中古住宅を売却したあとに売主が気づいていない不具合が見つかることがあります。住宅は買主にとって大きな買い物なので、中古住宅に起こりがちなトラブルと対策を事前に知っておくことをおすすめします。

住宅の売買には難しい用語もありますが、必要な言葉の意味を理解しておくことで安心して購入できるでしょう。  

売主の瑕疵担保責任を理解しよう

中古住宅の売却時には、売主に「瑕疵(かし)担保責任」が発生します。住宅の瑕疵とは設備の不具合などを指し、瑕疵に当たるのはたとえば売主が住んでいるときには気づかなかった床下のシロアリ被害、建物の土台の腐食などがあります。
また、お風呂やキッチンなど給排水の設備の欠陥や天井裏の雨漏り、ドアの故障なども、売却後に買主が気づくことがあります。

売主は住んでいた家に慣れているため、自分では欠陥や不具合とは感じていなかったケースが多いのです。中古住宅の売買では、建物を外から見ただけではわかりにくい不具合がある可能性を忘れないようにしましょう。 

中古住宅の瑕疵担保責任は、買主が発見した時に売主に損害賠償請求をすることができます。もし売主が不具合などへの対処をしないときは、契約解除請求もできます。もし、売主が住宅の不具合や欠陥を知っていたのに隠していたケースでは、特約をつけていても無効になるので注意が必要です。損害賠償請求される可能性もあるので、売主ははじめから住宅の状態を正確に伝えるべきでしょう。

瑕疵担保責任については、売主と買主の両方が把握し理解しておくことが必要です。たとえば、住宅の瑕疵が住むことができないなど重大な場合には、買主から契約の解除を求められる可能性もあります。中古住宅には建物の不具合などの物理的な瑕疵のほかに、心理的な瑕疵があることも覚えておくことをおすすめします。

心理的な瑕疵とは

住んでからわかった近所にある不快な建物や、買い取った住宅で起こっていた事故に気づくことをいいます。

たとえば、近所に空き家が放置されていること、住宅で自殺や事件が起こっていたことなどは、売主から知らされていなければわかりません。心理的な瑕疵は近年増えているトラブルのひとつなのです。 ほかにも、法律的な瑕疵には住宅が建っている土地に建築制限がかけられていた場合があります。買主は自由に土地を利用できないことになるので、増築などの際にトラブルになってしまいます。

売主が把握していれば、買主に伝えておくことが必要なのです。

環境的な瑕疵

他にも、住んでみてわかった近所の騒音や悪臭なども含まれます。これも住み慣れている人には気にならないことが考えられるので、客観的な第三者の判断が必要でしょう。中古住宅の売却を個人間で行う場合、瑕疵担保責任を負わないとする契約も可能です。 

また、瑕疵担保責任を負う期間を話し合いで決めることもできます。特に古い住宅では、買主が住みはじめてから数カ月の契約にすることが多くあります。ただし、宅地建物取引業が売主の場合には瑕疵担保責任の期間が決められていて、責任を負わない契約や特約をつけることは無効となっています。

【不動産売却するなら瑕疵担保免責について知っておこう】

軽視厳禁!告知書の重要性とは?

中古住宅の売却後にトラブルにならないように「告知書」(物件状況確認書)があり、買主に住宅の詳しい情報を知らせることができます。売買時には契約書や重要事項説明書などがありますが、これらのなかには記入されない内容を書くことができるのが告知書です。

告知書にはトラブルを防止するために、住宅の物理的な瑕疵と心理的な瑕疵も全て記入する義務があります。売主は売却する住宅に瑕疵があることを隠さずに知らせておくことで、契約後に修繕費を請求されなくて済みます。

告知書に記入する土地に関するものには、地盤沈下や配管の状態、境界線についてなどがあります。建物については補修や修繕の有無や近隣の建築計画、シロアリ被害状況など、告知しておかなければならないことがあれば記入しなければなりません。

