相続によって実家を所有したものの、遠方に住んでいたり仕事で忙しかったりする理由から、維持費や手入れの負担に悩んでいませんか。
空き家を放置していると建物の老朽化が進むだけでなく、固定資産税の増額や罰則の対象になる可能性もあります。
劣化が進んだ建物は一般的な市場で買主が見つかりにくく、「どう処理をすればよいのかわからない」と頭を抱えてしまうケースも少なくありません。
この記事では、親の思い出が詰まった実家を手放す罪悪感や葛藤を抱えつつも、安全かつスムーズに処分したいと考えている方に向けて、「空き家買取」のノウハウを解説します。
売却相場や注意点、そして信頼できる専門家を見つけるための方法まで詳しくご紹介しますので、ぜひ最後まで参考にしてください。
この記事の目次
空き家を放置する4つのリスク
空き家の数は年々増加しており、「空き家問題」は日本の深刻な社会問題となっています。
総務省統計局の調査によると、国内の空き家数は1978年から2023年までの間に約3.36倍に増加しました。
理由があって空き家を所有し続けている場合でも、手入れをせずに放置してしまうと、所有者にとって以下のような深刻なリスクが発生します。
固定資産税などの金銭的な負担が増える
空き家は所有しているだけで毎年固定資産税や都市計画税が課税されます。
住んでいない空き家であっても税金の支払い義務が消えることはありません。
さらに、建物の老朽化を防ぐための定期的な管理費用や、万が一に備える火災保険料・地震保険料も毎年発生します。
使用していない資産に対して毎年・毎月のように手元から現金が出ていく状態は、家計にとって大きな圧迫となります。
管理不備で「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されるリスクがある
管理が行き届かない空き家は、行政から「特定空き家(※)」または「管理不全空き家」に指定される恐れがあります。
これらに指定されると、これまで適用されていた住宅用地の特例が適用されなくなり、税金が最大で6倍に跳ね上がることもあります。
また、自治体からの命令に従わなかった場合、50万円以下の罰金(過料)が発生する可能性もあるため注意が必要です。
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※特定空き家とは? また、管理不全空き家とは、そのまま放置した場合、特定空き家になる恐れのある家のことを指します。 |
雑草や害獣による近隣トラブルに発展する
人が住まなくなった家屋は換気が行われないため、湿気がこもり木材の腐食や老朽化が急激に進みます。
台風や地震の際に屋根瓦や外壁が落下し、近隣住民に怪我をさせてしまう危険性も否定できません。
また、庭の草木や放置された家具は、不法投棄や害虫・害獣のすみかになるだけでなく、放火などの犯罪を引き起こす原因にもなります。
万が一、近隣に被害を与えてしまった場合、損害賠償責任を問われるリスクがあります。
資産価値が下落する
不動産は、築年数の経過とともに市場価値が低下していくのが一般的です。
特に人が住んでいない建物は傷みが早く、放置すればするほど価値が急速に失われていきます。
いざ手放そうと考えたときには、ほとんど価値のない状態になってしまう可能性も否定できません。
資産としての価値が残っているうちに、早めの判断を下すことが重要です。
空き家買取とは?「仲介」との違いと5つのメリット

