契約不適合責任は不動産売買においてトラブルになることも多く、不動産を売却する前に知っておくべきことの一つです。本記事では、契約不適合責任に関して解説します。
※本記事の内容は、記事掲載当時の法令・情報に基づいて作成しております。最新法令・情報については別途ご確認をお願いいたします。

契約不適合責任とは?

不動産売却をするなら知っておきたい瑕疵担保責任

契約により引き渡したものについて品質や種類、数量などが契約内容と異なった場合に売主が買主に対して責任を負うというものです。この契約不適合責任は2020年4月の法改正によって、瑕疵担保責任に代わり内容が変更となっております。

主な契約不適合としては「雨漏り」や「シロアリ被害」などがあげられ、契約内容と異なるものを売却した場合、責任に問われます。しかし既に買主に了承済であり、売買契約書に記載があれば契約不適合責任に問われないケースが多いです。

万が一売買契約書に書かれていない場合は、売却後に修繕費の請求を受ける場合や契約の解除を求められる可能性があるため売却前に物件についてしっかり把握しておくことが重要です。

瑕疵担保責任との違いは?

旧民法の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)では「隠れた瑕疵」であったことを証明する必要がありました。しかしその不具合を知らなかったと証明するということは難しく問題視されていたため、契約不適合責任では「隠れた瑕疵」であったかどうかではなく「契約内容と異なっているかどうか」ということが問題とされるようになりました。

また契約不適合責任では瑕疵担保責任よりも売主側の責任が重くなっているため売主は注意が必要です。

加えて瑕疵担保責任では買主に認められる権利は「契約解除」「損害賠償請求」の2つでしたが、契約不適合責任では内容が整理され5つの権利が認められるようになりました。次章で詳しく解説していきます。

買主に認められる権利について

契約不適合責任において契約内容と適合しない場合、買主に認められる権利について解説していきます。

追完請求(修補請求)

追完請求とは、売買契約において引き渡された目的物の種類、品質、数などに契約内容と異なる点が見られた場合に、改めて買主が売主に対して、不足分を請求できる権利を指します。不動産売買における追完請求とは、目的物の補修、代替物や不足分の引き渡し請求になります。

例えば買主が入居後雨漏りに気づいたとします。旧民法の瑕疵担保責任では売主が雨漏りについて知らなかったことを証明する必要があり、容易なことではありませんでした。

契約不適合責任では契約書に「記載があったかどうか」という点がポイントであり、「雨漏りがある」と記載がなければ雨漏りのない物件を購入したことになります。よって入居後に雨漏りが発覚した場合、売主が知らなかったとしても修繕のための請求することができます。

代金減額請求

買主が売り主に対して追完請求をしても、売主が追完請求を実行しない場合や、明らかに受ける見込みがない場合は、代金減額請求が可能です。

代金減額請求はまず買主側が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときに認められます。例えば、もし修繕が可能であればまずは追完請求の催告を行い、定めた期間内に直してもらえない場合に初めて「代金を減額してください」と請求することができます。

しかし、明らかに直せない等そもそも追完の履行が不可能である場合は、直ちに代金減額請求することも可能です。

催告解除

催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主が応じない場合やその後、代金減額請求にも応じない場合などに、買主は催告して契約解除ができる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求では納得できない場合があります。この場合に「購入を止めます」と言えるのが催告解除です。

通常、契約後に契約を取りやめると違約金が発生しますが、この催告解除で契約解除されれば契約はなかったものとなるため、売主から買主に無条件で売買代金の返還が必要になります。

催告解除も、売主に帰責事由がない場合でも行使できます。ただし民法の条文内では売主の債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは催告解除ができないこととなっているため、権利を行使する際は不動産会社や弁護士に相談してみましょう。
 

無催告解除

無催告解除は、不具合によって「契約の目的を達しないとき」にできる契約解除を指します。旧民法の瑕疵担保責任でも、契約の目的を達しないときは解除できるという規定があり、旧民法の契約解除の権利を引き継いだものが無催告解除となります。

無催告解除は催告をすることなく、直ちに契約を解除することができるものです。

損害賠償請求

損害賠償請求は瑕疵担保責任でも認められていましたが、契約不適合責任とは内容が少し異なっています。

具体的には瑕疵担保責任の損害賠償請求は売主の無過失責任(故意・過失がなくても責任を負う必要があった)でしたが、売主の過失責任に変わります。
つまり、契約不適合責任では、売主が故意に隠した不具合や売主の過失で生じた損害など、売主に帰責事由がない限り、買主は損害賠償請求をすることができません。