わかっていたのに記入しておかないと瑕疵担保責任を問われ、損害賠償請求などをされる可能性があるので注意が必要です。
売主は記入漏れがないように気をつけましょう。

ドアなどの建具や給排水設備などの不具合があれば、告知書ではなく「付帯設備表」に記入することになります。告知書には住宅以外の設備までは記入できないので、不具合や故障している箇所があれば付帯設備をつけなければなりません。この付帯設備表に故障なしと書かれていれば、買主が入居するまで状態を維持することが必要です。
もし入居してすぐに故障していることがわかれば、売主に修繕義務が発生するでしょう。

告知書と付帯設備表は売主がわかっている住宅の状態に関して記入されるもの。中古住宅には売主が住んでいるときには気づかない設備の不具合や、慣れてしまって気にならなかった近所の騒音などもあります。売主は改めてひとつひとつの項目について確認することが大切です。

中古住宅を個人間で売買する場合にも、トラブル防止のために詳しい情報を伝えるようにしましょう。売主は中古住宅の不具合を伝えてしまうと買い手がつかないのではないかと心配になり、伝えないで交渉が進む可能性も考えられます。

しかし実際には、誠実に伝えなかったことでトラブルに発展する可能性が大きいのです。

トラブルを未然に防ぐホームインスペクション

中古住宅は建ててから年数を経るごとに劣化していくため、売却の際には不具合の箇所を把握しておくことが大切です。「ホームインスペクション」は専門家が中古住宅の診断を行うもので、主に目視で建物全体の状況を調べます。

改修箇所があれば指摘して、改修の時期や費用の目安を売主にアドバイスしてくれます。専門家に診断を依頼するメリットには、当事者では気づきにくいところを客観的に把握できることが挙げられます。

ホームインスペクションは、不動産業者が中古住宅を売却する際に利用される場合もあります。ホームインスペクションでは、建物の外壁や屋根、室内のほか、床下なども診断の対象で、機材を使用し詳しく調査する場合もあります。

たとえば、雨漏りがあればその原因を調べて住宅の持ち主に知らせるなど、専門家ならではの診断が可能でしょう。また、ホームインスペクションでは必要であれば部品や材料の劣化を調査したり、地震に耐えられる安全性を確認するための「耐震診断」も行ったりもします。
買主の目的に沿った多くの点検や調査を行うことになるのです。

ホームインスペクションは、ある程度自分で行うこともできます。普段はあまり見ることのない住宅の外回りは、改めて目視や触れてみることで確認できるでしょう。日頃から住んでいる住宅の安全性を保つためにも、できる範囲のホームインスペクションする習慣をつけるのもいいでしょう。  

建物内部の点検では、壁のふくらみや床の沈み、天井の雨漏りがないか目視で確認します。床下に水たまりがないか、点検口からの通風があるか点検することも重要です。基礎に異状があればひび割れや雨漏りになりやすく、屋根や雨どい、外壁の歪みやひび割れも点検しましょう。 

住宅は定期的な点検が必要なので、湿気や換気の状態などを調べる点検口は大切です。もし点検口がない場合は、リフォームの機会などを利用して作っておくことをおすすめします。住宅を良い状態に保つことは建物自体の傷みを防ぐことになり、湿気によるカビなども防止できるので、住む人も快適に生活できるでしょう。

点検の結果、少しでも異変があれば専門家に修理を依頼することが必要です。中古住宅の売却では、専門家に依頼してホームインスペクションをしっかり行うことでトラブルを未然に防ぐことが期待できるでしょう。

【失敗しない住宅売却のためのホームインスペクションとは】

中古住宅の売却時に使える瑕疵保険もある

個人間の売買が多い中古住宅には、予想しなかった瑕疵がトラブルのもとにならないように瑕疵保険を使うといいでしょう。

瑕疵担保保険は「住宅瑕疵担保責任保険法人」が、専門の建築士による住宅診断を行い保障するものです。国土交通省から指定された住宅専門の業者が保険の事業を行っているので安心して利用できます。瑕疵保険に加入している中古住宅は、買主にとって瑕疵があった場合にも修繕費用を負担しなくて済みます。

