この記事で分かること
| ・専任媒介はどのような契約なのかについて ・専任媒介契約が向いている人の特徴について ・一般媒介契約と専属専任媒介契約との違いについて |
不動産を売却する際、個人で買主を見つけるのは非常に難しく、多くの方が不動産会社に仲介を依頼します。
その際に必要になるのが「媒介契約」です。
不動産会社と結ぶこの契約には、次の3つの種類があります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
今回は、この中でも最も一般的な契約方法とされる「専任媒介契約」について詳しく解説します。
「専任媒介契約」とはどのような内容なのか、どんな方に向いているのかをわかりやすく説明していますよ。
さらに「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」との違いやメリット・デメリット、よくある質問もあわせてご紹介します。
これから不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてくださいね。
この記事の目次
媒介契約とは？
不動産を売却する場合、個人で買主を探すことは難しいので、不動産会社に仲介をお願いするのが一般的です。
その際に、不動産会社と売主の間で媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約は宅建業法※①において、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類が定められており、下記の図のように内容に違いがあります。
それぞれ異なる特徴があるので、違いをよく理解し媒介契約を結ぶことが売却成功に向けて大切になります。
【3つの媒介契約の違い】
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数の不動産会社との契約可否 | ○ | ✕ | ✕ |
| 契約期間 | 制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 不動産会社からの報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
|
自分で買い主を探せる（自己発見取引) |
○ | ○ | ✕ |
| レインズ（※1）への登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
このように媒介契約は主に下記の３つの要素で分類できます。
・不動産会社との契約内容（契約期間や報告義務・契約できる不動産会社数の違い）
・売主が自分で見つけた購入希望者と取引ができるのか？
・レインズへの登録義務があるのか？
【※①宅健業法とは？】
|
・不動産取引の公正性を確保し、消費者の利益を守るための法律のこと。 |
【※②レインズへの登録義務とは？】
| ・国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している「不動産流通標準情報システム」の略称 ・レインズに登録することでより多くの購入検討者の目にとまりやすくなるため、早期に購入希望者が見つかりやすくなる |
下記の記事では、3つの媒介契約のより詳しい内容を解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説
専任媒介契約の特徴とは？メリット・デメリット
3つの媒介契約の内容が簡単に分かった所で、ここからは専任媒介契約がどのような契約なのかメリット・デメリットを踏まえながら、より詳しくご紹介していきます。
【メリット】
①1社としか契約を結べない代わりに熱心な売却活動が期待できる
②レインズの登録義務があるので他の不動産会社に情報共有が可能
③2週間に1回以上の不動産会社からの報告義務がある
④自ら買主を見つけた場合不動産の仲介が無くても取引ができる
【デメリット】
①1社に全てを任せるため、力量次第では希望通りにいかない可能性がある
②囲い込みされてしまうと売却時期が遅れる事もある
メリット①：1社と契約することで熱心な売却活動が期待できる
一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社が買主を探すための活動をします。
多くの会社が動いてくれるため、一見効率的に感じられるかもしれません。
しかし実際には、不動産会社側から見るとリスクが伴います。
