不動産売却の仲介手数料はいくら？上限・計算方法・節約術をわかりやすく解説

不動産を売却する際、多くの方が不動産会社へ仲介を依頼します。そのときに必要となるのが「仲介手数料」です。

とはいえ、はじめて不動産を売る方にとっては、「そもそも仲介手数料って何？」「どうして支払う必要があるの？」 「いくらくらい見ておけばいいの？」といった疑問を抱くことも少なくありません。

売却後に慌てないためにも、あらかじめ費用の仕組みや目安を把握しておくことが大切です。

本記事では、不動産売却時に発生する仲介手数料の基本的な考え方から、上限額のルール、具体的な計算方法までわかりやすく解説します。

さらに、仲介手数料の負担をできるだけ抑えるための実践的なコツもご紹介します。

正しい知識を身につけて、納得のいく不動産売却を進めていきましょう。

不動産売却の仲介手数料とは？

一般的な不動産売買では、仲介業者が売主と買主の間に入り、双方のサポートを行いながら取引を成約させます。

この仕組みを「仲介」と呼び、その対価として売主・買主の双方が不動産会社に支払うのが「仲介手数料」です。

仲介手数料は成功報酬制で、取引が成約しなかった場合は支払う必要はありません。

また、売買契約が締結されるまでは不動産会社から請求されることもありません。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法により売買価格ごとに上限が決められています。

例えば、2,500万円の不動産を売却する場合の計算式は以下の通りになります。

【2024年改正】低廉な空家等の媒介特例について

通常、安価な物件（空き家など）の仲介は、不動産会社にとっての手数料収入が少なく、調査コストが見合わないため敬遠されがちでした。

そこで、空き家流通を促進するために設けられたのが「低廉（ていれん）な空家等の媒介の特例」です。

この制度により、低価格な物件でも不動産会社が現地調査費用などを上乗せして請求できるようになりました。さらに、2024年7月1日の法改正によって、対象となる価格帯と上限額が以下の通り引き上げられました。

出典：「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」-国土交通省

不動産の状況によっては、こういった特例が適用される可能性があるので、計算する際はこの上限も忘れないようにしましょう。

仲介手数料はいつ支払う？

支払いのタイミングは不動産会社ごとに多少の違いはあるものの、一般的には2回に分けて支払う形式が多く採用されています。

多くのケースでは、次のような流れになります。

・売買契約を締結した時点で半額（50％）
・物件の引き渡し・決済が完了した時点で残りの半額（50％）

契約成立時と最終決済時の2段階で支払うイメージです。

一方で、不動産会社によっては契約締結時に全額の支払いを求める場合もあります。
このように支払い条件は会社ごとに異なるため、事前確認が重要です。
 

不動産売却の仲介手数料早見表

上記の計算式を用いることで仲介手数料を簡単に求めることができますが、もっと手軽に費用を知りたい方のために早見表を作成しました。

こちらの早見表を参考にして、不動産売却時にかかる仲介手数料の目安を把握しておきましょう。

不動産売却の仲介手数料の相場はいくら？

これまでご説明してきた通り、仲介手数料には法律で上限額が定められています。

 一方で、下限額の規定はありません。

そのため、「上限はあくまで目安で、実際はもっと安くなるのでは？」と考える方もいるでしょう。

しかし実際には、多くの不動産会社が法律で定められた上限額を基準として請求しているのが一般的です。

 したがって、不動産売却における仲介手数料の相場は、法律上の上限額とほぼ同じと考えてよいでしょう。

不動産売却の仲介手数料における注意点

不動産売却の仲介手数料には、事前に把握しておいたほうがいい注意点がいくつかあります。
不動産の売却へ行動を移す前に確認しておきましょう。

契約キャンセル時の費用と仲介手数料

不動産売買契約を結んだ後のキャンセルは、その「タイミング」によって発生する費用が大きく変わります。

主な手数料・費用としては以下の3つが挙げられます。

• 手付金
• 違約金
• 仲介手数料

買主または売主が、自身の都合で一方的に契約を解除した場合、どのようなタイミングで費用が発生するのかまとめました。

【チェック3つのポイント】

①手付解除とは？：契約から一定期間内であれば、買主は「預けた手付金を放棄」、売主は「預かった手付金＋同額を返還（倍返し）」することで、理由を問わず契約を白紙に戻せるルールです。