空き家を売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法ですが、買取は不動産会社が買主となり、物件を直接買い取る仕組みです。
多忙で時間がない方や、手間をかけずに空き家を整理したい方には「買取」がおすすめです。
ここでは、買取の基本的な仕組みと主な5つのメリットをわかりやすく解説します。
【比較】「買取」と「仲介」の違い
買取と仲介では、売却相手や取引条件に大きな違いが存在します。
それぞれの特徴をわかりやすく表にまとめました。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却相手 | 不動産会社(買取業者) | 一般の個人・法人 |
| 売却が完了するまでの期間目安 | 最短1週間~1ヵ月程度 | 3ヵ月~6ヵ月以上 |
| 売却価格 | 市場価格の5~8割程度 | 市場価格に近い価格 |
| 仲介手数料 | 不要(0円) | 必要(売却価格の3%+6万円など) |
| リフォーム・解体 | 原則不要(現状渡し) | 必要になるケースが多い |
| 売買後の責任 | 免責されるのが一般的 | 売主が契約不適合責任を負う |
市場で買主をじっくり探す仲介に対し、買取はプロである不動産会社が直接購入するため、圧倒的なスピード感と手軽さが特徴です。
メリット1.最短1週間~1ヵ月でスピーディーに現金化できる
仲介の場合、売却活動を開始してから買主が見つかり、決済が完了するまでに平均で3~6ヵ月以上の期間がかかります。
需要が少ない地方の物件や築古の空き家では、1年以上経っても買主が現れないことも珍しくありません。
一方、買取であれば提示された査定額に合意すれば、最短1週間から1ヵ月程度で現金化が可能です。
急ぎで資金を準備したい場合や、相続税の納税期限が迫っている場合でも安心して手続きを進められます。
メリット2.リフォーム・解体の手間や費用がかからない
買取業者は、買い取った後に自社でリフォームや解体を行って再販することを前提としています。
そのため、売主側で事前にリフォームを行ったり、費用をかけて建物を壊して更地にしたりする必要はありません。
また、長年放置された家具や家財が残っている状態でも、まとめて引き取ってくれる業者がほとんどです。
自分で片付けをする手間やかかる費用(不用品回収の場合20万円ほど、遺品整理の場合は20万~60万円ほど)を浮かせられる点は、大きなメリットといえるでしょう。
メリット3.売却後の契約不適合責任が免責される
仲介で個人に家を売却した場合、引き渡し後にシロアリ被害や雨漏り、柱の腐食といった不具合が見つかると、売主は「契約不適合責任」に基づき修繕費用や損害賠償を求められるリスクがあります。
しかし、不動産会社が買主となる買取では、特約によって売主の契約不適合責任を免除する契約が一般的です。
売却後に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が見つかっても、責任を負う心配がないため、安心して取引を進められます。
メリット4.近所や周囲に知られずに売却できる
仲介で物件を売る際は、ポータルサイトへの物件情報掲載や折込チラシの配布、現地看板の設置など、広く買主を募集するための広告活動が行われます。
買取の場合は不動産会社との直接取引になるため、周囲に売却活動を行っていることを知られるリスクがありません。
「実家を手放したことを近所に知られたくない」「事情があって静かに売却を完了させたい」という方でも安心です。
メリット5.仲介手数料が発生しない
仲介で不動産を売買する場合、取引成立の成功報酬として売却価格に応じた仲介手数料(売却価格の3%+6万円+消費税)などを不動産会社へ支払う必要があります。
買取であれば不動産会社と直接取引を行うため、媒介業務自体が存在せず、仲介手数料は1円もかかりません。
売買代金がそのまま手元に入ってくるため、諸費用を最小限に抑えることができます。
空き家買取の相場はいくら?