なぜなら、いくら広告費をかけたり内見対応を行っても、他社で成約が決まってしまえば仲介手数料を得られない可能性があるため、積極的な販促活動を控える傾向があるのです。
それに対して専任媒介契約では、売却活動を1社の不動産会社に一任することになります。（※専属専任媒介契約も同様）
契約を結んだ不動産会社は、成約すれば確実に仲介手数料を得られる見込みがあるため、広告活動や買主へのアプローチなどに力を入れる傾向が強まります。
さらに場合によっては、不動産会社が売主・買主の両方から仲介手数料を受け取れるケースもあり、その分売却に対するモチベーションが高まるのも特徴です。
なぜ専任媒介契約は売主と買主両方から仲介手数料を得られるのか？
専任媒介契約の場合、不動産会社は独占的に売主と契約を結ぶため、売主からは当然仲介手数料を得られます。
さらに、不動産会社が自ら買主を見つけた場合、買主からも仲介手数料を得ることができます。
これを「両手仲介」といいます。
そのため、専任媒介契約では売主と買主両方から仲介手数料を得ることができるのです。
ただし「囲い込み※」が行われるリスクもあるため、注意が必要です。
【囲い込みとは？】
両手仲介で売主と買主双方から手数料を得たい不動産会社が、他の不動産会社に物件の情報を提供しないようにすること。
レインズに登録後にすぐに削除したり、他社から問い合わせがあっても「すでに申込者が入っている」などの嘘を付き断ってしまったりする行為のこと。
囲い込みや仲介手数料に関しては、下記の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
不動産の「両手取引」「片手取引」とは？仲介手数料と囲い込み問題を解説
不動産・土地売買の仲介手数料はいくらかかる？安く抑える方法も解説
メリット②：レインズの登録義務があるので他の不動産会社に情報共有が可能
専任媒介契約では、不動産会社に「レインズ」への登録義務が課せられています。
契約締結の翌日から7日以内に物件情報をレインズへ登録する必要があります。
レインズに登録されることで、契約していない他の不動産会社もその物件情報を閲覧できるようになります。
つまり、実際に買主を抱えている別の会社経由でも購入希望者を見つけてもらえる可能性が高まるのです。
このように1社との契約であっても、レインズを通じて他の不動産会社にも広く情報が共有されるのは専任媒介契約の大きなメリットといえるでしょう。
メリット③：2週間に1回以上の不動産会社からの報告義務がある
一般媒介契約では、不動産会社に対しての報告の義務はありません。
そのため、売主が現在の販売状況を把握しづらく、不安を感じることもあるでしょう。
一方、専任媒介契約では、不動産会社に2週間に1回以上の進捗報告を行うことが法律で義務付けられています。
これにより、売主は定期的に販売活動の状況を知ることができ、次の方針や売却スケジュールを立てやすくなるというメリットがあります。
【報告内容の例】
・どのような販売活動を行ったか（広告掲載・サイトへの露出など）
・問い合わせの件数と内容
・内覧希望の有無と回数
・内覧者の反応やフィードバッグ
このような詳細な報告を受けられることで「売却がどの程度進んでいるか」「価格や条件を見直す必要があるか」といった判断がしやすくなります。
メリット④：自ら買主を見つけた場合不動産を介さずに取引できる
「専属専任媒介契約」の場合、自分で買主を見つけたとしても、不動産会社を介さずに直接売買契約を結ぶことは原則禁止されています。
必ず契約した不動産会社を通して取引を行う必要があります。
一方「専任媒介契約」であれば、自分で買主を見つけた場合に限り、不動産会社の仲介を介さずに直接契約を結ぶことが可能です。（※一般媒介契約も同様）
つまり、知人や親族、あるいは自身のネットワークなどを通じて買主が見つかった場合には、仲介手数料を支払うことなく売買取引を成立させることができるのです。
このように「自力でも買主を見つけられる可能性がある」という方にとっては、専任媒介契約の柔軟性は大きな魅力のひとつといえるでしょう。
デメリット①：1社に全てを任せるため、力量次第では希望通りにいかない可能性がある
メリットでもお伝えしましたが、専任媒介契約は1社の不動産会社としか契約することができません。
そのため、営業担当者の売り出し方や売却の価格など、その会社の力量に左右されてしまう事もあります。
場合によっては、売却が思うように進まないといった可能性も出てきてしまうのです。
デメリット②：囲い込みされてしまうと売却時期が遅れる事もある
他の不動産会社からの顧客を紹介せずに囲い込みがされてしまうと、売却時期が遅れてしまう可能性もあります。
