路線価とは、不動産売買や相続税・固定資産税の話になるとよく耳にしますが、どういうものなのでしょうか?
分かりやすく解説していきます。

路線価とは

税務署用の土地価格

不動産の査定を行ったり、相続税・贈与税等にかかる税金を計算する際にその税額を決める計算基準になるもので、路線(=道路)に付けられた価格です。
これには相続税用固定資産税用の2種類の路線価ありますが一般的には相続税用のことを指しています。

この路線価とは分かりやすくいえば、税務署用の土地価格といえます。日本中の道路の1㎡の評価を毎年1月1日時点で行い、その年の7月1日に発表します。

土地に接した道路の路線価を所有の土地の平米数にかければ、その地の路線価が出るのです。

路線価は実際の売買価格の60〜80%といわれていますが、場所など様々な条件によって結構違いがある場合が多いです。だからこの路線価で売却価格が決まってしまうことはありませんので、心配はいりません。

むしろ路線価と実際の販売価格の差が大きい方が価値の高い土地といえます。

スカイツリー駅だった場合

例えば、所有の家が東京スカイツリー駅だったとします。所有している土地の面積はぴったり100㎡。平成26年分の路線価図では東京スカイツリー駅の前の道路1㎡あたり295,000円です。

つまり、土地の路線価は100㎡×295,000円=29,500,000円

これが土地の路線価ということになります。
今のは一例ですが、この周辺の実際の土地の価格は1㎡、60〜70万円ほどです。倍以上の価格が実際の値段なのです。

平成26年路線価図の例

赤丸内の「295D」が1平方メートル当たりの路線価で、千円単位で表示しています。後ろについているアルファベットは借地権の割合を示していて、Dは60%です。

公示価格と路線価はどうちがうの?

4つの価格

路線価のことは何となく分かったけれど、公示地価ってなんなの?という疑問がある方も多いのではないでしょうか。不動産のプロでも、このような土地の評価価格をちゃんと説明できる人は、実は少ないのです。

実は土地には「一物四価」といわれる4つの価格があります。簡単に説明しますと

実勢価格

実際の取引価格のことをいいます。この価格は比較的よく見られる価格で、身近な例で言うと不動産のチラシに載っている価格のことです。買いたい人の需要と、売りたい人の供給のバランスが取れたときに決まります。

路線価

上記の説明の通り、税務署用の相続税のための価格です。

固定資産税評価額

その名の通り、固定資産税の算定基礎用に算出する価格のことです。こちらは地方自治体が決める価格なので、税金といっても国や国税庁で決定しません。また、土地だけでなく建物にも課税されるため、土地と建物の両方に算出されます。

公示価格

ここで今、取り上げている公示地価の価格です。これも路線価と同様に1月1日を基準日として、3月末頃発表になります。公示地価の価格は一言でいえば土地の『目安価格』といえば分かりやすいでしょう。

【地価公示(公示価格)】

需要と供給のバランスで決まる

不動産の取り引きは実勢価格でも説明したように、需要と供給のバランスで決まります。つまり、そんなに公平ではないということです。需要が多くあっても供給が少なければ当然値段はどんどん上がり、その逆であれば価格はどんどん下がります。

こういう状況は都市の中心部では必ずおきてきます。そうすると、この場所は本当は一体いくらくらいが適正価格なのか?という目安が必要になります。つまり、国が考えるこの場所の理想的な実勢価格が、公示価格という訳です。

これを決めるのは1地点について2人の不動産鑑定士がそれぞれ現地調査し、その近隣の最新取引の事例、対象となる土地からの収益性を分析して評価を行います。

さらに、地点間や地域間のバランスなどを考慮して、最終的に国土交通省の土地鑑定委員会と呼ばれる人たちによって、公示価格が決まります。

これら「一物四価」は説明の通り、それぞれ目的と用途が違います。土地という財産を取り引きすることになるときには、いろんな手続きや価格があることを覚えておいてください。

土地は人が所有できる一番高価なものだからこそ、持っているだけでも税金や管理にお金もかかるし、その分、財産として大きな価値を持っています。

そして「不動産」という、その「動かせない財産」は、それを国や自治体が全て管理・把握できるようになっているということなのです。

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まとめ

路線価を下記でサイトで検索してみてください。これで、所有している物件も調べられますので、ぜひ参考にしてみてください。

路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

このように簡単に路線価図は調べることができます。相続税や贈与税がかかるかもと思われた際は、国税庁の路線価を参考程度に見るのがいいかもしれません。

しかし前述した通り、そのままの価格が反映されるわけではありませんのであくまで目安の1つとして考えてください。