空き家の買取を検討する際、多くの方が気になるのは「実際にいくらで売れるのか」という点です。
買取相場の算出基準や仲介との価格差が発生する理由について正しく理解しておきましょう。
空き家買取の相場は「市場価格の5~8割」が目安
空き家の買取価格は、一般的に市場価格(仲介で売却した場合の想定価格)の5~8割が目安になります。
たとえば、仲介なら2,000万円で売り出せる状態の家であれば、買取価格は1,000万~1,600万円程度になります。
物件の立地条件や築年数、建物の劣化状態によってこの割合は変動します。
なぜ買取価格は仲介より安くなるのか?
買取価格が仲介で売却した価格よりも低くなるのは、買取業者が買い取った後に以下のようなコストやリスクを考慮して再販活動を行うためです。
・建物のリフォーム・リノベーション費用、または解体費用
・物件の所有権移転登記費用や固定資産税などの保有コスト
・再販時の販売広告費や仲介手数料
・再販できるまでに生じる価格下落リスクおよび事業利益
買取業者は、これらの経費と一定の事業利益をあらかじめ差し引いた金額で買取査定額を算出します。
安くなる分は「解体・不用品処分の手間や、将来的な売却リスクを業者が肩代わりするための費用」と捉えることができます。
空き家の買取相場の調べ方3選
自分の空き家がどれくらいの価格で買い取ってもらえそうか、相場を把握するための代表的な調べ方を3つ紹介します。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 不動産情報ライブラリ | 国土交通省が運営する公的なウェブサイトです。 実際の不動産取引価格や地価の推移などを調べられるため、周辺の取引相場の客観的な基準が把握できます。 |
| レインズ・マーケット・インフォメーション | 国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているウェブサイトです。 実際の成約価格の情報を閲覧できます。 |
| 不動産ポータルサイト(SUUMOやHOME'Sなど) | 売却したい空き家と同じエリア・似たような築年数や広さの中古物件が、いくらで売り出されているかを確認します。 表示されている売り出し価格の5~8割程度を計算すると、おおよその買取目安額が算出できます。 |
正確な買取相場を知るには「複数社の査定比較」が不可欠
自分で調べられる価格はあくまでも「過去のデータ」や「仲介での売り出し価格」を元にした推測にすぎません。
実際の買取価格は、業者ごとに「その物件をどう再生・活用するか」というノウハウによって100万円単位で差が出ます。
所有している空き家の適正な買取額を正確に知るためには、必ず複数の買取業者へ査定を依頼し、提示される価格と条件を比較検討することが不可欠です。
当サイトの不動産一括査定サービス「イエイ」なら、住所や物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社へ一括で査定を申し込めます。
手軽に査定依頼ができる便利なツールですので、売却検討時にはぜひご活用ください。
【要警戒!】悪質な空き家買取業者の罠と防衛策

インターネットの口コミなどでは、空き家買取にまつわるトラブルの相談が後を絶ちません。
所有者の「早く手放したい」という焦りや知識不足につけ込む悪質な買取業者も存在するため、事前に代表的な手口と防衛策を押さえておくことが重要です。
契約前に理由をつけて値下げしてくる
最初に高額な査定額を提示して売主を安心させ、他の業者との交渉を断らせた後に、契約直前になって「詳しく調査したところ、欠陥が見つかった」「リフォーム費用が想定以上にかかる」などと理由をつけて、数百万円単位で価格を引き下げる手口です。
すでに売却準備を進めて後戻りできなくなった売主の心理を利用する悪質な手法といえます。
契約直前になって提示額を変更された場合は、きっぱりと拒否して契約を撤回する勇気を持ちましょう。
買い取らずに自社サイトに掲載・放置する
「買い取ります」と謳っているにもかかわらず、実際には自社で買い取らず、自社の販売サイトやポータルサイトに物件を掲載して一般買主を探そうとする業者も存在します。
これは実質的に「仲介活動」を行っているのと変わらず、いつまで経っても現金化されずに放置されてしまう原因となります。
「いつ買い取って支払いが完了するのか」という期日を契約書上で明確に確認することが防衛策となります。
無料買取を装い高額な引き取り費用を請求する
「ボロボロの空き家でも無料で引き取ります」「処分を代行します」と宣伝しておきながら、いざ手続きを進めると「測量費」「解体費用」「不用品処分費」といった名目で高額な費用を請求してくるパターンです。
売却して現金を得るどころか、結果として数十万~数百万円の持ち出し費用が発生してしまうことがあります。
契約前に「追加で発生する費用が一切ないか」を書面で確認することが欠かせません。
【チェックリスト】悪質な買取業者を回避するための7つのポイント
大切な実家を手放す際、心ない悪徳業者の被害に遭って損をすることだけは絶対に避けたいものです。
売却後のトラブルに巻き込まれず、安心かつ納得のいく取引を進めるためには、ご自身で業者の実態を見極める目を持つことが重要になります。
査定を依頼する段階や、実際に契約を結ぶ業者を選定する際は、ぜひ以下の7つのポイントを満たしているかどうかを必ずチェックするようにしてください。

