不動産売却でかかる税金は2つある！節税対策や注意点などを徹底解説！

不動産売却後にかかる税金にはどんなものがあるのかご存知でしょうか？

今回の記事では、不動産売却後にかかる税金や節税対策などについてご紹介しています。

また税金が発生する場合、確定申告が必要となってきますが、確定申告の流れや必要な書類についても紹介していますよ。
 

不動産売却にかかる税金とは？

不動産売却にはどの様な税金がかかるのでしょうか。

ここでは、不動産売却時にかかる税金についてご紹介していきます。

なお、不動産売却時にかかる税金としては「売却手続きの際にかかる税金」と「売却に伴い利益が発生した場合にかかる税金」の2つがあります。

売却手続きにかかる税金

• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料の消費税

印紙税

印紙税とは「課税文書」といわれるものです。

不動産売買の際には、売買が成立した事を示す「不動産売買契約書」を売主と買主の間で交わしますが、この契約書に対して課される税金が印紙税です。

印紙税の納税方法は、契約書面に収入印紙を貼り、消印することで納税したとみなされます。

この印紙税ですが、契約金額によって税率は決められています。

契約金額ごとの印紙税額

引用：国税庁ホームページ
 

なお2024年3月31日までは、「不動産売買契約」や「建設請負契約」については特例として軽減税率が適用されます。

※「建設請負契約」とは、住宅、マンションなどの建築を目的とし、建築会社に仕事を頼む側と、仕事を頼まれ、工事を行う業者との間で締結する契約の事。

軽減税率の内容

不動産の譲渡に関する契約書に記載の金額が10万円を超えるもので、この契約書に該当すれば、土地・建物の売買で作成される契約書や、売買金額の変更などに作成される変更契約書なども軽減措置の対象です。

ただし平成26年4月1日～令和6年3月31日までの間に作成されたものに限る。

軽減後の税率

引用：国税庁ホームページ　
参照：印紙税の軽減措置について

登録免許税

売却する不動産に住宅ローンの抵当権が設定されており、売却した事でローンを完済した場合は、抵当権を抹消するために「抵当権抹消登記」が必要です。

また、登記簿に登録されている、売主の住所が古い場合は「住所変更登記」が必要となる事もあります。

これらの登記をする手続きの際に、国に納める税金が「登録免許税」です。

登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。

なお一軒家の場合、土地と建物それぞれに対して住所変更の登記が必要となるので、2,000円の費用がかかります。

これら登記の手続きは司法書士に依頼して行うことが、殆どです。

そのため司法書士に対して、手数料を支払う必要があり、この手数料は大体5〜10万円前後が一般的です。
 

仲介手数料の消費税　

不動産の売却にあたっては、営業活動や買主との売買契約の締結などが必要となってきます。

そのため、不動産会社へ仲介を依頼するケースが殆どだと思います。

売却が成立したら不動産会社へ仲介手数料の支払いを行いますが、この仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料は、売却価格によって上限額は法律で決められています。

売却で利益が発生した際にかかる税金

不動産を売却した際、利益を得た場合にかかる税金が「譲渡所得」です。

「譲渡所得」は所得税や住民税がかかり、これらの税金が「譲渡所得税」といわれるものになります。

ちなみに「譲渡所得」は土地や建物だけでなく、株式や骨とう品、ゴルフ会員権などの資産を譲渡した場合も含まれます。

短期と長期譲渡所について

この譲渡所得税ですが、不動産を売却した年の1月１日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わります。

ただし、2013年から2037年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。

例えば、2017年2月に購入した不動産を2022年4月に売却した場合、所有期間は実質5年を超えているのですが、2022年1月1日時点では5年以下のため短期譲渡所得となります。

所有期間が長い方が税額は安くなるため、売却時期はよく確認しておきましょう。
 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

参照：国税庁ホームページ

譲渡所得の計算方法としては、物件を売却して得た金額(譲渡価額)から、売却にかかった費用（取得費用や譲渡費用）などを引いたものです。

また譲渡所得税は、控除を受けられる場合もあります。

控除の対象となる場合は控除額も、譲渡価格から差し引く必要があります。
 

節税対策に！譲渡所得税で適用できる控除

ここからは、譲渡所得税で適用できる控除の内容についてご紹介していきます。

譲渡所得に対し適用できる控除は主に４つあります。

• マイホームを売った場合の特別控除
• 所有期間が10年超の物件に対する控除
• 特定の居住用財産買い替えの特別控除
• 空家の譲渡所得の特別控除

マイホームを売った場合の特別控除

マイホームを売却した場合一定の要件を満たしていれば、特別控除の特例を受ける事ができます。

控除額：譲渡所得から最高3,000万円

特例を受けるための条件としては、

1. 住んでいる家を売却する事
2. 他の特例を受けていない事
   （※マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰り越し控除マイホームの買い替えや交換の特例などがあります）
3. 親や夫婦感での売買は不可