②履行の着手後とは？：売主が引っ越し作業を始めたり、買主が代金の一部を支払ったりするなど、具体的に「契約を進めるためのアクション」を起こした段階のことです。この段階を過ぎると、一方的なキャンセルは「契約違反」となり、高額な違約金が発生します。

③仲介手数料の扱い：仲介手数料は「契約が成立したこと」への報酬です。手付解除の段階では不動産会社の配慮で請求されないケースもありますが、履行の着手後のキャンセルは、不動産会社のミスではないため、法的には全額支払う義務が生じます。

物件によっては仲介手数料が実質的に高くなるケースもある

仲介手数料には法律で上限額が設けられており、不動産会社がその上限を超えて請求することはできません。

ただし、状況によっては「仲介手数料とは別の費用」が発生し、結果的に支払総額が増えるケースがあります。

【追加費用が認められる主な例】
・低価格帯の空き家などを売却する場合の特例対応費
・売主の希望による特別な広告・販売活動にかかる実費

低廉な空家等の売買取引における支出　

2024年7月1日から制度が見直され、売買価格が800万円以下の不動産については、仲介手数料に関する特別なルールが設けられました。

この制度は「低廉な空家等の売買取引」に関する特例と呼ばれていますが、名称に空家とあるものの、実際には現在居住中の住宅であっても、売却価格が800万円以下であれば対象となります。

改正後は、一定の条件を満たす場合に限り、不動産会社は上限30万円（別途消費税）まで仲介手数料を受け取ることが可能となりました。

 これは従来の計算方法とは異なる特例措置で、低価格帯物件の流通を促すことを目的としています。

詳しく知りたい方は、国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」を参考にしてください。

売主から依頼された特別な広告費

通常の販売活動とは別に、売主のリクエストによって追加で行う広告や営業活動にかかる費用は、「特別広告費」として扱われることがあります。

これは、一般的な広告掲載費とは異なり、通常よりもコストが大きくなる施策が該当します。たとえば次のようなケースです。

・大規模な広告展開や特別枠での掲載など、高額な販促活動
・遠方の購入検討者との商談対応に伴う出張費や交通費

このような費用は、通常の仲介手数料には含まれません。

なお、この特別広告費は、「売主の要望に基づいて実施されたものであること」「実施前に、売主の同意を得ていること」が条件であり、承諾していないものに、支払い義務は生じません。