空き家を高く買取してもらう4つのコツ

先述のとおり、空き家の買取は仲介に比べて価格が安くなる傾向にありますが、ポイントを押さえて準備を進めることで、適正な最高額で買い取ってもらえる可能性が高まります。
ここからは査定時に意識すべき4つのコツをご紹介します。
査定額の具体的な内訳と根拠を尋ねる
不動産会社に査定を依頼したら、提示された査定額に対して、「なぜその価格になったのか」の内訳や理由を担当者に尋ねてみましょう。
優秀な業者であれば、「近隣の取引相場が○○万円で、解体・リフォーム費用に○○万円かかるため、買取額は○○万円になります」と明確に根拠を説明してくれます。
反対に、根拠が曖昧であったり、質問をごまかしたりする業者は相場より安く買い叩こうとしている可能性があるため注意が必要です。
査定時に物件の状態や周辺環境の強みをアピールする
少しでも高く評価してもらうために、売主しか知らない物件の強みがあれば査定時に積極的にアピールしてみましょう。
・日当たりや風通しが良い
・過去に屋根や外壁の防水工事・耐震補強を行っている
・近隣にスーパーや病院、学校があり生活利便性が高い
・敷地が広いため駐車スペースを確保しやすい
ほかにもリフォーム費用を抑えられる要素や、買主にとって魅力となる周辺環境の情報があれば伝えましょう。
これらは査定額を上乗せしてもらうための大きなアピール材料となります。
契約内容を事前にしっかりと確認する
査定額だけでなく、契約書に記載された特約を細かく確認することも重要です。
たとえば「買取額800万円で残置物処分は売主負担」という条件よりも、「買取額750万円で残置物処分・不用品回収代はすべて業者負担」という条件のほうが、手元に残る現金や手間を考慮するとお得になるケースがあります。
ほかにも契約不適合責任がどのように扱われているか、不利な条件がないか確認しましょう。
複数の業者に査定を依頼して比較する
査定依頼は1社だけに絞らず、必ず3社以上に依頼して比較しましょう。
業者によって得意な物件や評価基準が異なるため、提示される価格に差が出ることは珍しくありません。
複数社から見積もりを取ることで、所有している空き家の適正相場が見えてくるだけでなく、他社の査定額を交渉材料にしてより良い条件を引き出すことが可能になります。
また、効率良く複数の業者に査定を申し込むなら、一括査定サービスのご利用がおすすめです。
当サイト「イエイ」では、住所や物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に簡単に査定を依頼することができます。
「何度も査定を依頼するのは大変」「どの不動産会社に依頼すればいいかわからない」とお悩みの方は、ぜひ一度お試しください。

失敗しない!空き家買取業者を選ぶポイント

空き家の買取取引が成功するかどうかは、どの業者を選ぶかにかかっています。
ここからは、安心して任せられる、信頼できる買取業者を見つけるための3つのポイントを解説します。
空き家買取や中古再生事業の実績・ノウハウが豊富か
すべての不動産会社が買取に対応しているわけではありません。
新築戸建てやマンションの販売が得意な会社や賃貸仲介をメインに扱う会社など、専門分野はさまざまです。
このような不動産会社の場合、空き家買取の知識が乏しい場合があります。
空き家の買取を依頼する際は、「空き家買取専門」や「中古再生事業(リノベーション再販)」を強みとしている業者を選びましょう。
ノウハウが豊富な業者ほど、リフォームコストを低く抑える独自ルートを持っているため、適正な価格で買い取ってもらえる可能性が高まります。
各社の公式ウェブサイトで、買取実績や事例を確認してみましょう。
売却したい物件がある地域に精通している業者か
売主が住んでいる場所の近くではなく、「空き家が存在するエリア」に詳しい地元密着の不動産会社を選ぶことが大切です。
このような不動産会社は、その地域の相場や需要の動向、詳細な土地勘を熟知しています。
大手の不動産会社では評価しづらい地域固有の強みを正しく査定額に反映してくれる可能性が高くなります。
親身に相談に乗ってくれるか
実家の売却は、単なる資金調達だけでなく「長年過ごした実家を手放す」という心理的な負担をともなうものです。
「とにかく早く売ってしまいたい」「思い出の品だけは残したい」など、あなたの事情や希望に寄り添ってくれる業者を選びましょう。
対応が丁寧でレスポンスが早い業者であれば、契約から引き渡しまで不安を感じることなく取引を進められます。
空き家買取の流れと必要な書類・手続き
空き家買取の手続きは、一般的な仲介取引と比べてシンプルでわかりやすいのが特徴です。
ここからは、全体的な流れと事前に準備しておくべき書類・手続きを解説します。
空き家買取の基本的な流れ
空き家買取の手続きは、大きく分けて以下のステップで進行します。

