不動産売却をすると、税金がかかります。税額の計算方法や控除の受け方などの知識を持っていれば、不要な税金を払う必要がなくなります。また、課税所得があるにもかかわらず、申告期限内に正しく申告を行わないと思わぬペナルティを受けてしまうこともあるので注意が必要です。

ここでは、不動産売却にかかる税金の内容と税額の計算方法や申告手順などについて解説します。  

不動産売却の税金

不動産売却した際、たとえ利益が出ても忘れてはならないのが、消費税や所得税などの税金です。税金は思った以上にかかります。そのため、損益は税金を考慮した上で考えなければいけません。ただ、必ずしも税金が発生するというわけではないのです。

不動産売却した際、大別すると次の2パターンに分ける事ができます。

税金を払う必要がない場合

まず、損金が出た場合、税金を支払う必要はありません。

利益が出た場合でも

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
取得費
譲渡費用
売却不動産を購入した際にかかった費用のこと
取得費の計算方法には2種類
仲介手数料や所有権移転登記にかかった費用、印紙税などを合計した金額
実額法
概算法
購入代金と仲介手数料など取得にかかった費用の合計金額から、建物の減価償却費を引いた金額
譲渡収入金額の5パーセント
これらの金額のうち大きい方の金額を取得費として扱う

これらのによって算出した譲渡所得に対して、そのまま譲渡所得税が課税されるわけではありません。ここから特別控除を差し引き、課税譲渡所得がある場合に課税されます。

計算式にすると

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

特別控除には

居住用の不動産について3000万円まで差し引くことのできるもの

などがあります。これが適用できる場合、譲渡所得が3000万円以下であれば税が課されることはありません。 しかし、そのためには確定申告をする必要があるため注意です。

譲渡損が出た場合には、損失通算や繰越控除できる場合もあります。

譲渡損失の繰越控除制度

確定申告をすることで、損金分を所得から控除できるケースがあります。この制度は、住み替えの場合と売却のみの場合とでは条件が異なり、以下の条件を満たすことで利用できます。

住み替えの場合

  • 自分が住んでいるマイホームを売却する
  • 以前住んでいたマイホームは、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている日本国内のものであること
  • 住み替えたマイホームは、売却した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までの間に所得し、日本国内にある床面積50平方メートル以上のものであること
  • 買い替えたマイホームには所得した翌年12月31日迄の間に居住すること、またはその見込であること
  • 買い替えたマイホームを取得した年の12月31日において償還期間10年以上の住宅ローンを有すること

売却のみの場合

  • 自分が住んでいるマイホームを売却すること
  • 以前の住んでいたマイホームは、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること
  • 売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えている日本国内のものであること
  • 売却したマイホームが売買契約日の前日において償還期間10年以上の住宅ローン残高があること
  • マイホームの譲渡価額が住宅ローン残高を下回っていること

住替え・売却のみ共に、1年間の所得から控除しきれない額の損金が出た場合、以降3年に渡り繰越控除を行うことができます。このように、不動産売却における損金が発生した場合であっても、損金を他の所得から控除できる仕組みがあります。

そのため、不動産の譲渡所得については、譲渡益が出た場合だけでなく譲渡損が出た場合にも、確定申告をしておいたほうが良いでしょう。

税金を払う必要がある場合

税金を払う必要があるのは、売却益が発生しさらに譲渡所得が3000万円を超えた場合になります。

支払う必要がある場合

譲渡所得が3000万円を超えてしまった場合

3,000万円を超えた分に対して、初めて税金がかかります。譲渡所得には、所得税や住民税がかかりますが居住年数により、税金の額は大きく変わります。長く居住していた場合は税金が安くなり、短い間しか居住していなかった場合は税金が高くなります。

短期譲渡所得
長期譲渡所得
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える
売却益にかかる所得税、住民税の合計は、39%
売却益にかかる所得税、住民税の合計は、20%

このように、所有年数5年が目安になります。課税額の差は、ほぼ2倍です。

ちなみに、消費税は一般的な不動産売却(譲渡)であれば非課税となります。ただ、その不動産を取得する際にかかった費用や、売却にかかった費用を計算する際には、消費税の額を含む場合があります。

不動産売却に必要な確定申告とは?

