家の売却査定で損したくない人必見！査定額が決まる11のポイントと査定額を上げる裏ワザ

「家の売却を考えているけれど、査定額がどのように決まるのか知りたい・・・」「老後の資金計画のために、持ち家の資産価値を把握しておきたい」

という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

いずれの場合も、まずは不動産会社に「査定」を依頼することが一般的です。

本記事では、家の査定の基本的な流れや査定時に見られるポイント、さらに査定額の決まり方について詳しくご紹介します。

事前に知識を身につけ、万全な状態で査定に臨みましょう。

家の売却前に知っておきたい！前提知識

家を売るにあたって押さえておきたいのが、「3種類の価格」です。

ここでは、家の売却の基本となる「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」の役割や特徴について、わかりやすく解説します。

「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」の違い

「査定価格」
不動産会社が査定時に提示する価格です。

「売り出し価格」
家を実際に売り出す時の価格のことです。売り出し価格は査定価格をもとに設定されますが、なかなか買主が見つからない場合は価格を下げることもあります。

「成約価格」
売主と買主との間で実際に取引が成立した最終的な価格のことです。

家の査定は基本「無料」で受けられる　

家が実際にいくらで売れるか不動産会社に査定してもらう際、 基本的に査定は「無料」で受けることができます。

なぜ無料で受けられるのかというと、不動産会社は売買契約が成立した際に、「仲介手数料」を受け取る仕組みだからです。

そのため、契約前の査定段階では費用がかかりません。

また、査定を受けたからといって、必ずしも売却活動を行わなければならないわけではありません。 

まずは気軽に無料査定を依頼して相場を把握し、そのうえで実際に売却を進めるかどうかを検討するとよいでしょう。 

【2026年最新】家の査定方法3選！どれを選ぶべき？

家の査定方法は「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3つがあります。

ここでは、それぞれの特徴や、どのような人に向いているのかをご紹介していきます。

①AI査定（匿名・即時）

AI査定とは、過去の成約事例などのデータをもとに、AIが査定額を自動で算出する方法です。

住所や築年数、面積といった物件情報とメールアドレスを入力するだけで、すぐに査定額を確認できます。

匿名で利用できるうえ、短時間で結果が出るため「まずは気軽に相場を知りたい」という方に向いています。

また、電話番号を入力せずに利用できる場合が多いため、不動産会社からのしつこい営業電話を心配する必要がない点も大きなメリットです。

ただし、「簡易査定」や「訪問査定」と比べると査定の精度が落ちるというデメリットがあります。

②簡易査定（机上査定）

不動産会社の担当者が物件情報に基づいて査定を行う方法です。「机上査定」とも呼ばれ、電話やWeb、メールから簡単に依頼できます。

査定結果は一般的に即日〜5日程度で受けることが可能です。

過去の類似物件の取引価格をはじめ、公示地価や路線価なども加味して査定価格を算出します。

簡易査定はAI査定と比べて精度の高い結果が得られる一方、現地の状態を確認する「訪問査定」よりは精度が落ちる傾向にあります。

「まずは大まかな査定結果を知りたい」「時間をかけずに複数社の査定額を比較したい」という方におすすめの査定方法です。

※公示地価や路線価については、下記の記事で詳しく解説しています。

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③訪問査定（現地調査）　

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地に足を運び、物件や周辺環境を直接確認して査定する方法です。

