家や土地・マンションなどを売却する際には、不動産会社への仲介手数料が発生します。ここでは、仲介手数料の仕組みと計算方法を詳しく解説していきます。

不動産売却の仲介手数料とは?

不動産の売買は、個人売買を除き仲介業者(宅地建物取引業者)が、売りたい方と買いたい方の仲を取り持ち(仲介)することで成約します。この仲介というサービスへの対価として、業法で定められた上限報酬から売主・買主双方に請求するものが仲介手数料となります。

つまり、仲介手数料は成功報酬であり、基本的に成約しなかった場合は支払う必要はありません。取り引き中であっても、成約に至り契約が締結されるまでは業者の請求権はありませんので、ご安心ください。

仲介手数料の支払条件については事前に仲介業者と話しておきましょう。契約成立時に50%、物件引渡し完了時に残金の50%を支払う、というような取り決めが一般的です。

いざ契約が成立して言われるがままということにならないために、あらかじめ取り決めをしておくことをおすすめします。

仲介手数料は消費税抜きで計算される

ここで注意してほしいことは、希に仲介手数料の原資になる売買代金のうち、課税されている建物代金を課税されたまま手数料計算をしている場合です。

不動産は総額表示で、土地は非課税・建物は課税されています。

仮に総額表示5,000万円の建売住宅を購入する場合、チラシをよく見ると土地が3000万円、建物が1,840万円で税込5,000万円となっていることがあります。

つまりこの場合の手数料は、土地代金3,000万円+消費税の課税されていない建物代金1,840万円の合計4,840万円から計算しなければなりません。
これを5,000万円で手数料計算をしていたらその業者は業法違反ということになります。

また、仲介手数料以外の料金をあたかも仲介手数料に含まれているかの様に請求する業者も希にいますので、明細書をよく確認し、良く分からない項目などがあれば必ず確認して、納得のいく取り引きをしましょう。

よくある事例として、

中古マンションの仲介で『今回はなかなか売れずに苦労した。通常よりも多く広告を出したので広告費として30万円追加請求させて頂きました。』

●土地の仲介で『整地して雑草もきれいに採りました。購入されたお客様も喜んでいらっしゃいます。』などといいながら50万円上乗せされていた

というような事例もあります。

もし売主側の同意無しにおこなったものを請求してくる場合は、きっぱり「この部分は、事前相談がなかったのでお支払いできません」と断りましょう。

不動産売却の仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法(宅建業法)で上限が定められており、仲介する業者によって上限の差が出ることはありません。それでは詳しく宅建業法により定められた計算方法を確認していきましょう。

仲介手数料は、売買価格によって3つに区分して計算されます。

売買価格別手数料

  • 売買価格が200万円以下なら5%のみが適用
  • 売買価格が400万円以下なら200万円まで5%、200万円を超える残りの額に4%が適用
  • 売買価格が400万円超なら、400万円を超える部分については、3%が適用

正直とても分かりづらいと思います。

一般的に不動産の仲介手数料は「3%+6万円」というように言われています。しかし、6万円って?と思う方がほとんどでしょう。業者の人間も何となくは分かっていても「今ここで明確に教えて!」と頼んだら恐らく半分近くは、明確に答えられないと思います。

この6万円が仲介手数料を難しくし、ややこしくしてしまうのかもしれません。それでは、6万円の説明を簡単にしていきましょう。上記の3つの区分は積み上げ式になっています。

つまり250万円なら、上記の3つの区分のうち2つが対象で、

?200万円は5%で10万円
 ?50万円は4%で2万円
 ??=12万円?
 ?に8%の消費税をたして129,600円

が仲介手数料となります。

この区分?と?の200万円で1%の差額分が実は2万円ちょうどで調整できます。

250万円で4%=10万円
 調整額2万円をたすと12万円
 12万円に8%の消費税をたして129,600円だ。

上の計算式より簡単になりますね。

この要領で計算すると区分?から区分?の調整額が4万円になります。

区分?から?の2万円と?から?の4万円の調整額をたすと6万円になります。

つまり、6万円はこの400万円までの3つの区分を調整するため、速算式として調整するための6万円なのです。

同じ仲介手数料(媒介報酬)を計算するのも何通りかの計算方法がありますが、当然ながら結果としては同じ金額になります。

仲介手数料の計算区分

区分
売却価格
料率
調整額
1
売買価格(税込)が200万円以下
5%
0円
2
売買価格(税込)が200万円を超える部分?400万円まで
4%
2万円
3
売買価格(税込)が400万円を超える部分?
3%
6万円

?

