不動産売却時にかかる税金の計算方法、支払時期を解説

不動産売却をすると、税金がかかります。税額の計算方法や控除の受け方などの知識を持っていれば、余分な税金を払う必要がなくなります。また、課税所得があるにもかかわらず、申告期限内に正しく申告を行わないと思わぬペナルティを受けてしまうこともあるので注意が必要です。

ここでは、不動産売却にかかる税金の内容と税額の計算方法や申告手順などについて解説します。

不動産売却と税金

不動産売却の際に忘れてはならないのが、消費税や所得税などで支払う税金です。税金は思った以上にかかります。そのため、たとえ利益が出たとしても損益は税金を考慮した上で考えなければいけません。ただ、必ずしも税金が発生するというわけではないのです。

不動産売却した際、大別すると損失が出た場合と利益が出た場合の2パターンに分ける事ができます。

損失が出た場合には税金を払う必要はありませんが、利益が出たときでも払わなくて良い場合があります。まず課税対象となる譲渡所得を計算するところから始めます。

不動産売却の譲渡所得税とは？

不動産売却によって生じた利益（所得）を譲渡所得と呼び、給与所得などのほかの所得とは切り離して計算する分離課税方式となります。

譲渡所得には所得税（国税）・住民税（地方税）が課せられるのですが、さらに2037年（令和19年）まで、所得税に対して2.1％相当額の復興特別所得税が加わります。これら譲渡所得に対する税金を合算して譲渡所得税と言います。

譲渡所得は、その不動産を購入した時や売却した時にかかった費用を差し引いた金額です。単純に売却価格全額に課税されるわけではないので安心してください。

譲渡所得＝譲渡価額（売却価格＋税金精算額）－（取得費＋売却費用）

■譲渡価額

譲渡価額とは、売却の際の収入金額のことです。

不動産売却の際、売買契約書に記載されている売却価格（譲渡代金）のほかに、不動産の引渡日から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税に相当する金額を買主から売主へ清算することがあります。

本来、1月1日時点での不動産所有者が1年間分の納税義務者として固定資産税・都市計画税を負担するため、買主が負担する義務はありません。そのため、清算した金額は「立替金額」とは見なされず「収入金額」となり、固定資産税・都市計画税といった税金の清算額は譲渡価額に算入されます。

同様にマンション管理費や修繕積立金などの清算をすることもありますが、これは所有者移転後の買主負担となるべき費用のため、「立替金額」の清算と見なされます。そのため譲渡価額には含まれません。

■取得費

取得費にはその不動産の購入代金と、購入した時にかかった経費も含めて計算します。具体的には下記のような経費が取得費として計上できます。

• 土地・建物の購入代金、建築費用
• 購入時の測量費、埋め立てや土盛りなど造成費用、建築の為の建物解体費など
• 購入時の税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）
• 購入時の仲介手数料

ただし、建物は取得時からの時間経過によって価値が減少するため、上記の経費を含めた取得費から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。あくまで会計上での計算のため、実際の劣化や管理状態には関係なく、計算式を用いて減価償却費を求めます。

なお、土地は経年による価値の低下はないものとして減価償却を行いません。不動産の購入金額を「土地の取得価額」と「建物の取得価額」に分けて、建物の取得価額にのみ減価償却を行います。マイホームとして利用している居住用不動産と、賃貸物件や店舗・事務所として利用している事業用不動産では減価償却の計算方法が異なりますが、ここでは居住用不動産での計算方法について説明していきます。

・減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数（※）

※経過年数…建物の築年数ではなく、購入してから売るまでの経過年数を指します。6か月以上の端数は1年として、6か月未満の端数は切り捨てます。

◆居住用不動産の償却率

居住用不動産の場合、建物の構造のみで償却率が決まるので、新築物件でも中古物件でも同じ償却率で計算します。

例えば木造戸建て住宅で、購入した際の建物取得価額が1,000万円・購入から10年経過している場合、築年数に関係なく減価償却費および取得費は下記のように求められます。

