媒介契約とは？各媒介契約との違いは？

不動産を売却する場合、個人で買い主を探すことが難しいので、不動産会社に仲介をお願いするのが一般的です。

不動産会社に仲介を依頼する際、不動産会社と売り主の間で媒介契約を結ばなければなりません。

媒介契約は宅建業法において、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類が定められおり、下記の図のように内容に違いがあります。

それぞれに異なる特徴があるため、違いをよく理解したうえで媒介契約を選ぶことが売却成功に向けて大切になります。

※1国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している「不動産流通標準情報システム」の略称

3種類の契約のうち、本記事では、とりわけ専任媒介契約に焦点を当てて説明をします。

専任媒介契約を詳しく解説！メリット・デメリットは？

専任媒介契約とは、媒介契約できる不動産会社は1社のみとなりますが、自分で買い主を見つけた場合も売買契約の締結が可能です。

契約期間は3ヶ月が上限と定められており、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務は、媒介契約締結日より7日以内、売り主への販売状況の報告義務は2週間に1回以上となります。

■メリット

複数の不動産会社と契約が結べる一般媒介契約と異なり、1社としか契約が結べない代わりに熱心な売却活動が期待できる。

不動産会社が買い主を探す場合、広告を掲載したり、それ以外にも労力を使って売却活動をします。

一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社が買い主を探すための活動をします。売り主としては沢山の不動産会社が動いてくれるので、一見効果があるように思いますが、不動産会社からすると広告を掲載したり買い主を探しても、結局他の不動産会社で成約が決まれば仲介手数料が得られないため、広告を掲載することや販促活動に消極的になる恐れがあります。

専任媒介契約の場合は1社の不動産会社だけに依頼をするので、他の不動産会社が買い主を見つけてきた場合でも売り主から仲介手数料が得られます。

さらに自社で買い主を見つけた場合は売り主と買い主両方から仲介手数料が得られることもあるため、一生懸命買い主を探して来てくれます。

媒介契約締結日より7日以内にレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務があるので他の不動産会社へも情報を共有することができる。

レインズ（不動産流通標準情報システム）に掲載されることにより、他の不動産会社からも売出し中の物件情報の閲覧ができるようになり、買い手が見つかる可能性が高まります。

自分で買い主を見つけた場合は不動産会社の仲介がなくても売買取引ができる。

自分買い主を見つけて取引をする(自己発見取引)場合、不動産会社の仲介がなくても売買取引が可能です。

専属専任媒介契約の場合は自己発見取引ができず、必ず契約している不動産会社が仲介しての取引となるので仲介手数料が発生しますが、専任媒介契約の場合は売り主と買い主で直接売買契約をすることが可能なので、仲介手数料が発生しません。

■デメリット

不動産会社1社に全てを任せることになるため、その会社の力量次第では希望通りの売却ができない可能性がある。 

一般媒介契約とは異なり、1社の不動産会社に任せることになるので、営業担当者の売り出し方、売却の価格など、その会社の力量に左右されてしまう場合があるので、売却が思うように進まない可能性があります。

「囲い込み」によって売却時期が遅れる可能性がある。

囲い込みとは、専任媒介契約では自社で買い主を見つけた場合、売り主と買い主両方から仲介手数料が得られるため、他の不動産会社から紹介された顧客を紹介せずに囲い込む行為のことを意味します。

他社から問い合わせが来ても、自社で買い主が見つかるまで断るといったことが発生することもあるため、売却に時間がかかる可能性があります。

専任媒介契約の注意点！！

専任媒介契約のメリット・デメリットをお伝えした上で、専任媒介契約についても注意点をお伝えします。

複数の不動産会社を比較する

例えば、不動産売却の為に、6社の不動産会社に相談・査定をしたとします。

本来、不動産会社の査定価格のズレはそこまで大きく生じないはずです。しかし、1社だけやけに高い価格を提示してきたとします。

お客様は、少しでも高く売りたいため高い価格を表示した会社と専任媒介契約をするでしょう。その不動産は高い価格のまま、市場に売りに出します。市場にでますが、不動産は通常の相場より高いので結局売れません。

気づけば価格を下げさせられ、結局時間だけかかり、安く売却するはめになるということもあります。最悪の場合は、金額を下げるだけ下げられて、買い取りさせられたと言う話も稀に聞きます。

専任媒介契約は不動産が一生懸命お客様のために動いていますが、本当に信頼出来る不動産会社か十分に検討してから、契約を結びましょう。
その他、担当者の実績や対応方法、相性なども注意しながら見極めることをおすすめします。

解約方法や条件を確認しておく

専任媒介契約の契約期間は3ヶ月以内の規定となります。

基本的に3ヶ月での契約期間で契約していることが多く、途中解約する場合は違約金や広告費の請求が発生する場合があるので注意が必要です。

不動産会社によって途中解約に関しての規約が記載されていることがあるので、媒介契約書をよく確認するようにしましょう。

一般媒介契約と専属専任媒介契約

最後に一般媒介契約と専属専任媒介契約の特徴もお話しておきます。

■一般媒介契約

一般媒介契約の良いところはまさしく、複数の不動産会社と契約が出来るところです。専任媒介契約では1社だけの意見を聞くことになるので、その不動産会社の言いなりになる可能性もあります。

複数の不動産会社の意見が聞けるので、正確な市場の相場なども分かります。

また、売却されやすい物件であれば、専任媒介契約と一般媒介契約でも売却時期、売却価格もさほど変わりはないかと思います。

一方、色んな不動産会社で売却活動を同時に行うため、すべての不動産会社と連絡を取る手間があることや、他の不動産会社で買い主が決まってしまう可能性があるので売却活動に力を入れてもらえないことがあります。

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2016/01/05

■専属専任媒介契約

専任媒介同様、1社の不動産会社のみの契約となりますが、不動産会社からの報告義務の期間が1週間に1回以上となっているため、より積極的な売却活動が期待できます。

さらに、レインズ（不動産流通標準情報システム）への物件登録義務を媒介契約成立から5日以内に果たさなければならないため、物件の情報は早い段階で他の不動産会社にも伝わり、買い主が見つかる可能性も高まります。

ただし、専任媒介契約のデメリットでも記述した「囲い込み」が起こるリスクもあります。

また、自己発見取引ができないので、自分で買い主を見つけた場合でも、不動産会社が必ず仲介に入ります。

一般媒介契約や専任媒介契約と異なり、仲介手数料が発生します。

まとめ

専任媒介契約も一般媒介契約もそれぞれ、良い所・悪い所がありますがどれが正解かはありません。 まず契約よりも、どんな不動産会社なのかみるべきです。

信頼のおける不動産会社であるかを調べ、自分の売却方針に即した契約を締結しましょう。