売却予定の中古マンションが全然売れない時、やるべきことはあるのでしょうか?価格を下げる前に考えられることがいくつかあります。

仲介業者はなぜ価格を下げたがるのか

なかなか買手がつかない時、本当に価格を下げるだけが最善策でしょうか?

事実、不動産仲介業者にしてみればこれが正解であることは確かです。何故なら、不動産業者は数ある物件を抱えていますし売れない物件に時間や手間をかけるよりも早く売ってしまいたいためです。

不動産業者の間では、売れない物件はないと言われています。これは、いつかは必ず売れるということです。そのための最終手段として、価格を下げるのです。そしてそれを、自分の会社の手にある内に売るのが仲介業者の仕事です。

仲介業者は成功報酬です。仲介手数料の上限は決められています。

たとえば売買価格が2,500万円の場合の手数料は3%となり、手数料は750,000円となります。売買価格が2,000万円であれば、も600,000円です。この場合、売る方も買う方も500万円の差は大きいものです。

しかし、仲介会社にとってみれば売れなければ0円ですが売れたとしても、それほど金額の違いがありません。ですので、価格を下げようと安易に申し出てくるのです。

売主は、売却を依頼する際には媒介契約を必ず交わしているはずです。この契約期間は、おおむね3か月です。この間に業者がどのような販売戦術を行ってくれるかが、早期販売成功のカギなのです。

業務処理状況の報告義務と価格の見直し

媒介契約には下記の3種類ありますがその中には業務処理状況の報告義務という項目があります。


専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約
業務務処理状況の報告義務
1週間に1回以上
2週間に1回以上
法令上の義務はない(任意で報告を求めることは可能)


            まずは表で、契約の種類を確認してください。たとえ法令上の義務がない一般媒介契約でも、報告を求めることが出来ます。ですので、自身の所有物件を売るために、どの様な販売活動をしてくれているのかの報告をしてもらうようにしてください。

なお、指定流通機関への登録などは業務処理には当たりません。販売活動は、一般的には「チラシの配布」や「販売会の開催」等です。

また、その売りたいマンションが分譲でいわゆるファミリー層向けの分譲マンションの場合、マンションの住人(特に両隣や上下階)には興味があるものでしょう。そんな時には、こちらにアプローチしたかの確認をしてみてください。

3か月の間、これら作業を毎週やっても売れないのであればそこではじめて、販売価格の見直しをするというのが正攻法なのです。

【どの契約を選ぶべき?一般媒介契約のメリットとデメリットとは】

相場観をつかみましょう

最初の一歩を間違えると、その先もなかなかうまくはいかないものです。

マンション売却については、売り出し価格の決定が第一歩と言えるでしょう。今売り出している価格が妥当なのか簡単に調べる方法があります。

築年数がそれなりにあるマンションならば、直近の販売実績を調べる方法があります。

通常、仲介業者にはマンションの販売実績を調べる方法があります。自分の住んでいるところに実績がなければ近隣の同条件に近い物件で検索をかけます。これは販売実績ですので、売り出し価格よりもリアルな数字になります。このリアルな金額に値引き予想額と手数料分等をプラスして販売価格として広告を打つのです。

ですが一般である我々にできることは、やはり新聞の折り込みチラシや近所のマンションの売り出しをチェックすることです。

土日になるとマンションの前にのぼり旗や看板に張ってあるチラシ等で、「○○○号室で販売会開催中!」というものを見かけたことはありませんか?また、電柱に「極秘物件、中古マンション○○○○万円!!お問い合わせください!」等のチラシが貼ってあるのを目にすることもあると思います。

こういうものを常にチェックしていると相場観はだんだんとよくなると思います。方法は他にもあります。

インターネットなどWeb上では、不動産見積サイトや一括査定サイトなどがあります。これらを利用して自分のマンションの価格を査定してもらい、知るというのも手かもしれません。

また自分のマンションの販売価格の相場をつかみ、仲介業者からの提案価格を聞いてあまりにもかけ離れているなら、その業者には頼まない方が賢明かもしれません。

早く売りたいなら価格に妥協し、時間があるなら価格にこだわりましょう

不動産を売却したい理由は人によって違います。ですので売り方も様々ですし、それを選択することができます。

たとえば、売りたい理由を大きく2種類に分けるとすれば

  1. 早く売りたい
  2. 高く売りたい

この二つではないでしょうか。もちろん早く高く売れればそれに越したことはありません。でも不可能であることの方が多々あるでしょう。そのような場合には、目的をはっきりさせることです。

『早く売る』目的のためには価格的な妥協はある程度、覚悟しなければなりません。時間がある場合は価格にこだわっていいとは思いますが、常識の範疇で行うことです。いくら時間があっても相場より高ければ、何年かかっても売れません。

1と2のどちらも、妥協とのバランスは常に必要になるでしょう。

買取業者は最終手段に検討しましょう

これまで上記の様なことは全て試した、でもどうしても売れないのであれば、仲介業者ではなく買取業者を検討しましょう。

ただし、これまでのことを踏まえそれでも売れなかったということは、所有マンションは市場価値として低い可能性があります。でもそれでも売りたいという場合には、買取業者に声をかけていきましょう。

市場価値が低いとは言え、不動産は「いつかは誰かに必ず売れる」ものです。買取業者は売主の所有物件について調べてから買いますので、これまでの経緯はおおよそ知っていると思ってください。

その上で価格を提示してきます。そうなれば当然、はじめに提示していた販売価格より下がります。このことは、覚悟してください。

また買取り業者は物件を買い取った後、コストをかけ再販することを目的としています。つまり売れなかったものを売れるように、お金をかけるのです。そのため、その分の費用と買取業者の利益の分を差し引いて買取価格として提示してきます。

売主にとっては、足元を見られている様に感じると思います。ですが買取業者もそれを商売としている以上、仕方がないことなのです。

どうしても売りたい場合は、これらのことをふまえて依頼しましょう。そうすれば、冷静に進めることができるでしょう。