不動産売却時にかかるその他の費用

不動産を売却する際に必要となる費用は、仲介手数料だけではありません。

税金や登記関連費用、ローン完済時の手数料など、さまざまな支出が発生します。

あらかじめ全体像を把握しておくことで、「思ったより手取りが少なかった」という失敗を防ぐことができます。

ここでは、主な費用項目と目安をわかりやすく解説します。

また、売却する不動産の状況によっては、上記の費用以外にも「解体費用」や「測量費用」などが発生することもあります。

仲介手数料以外の費用についても事前に知っておくことで、不動産を売却する際にどれくらいの費用がかかるのか把握しやすくなります。

不動産を売却する前に必ず押さえておきましょう。

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仲介手数料をできるだけ抑えるためのポイント

これから不動産売却を検討している方の中には、「仲介手数料をできるだけ安く抑えたい」と考えている方も多いのではないでしょうか。

仲介手数料は法律で上限が定められているものの、工夫次第で負担を軽減できる可能性があります。

ここからは、仲介手数料を抑えるための具体的な方法についてご紹介します。

ポイントを押さえて、納得のいくかたちで不動産売却を進めていきましょう。
 

不動産会社に交渉する

仲介手数料を少しでも安くしたいと考えているのであれば、不動産会社に直接交渉してみることを検討しましょう。

上記で紹介した通り、仲介手数料は上限は定められていますが、下限については規定がありません。

そのため、仲介手数料の値引きを交渉しても法律に反するということはありません。

しかし、仲介手数料の値引きを交渉する際には、リスクが生じる場合もあるため注意が必要です。

仲介手数料の値引き交渉を行うリスク

1.担当者の対応が消極的になる可能性
仲介手数料は、不動産会社にとって成果報酬です。
報酬が大きく減ると、担当者の熱意や積極性に影響が出るケースもゼロではありません。
結果として、連絡頻度が減ったり、提案が少なくなったりする可能性も考えられます。

2. 売却活動の優先順位が下がる恐れ
不動産会社は複数の案件を同時に抱えています。
条件面で利益が見込みにくい案件は、どうしても優先度が下がる可能性があります。
その結果、販売活動に時間がかかり、売却完了までの期間が長引くことも考えられます。

3. 広告・販売活動の質が落ちるリスク
買主を見つけるためには、「ポータルサイトへの掲載」「チラシ作成」など、さまざまな販促活動が必要です。
報酬が抑えられることで、これらの広告活動に十分なコストや手間がかけられなくなる可能性もあります。その結果、購入希望者が集まりにくくなる恐れがあります。

「できるだけスムーズに売却を進めたい」と考えているのであれば、不動産会社への値下げ交渉は控え、別の方法で節約を試みることをおすすめします。

仲介以外の方法で売却する

仲介手数料は「仲介会社」を通して売買が成立した際に発生する報酬です。
そのため、「仲介」をとらない方法を選べば、手数料の負担をゼロにできます。
仲介以外の売却方法には、主に以下の2つがあります。

・不動産会社による「買取」
不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料は一切かかりません。
ただし、売却価格は相場よりも安くなる傾向がある。

・知人などの「個人間売買」
親族や知人と直接取引する場合も、仲介会社を通さなければ手数料は不要です。
ただし、契約手続きや書類作成などの作業を各自で進めなくてはならない。
 

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仲介手数料の値下げ交渉を成功させるための4つのコツ

仲介手数料の負担を少しでも軽くしたい場合、やみくもに値下げをお願いするのではなく、戦略的に交渉することが重要です。

ここでは、成功率を高めるために意識したい4つのコツをご紹介します

1.不動産会社の利益が大きい物件を狙う

仲介には「両手仲介」と「片手仲介」があります。
これらは、不動産仲介における手数料配分を示す業界用語のことです。
それぞれの特徴は異なり、値下げ交渉の難易度にも差があります。