減価償却費＝建物取得価額1,000万円×0.9×償却率0.031×経過年数10年＝279万円
取得費＝建物取得価額1,000万円＋土地取得価額＋取得時の経費－減価償却費279万円

購入時に土地と建物の価額が記載されていない場合

中古マンションの場合等、購入時の土地と建物の区分がわからないことがあります。その場合は「建物の標準的な建築価額表」を基に建物の取得価額を計算することができます。

• ①新築で購入している場合の建物の取得価額
  マンションの建築年に対応する建築単価×床面積
• ②中古で購入している場合の建物の取得価額
  ①で求めた建物の取得価額－建築年から購入年までの経過年数に応じた減価償却費

購入した時の金額がわからない場合

購入時期が古い場合など、購入金額がわからない・購入金額を証明できる資料がないことがあります。その場合は「売却した金額の5％」を取得費として計算することができ、これを「概算取得費」と呼びます。取得費が小さくなるため、譲渡所得が大きくなり税金の負担が重くなる可能性があります。

また、実際の取得費が売却金額の5％に満たない場合も概算取得費を用いて計算することが可能です。この場合は税金の負担が軽くなるため、概算取得費控除の特例と呼びます。

■売却費用

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書に貼付する印紙税
• 売却時の測量費・建物取壊し費用など

修繕費や固定資産税などの資産維持費、家財処分費、抵当権抹消登記の費用や司法書士手数料などは売却費用に含まれません。

不動産売却の譲渡所得税の計算方法

課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。

譲渡所得税は、不動産を売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって税率が変わります。

• 所有期間が5年以内の場合（短期譲渡所得）
  所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
• 所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）
  所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％

※復興特別所得税は東日本大震災からの復興のため、2037年（令和19年）まで納めるものです。所得税に対して2.1％相当額が加算されます。

例えば、2017年2月に購入した不動産を2022年4月に売却した場合、所有期間は実質5年を超えているのですが、2022年1月1日時点では5年以下のため短期譲渡所得となります。

所有期間が長い方が税額は安くなるため、売却時期はよく確認しておきましょう。

譲渡所得を得たら確定申告が必要？

不動産売却で譲渡所得を得た場合には確定申告が必要です。

確定申告とは、税務署に確定申告書という書類を提出して、所得税を納付するための手続きです。毎年1月1日から12月31日までの年間所得を合計し、これに対する所得税の金額を計算して確定申告書を作成します。申告期限は翌年の2月16日から3月15日の間です。

収入が会社からの給与だけのサラリーマンの場合は、所得税の源泉徴収をされているため確定申告をしないこともよくあります。しかし、サラリーマンでも収入が多い人や他の収入がある人など、確定申告をしなければならない場合も多くあります。そして、不動産の譲渡所得がある場合には、必ず確定申告をしなければなりません。

申告すべき所得があるにもかかわらず、確定申告を行わないでいるとペナルティが課されることがあります。

たとえば、3月15日の期限までに確定申告書を提出しないと、納める税金以外に無申告加算税を課されてしまうのです。無申告加算税では、納める税金の額に応じて15％から20％が上乗せされます。また、3月15日までに税金を納付しない場合には延滞税が課されます。

これは納期限の翌日から納付日までの日数に応じてかかるものです。これらのペナルティを受けないために、きちんと期限までに確定申告をしなければなりません。

そして確定申告が必要な理由として、節税対策ができるという点が大きいです。確定申告の際に特例の適用を受けられれば、税額が軽減される場合や税金がかからなくなる場合もあるのです。

また、譲渡所得を計算した結果マイナスになった場合（譲渡損失）には税金は発生しません。そのため確定申告は不要なのですが、一定の条件に該当すれば確定申告を行うことでその他の所得から税金を控除する特例が利用できる場合もあります。