150万から4000万までの仲介手数料早見表

難しい計算式で分かりづらいという方に、早見表を作りました。この表は売買価格から支払う仲介手数料が、一目で分かるように作られています。

希望する売却物件の予想価格で発生する仲介手数料の概算を知ることも大事です。ぜひ、あなたの物件の売却時にかかる手数料を想定してみてください。

売買価格
手数料率
仲介手数料(税別)
消費税額(8%)
支払仲介手数料(税込)
手数料計算根拠
150万円
5%
¥75,000
¥6,000
¥81,000
150万円×5%+消費税(8%)
200万円
5%
¥100,000
¥8,000
¥108,000
200万円×5%+消費税(8%)
250万円
5%+4%
¥120,000
¥9,600
¥129,600
(200万円×5%)+(50万円×4%)+消費税(8%)
300万円
5%+4%
¥140,000
¥11,200
¥151,200
(200万円×5%)+(100万円×4%)+消費税(8%)
350万円
5%+4%
¥160,000
¥12,800
¥172,800
(200万円×5%)+(150万円×4%)+消費税(8%)
400万円
5%+4%
¥180,000
¥14,400
¥194,400
(200万円×5%)+(200万円×4%)+消費税(8%)
450万円
5%+4%+3%
¥195,000
¥15,600
¥210,600
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(50万円×3%)+消費税(8%)
500万円
5%+4%+3%
¥210,000
¥16,800
¥226,800
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(100万円×3%)+消費税(8%)
600万円
5%+4%+3%
¥240,000
¥19,200
¥259,200
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(200万円×3%)+消費税(8%)
700万円
5%+4%+3%
¥270,000
¥21,600
¥291,600
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(300万円×3%)+消費税(8%)
800万円
5%+4%+3%
¥300,000
¥24,000
¥324,000
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(400万円×3%)+消費税(8%)
900万円
5%+4%+3%
¥330,000
¥26,400
¥356,400
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(500万円×3%)+消費税(8%)
1000万円
5%+4%+3%
¥360,000
¥28,800
¥388,800
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(600万円×3%)+消費税(8%)
1500万円
5%+4%+3%
¥510,000<
¥40,800
¥550,800>
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(1100万円×3%)+消費税(8%)
2000万円
5%+4%+3%>
¥660,000
¥52,800
¥712,800
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(1600万円×3%)+消費税(8%)
2500万円
5%+4%+3%
¥810,000
¥64,800
¥874,800
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(2100万円×3%)+消費税(8%)
3000万円
5%+4%+3%
¥960,000
¥76,800
¥1,036,800
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(2600万円×3%)+消費税(8%)
3500万円
5%+4%+3%
¥1,110,000
¥88,800
¥1,198,800
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(3100万円×3%)+消費税(8%)
4000万円
5%+4%+3%
¥1,260,000
¥100,800
¥1,360,800
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(3600万円×3%)+消費税(8%)
4500万円
5%+4%+3%
¥1,410,000
¥112,800
¥1,522,800
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(4100万円×3%)+消費税(8%)

仲介手数料を値引きする不動産業者っているの?

仲介手数料の値引きってアリ?

最初に言ったようにここで示している仲介手数料(媒介報酬)はあくまでも上限であり、逆に言えば、必ず上限でなければならないわけではありません。

仲介手数料は売買価格に対して料率で定められていますから、同じ売買でも物件価格が高いほうが手数料は高額になります。

不動産仲介は物件価格が、高ければ高いほど手数料収入が増えてゆきます。

しかし、物件価格の違いで業務内容にはさほど違いがない場合があります。

例えば、同じ100?の土地の売買でも地価の高い場所にある物件は当然高い金額で取り引きされ、安い場所であれば売買価格も安くなります。

しかし仲介業者が行う業務にこの物件価格程の差はありません。ただし販促には地価により費用の差が出る場合もあります。

つまり、高額になれば手数料は自ずと上がるので、業者も早く売りさばきたい場合は、仲介手数料を値引きしたりする可能性は十分にあります。

また、周辺相場よりも高い物件も同じことが言えます。

どうしても手数料を安く上げたいときは、仲介業者ではなく、買う場合は売主物件購入する、売る場合は買取業者へ直接買ってもらうという選択もあります。
しかし、買う場合は新築や建築条件付きなどで選択の範囲が狭くなり、中古物件が欲しい場合などは、物件が見つからないということがしばしばあります。