1.買取査定を依頼
まず空き家がいくらで売れるのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼しましょう。
この際、初めから1社に絞るのではなく、複数社から見積もりを取り寄せることが重要です。
それぞれの金額の根拠や担当者の姿勢をしっかり見比べることが、失敗を防ぐ大切なポイントになります。
2.売買契約を締結
提示された査定額や条件に納得できたら、いよいよ不動産会社と正式な売買契約を結びます。
この際、手付金(売却代金の5~10%程度)を受け取るのが一般的です。
3.引き渡し・決済
契約内容に基づき、空き家の引き渡しを行います。
この手続きと同時に、売却代金の残額が支払われ、取引が完了します。
買取に必要な書類
空き家の買取の手続きをスムーズに進めるために、以下の書類が必要となります。
早めに準備しておきましょう。
| 各種書類 | 書類の説明 | 取得方法 |
|---|---|---|
| 登記済証または権利証 | 物件の所有権を証明する重要な書類 | 不動産取得時に法務局より交付 |
| 登記簿謄本(土地、建物) | 不動産の登記内容を記録した公的な文書 | 管轄法務局の窓口で請求 |
| 固定資産税納付通知書 | 物件に関する固定資産税が支払われていることを証明する書類 | 毎年4~6月ごろに各市町村から送付 |
| 登記用印鑑証明書 | 売却に際して登記手続きを行うために必要な印鑑証明書 | 役所で取得可能 |
| 土地測量図面、境界確認書 | 土地の形状、面積、境界を正確に示した図面 | 全国の法務局で取得可能 |
| 公図 | 土地の所在地、地番、地目、境界、面積などの基本的な情報を記載した地図 | 法務局に保管されている |
| 住民票の写しまたは戸籍謄本 | 売主の身元を証明するための書類 | 役所で取得可能 |
| 収入印紙 | 契約書に課せられる税金を支払うために発行される証票 | 郵便局やコンビニなどで購入可能 |
このほかに、「実印」と「身分証明書」が必要となります。
また、該当する場合は、以下の書類が必要です。
| 各種書類 | 書類の説明 | 取得方法 |
|---|---|---|
| 耐震診断報告書 | 物件の耐震性能に関する情報を提供する書類 | 専門の建築士や建築コンサルタントなどが発行 |
| エネルギー性能証明書 | 物件のエネルギー効率に関する情報を示す書類 | 住宅性能評価機関やエネルギー性能を診断した専門家が発行 |
相続した空き家を売却する際に必要な2つの手続き
相続した実家を売却する場合は、上記で紹介した通常の取引に加えて以下の2つの手続きが必要となります。
・相続登記(名義変更手続き)
相続などで取得した空き家を売却する場合、亡くなった親の名義のままでは売却できません。
必ず法務局で所有者を相続人に変更する「相続登記」が必要です。
なお、2024年4月1日より申請が義務化されています。
・確定申告
空き家売却で利益(譲渡所得)が出た場合、売却した翌年の2月16日~3月15日の間に確定申告が必要です。
譲渡所得税(所得税・復興特別所得税・住民税)を支払う必要が出てくるため、必要書類を準備し、税理士など専門家に相談することも検討しましょう。
古い・売れにくい空き家でも買取できる?ケース別対処法