建物や室内のコンディション、日当たり、近隣の状況などを細かくチェックしたうえで評価されます。

現地調査自体は1時間ほどで完了しますが、詳細な査定結果が出るまでには1～2週間程度かかります。

AI査定や簡易査定と比べて、最も精度の高い査定価格を算出できるのが特徴です。

「具体的に売却を検討している方」や「正確な査定額を把握したうえで売り出し価格を決めたい方」に最もおすすめの査定方法です。

【比較表】3つの査定方法のまとめ

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【4ステップで解説】家の売却査定の流れ

家を売却する際、最初に取り組むべき重要なプロセスが「査定」です。

あらかじめ所有物件の市場価値や概算価格を把握しておくことで、その後の売り出し計画や資金計画をスムーズに立てられます。

不動産会社による査定は、主に4つのフェーズに分けて進行します。

ここでは、現地調査を伴う「訪問査定」の具体的な流れについて、段階ごとに分かりやすく解説します。

ステップ1.不動産会社へ査定を依頼する

まずは不動産会社へ査定を依頼しましょう。

不動産会社によって査定額は大きく異なり、当社のインタビュー調査でも最大700万円の差が出た事例があります。

そのため、1社だけで判断せず複数社で比較することが重要です。

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複数社への依頼には、入力の手間を省ける「不動産一括査定サイト」の活用がおすすめです。