また損害賠償の範囲について、瑕疵担保責任では「信頼利益」に限られていましたが契約不適合責任では「履行利益」も含まれるようになり、買主としては、請求できる金額の範囲が広がっています。

信頼利益

その契約が有効であると信じたことにより生じた損害を指し、建築用の資材購入、登記費用などの契約締結のための準備費用が該当します。

履行利益

契約が成立して(履行されて)いれば得られたと考えられる利益のことを言います。例えば、利用や転売に伴う利益などが該当します。

以上より契約不適合責任で受ける損害賠償の範囲は、瑕疵担保責任で受ける損害賠償の範囲よりも広くなったということがわかります。

損害賠償においても売主の責任は重くなっているので、売却前に物件についてしっかり把握しておくことが重要です。

物理的な不具合だけではない瑕疵の種類

また中古住宅における瑕疵は、物理的な瑕疵のほかに、法律的な瑕疵心理的瑕疵環境的な瑕疵といった4種類の瑕疵があります。

法律的な瑕疵

法的に規制がかかっている場合や、基準を満たしていないなどの瑕疵がある状態を指します。具体的には「建築基準法」「消防法」「都市計画法」に抵触しているケースが多いです。
「市街化調整区域」や「再建築不可」物件など、住宅が建っている土地に建築制限がかけられていた場合には、買主は自由に土地を利用できないことになるのでトラブルになりやすいでしょう。

心理的な瑕疵

対象物件で、過去に自殺や殺人事件があったなど過去の歴史的背景により居住するにあたって心理的な抵抗を感じる恐れがある状態をいいます。

心理的な瑕疵は近年増えているトラブルのひとつでしたが、告知に係る判断基準の曖昧さが問題視されており、2021年10月には国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されています。 

環境的な瑕疵

近所の騒音や悪臭、振動など環境面で快適に暮らすことが阻まれる恐れがある状態を指します。これも住み慣れている人には気にならないことが考えられるので、客観的な第三者の判断が必要でしょう。

これらは新民法においても契約内容と適合しない場合、修繕費用の請求や契約解除を求められる可能性があるため売主が把握していれば、契約書に明記しておくことが重要です。

引き渡し前に瑕疵をみつけましょう

契約不適合責任の期間は?

旧民法の瑕疵担保責任では、もし瑕疵があった場合一年以内に請求権の行使(契約解除するか損害賠償の請求を行う)をする必要がありました。

契約不適合責任では売主が不具合を知ってから1年以内に売主に通知することで請求権利を行使することが可能という内容に変わっています。

また契約不適合責任は任意規定(法律の規定であって、当事者の意思によって適用しないことができるような規定のこと。) のため、買主が了解すれば自由に通知期間を定めることができます。通知期間を設定していない場合、買主が権利を行使できる時から10年で時効により失効します。また、不具合を知ってから1年以内に売主に通知しても、その権利を知ったときから5年以内に行使しなければ、時効によって権利は失効します。

以上より最大10年間は契約不適合責任を売主は負うことになります。このように民法の規定による売主の責任は重いため、瑕疵担保責任と同様に「引き渡し後3ヶ月」など期間を限定することをおすすめします。

契約不適合責任の免責について

中古住宅の売買において、住宅の設備は契約不適合責任の対象外とする(免責する)ことがポイントです。

水道設備や電気配線等の設備が経年劣化により不具合があることは一般的であり、設備まで厳密に契約不適合責任を適用させると取引自体がスムーズにいかなくなることが考えられるためです。

旧民法の瑕疵担保責任では、築年数が相当古い物件を売却する場合、売主の瑕疵担保責任を一部、もしくは全面的に免責とすることがよくありました。

契約不適合責任も、瑕疵担保責任と同様に買主の了承が得られれば免責することは可能です。ただし契約不適合責任の免責は瑕疵担保責任の全部免責のように一言で表現することが理論上難しいため、ひとつひとつ免責したい部分を契約書に記載することが重要です。

また契約不適合責任においても、売主が知っていて告げなかった不具合については、免責特約があっても免責できません。

売主は売買契約前に設備の不具合等について買主にしっかりと告げることが必要です。

トラブルを未然に防ぐには?