などがあります。

また、この特例を受ける事だけを目的として入居した場合や、一時的な仮住まい、別荘などの家屋は、適用対象外となります。

参照：国税庁ホームページ

※マイホームの譲渡損失においての損益通算および繰り越しの控除適用とは？
住宅ローンが残っているマイホームを売却した際に、ローンの残高を下回る代金で売却し、損失が生じた場合の特例。

控除を受けるための手続き

この控除を受けるには、マイホーム売却の翌年に確定申告を行う必要があります。

確定申告は毎年2月16日〜3月15日頃に行われるので、忘れずに準備しておきましょう。

また、初めて控除の手続きを行う方は、申告方法など分からない事も多いと思うので、余裕をもって準備しておきましょう。

確定申告の際は、税務署や無料相談会などで相談にのってもらえる事もあるので、不安な方は事前に相談しておくことをおすすめします。

必要な書類

• 譲渡所得所の内訳書（税務署や国税庁のホームページで入手可能）参照：国税庁ホームページ
• 戸籍の附票写しなど（住所が異なる場合のみ）（市区町村の窓口で取得可能）
  ※戸籍の附票とは、本籍を定めた時以降の住民票の移り変わりを記録したもの。
• 売買契約書のコピーや購入時と売却時の領収書

この他、物件の状況によって必要な書類は変わる場合もあります。

所有期間が10年超の物件に対する控除　

マイホームを売却した際に、所有期間が10年を超えている場合に、譲渡所得税軽減税率を適用することができます。

なお、通常であれば、譲渡所得税や住民税などでおよそ20％の税率となります。

控除額：長期譲渡所得の税率を一定のさらに低い税率で計算できる。

特例を受ける条件

• 売却する不動産が所有者自らの居住用財産である事
• 売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えている事

引用：国税庁ホームページ

控除を受けるための手続き

必要な書類を準備して確定申告を行う事が必要です。

必要な書類

• 譲渡所得所の内訳書（税務署や国税庁のホームページで入手可能）
• 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書

特定の居住用財産買い替えの特別控除　

マイホームを買い換える場合に受けられる控除です。

控除内容：売却時の譲渡益に対する税金の納税を将来に繰り延べる事ができる

なお、この特例を受けるには、今まで住んでいたマイホームの所有期間が10年を超えている事などの条件があります。

売却した際に譲渡益が発生した場合に、新しく買い換えたマイホームの購入金額が、売却した金額よりも高い場合、譲渡所得は、将来新たに買い換えた住宅の売却時まで繰り延べる事が可能です。

控除を受けるための手続き
必要な書類を準備し確定申告が必要

必要な書類は、「譲渡所得の内訳書」「取得したことや買い換えた資産の面積を示す書類」などいくつかあり、その書類も条件が定められていたりと複雑です。

そのため、前もって書類を準備しておき、分からない書類は前もって専門家に相談しておきましょう。

空家の譲渡所得の特別控除

相続した空き家を売却する場合に受けられる控除です。

控除額：3,000万円

ただし、この特別控除を受けるための条件は、複雑で判断が難しい事も多いので、判断に悩んだ場合は、専門家にアドバイスを受ける事もおすすめです。

特例を受けられる条件（一部）

• 売主が、相続または遺贈によって取得した事
• 相続または遺贈による取得した家屋を取り壊した後に売却する事

控除を受けるための手続き

必要な書類を準備して確定申告が必要

この控除を受ける際の必要な書類は「譲渡所得の内訳書」や「被相続人居住用家屋等確認書」その他にもいくつか必要になります。

こちらも書類の内容がかなり複雑で複数あるため、早めに専門家にアドバイスを貰い、しっかりと準備しておきましょう。

【不動産売却】確定申告のやり方　

不動産を売却した後、利益が生じた場合や上記でご紹介した控除を受ける場合は確定申告が必要となります。

ここからは、不動産売却後の確定申告のやり方についてご紹介していきますよ。

必要な書類の準備

まずは、確定申告に必要な書類の準備を行いましょう。

主に必要な書類は以下の通りです。

• 確定申告書（第一表）
• 確定申告書（第二表）所得や控除の詳細、住民税などの記入
• 確定申告書（第三表 分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書　収入金額、譲渡費用、取得費などを記入
• 土地・建物の登記事項証明書
• 売買契約書（コピーで可）不動産を購入、売却した際の両方必要

この他に、先ほどご紹介した譲渡所得における特例を受ける場合は「控除を受ける手続き」で紹介した書類も必要となります。

確定申告書の書類などは、税務署や国税庁のサイトからダウンロード可能です。

不動産売却における確定申告については、下記の記事でも詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

参照：不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類も解説！

必要な項目の記入

書類の準備ができたら、必要な項目を書類に記入していきます。

記入すべき内容

• 確定申告を受ける人の情報：住所、氏名、マイナンバーカード番号などを記入
• 控除の記入：自分や配偶者、扶養家族に適用される所得控除などがあれば記入
• 所得の入力：譲渡所得金額や譲渡費用などを記入
• 税額の計算：所得と控除の金額から計算した税金額の記入
• 特別控除の申請：特別控除を受ける場合に特別控除の申請書を記入