「しつこい営業が不安」という方も、当サイト「イエイ」なら「お断り代行サービス」があるため安心してご利用いただけます。

不動産一括査定サイト【イエイ】

ステップ2.訪問日を決めて事前準備を行う

査定を依頼する不動産会社が決まったら、訪問日を決めて事前準備を行います。

訪問日までにしっかりと準備を済ませ、査定当日がスムーズに進むようにしておきましょう。

事前準備については、「家の査定時にやっておくべき4つの事前準備」を参考に進めるとスムーズです。

ステップ3.査定を受ける

不動産会社と取り決めた訪問日を迎えたら、いよいよ査定です。

査定にかかる時間は1〜2時間程度であることが一般的です。

物件の状態によっては時間がかかってしまう場合もあるため、スケジュールに余裕を持つことをおすすめします。

また、査定当日は不動産会社の担当者と直接やり取りすることができる機会です。

疑問点や相談事がある場合は伝えて、担当者が信頼できるか確認しましょう。

ステップ4.査定結果を受け取る

不動産会社による評価作業が終わると、査定結果が提示されます。

現地を確認する訪問査定の場合、結果が出るまでに「1週間〜2週間」ほど見込んでおきましょう。

提示額に問題や疑問がなければ、対象の不動産会社と媒介契約を結び、本格的な売出しへと進みます。

なお、査定を受けた後の流れについては、「査定後に売却を依頼する際の流れは？」で紹介しています。あわせて確認しておきましょう。

家の査定で必ず見られる！11個のポイント

家の査定では、これから紹介する11個のポイントが見られ、それらをもとに査定額が算出されます。

各ポイントが査定にどう影響するのかを、一つずつ見ていきましょう。

事前に内容を把握して、しっかり対策を済ませておくことが大切です。

不動産の所有者

訪問査定時は売主と登記簿の所有者一致が必要なため、相続等で名義が異なる場合は事前の登記が必要です。

なお、相続登記は義務化されており、期限内（原則3年以内／過去の相続は2027年3月31日まで）に申請しないと10万円以下の過料対象となるため注意が必要です。

出典：「相続登記義務化のお知らせ」-法務局ホームページ

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築年数

査定において、築年数は評価額を左右する重要なポイントです。

特に木造の戸建てでは、鉄筋コンクリート造のマンションなどと比べて、築年数が古いほど評価額が下がる傾向にあります。

以下は、国土交通省が公表した、中古住宅の市場価値が経年でどの程度下がるかを表したグラフです。

出典：「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」-国土交通省

このグラフからも分かるとおり、建物の価値は築年数が古くなるほど下がる傾向にあります。

また、家の査定では、以下のように評価されるのが一般的です。

築22年を過ぎると「古家付きの土地」として建物自体の価値はほぼゼロになります。

しかし、経年劣化しない土地の価値や価格の手頃さから、築25年程度までは中古戸建てとしての確実な需要があります。

さらに「安く買って自分好みにリノベーションしたい」という買主も多いため、無理にリフォームせず現状のまま売り出した方がスムーズに成約に至るケースもあります。

境界や越境の確認

家の査定では、隣地や道路との境目を示す「土地の境界」が確定しているか確認されます。

境界が決定している場合は、あらかじめ「確定測量図」や「筆界確認書」などを用意しておくと査定がスムーズです。

未確定の場合も、その旨を不動産会社へ正確に伝えましょう。

出典：「土地・建物の地図・図面など」-盛岡地方法務局

また、樹木の枝やブロック塀などが境界を越えている「越境」の有無も重要なチェックポイントです。

越境の事実を隠したまま売却すると、契約成立後に契約不適合責任を問われる恐れがあるため注意してください。

外観の様子

家の訪問査定では、建物の外観も細かく確認します。

具体的には、主に以下の点を確認し、建物の状態を評価します。

特にシロアリ被害が見つかった場合は、建物の構造自体に深刻な影響を及ぼしている可能性があるため、査定額が大きく下がる恐れがあります。

日頃から外回り・基礎周辺の状態をチェックしておきましょう。

※シロアリ被害は自分で処置しようとすると、かえって被害を広げてしまう可能性があります。

根本的な解決のためには、信頼できる専門業者へ依頼するのが確実です

室内の様子

外観と同様に、室内の状態も査定時の重要なチェックポイントです。

具体的には、主に以下の箇所を確認します。

・キッチン・浴室・洗面台・トイレなどの水回り
・給湯設備
・床暖房などの冷暖房設備
・クローゼット、押し入れなどの収納設備
・間取り

これらの箇所について、壁や床の状態、住宅設備のグレードや劣化具合を確認し、修繕の必要がないかをチェックします。

また、間取りに関しては、個性的な間取りよりも、生活上の動線が良いかなどの住みやすさが重視される傾向にあります。

日当たり・眺望・風通し

査定では日当たり・眺望・風通しも重視され、南向き（角地は南東）の窓や良好な風通しが高く評価されます。

また、周辺環境を含めて良好な眺望が将来も維持される見込みがある場合はプラス評価につながります。

騒音・振動・臭い

周辺環境（騒音・振動・臭い）も生活の快適性に直結するため査定額に影響します。

特に、線路や幹線道路、飲食店といった近隣施設の存在はマイナス評価の要因です。

ただし、複層ガラスや防音サッシなど建物の防音性が高い場合は、その悪影響をカバーできる可能性があります。

雨漏りや建物の傾き

雨漏りや建物の傾きは重大な「契約不適合」に該当する可能性があるため、売主には正確に告げる「告知義務」があります。

事実を隠して売却すると、引き渡し後に損害賠償請求や契約解除に発展するリスクがあるため注意が必要です。

なお、これらは査定額を下げる要因にはなりますが、査定を受ける前の段階で焦って自己判断で高額な修繕を行うのは避けましょう。

修繕費用以上に査定額が上がるとは限らず、費用倒れになってしまうケースがあるためです。

まずはそのままの状態で査定を受け、修繕の必要性や価格への反映方法について不動産会社へ相談することをおすすめします。

【欠陥を確認するには？】

建物にある欠陥を事前に確認するには、「ホームインスペクション」の活用が有効です。

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土地の面積や地形、傾斜・擁壁・地中埋設物の有無

家の査定では、面積の広さや正方形・長方形などの整った地形が高く評価される一方、三角地や旗竿地は利用制限から評価が下がりやすい傾向にあります。

また、斜面等にある物件では、土砂崩れを防ぐ擁壁が現在の法律基準や十分な強度を満たしているかといった安全性も確認されます。 

さらに、昔の建物基礎や浄化槽などの地中埋設物は契約内容と合致しない場合に「契約不適合責任」を問われる重大な要因となるため、有無の確認が欠かせません。

こうした地中埋設物に心当たりがある場合は、後に損害賠償などのリスクを負わないためにも、事前に不動産会社へ告知することが重要です。 

周辺道路

土地の周辺道路に関する査定では、建築基準法上の「接道義務」を満たしているかが厳しくチェックされます。

もし前面道路が4m未満であれば建て替え時に敷地を後退させる「セットバック（敷地後退）」が必要となる場合があり、間口が2m未満の場合は「再建築不可」となって評価額が大幅に下がります。