買取業者に買ってもらう場合は、物件が良ければ早い取り引きができるかもしれませんが、それでも売却価格は仲介での価格と比べると低くなってしまう可能性があります。
これは、業者が買って再販するには市場価格以下でなければ利益が出ないことになるからです。

結果的には仲介手数料を値切る、払わなくて良いというメリットよりも、親身に相談に乗ってくれて、きちんと分からないことを説明してくれる良い業者と付き合うことのほうがメリットがあるといえます。

不動産仲介業者の「片手」「両手」「あんこ」ってどういうこと?

諸費用の項でも少し説明した、不動産仲介における手数料配分の業界用語です。

仲介手数料は、仲介するお客様から支払われる『サービスの対価』だが、多くても取引時に払って頂けるお客様は『媒介契約』に基づく売主と『媒介契約』または『支払約定書』に基づく買主の二者しかいません。

これに対して、仲介業者は間に複数社介入する場合があります。

両手

支払う側(売主・買主)2者;もらう側(仲介業者)1社

■売主も買主も1社の顧客なので、両方のお客様から手数料を独占して頂く

片手

支払う側(売主・買主)2者;もらう側(売主側仲介業者と買主側仲介業者)2社

■売主には売主の仲介業者が、買主には買主の仲介業者がいるのでそれぞれ片方のお客様から手数料を頂く

あんこ

支払う側(売主・買主)2者;もらう側(仲介業者)複数社

■売主に売主の仲介業者が数社、買主に買主の仲介業者が数社いるので合計した手数料すべての仲介業者で案分する、若しくは任意で分けて頂く

というパターンの事をいいます。

売主や買主には全く関係の無い話だと思いますが、実はこの手数料配分が不動産仲介業者の仕事のモチベーションに大きく関わっています。

【両手】の案件であれば当然モチベーションは高く、仕事も順調に進む事でしょう。

ですが、【あんこ】になってしまうとモチベーションは下がります。

仲介業者の数が多くなればなるほど時間もかかり、思う様に進まないことがあります。

当サイトは、日本最大級の不動産売却査定サイトです。

不動産売却や一括査定のことを知りたいならぜひ一度当サイトTOPページをご覧ください。

イエイが選ばれている6つのポイント

  • マスコミでも注目されている日本最大級の不動産売却専門マッチングサイト
  • 業界最多!1,000社以上の厳選会社から選んで一括査定可能
  • 最短60秒で一括査定依頼
  • 査定額を比較できるから高く売れる
  • 悪徳企業は徹底排除!イエイがトラブルを防ぎます
  • 不動産売却のお悩み全て解決!万全のサポート体制

仲介手数料の値引きより、不動産を高く売れる優秀な業者と付き合おう

不動産業者というと悪いイメージを持つ人もいます。

高額商品を扱う業種故、悪い部分が強調されていることも多々ありますが、皆さんの大事な財産に誠心誠意対応してくれる業者さんがほとんどです。

仲介手数料で数万から数十万円の値引きを強引にお願いされ、手を抜くことを考えてしまう不動産業者もいないとは言い切れません。

それよりも、適正な手数料を支払う価値のある業者に出会うことが大切でしょう。

そのためには、実はこちら側の努力も必要なのです。

昔はよく不動産屋は足で回れと言われていました。

しかし、現代社会において時間と労力をかけて良い業者と巡り合うまで足で探すことは、非効率かもしれません。

実は、簡単に業者を探せる方法があります。ご存知でしたか?

イエイでは、インターネットで簡単に1000社以上もの不動産業者の中から、複数の会社へ一括で査定依頼ができ、複数の不動産会社の査定額を比較できます。

ぜひご利用ください。