このように、不動産売却における損金が発生した場合であっても、確定申告によって売却損を少しでも取り戻せる可能性があるのです。

そのため、不動産の譲渡所得については譲渡益が出た場合だけでなく、譲渡損失が出た場合も制度をよく確認して、忘れずに確定申告を行いましょう。

不動産売却の譲渡所得税を控除する制度はある？

自分が住んでいる家と敷地を売った場合、または以前住んでいた家と敷地を、住まなくなってから3年後の12月31日までに売った場合はマイホームの売却になります。

マイホームの売却で譲渡益が出た場合には、一定の要件を満たしていれば特別控除の特例を受けることができます。

また、譲渡損失が出た場合には、損益通算や繰越控除ができる特例がありますので、それぞれの特例を受ける為に必要な適用要件を確認していきましょう。

マイホームを売って、譲渡益が出た場合

①3,000万円の特別控除の特例

長期譲渡所得または短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額

譲渡所得：譲渡価額－（取得費＋売却費用）

特別控除：3,000万円（※）

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。この特例を利用すれば、譲渡所得が3,000万円までであれば税金はかかりません。

②軽減税率の特例

売った年の1月1日時点でそのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、上記①3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税譲渡所得金額に対して、次のように軽減された税率で税額を計算することができます。

3,000万円の特別控除を差し引いた上で、残りの譲渡所得金額も6,000万円以下の部分については6.105％税率が軽減されるので大きな節税になります。

③買い換えの特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買い換えをした場合で、売却物件による利益（譲渡益）よりも新居の購入金額（取得価額）の方が高い場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

なお、あくまで課税を先送りにする特例のため、譲渡益が非課税になるわけではありません。

特例の適用を受ける為には、譲渡価額が1億円以下、その年の1月1日時点で所有期間が10年超、居住期間10年以上など、複数の要件に該当する必要があります。
参考：国税庁　特定のマイホームを買い換えたときの特例

ただし、上記①3,000万円の特別控除の特例または②軽減税率の特例とは併用できないのでどちらかを選ぶことになります。利用するなら節税効果の高い①②がおすすめです。

◆住宅ローン控除とは併用できない

マイホームの買い換えで、新居の購入時に住宅ローン控除の利用を検討している場合は注意が必要です。

マイホーム売却時の譲渡所得に対する、上記①②③の節税の特例は住宅ローン控除との併用はできません。

そのため、売却時に利益が出た場合は「売却物件で節税の特例を利用する」「購入物件で住宅ローン控除を利用する」のどちらかを選ぶ必要があります。多くの場合では、購入物件で住宅ローン控除を利用する方が節税効果は高くなるので、よく確認した上で制度を活用しましょう。

マイホームを売って、譲渡損失が出た場合

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームの売却で譲渡損失が生じた場合には、その譲渡損失の金額をその年の他の所得から控除（損益通算）することができる特例が2種類あります。

なお、その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合、その年の翌年以後3年内（合計所得金額が3,000万円を超える年分は除く）に繰り返して控除（繰越控除）することができます。

①新たにマイホームを買い換える場合の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に新たなマイホームを取得し、取得年の年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローンの残高が10年以上あるなどの一定の要件に該当する場合には、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算および繰越控除をすることができます。

詳しい要件など：国税庁　マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

②新たにマイホームを買い換えない場合の特例

マイホームの譲渡契約締結日の前日において、住宅ローン残高が10年以上あるマイホームを売ったなど一定の要件に該当する場合には、そのマイホームの譲渡損失の金額（住宅ローン残高から売却金額を差し引いた残額を限度とする）について損益通算および繰越控除をすることができます。

詳しい要件など：国税庁　住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

◆損益通算および繰越控除の特例の適用要件

損益通算および繰越控除の特例については、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が併用できます。ただし親族への売却など、特例を適用できない場合がありますので国税庁のホームページで条件をよく確認してください。