ここまで契約不適合責任において、旧民法との違いや請求の内容について解説してきました。不動産売買は大きな金額の動く取引であり、売却後もできる限りトラブルは避けたいものです。

ここからはトラブルを未然に防ぐために重要なポイントについて解説していきます。

告知書(物件状況確認書)

中古住宅の売却後にトラブルにならないように「告知書」(物件状況確認書)があり、買主に住宅の詳しい情報を知らせることができます。売買時には契約書や重要事項説明書などがありますが、これらのなかには記入されない内容を書くことができるのが告知書です。

契約不適合責任においても告知書にはトラブルを防止するために、住宅の物理的な瑕疵と心理的な瑕疵等も全て記入する義務があります。売主は売却する住宅に不具合があることを隠さずに知らせておくことで、契約後のトラブルを防ぐことができます。

告知書に記入する土地に関するものには、地盤沈下や配管の状態、境界線についてなどがあります。建物については補修や修繕の有無や近隣の建築計画、シロアリ被害状況など、告知しておかなければならないことがあれば記入しなければなりません。わかっていたのに記入しておかないと契約不適合責任を問われる可能性があるので注意が必要です。

ドアなどの建具や給排水設備などの不具合があれば、告知書ではなく「付帯設備表」に記入することになります。告知書には住宅以外の設備までは記入できないので、不具合や故障している箇所があれば付帯設備表をつけなければなりません。この付帯設備表に故障なしと書かれていれば、買主が入居するまで状態を維持することが必要です。

また中古住宅を個人間で売買する場合にも、トラブル防止のために詳しい情報を伝えるようにしましょう。売主は中古住宅の不具合を伝えてしまうと買い手がつかないのではないかと心配になる場合があるかと思います。しかし実際には、誠実に伝えなかったことでトラブルに発展する可能性が大きいです。告知書と付帯設備表は売主がわかっている住宅の状態に関して記入されるものなので、ひとつひとつの項目について正確に伝えることが重要です。

ホームインスペクション

中古住宅は建ててから年数を経るごとに劣化していくため、売却の際には不具合の箇所を把握しておくことが大切です。「ホームインスペクション」は専門家が中古住宅の診断を行うもので、主に目視で建物全体の状況を調べます。

改修箇所があれば指摘して、改修の時期や費用の目安を売主にアドバイスしてくれます。専門家に診断を依頼するメリットには、当事者では気づきにくいところを客観的に把握できることが挙げられます。

ホームインスペクションは、不動産業者が中古住宅を売却する際に利用される場合もあります。ホームインスペクションでは、建物の外壁や屋根、室内のほか、床下なども診断の対象で、機材を使用し詳しく調査する場合もあります。

必要であれば部品や材料の劣化を調査したり、地震に耐えられる安全性を確認するための「耐震診断」も行ったりもします。
買主の目的に沿った多くの点検や調査を行うことになるのです。

ホームインスペクションは、ある程度自分で行うこともできます。日頃から住んでいる住宅の安全性を保つためにも、できる範囲のホームインスペクションをする習慣をつけるのもいいでしょう。  

建物内部の点検では、壁のふくらみや床の沈み、天井の雨漏りがないか目視で確認します。床下に水たまりがないか、点検口からの通風があるか点検することも重要です。基礎に異状があればひび割れや雨漏りになりやすく、屋根や雨どい、外壁の歪みやひび割れも点検しましょう。 

点検の結果、少しでも異変があれば専門家に修理を依頼することが必要です。中古住宅の売却では、専門家に依頼してホームインスペクションをしっかり行い、その結果を契約書・告知書・付帯設備表などに記載しておくことでトラブルを未然に防ぐことが期待できるでしょう。

瑕疵保険

個人間の売買が多い中古住宅には、予想しなかった不具合がトラブルのもとにならないように瑕疵保険に加入しておくこともオススメです。

瑕疵担保保険は「住宅瑕疵担保責任保険法人」が、専門の建築士による住宅診断を行い、合格すると加入することができます。です。国土交通省から指定された住宅専門の業者が保険の事業を行っているので安心して利用できます。瑕疵保険に加入している中古住宅は、買主にとって不具合があった場合にも修繕費用を保険でまかなうことができるため安心です。

瑕疵保険で補償されないケースには、台風や地震などの自然災害によるものや火災・落雷などがあります。買主が不適切な使い方をしたために破損したと考えられるケースも、瑕疵保険は適用されません。

どのような場合には適用されて、適用されないケースは何か、万一に備えて保険内容をよく確認しておくことをおすすめします。

まとめ

契約不適合責任において、トラブルにならないために売主は売却する不動産の情報を正確に把握し、買主に共有しておくことが重要です。

不動産の売買は多額のお金が動く取引なので、正しい知識を持っていて信頼できる不動産会社に仲介を依頼したいものです。

不動産会社選びが重要

契約不適合責任は施行されてから日が浅く、不動産会社選びが重要となってきます。
告知書や付帯設備表の内容が不十分の場合、売主が買主から不要な請求を受ける可能性があります。改正内容をしっかり把握しており、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

不動産に関する知識がなく、どこの不動産会社に依頼すればいいかわからないという方は「一括査定サイト」の利用をオススメします。

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