不動産売却で利益が出た場合には、譲渡所得の確定申告をしなければなりません。確定申告とは、税務署に所得税を納付するための手続きです。

毎年1月1日~12月31日までの年間所得合計

これに対する所得税の金額を計算

(申告期限)翌年の2月16日から3月15日

通常サラリーマンの場合、所得税の源泉徴収をされているため確定申告をしないこともよくありますが、不動産の譲渡所得がある場合には、必ず確定申告をしなければなりません。申告すべき所得があるにもかかわらず、確定申告を行わないでいると納める税金以外に無申告加算税がペナルティとして課されることがあります。

無申告加算税は、納めた税金の額に応じて15パーセントから20パーセント上乗せされます。また、延滞税も課されます。これは、納期限の翌日から納付日までの日数に応じてかかります。これらのペナルティを受けないためには、きちんと期限までに確定申告をしなければなりません。

【不動産売却時の税金の特例をプロが解説!】

確定申告に用意すべき申請書類

譲渡所得の確定申告をする場合に、必要となる書類について説明します。

確定申告に必要な用意するべき申請書類

確定申告B洋式
申告書様式にはA様式とB様式があり、譲渡所得の申告に使うのはB様式
不動産売却で得た収入や計算した所得、控除される額や税金額などの計算結果を記載する
分離課税用の確定申告書
給与などの他の所得と分離して課税する税金についての申告書
譲渡所得も分離課税であるためこの用紙を使用
譲渡所得の内訳書
売却した物件の所在地や面積、売却の売買契約日や代金等の詳細を記入する
課税譲渡所得の計算の明細も記入
不動産売却時の売買契約書
売却不動産購入時の売買契約書
課税譲渡所得を計算する際の譲渡収入金額や取得費などを証明するために必要なもの
仲介手数料・印紙税の領収書
売買代金の受取書コピー
仲介手数料の領収書コピーなど
金銭のやり取りが行われたことを証明する書類
全部事項証明書
譲渡した不動産の登記記録として提出
住民票を移転させたことを証明する住民票(除票住民票)
居住用不動産に関する3000万円控除の特例を受ける場合以前住んでいた売却不動産所在地の市区町村で取得

確定申告の納税までの段取り

譲渡所得の確定申告をする場合の手順について説明します。

申告に必要な書類を集める
  • 告書様式は税務署で配布・国税庁のホームページからダウンロード
  • 売買契約書や領収書
  • 全部事項証明書は法務局で入手
  • 除票住民票の提出が必要な場合、以前の住所地が遠方であれば市区町村と郵送でのやりとりになるため早めの手配が必要

  ↓

確定申告書を作成
  • 集めた書類を確認しながら正確に詳細を記入する
  • 作成後も再度金額計算を確かめ誤りがないか確認する

  ↓

提出書類一式があるかチェック

提出する書類に漏れがあると完了しないため税務署に出向く前にする

  ↓

提出・郵送で行うことも可能

なお、申告期限ぎりぎりになると、税務署は非常に混雑します。可能であれば早めに申告に行くことをおすすめします。税金の納付期限は、申告期限と同じです。納付期限までに、金融機関または所轄の税務署で納税しましょう。

手間を削減!確定申告ソフトの活用

同じような内容を、何度も書かなければならない部分もあり、面倒だと感じるなら確定申告ソフトや会計ソフトを使うのがおすすめです。これらを使えば、共通した内容の項目には一度入力するだけでデータが入り、計算も自動的にしてくれます。また、書き損じによるやり直しなどもありません。特に計算が苦手な人にとっては大きな助けになるでしょう。

確定申告ソフトを活用


税理士に任せて確定申告

税理士に任せれば安心

自身で判断することや、計算して申告書を作成することに不安を感じる場合には、税理士に依頼するのも1つの方法です。税理士への依頼料は、4万円から5万円程度が相場になっています。忙しい人や不安を感じる人にとっては、時間や安心を得るための費用と割り切ることもできるでしょう。

一番高く不動産が売れる!
一番高く不動産が売れる!

不動産売却をしたら必ず確定申告を!

不動産売却を依頼された不動産会社は、売却完了時に譲渡所得の申告をするよう教えてくれることは多いです。しかし、時間が経過して忘れてしまう可能性もあるので、注意が必要です。確定申告の時期は限られているため、その時期に必ず思い出せるように用意をしておきましょう。

ペナルティを課される危険性や、損益通算や繰越控除が受けられる可能性を考えれば、確定申告をしておくほうが懸命です。トラブルを避け節税をするためにも、不動産を売却したら必ず確定申告をするということを覚えておきましょう。

面倒に感じる部分もありますが、ひとつひとつ理解しながら準備をすれば、意外と簡単にできるものです。手間をかけるのが嫌なら、確定申告ソフトを使ったり税理士に依頼したりする方法もあります。税務署で相談をして教えてもらうのも方法です。

税金の申告・納付を済ませてはじめて、不動産の売却のすべてが完了すると考えておくといいかもしれません。