他社から問い合わせが来ても、自社で買主が見つかるまで断るといったことが発生することもあるので、売却に時間がかかってしまうリスクがあるのです。
専任媒介契約はどんな人に向いている？
ここからは、実際に専任媒介契約がどんな人に向いているのかをご紹介していきます。
【専任媒介契約が向いている人】
・活動報告を適宜受けたい人
・自分で買主を見つけられる可能性がある人
・売却活動にかける時間が無い人
・人気のエリアにないが早く高く売りたい人
活動報告を適宜受けたい人
今の販売状況がどのようになっているのか、不動産会社からの活動報告を適宜受けたい人にはおすすめです。
2週間に一度以上の頻度で定期的に販売状況を知ることが出来るので、
例えば
「問い合わせが一件も無い場合、販売価格を下げる」
「問い合わせがあるが内覧希望が無い場合、物件の魅力をもっと宣伝する」など
今の状況を踏まえながら、不動産担当者と今後の対応を相談することができます。
自分で買主を見つけられる可能性がある人
親族や知人などのつながりを通じて、自分で買主を見つけられる可能性がある人には、
専任媒介契約が特におすすめです。
その理由は、専属専任媒介契約では、たとえ自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を介さずに直接取引を行うことができないためです。
売却は必ず契約した不動産会社を通して行う必要があり、結果的に仲介手数料が発生していしてしまいます。
一方、専任媒介契約であれば自分で見つけた買主と直接契約を結ぶことが可能です。
この場合、仲介手数料を節約できるだけでなく、スムーズに話が進む可能性もあります。
「もしかしたら知り合いに買いたい人がいるかもしれない」「声をかけてみるつもりがある」という方は、柔軟な取引ができる専任媒介契約を選ぶのが賢明です。
売却活動にかける時間が無い人
仕事が忙しく、売却活動にかける時間が無い人も、専任媒介契約がおすすめと言えます。
一般媒介契約の場合、複数の不動産会社とやり取りを行う必要があるため、売却活動の間は、手間や時間がかかる恐れがあります。
専任媒介契約の場合、依頼する不動産会社は一社のみのため、やり取りも1回ですますことができるのです。
人気のエリアにないが早く高く売りたい人
売却予定の不動産が人気のエリアにはないけれど、早く高く売りたいという場合も、専任媒介契約がおすすめです。
人気のエリアに建っていない分、需要も低いので積極的に販売活動を行ったり、相場よりも低い価格で売り出す必要があります。
そのため、複数の不動産会社に依頼する一般媒介の場合、宣伝を一生懸命行っても売れるか分からない物件は後回しにされてしまう恐れもあるのです。
一方で専任媒介契約の場合、1社の不動産会社との契約なので、売却活動にも力を入れてくれます。
そのため、需要が低そうな物件だが、できるだけ早く高値で売りたい人には専任媒介契約がおすすめと言えるのです。
人気のエリアとは、例えば
| ・公共交通機関の近く（主要駅に使い物件は利便性が高いため人気） ・高級住宅街（落ち着いた住環境のためファミリー層に人気） ・オフィス街（ビジネス利用や一人暮らしに適しているため人気） ・教育環境がいい（学校や進学実績の高い学校があるエリアは子育て世代から人気） ・デパート、スーパーなど商業施設が充実している（買い物や日常生活に便利で人気） |
などがあります。
一般媒介契約と専属専任媒介契約の特徴
ここでは、一般媒介契約と専属専任媒介契約についてもどのような特徴があるのかご紹介していきます。
また、それぞれの媒介契約が向いている人の特徴も解説していますので、ぜひチェックしてみてくださいね。
一般媒介契約
一般媒介契約の一番の特徴としては、複数の不動産会社と契約ができるという点です。
専任媒介契約は、1社のみの不動産会社としか契約ができないので、その不動産会社の言いなりになってしまう可能性もあります。
その点一般媒介契約の場合、様々な不動産会社の意見が聞けるので、正確な市場の相場なども分かります。
また、売却されやすい物件であれば、専任媒介契約と比べても売却期間や価格もさほど変わりはないかと思います。
デメリット
| ・複数の不動産会社と連絡を取る手間がある ・他の不動産会社で買主が決まる可能性があるため、売却活動に力を入れてもらえないこともある |
一般媒介契約が向いている人の特徴
・売却しやすい人気の物件であること
・売却活動に手間や時間をかけられること
売却しやすい人気の物件の場合、1社に限らず複数の不動産会社に依頼することで、広く購入希望者を募ることができます。