「うちの家はボロボロだから買い取ってもらえないのでは」と心配される方も多いですが、専門の買取業者であれば多様な訳あり物件に対応可能です。
ここからはケース別の対処法を解説します。
築年数が古い・老朽化が激しい空き家
築40年や50年を超えて建物が激しく老朽化している場合でも、買取は可能です。
買取業者は建物を壊して「土地」として活用するか、構造部分(柱や基礎)を残してフルリノベーションして再販売する技術を持っています。
自己判断で高額な費用をかけて壊す前に、現状のまま査定へ出してみることを強くおすすめします。
残置物がある空き家
家具や家電、衣類などの生活用品がそのまま大量に残されているゴミ屋敷のような状態であっても、問題なく買い取ってくれる業者が多く存在します。
不用品の撤去費用を買取査定額から差し引く形で一括処理してくれるため、売主が現地へ何度も出向いて片付ける負担を軽減できます。
再建築不可物件に該当する空き家
建築基準法上の接道義務を満たしておらず、建て替えができない物件を「再建築不可物件」といい、通常の仲介では買主を見つけることが極めて困難です。
こうした物件は、「訳あり物件専門の買取業者」へ相談するのが有効です。
専門業者はリフォームして賃貸物件などとして運用するノウハウを持っているため、一般的な不動産会社で断られた物件でも買い取ってもらえる可能性が十分にあります。
共有者全員の同意が得られない・権利関係が複雑な空き家
兄弟など複数人で所有している空き家を売却する場合、共有者全員の同意が必要となります。
同意が得られず意見が対立している場合は、自分の所有持分だけを買い取ってくれる専門業者に相談するか、弁護士や司法書士などの専門家を介して権利関係を整理してから売却を進める方法があります。
共有者がいる物件の売却については以下の記事でもご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家買取に関するよくある質問

空き家を買取で処分するにあたり、所有者の方からよく寄せられる疑問や不安の声と、その回答をわかりやすくまとめました。
売却に向けた手続きを本格的にスタートする前に、疑問点を解消するための参考にしてみてください。
Q1.査定後に提示額から減額されることはありますか?
正当な不動産会社であれば、売買契約を交わした後に査定額を不当に減額することはありません。
ただし、意図的に雨漏りや傾きなどの重大な欠陥を隠して査定を受けた場合は、契約解除や減額の対象となる場合があります。
査定時には物件の状態をありのまま誠実に伝えることが大切です。
Q2.買取を拒否された場合はどうすればいいですか?
1社に断られたからといって諦める必要はありません。
不動産会社によって買取基準や得意エリアは大きく異なります。
地元の業者や、再建築不可・事故物件・築古物件などを専門に扱う「訳あり専門の買取業者」へ相談してみましょう。
また、自治体が運営する「空き家バンク(※)」への登録を検討するのも一つの方法です。
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※空き家バンクとは 自治体や公的な団体が運営する、空き家を手放したい所有者と、家を探している利用希望者をマッチングする制度のことです。 自治体は基本的に情報の提供のみを行い、実際の交渉や契約は当事者同士で行うのが一般的です。 |
Q3.空き家を売却すると税金はかかりますか?
売却によって購入時の価格や諸経費を上回る利益(譲渡所得)が出た場合は、譲渡所得税(所得税・復興特別所得税・住民税)が課税されます。
ただし、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用でき、譲渡所得から最大3,000万円まで控除することが可能です。
節税特例の適用条件については、税務署や税理士、不動産会社へ事前に相談してみましょう。
まとめ

長年放置してしまった空き家は、固定資産税の増額や老朽化による事故・トラブルなど、所有し続けるだけでさまざまなリスクや維持費を生み続けます。
「買取」という方法は、仲介よりも売却価格は安くなるものの、リフォームや解体・不用品処分の手間なく、最短数日から1ヵ月程度で安全・確実に現金化することが可能です。
悪質な業者による不当な減額や買いたたきを防ぎ、納得のいく価格で売却するためには、複数社の査定結果を比較することが何よりも重要となります。
スムーズな売却は一括査定サービス「イエイ」がおすすめ
所有している空き家の適正な買取価格を知り、信頼できる不動産会社を効率良く見つけるには、不動産一括査定サービス「イエイ」の利用がおすすめです。
「イエイ」なら、住所や物件情報を一度入力するだけで、全国の優良な不動産会社の中から空き家買取に強みを持つ複数社へ一括で査定依頼が完了します。
査定額や担当者の対応を比較して、大切な実家を最も良い条件で買い取ってくれる会社を見つけましょう。
空き家の維持費や手入れの悩みから解放され、安心した一歩を踏み出すために、まずは無料一括査定から始めてみてはいかがでしょうか。







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