売主と買主の双方から仲介手数料をもらえるため、不動産会社の利益が大きくなります。
そのため、値下げ交渉に応じてもらいやすい傾向があります。

売主か買主の一方からしか手数料をもらえません。
利益が少ないため、値下げは難しいことが多いです。

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2.閑散期を狙う

不動産業界の繁忙期（1月〜3月や9月〜10月）は、黙っていても顧客が来るため、交渉は難しくなります。

逆に、閑散期（4月〜8月や11月〜12月）は、不動産会社も売上を確保したいため、交渉に応じてもらいやすくなる可能性があります。

3.丁寧な姿勢で「相談」する

「値引きして当然」という高圧的な態度は禁物です。担当者との良好な関係を損ない、その後のサービス品質にも影響しかねません。

「予算が少し厳しくて…」「もし可能でしたら、少しご相談できませんでしょうか」のように、謙虚かつ丁寧な姿勢でお願いすることが大切です。

4.専任媒介契約を条件にする

「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結ぶことを条件に値下げを交渉する方法があります。

これにより、不動産会社は確実に仲介手数料を得られるため、交渉に応じやすくなります。

不動産売却の仲介手数料に関するよくある質問

不動産を売却する際、多くの方が「仲介手数料」についてさまざまな疑問を抱きます。

不安や分かりにくい点は事前に解消しておくことが大切です。

ここでは、不動産売却時に発生する仲介手数料に関して、特によく寄せられる質問をまとめました。

疑問をクリアにしたうえで、安心・納得できる売却を進めていきましょう。

仲介手数料が無料になることはあるの？

不動産売却時に発生する仲介手数料が完全に無料になることは、一般的にはありません。

仲介手数料が無料になると、不動産仲介会社に利益が入らなくなり、事業を成り立たせることが難しくなります。

ただし、以下のようなケースでは、例外的に安くなる（あるいは無料になる）ことがあります。

・両手仲介による割引：1社が売主・買主双方を担当し、片方の手数料をサービス（割引）するケース

・格安業者の利用：広告費や人件費を徹底カットし、一律料金や無料を売りにする不動産会社

・キャンペーン適用：期間限定の成約特典など

仲介手数料を値切る客は不動産会社に嫌われる？

常識的な範囲での相談であれば、過度に心配する必要はありません。
 不動産会社もビジネスである以上、一定の交渉があることは想定しています。

ただし、次のようなケースでは注意が必要です。

・何度もしつこく値下げを迫る
・相場とかけ離れた大幅な減額を要求する
・他社を引き合いに出して強く圧力をかける

このような対応をすると、担当者との信頼関係に影響が出る可能性があります。

 場合によっては、不動産会社側から媒介契約を見送られるケースもゼロではありません。

それでも交渉することを考えている場合は、専任媒介契約を締結したり、住み替え先を探してもらったりなど、不動産会社にメリットを与えるような提案をすると良いでしょう。

複数社に依頼すると仲介手数料は二重にかかる？

「不動産会社を何社か比較したいけれど、手数料が倍になるのでは？」と不安に感じる方もいるかもしれません。

結論から言うと、仲介手数料を支払うのは、実際に売買契約を成立させた不動産会社のみというのが一般的です。

そのため、「依頼した会社の数だけ手数料が増える」ということは通常ありません。

ただし、媒介契約の種類や個別の取り決めによっては、特別な条件が設定されている場合もあります。

後からトラブルにならないように、あらかじめ契約内容を確認しておくことが大切です。

仲介手数料が安い不動産会社は怪しい？

手数料が安い＝必ずしも怪しい会社とは限りません。

なぜなら、不動産会社によっては、
・テレビCMなど大規模な広告を行っていない
・店舗運営コストを抑えている
・オンライン中心で効率化している

といった経営方針により、コストを削減できるているケースがあります。
その結果、仲介手数料を低めに設定できる場合もあるのです。

ただし、広告やホームページに割引することや無料になることしか記載していない場合や、仲介手数料以外の費用が掛かる場合などは、悪質な不動産会社の可能性も考えられるため注意が必要です。

信頼できる不動産会社を探す際のポイント

・売却実績が豊富か
・売却したい不動産がある地域に詳しいか
・親身になって対応してくれるか
・広告活動に力を入れているか
・査定額の根拠を明確に説明してくれるか　　など

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仲介手数料を理解して納得のいく不動産売却を

不動産会社に戸建て・土地・マンションなどの売却を依頼し、無事に成約した場合には仲介手数料の支払いが発生します。

仲介手数料は、不動産会社にとっての「成功報酬」です。金額には法律で上限が定められており、多くのケースでその範囲内で請求されます。

一方で、下限の規定はないため、交渉によって減額できる可能性もあります。ただし、値引きによって販売活動の優先度やサポート体制に影響が出るケースも考えられるため、慎重な判断が必要です。

また、仲介手数料を安くしたい場合は、買取や個人売買などの仲介以外の売却方法を利用するという選択肢もあります。
不動産売却で後悔しないためには、

・仲介手数料の仕組みを理解する
・最終的な手取り額を把握する
・自分が重視するポイント（価格・スピード・安心感など）を明確にする
この3つを意識することが大切です。

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