不動産売却でかかるその他の税金

不動産売却時には、譲渡所得税以外にも税金がかかります。必要な経費なので、あらかじめ把握しておきましょう。

印紙税

契約書や領収著など、特定の文書を作成したときに課税される税金です。

不動産の売買契約成立時、最初に支払うことになる税金で、売買契約書に印紙を貼付し消印することで納税します。

印紙を貼らないと、印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額（つまり3倍の金額）の過怠税を徴収されることになります。また、印紙に消印がない場合は印紙と同額の税金を納める必要がありますので注意しましょう。

現在、令和6年3月31日までの間に作成された売買契約書に関しては軽減税率が適用されるため負担が軽くなっています。

登録免許税

住宅ローンの残債があり、売却する土地や建物に抵当権が設定されている場合は、引き渡すタイミングで登録免許税の支払いが発生します。

不動産を売却する際、住宅ローンを全額返済して抵当権を抹消する必要があります。住宅ローンを借りていなかった場合や、すでに住宅ローンを完済している場合には、抵当権は設定されていないので登録免許税は発生しません。

そのため、譲渡所得税の計算時、【売却費用】に抵当権抹消登記の費用や司法書士手数料などは含まれないのです。

抵当権抹消登記には、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。マンションの場合は土地と建物の2件でカウントされ、合計2,000円となります。

抵当権抹消登記の手続きは非常に重要かつ複雑なため、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士への報酬はおよそ１万5,000円～2万円ほどで、報酬には消費税がかかります。

なお、不動産を引き渡す際には登記簿上の所有者を変更する所有権移転登記も必要ですが、これは一般的に買主が行う手続きのため売却時には負担する必要はありません。買い換えを検討している場合は、購入時に負担することになります。

税金を支払うタイミング

不動産売却の際にかかる税金それぞれの納付時期は以下の通りです。

確定申告に用意すべき申請書類

実際に譲渡所得の確定申告をする場合に必要となる書類について説明します。

なお、現在は国税庁ホームページからweb上で作成・提出することが可能です。直接入力すれば税額などが自動計算されるシステムになっており、メンテナンス時間を除き確定申告期間中は24時間利用できますので、提出のために税務署へ行く必要がありません。

国税庁　確定申告書等作成コーナー

譲渡契約件数が4件以上ある方など、国税庁ホームページから申告書等を作成できない場合もあるため、ここでは基本的な手続きの流れを説明していきます。

確定申告書B

まず「確定申告書B」です。

所得税の確定申告をするには、指定された申告書の様式を使用しなければなりません。これにはA様式とB様式があり、譲渡所得の申告に使うのはB様式です。この用紙に、不動産売却によって得た収入や計算した所得、控除される額や税金額などの計算結果を記載することになります。

分離課税用の確定申告書

次に「分離課税用の確定申告書」があります。

これは給与などの他の所得と分離して課税する税金についての申告書です。譲渡所得も分離課税であるため、この用紙を使用します。

譲渡所得の内訳書

「譲渡所得の内訳書」は、売却した物件の所在地や面積、売却の売買契約日や代金等の詳細を記入するものです。また課税譲渡所得の計算の明細も記入します。 

さらに「不動産売却時の売買契約書」「売却不動産購入時の売買契約書」「仲介手数料・印紙税の領収書」などが必要です。

これらは、課税譲渡所得を計算する際の譲渡収入金額や取得費などを証明するために必要なものです。他にも売買代金の受取書コピーや、仲介手数料の領収書コピーなど、実際に金銭のやり取りが行われたことを証明する書類が必要となります。譲渡した不動産の登記記録として全部事項証明書の提出も必要です。

さらに、居住用不動産に関する3,000万円控除の特例を受ける場合には、以前住んでいた売却不動産所在地の市区町村で、住民票を移転させたことを証明する住民票（除票住民票）を取得して提出します。

確定申告の仕方！納税までの段取りは？

譲渡所得の確定申告をする場合の手順について説明します。

まず、申告に必要な書類を集めます。税務署の指定する申告書様式は税務署で配布している他、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。また、売買契約書や領収書などは手元にあるはずですので用意してください。譲渡した不動産の全部事項証明書は、法務局で入手することになります。