特に築年数の古い物件では接道義務を満たしていないケースも少なくないため、再建築の可否や土地の利用制限が査定額を大きく左右する重要な要素となります。

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周辺環境

建物や土地そのものの状態だけでなく、生活の利便性を左右する周辺環境も査定における重要な評価ポイントです。

駅やバス停をはじめ、スーパー、病院、学校といった日常に欠かせない施設が近くにあるほど高評価につながります。

査定時には、これらの施設の有無だけでなく、物件から施設までの具体的な距離や徒歩分数（不動産表示の基準では「徒歩1分＝80m」換算）も考慮して評価が行われます。

マイナス評価となりやすい周辺環境とは？

プラス評価につながる施設がある一方で、反対にマイナス評価となりやすい周辺環境も存在します。

具体的には、以下のような施設が近隣にある場合です。

これらの施設は音・臭い・交通量・心理的負担などの理由から敬遠する人も多いため、近隣にある場合は不動産査定において評価が低くなる傾向があります。

家の査定額が決まる仕組み

マイホームの査定額は、一括で決められるわけではなく「土地」と「建物」を分離して査定し、それらの合計額として提示されるのが基本的なルールです。

評価にあたっては、土地は近隣での過去の取引実績と比較する「取引事例比較法」、建物は現時点で同じものを建て直した際の費用をベースに計算する「原価法」というアプローチがよく用いられます。

計算によって導き出された金額をベースに、立地条件の良し悪しや現在の売り手・買い手の需要バランスなどを反映させて、最終的な提示額が決定します。

土地の査定額の算出方法「取引事例比較法」

「取引事例比較法」とは、売却予定地と条件が近い過去の取引事例を参考に査定額を導き出す算出方法です。 

具体的には「同じ地域の土地相場が1坪60万円なら、その土地も同程度の価値」と推定して基準価格を設定します。

ただし、土地の坪単価は景気の動向によって変動するため、同じ物件であっても査定を依頼する時期によって評価額が大きく前後します。 

過去の査定額が低かった場合でも、市場状況が変わった時期に改めて依頼すれば評価が上昇しているケースもあります。 

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建物の査定額の算出方法「原価法」

「原価法」とは、対象の建物を仮に再建築した場合のコスト（再調達原価）を算出し、そこから築年数に応じた価値の減少分（減価修正）を差し引いて、現在の価値を算出する方法です。

基本的な計算式は以下の通りです。

【再調達原価×（耐用年数-築年数）÷耐用年数】

築年数が経過するほど評価額は下がっていきます。

【計算例】
延床面積が30坪・築10年の木造戸建て（再調達単価：坪60万円）の場合

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家の査定時にやっておくべき4つの事前準備

査定の精度を高め、より適正な価格を提示してもらうためには、査定時のポイントを把握するだけでなく、あらかじめ万全な準備を整えておくことが不可欠です。

ここからは、不動産会社へ査定を申し込む前に取り組んでおきたい4つの準備作業について解説します。

近いうちに売却査定を検討している方は、ぜひ参考にして準備を進めてみてください。

1.必要書類を準備する

家の査定を依頼する際は、以下の書類を準備しておきましょう。

依頼する不動産会社によっては、上記以外にも書類が必要となる場合があります。

どのような書類が必要なのか、事前に不動産会社の担当者に確認しておくことをおすすめします。

2.自分で相場価格を調べておく

不動産会社から提案される査定金額の適正度を正しく見極めるために、依頼前の段階で周辺相場をご自身でも調べておくことが重要です。

相場価格は、以下のサイトで調べることができます。

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また、当サイトが運営する不動産一括査定サイト「イエイ」のWebサイト内でも、地域や物件種別（マンション・戸建て・土地）ごとの売却相場データを公開しております。

スムーズなご検討のために、ぜひご活用ください

不動産一括査定サイト【イエイ】

3.住宅ローン残高を確認する

査定時には、不動産会社から住宅ローンの残高を聞かれることが多いため、事前に把握しておきましょう。

住宅ローン残高をあらかじめ確認しておくことで、売却後に手元にいくら資金が残るか、または売却費用や残高返済のために自己資金の持ち出しが必要になるかを判断できます。

売却時期や売り出し価格の検討においても、重要な基準となります。

住宅ローンの残高は、主に以下の方法で確認することができます。

・金融機関のマイページ（ネットバンキング）で確認する（即時確認が可能）
・「残高証明書（年末残高等証明書）」や「返済予定表（償還表）」で確認する（毎年秋頃に届く郵送物や手元の書類）
・借入先の金融機関窓口・電話窓口で問い合わせる