既存住宅瑕疵保険」の個人間売買タイプは、売主と買主の双方が利用できる保険です。これは検査事業者などが売却する中古住宅の検査を行い、クリアすれば保障されるものです。もし補修が必要な箇所が見つかっても、売主が修理することで保険に加入できます。

瑕疵保険は検査事業者が保険に加入する仕組みになっていて、瑕疵があれば買主は検査事業者に補修の費用を請求します。万が一、検査事業者が倒産しているときには、買主は保険会社に直接請求することになるでしょう。

既存住宅瑕疵担保保険には、個人間で売買するタイプのほかに売主が宅建業者の場合と2つの種類があります。瑕疵保険の診断で見つかりやすい住宅のダメージには、屋根裏の雨漏りや不具合、床下のシロアリ被害、配管設備の不具合などがあります。検査に合格することは住宅の品質を保証することにもなるので、買主に安心感を与えることができます。

この保険で定められた期間内に瑕疵があれば、修繕費が補償されるので保険に入るメリットは大きいでしょう。瑕疵保険で補償されないケースには、台風や地震などの自然災害によるものや火災・落雷などがあります。また、シロアリなどの害虫被害も対象外なので、売主はシロアリ被害がなくても住宅に防蟻施工はしておくべきでしょう。

中古住宅のシロアリ被害は一般的に多いトラブルなので、定期的な点検を欠かさないようにすることをおすすめします。

買主が不適切な使い方をしたために破損したと考えられるケースも、瑕疵保険は適用されません。住んでからの設備使用は適切な方法だったのか、不具合や故障があった場合にはよく検討してからにしましょう。また、どのような場合には適用されて、適用されないケースは何か、万一に備えて保険内容をよく確認しておくことをおすすめします。

解約手付やローン特約にも注意しておく

中古住宅の売買では、買主から売主に支払われる手付金があります。一般的に「解約手付」といわれるものですが、契約の際には注意が必要です。

手付金は申込金ではなく、住宅の売買契約が成立したという証拠のお金です。申込金は契約する前に支払われるもので、住宅を買う意思をしめすもの。交渉後に契約しなければ買主に戻され、契約に至れば手付金に回されます。重要なポイントは、もし買主が何かの事情で解約するようなことになっても、手付金があることで損害賠償請求がされないことでしょう。

売主は買主との交渉の間、ほかの購入希望者に売る可能性がなくなったとされるので、損害賠償請求できる可能性があるのです。諸事情から買主が契約を解消することも考えられるので、手付金は大変重要になってきます。この手付金は、最終的には住宅の代金になります。

売主が自分の都合で契約を解約する場合には、手付金を倍返ししなければなりません。手付金には、法で定められた金額はないのですが、一般的な相場はあるので把握しておくといいでしょう。手付金の額が多すぎると解約する事態になったときには買主の損失が大きくなり、少なすぎると売主が手付解除しやすくなるので注意が必要です。

中古住宅の契約に買主が「ローン特約」をつけている場合には注意が必要です。

ローン特約とは買主がローンを組む際に、銀行などの審査に通らず住宅ローンを組むことができない場合に適用されるものです。住宅の売買契約が解除されますが、売主は買主に手付金を全額返金しなければなりません。
売主は、契約の際にはできるだけ買主の経済状態やローン特約の有無について確認することが必要でしょう。 

中古住宅など大きな金額の買い物をするときには、売買契約を慎重に行わなければなりません。自分の都合だけで契約を簡単に変えることはできないので、契約に関わるさまざまな条件をしっかり確認することをおすすめします。

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まとめ

中古住宅の売却には専門的な知識が欠かせません。特に個人間で行われる売買では、トラブルを防ぐために事前に知っておくべきポイントを押さえておくことが大切です。住んでから住宅や土地などの不具合に気づくことも多いので、瑕疵担保保険などを利用することがおすすめです。

住宅は劣化していくものですが、日頃から外回りや住宅内部の点検を欠かさす補修していくことで、中古住宅を良い状態に維持できます。売却では売主と買主の双方が納得できる契約内容か、よく確認して慎重に契約を結ぶようにするといいでしょう。