記入すべき内容も税額の記入や、所得の入力など色々とあります。

どのように記入すればいいか迷った場合は、国税庁のサイトなどで申告のしかたを紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

必要な書類の提出を行う　

書類の記入が完了したら、必要な書類の提出を行いましょう。

書類の提出方法は

• 税務署に直接提出する
• 郵送で送る
• e-TAXで提出する

これらの3つの方法があります。

直接提出する場合、所在する地域の管轄の税務署に提出します。

また、直接提出するのが難しい場合は、郵送で送る事も可能です。

郵送の場合、消印の日付が提出期限内である事が必要なので、余裕をもって準備しておきましょう。

さらに、e-TAXで提出するという方法もあります。

e-TAXとは、国税に関する手続きをインターネットを利用して自宅で手続きが行えるシステムです。

自宅に居ながら、確定申告ができ、書類の提出や郵送で送る必要もないのでとても便利です。

e-TAXを利用したい場合は、税務署に電子申告等の開始届出を行う必要があります。

これは、インターネットなどを利用して提出する事も出来ます。

税理士などに依頼する方法もある　

不動産売却での確定申告は、譲渡所得金額や税金額の記入など、専門的な知識が必要となってきます。

そのため、自分で確定申告するとなると、申告漏れや間違って記入してしまっている事もあるかもしれません。

不安な方は税理士などに依頼を行うという方法もあります。

税理士に依頼する場合、4万円〜5万円ほどの費用がかかってしまいますが、何から準備していいか分からないという方や、不安な方は依頼するのもおすすめです。

【不動産売却】税金対策での注意点

不動産売却の際は、上記でご紹介した通り譲渡所得税に対して控除を受けられたりと色々な税金対策を行う事が出来ます。

ですが、この税金対策では注意すべき点もあります。

ここからは、不動産の売却においての税金対策での注意点をご紹介していきます。

併用出来ない控除がある

上記でご紹介した控除は併用できないものもあります。

例えば、マイホーム売却時の3,000万円の控除と、※住宅ローン控除の特例措置などがあります。

せっかく控除を受けられると思っても、内容によっては併用する事ができないので、注意が必要です。

※住宅ローンの控除とは？
住宅ローンの残額の1％の金額がその年の所得税から控除される。
年間40万円の控除を10年間受ける事ができる。

譲渡損失がある場合も確定申告が必要

不動産売却で20万円以上の課税所得がある場合は、所得税の確定申告が必要となります。

ですが、反対に売却した事で損失が発生した場合でも確定申告が必要な場合があります。

それは、譲渡損失の損益通算を希望する場合です。

損益通算とは、利益と損失を合算する事で、課税対象になる利益が減り納める税金の額が少なくなります。

そのため、不動産を売却し損失が発生した場合でも確定申告をしておいた方が損はありません。

【不動産売却　税金】に関してよくある質問

ここでは、不動産売却の税金に関してよくある質問をまとめてみました。
ぜひ参考にしてみて下さいね。

不動産の売却に消費税は発生するのか？

個人間で売買を行った場合は、消費税は発生しません。

ただ、一般的には不動産会社に仲介し、売買の手続きを行ってもらう方が多いと思います。

不動産会社に依頼した際の仲介手数料などに関しては、消費税が発生します。

土地と建物の売却で税金に何か違いはあるか？

土地と建物の売却で税金に違いがあるという事はありません。

ただし、取引に関する諸費用や手数料は、取引内容によって違いはあります。

参照：土地売却にかかる税金とは？種類別の計算方法と得する控除を解説！

相続した土地を売却する場合税金はどうなるか？

親などから相続した土地を売却する場合、その売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。

また、土地の名義変更をまだしていない場合は、名義変更を行うにあたって、登録免許税が発生します。

登記免許税は、下記の通りです。

登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　0.4％

さらに、土地の売却にあたって印紙税も発生します。

不動産を売却した年の固定資産税はいくらになるか？

固定資産税や都市計画税などは、その年の1月１日時点に不動産を所有していた人に請求が届きます。

通常であれば、引き渡しの日以降は買主の負担として、日割り計算を行い売主と買主で分担します。

ちなみに、固定資産税は「固定資産税評価額×標準税率（1.40％）」で算出できます。

まとめ

今回は、不動産売却後の税金について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？

不動産売却後にかかる税金には、「売却手続きの際にかかる税金」と「売却に伴い利益が発生した場合にかかる税金」の2つがあります。

利益が発生した場合にかかる税金として「譲渡所得」がありますが、「譲渡所得」には控除の対象となる特例もいくつかあります。

どんな控除が適用されるのか、きちんと知っている事で節税対策になります。

また、不動産売却で利益を得た場合は、確定申告も必要になってきます。

確定申告の流れや、適用できる控除の内容については、今回の記事でも紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

不動産の売却にあたって何から始めたらいいか分からないなど不安な方はプロに相談してみるのもおすすめですよ。

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