なお、除票住民票の提出が必要な場合で以前の住所地が遠方の場合には、市区町村と郵送でのやりとりになるため早めの手配が必要です。

次に、確定申告書を作成します。申告書の作成にあたっては、集めた書類をひとつひとつ確認しながら正確に金額や住所などの詳細を記入するようにしましょう。また、作成後も再度金額計算を確かめ、記入の誤りがないか確認するようにします。

税務署に提出する書類に漏れがあると確定申告は完了しないため、税務署に出向く前に提出書類一式があるかどうかチェックします。税務署から確定申告書を入手する際に、申告書添付書類のチェックシートも付属してくるので、これを使うと良いでしょう。

確定申告は郵送で行うことも可能で、郵便物または信書便を利用すれば通信日日付が申告書提出日として扱われます。

一方、宅配便やゆうパック、ゆうメールやゆうパケットなど、信書を送る手段として認められていない方法だと、到達日が申告書提出日として扱われるので注意が必要です。ただ、直接税務署に行って申告書を提出すれば、その場で申告書の記載事項や添付書類に漏れがないかどうかチェックしてもらえるので持参するほうが安心でしょう。

なお、申告期限ぎりぎりになると、税務署は非常に混雑します。可能であれば早めに申告に行くことをおすすめします。

税金の納付期限は申告期限と同じです。納付期限までに金融機関または所轄の税務署で納税しましょう。

手間を削減するために！確定申告ソフトを活用しよう

確定申告書等の書類を作成するのは面倒なものです。記載漏れや記載の誤りがないかに注意を払うとともに、計算間違いにも気をつけなければなりません。同じような内容を何度も書かなければならない部分もあり、骨が折れると感じる人も多いでしょう。

そんなときは、確定申告ソフトや会計ソフトを使うのがおすすめです。これらを使えば、共通した内容の項目には一度入力するだけでデータが入り、計算も自動的にしてくれます。また、書き損じによるやり直しなどもありません。特に計算が苦手な人にとっては大きな助けになるでしょう。

依頼するのもあり！税理士に任せて確定申告

税金の計算方法は複雑な場合も多く、特例の適用や特別控除などの理解も容易ではない場合があります。譲渡所得についても、課税譲渡所得を計算する際の取得費の取扱いや、特別控除の適用の有無などで判断に迷うこともあるでしょう。

自分で判断することや、計算して申告書を作成することに不安を感じる場合には、税理士に依頼するのも1つの方法です。

税理士への依頼料は4万円から5万円程度が相場になっています。忙しい人や不安を感じる人にとっては、時間や安心を得るための費用と割り切ることもできるでしょう。

不動産売却をしたら必ず確定申告を！

不動産の売却を依頼された不動産会社は、売却完了時に譲渡所得の申告をするように教えてくれることが多いです。しかし、確定申告は売却年の翌年に行うため、時間が経過して忘れてしまう可能性もあるので注意が必要です。確定申告の時期は限られているため、その時期に必ず思い出せるように用意をしておきましょう。

無申告加算税や延滞税を課される危険性や、損益通算や繰越控除が受けられる可能性を考えれば、確定申告をしておいたほうが良いのです。トラブルを避け節税をするためにも、不動産を売却したら必ず確定申告をするということを覚えておきましょう。

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不動産を売却して安心しても、もう少しだけ頑張って税金についての手続きをきちんとしましょう。面倒に感じる部分もありますが、ひとつひとつ理解しながら準備をすれば、意外と簡単にできるものです。

また、課税所得がある場合の確定申告は義務ですので、きちんと申告してペナルティの不安をなくしておくことが大切です。手間をかけるのが嫌なら、確定申告ソフトを使ったり税理士に依頼したりする方法もあります。税務署で相談をして教えてもらうのも方法です。

税金の申告・納付を済ませてはじめて、不動産の売却のすべてが完了するというぐらいに考えておくと良いでしょう。