さらに、問い合わせの多さに応じて売買条件を検討しながら売却活動を進めることが可能です。
また、一般媒介契約の場合、内覧の日程調整や申し込みといった最新の内容を依頼した複数の不動産会社に共有する必要があります。
そのため、売却活動に手間や時間を十分にかけられる人が向いていると言えます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社との契約となりますが、不動産会社からの報告義務の期間が1週間に1回以上なので、より積極的な売却活動が期待できるのが特徴です。
さらに、媒介契約成立から5日以内にレインズへの物件登録義務があります。
物件の情報が早い段階で他の不動産会社にも伝わるので、買主が見つかる可能性も高まります。
デメリット
| ・囲い込みが起こるリスクがある ・自己発見取引が不可なので、自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社が必ず仲介に入る |
専属専任媒介契約が向いている人の特徴
・自分で買主を見つけるつもりが無い人
・信頼できる不動産会社に売却活動を依頼したい
専属専任媒介契約の場合、自分で買主を見つけた場合の取引はできません。
そのため、親族や友人のなかに、売却物件の購入希望者がいない方や自分で買主を見つけるつもりが無い人は、専属専任媒介契約がおすすめと言えます。
また、1社の不動産会社との契約であることや、1週間に1回以上不動産会社から活動報告を受けることができるので、信頼できる不動産会社とじっくり売却活動を進めたいという人にもおすすめです。
専任媒介契約に関するよくある質問
ここでは、専任媒介契約に関して多くの方が抱きやすい疑問や不安について、わかりやすくまとめました。
「契約の仕組みは理解したけれど、細かな部分がまだ気になる・・・」という方は、ぜひ参考にしてみてください。
【よくある質問一覧】
・専任媒介契約は依頼者の申し出があれば契約延長は可能？
・専任媒介契約を辞め、別の仲介業者に変えることは可能？
・契約期間中に売れなかったらどうすればいい？
専任媒介契約は依頼者の申し出があれば契約延長は可能？
専任媒介契約は依頼者の申し出があれば、契約の延長が可能です。
法律上、専任媒介契約の契約期間は最長3ヶ月以内と定められていますが、期間満了後に依頼者が希望すれば、再度最大3ヶ月まで延長することができます。
ただし、この延長は不動産会社側からの一方的な申し出ではできません。
必ず依頼者の意思に基づく必要があります。
契約を延長したい場合は、不動産会社にその旨を伝え、新たな契約書を交わす、または既存の契約書に延長の内容を明記することで正式に手続きが完了します。
専任媒介契約を辞め、別の仲介業者に変えることは可能？
専任媒介契約を途中で辞め、別の仲介業者に変えることは、できなくはありません。
しかし、契約期間や契約内容によっては、違約金が発生してしまうこともあるので注意が必要です。
例えば、専任媒介契約の3ヶ月間の契約期間中に契約を解除し他の不動産会社に依頼をすることは、契約違反とみなされる可能性があります。
この場合、違約金を支払う必要や場合によっては契約解除を認められないこともあります。
そのため、契約する際は契約内容をよく確認しておきましょう。
また、契約を解除する際は自分勝手に行うのではなく、不動産会社に申し出て適切な手続きを踏むことが必要です。
契約期間中に売れなかったらどうすればいい？
契約期間中に売却できなかった場合は、不動産会社や媒介契約の種類を変えてみるのもおすすめです。
先ほど、ご紹介した一般媒介契約、専属専任媒介契約におすすめの人の特徴に当てはまる場合は、専任媒介契約以外の契約を検討してみてもいいでしょう。
また、専任媒介契約をそのまま継続するにしても、思い切って不動産会社を変更するのも一つの方法です。
安心して専任媒介契約を結ぶなら一括査定がおすすめ！
不動産の売却を検討している方にとって「専任媒介契約」はもっとも一般的かつバランスの取れた媒介契約の一つです。
「専任媒介契約」では、不動産会社1社に売却活動を任せながらも、自分で買主を見つけ取引を成立させることが可能です。
そのため「積極的な売却活動はプロに任せたいけれど、自分でも買主を探すチャンスを残しておきたい」という方に最適な選択肢です。
ただし、どの不動産会社と専任媒介契約を結ぶべきか悩む方も多いのではないでしょうか？
そんなときは、一括査定サービスの利用がおすすめです。
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