不動産の売買を、不動産仲介業者を介さずに行う個人売買は、手数料を省いて安くできる代わりに知識と労力が必要になります。個人売買で必要な書類や手続きをまとめました。

不動産個人売買に必要な手続きと書類

一般的に、不動産の個人売買に対するイメージは、手間がかかりトラブルが多いなどのネガティブなものが多い一方で、売買の当事者側になると、費用をかけずに家族間や友達間で取引するためトラブルにならない、とポジティブに考えがちです。

しかし、不動産取引では高額なお金が動きます。仮に個人売買でトラブルが発生した場合、法的な問題に発展する確率が大きいのです。もちろんメリットも多くありますが、個人売買のリスクについて、しっかり理解して冷静に判断する必要があります。

では、個人間の不動産取引に必要な、書類と手続きについて説明します。

売買契約書

なくても取引は可能ですが、住宅ローンを組む際には売買契約書は必ず必要になります。業者の場合は、売手側が作成しますが、個人間であれば、言い出した方が主体となり、お互いに相談しながら納得いくものを作ります。

その際、後のトラブルを避けるための取り決めを明示します。

たとえば、買手が住宅ローンを利用する場合、ローン審査が通らなければ購入できません。そのため、住宅ローンが組めない場合は、契約を白紙に戻せるという、ローン特約条項を入れましょう。

引き渡しの時期に関する事項には、所有権の移転・引き渡し・登記の時期について明示しましょう。通常は、原則として買主による売買代金の支払いと同時に行われ、契約書もそれを前提とします。住宅ローンがある場合は、融資可能(代金決済可能)になった時点で行います。

業者を介して取引すると当然(業)として行っている取引なので業法で定められている宅地建物取引主任者による『重要事項説明』

重要事項説明書に変わる双方の確認書類

業者を介して取引する場合には、宅地建物取引業者による『重要事項説明』を要することが宅建業法によって定められています。しかし、個人間の取引の場合には、その義務はありません。

ただ、トラブル回避のためには、売主側ができるだけ情報を集め買主に説明するべきです。

確認書類に記載するべきこと

登記記録に記録された情報
抵当権やその他の権利についてなど
法令に基づく制限の事項
対象物件のある市区町村の役所で、用途地域・建蔽率・容積率・都市計画を確認します
不動産に付帯する道路やインフラ等に関する事項
(飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の設備状況)
私道があれば負担分の割合・電気・ガス・水道の設備状況・配管など(各事業所に確認)配管図があるものは必ず添付
取引の条件に関する情報
手付金の内訳や支払い方法・登記の費用負担・契約解除する際の処理方法なども記載

売買の流れ

契約締結までに不動産の取引を管轄する公的機関に相談している二人の女性

売買価格の決定

取引の一番初めにしなければならないことです。これが決まらなければ、売買も始まりません。

契約締結までに不動産の取引を管轄する公的機関に相談しておく

個人間の取引では、一般的には双方が不動産に関する専門知識がない者同士です。念のため公的機関の指導課などで、互いに作った書類等に不備がないか確認してもらうことをお勧めします。また、民間の各不動産取引業協会の相談窓口などで相談するのもいいです。

個人売買より仲介業者を介す方が多い理由

やはり、一番はトラブル回避のためではないでしょうか。

先述のことを、売主・買い主双方で速やかに進めるには至難の業です。取引に対する温度差や考え方は、双方当然異なります。相手に対して不満が出る場合もありますし、契約前にケンカになり、取引が白紙に戻るというのもよくある話です。ですが、このような時でも、個人間であれば当事者間で解決しなければいけません。これには、時間と忍耐と許容が必要になります。

これらを軽減するために、業者を介した売買を行う人が多いのです。

「契約前のすり合わせでケンカになって取引をやめた」というよくある場合

知っておくべき個人売買のデメリット

個人売買においてのデメリットは、お金に関することの他に、個人では対応できないトラブルがいくつかあります。不動産売買には『瑕疵担保責任』(かしたんぽせきにん)というものがありますが、高額な不動産取引では問題になることが多いです。

瑕疵担保責任

引き渡し時点で見つからなかった瑕疵(問題や欠陥、不具合)については、売主側が責任を持つと言うものです。契約時に、きちんとした確認を双方がして明記していない場合、大きなトラブルに発展する可能性が大きいです。

まとめ

不動産業者を介すれば、仮にトラブルが起きたときにも間に入りきちんと対処してくれます。手数料はかかりますが、不動産売買は安心して円滑に進めていくことができます。