残高を誤って把握していると資金計画が崩れてしまう恐れがあるため、必ず実際の最新データをもとに確認しておきましょう。

4.修繕履歴やアピールポイントをまとめる

過去に行ったリフォームや修繕の履歴（施工時期・施工内容・費用など）をまとめ、見積書・保証書などの証明書類や施工前後の写真を用意しておきましょう。

外壁塗装、屋根の防水工事、水回りの刷新、耐震補強などの履歴が明確な場合、建物コンディションが良好であると判定され、訪問査定でプラス評価（査定額アップ）につながりやすくなります。

また、実際に住んでみて感じた住み心地や周辺環境の魅力（日当たりの良さ、近隣スーパーの使い勝手、静かな住環境など）もメモして伝えられるようにしておきましょう。

なお、アピールポイントだけでなく、雨漏り歴や過去の不具合などのマイナス面も隠さず正直に伝えることが重要です。

事前に正確な情報を開示しておくことが、売却後のトラブルや「契約不適合責任」の追及を防ぐことにつながります。

家の査定時によくある質問

不動産の査定に関して、事前に知っておきたい代表的な疑問とその答えをまとめました。

不安や気になる点をしっかりクリアにしたうえで、査定の手続きへ進みましょう。

Q.無料査定と有料査定の違いは？

A. 主に「利用目的」と「必要となるケース」が異なります。

一般の個人売買（「家を売却したい」など）であれば、不動産会社による無料査定で十分です。

一方、不動産鑑定士による有料査定（不動産鑑定）は、公的な証明や法的効力が求められる以下のようなケースで依頼されます。

・法人間での不動産取引を行う場合
・裁判やトラブル（相続紛争や離婚時の財産分与など）が伴う場合

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Q.査定後に売却を依頼する際の流れは？

A.査定結果に納得ができたら、不動産会社と媒介契約を締結し、売却を依頼します。

一般的に以下の流れで進めていきます。

売却する家の状態などによっても異なりますが、成約するまでに3〜6ヶ月程度かかることが一般的です。

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Q.売却予定がないけど査定だけ受けることはできる？

A.売却予定がなくても、現時点での資産価値を知るために査定を依頼することは可能です。

実際に査定を依頼した結果、提示された査定額を参考に、売却しないと判断するケースも珍しくありません。

また、複数の会社に査定を依頼し、そのうちの1社とだけ媒介契約を結ぶことも一般的な流れです。

このように、売却の意思が固まってなくても査定の依頼は問題ありませんので、まずは所有している戸建ての価値を把握するために、一度依頼してみるのも良いでしょう。

ポイントをしっかり押さえてから家の査定を依頼しよう

これまで解説してきた通り、家の査定を依頼する際は、事前のアクションや評価基準を正しく理解しておくことが査定額向上への重要な鍵となります。

また、手続きを滞りなく進行させるための事前準備もあらかじめ進めておきましょう。

そして何より不可欠なのが、「最初から1社に絞らず、必ず複数の不動産会社へ査定を申し込むこと」です。

算出される評価額は依頼先によって異なるため、複数社の提案内容を比較検討し、安心して査定や仲介を任せられる良質なパートナーを見極めることが成功への近道です。

納得のいく査定結果が得られたら、次のステップである本格的な売却手続きへと進めましょう。

なお、当サイト「イエイ」では、15年以上にわたる豊富な運営実績と、独自の厳格な審査基準を通過した信頼できる不動産会社のみを厳選して提携しております。

一度の入力で一括して査定依頼を完了できるため、「どの不動産会社を選べばいいか判断がつかない」「初めての売却で不安がある」という方は、ぜひ「イエイ」の無料一括査定サービスをご活用ください。