ケースはさまざまですが、不動産の売却理由で「離婚」によるものはかなり多いです。

離婚する場合、双方とも住み替えられる方が多いと感じます。悪い思い出となった家は、すぐに出て行きたいというのが本音だと思います。今回は、住宅ローンを利用してマイホームを購入し、離婚となった場合の話について説明していきます。

住まいの処分方法①ローンの名義人(多くは夫)が住み続ける

離婚となってしまった場合、夫婦で購入した不動産や預金、車や保険なども対象になります。この資産などを夫婦で配分することを、財産分与と言います。よく耳にする財産分与は、双方で協議して決めていきます。ここは勢いで決めることなく、きちんと話をする時間を設けて行う必要があります。

今回は、財産分与についてではなく、お住まいの不動産について書いていきます。

お住まい中の不動産で、どのように財産を分けるのか決めた内容で分ける必要があるのですが、名義人のご主人が住み続ける場合は、相手方に金銭で必要な額を支払うことになります。借入が残っている場合は、ご主人名義の借入であればそのまま支払いは継続していきます。

非名義人(多くは妻)が連帯保証人の場合

奥様が保証人等になっていなければ問題はありませんが、連帯債務の責任がある場合は、離婚後連帯債務が残ってしまうのは避けたいものですよね。この場合は、不動産を売却し借入を返済することをおすすめします。

また、売却した金額では借りたお金を全額返済できない場合、預金等で返済する必要がありますが、預金等も足りないと言うことになると、売却を成立することは難しくなります。この場合、金融機関に相談する必要がでてきます。

保証人から外れたい場合など、ローンの借り換えなどが方法としてありますが、残額と収入の問題もあります。必ずしも、借り換えがスムーズにできるとは限りません。借り換えをすると言うことも、お金を借りると同じことです。

お金を借りるには、支払えるのかと言う審査が必要になります。それは、十分な収入があるのかがポイントです。そもそも借入の時に、連帯債務・保証人にならないことを考えるのがベストでしょう。

例1

弁護士さんから不動産の売却の相談があった。 離婚は成立済みで、ご主人が自己破産申請中。奥様は、再婚していた。不動産は空き家の状態で放置、共有名義で借入も残っていた。借入は、双方が連帯保証人になっている。

この時、不動産を売却しても1,000万円程度足りず、完済することができませんでした。そのため、任意売却を行うことになったのです。当初、売却のことはご主人側とだけで話をしていましたが、共有名義の奥様にも承諾いただく必要があり、説明に伺いました。

そして、任意売却で不動産を売却することができたのですが、このケースではご主人は自己破産が成立し債務を負うことはなくなりました。奥様は、自己破産はしないと選択されたので、不足した約1,000万円の負債は、無担保の貸し付けということで奥様が負担することに。

最終的には、奥様にもご納得していただき、ご負担いただくことになりました。一括査定においても、離婚協議のために価格だけ知りたいと言う、査定依頼は少なくありません。

こちらの不動産は、マンションでした。このマンションを購入するとき、このような結末を想像することはなかったでしょう。しかし、離婚の協議の時には、借金の部分や資産の処分など、どうするのか時間をかけてきちんと協議しておけば、もう少し違う答えがあったかもしれないですね。

住まいの処分方法②ローンの非名義人(多くは妻)が住み続ける

名義人が住み続ける場合は、誰が住宅ローンの支払いを続けていくかが焦点になります。支払いが夫の場合と妻の場合、それぞれ紹介していきます。

ローンの名義人(多くは夫)が支払う場合

離婚後、マイホームにそのままご家族が住み続けるケースは少なくありません。特に、お子さんがいる場合は、学区などを考えても引っ越すのは難しい方も多いでしょう。この場合、ご主人が家を出られ、ローンをご主人が支払い続けることになり、不動産の名義もご主人のままとなります。

財産分与の内容にも影響しますが、奥様がローンの契約者になってローンを支払う場合も、金融機関の審査が必要になります。

ただし、奥様が働いて十分な収入が必要になりますが、通常子育てをしているご家庭で、奥様の収入だけを考えるとかなり難しい条件になります。ご主人が、現状のローンを支払い続けることがベストな方法なのです。

ただご主人が、勝手に支払いをやめてしまったりすると、奥様の知らないところで差し押さえ競売に・・なんてこともあり得るので、個人的にはおすすめではありません。

ローンの非名義人(多くは妻)が支払う場合

この場合も、財産分与での取り決めが重要になってきます。ローンの名義人を変えずに支払いを続けていき、支払い者は奥様です。

不動産の名義も変わらないと言うことは、所有者はご主人で、奥様はご主人にお金を贈与しているのと同じということに。贈与となると贈与税が発生してしまいます。この方法は、金融機関としては、支払ってもらえるので何も言ってこないと思いますが、好ましい方法ではありません。

住まいの処分方法③売却し、住宅ローンを返済する

ほとんどが、このケースになるかと思います。

不動産の売却には、ある程度期間を予定する必要があります。なかには1週間で契約になったと言う場合もありますが、少なくとも3か月程度は考えておく必要があるでしょう。

そして、売却となると売れたら出て行かなければならないため、住み替え先を探すことも忘れていけません。

ローンを完済できる場合

不動産を売却して、売却価格又は売却価格+自己資金で、借入額を返済できるのであれば問題ありません。また、手元に残るようであれば、それは財産分与の取り決めによって配分されます。

ローンを完済できない場合

ローンの完済ができない場合が、問題となってきます。預金もないと言うことになると、ローンの完済ができず、抵当権の抹消ができません。事実上、売却ができない物件だと言うことになります。

事前に、どのくらいで売却することができるのか、十分調べておくことが必要になるでしょう。売れなければ、貸すと言う方法もありますがこの場合、得られる家賃収入をどのように配分するかも、財産分与で決めておかなければなりません。

任意売却

どうしても、売却したい。しかし、売却できない。
その場合は、任意売却という方法があります。金融機関には、全額払えませんが少しでも高く売却できれば、支払う額も多くなります。

任意売却は、借入をした金融機関系列の債権回収が回収作業を行い、債権回収の会社と任意売却の価格や、いくらだったら抵当権を抹消してくれるのか、などの交渉を行います。通常は、不動産会社などが交渉をします。

そこで、ローンの残高より安く売却をすることができるのです。

ただし、先にも述べましたが、任意売却等で全額払えず残ってしまったら、その借り入れは金融機関と相談し、完済するまで払い続けることになります。ポイントは、「いかに売却価格でローンの残額を上回ることができるのか」です。

離婚した時の不動産の売却事例

  • 離婚成立
  • ご主人は家を出られ、奥様は住みながら売却活動開始
  • 共有名義
  • ご主人名義のローンが約2,000万円
  • 奥様にローンはなかったが、アルバイト程度の仕事

この時に通常売却で、ローンは完済できます。残った金額は、全て奥様にお渡しするという内容でした。売却中に変わっていないか謄本を確認したところ、依頼があったときにはついていなかった差し押さえがついていました。

このままでは、買主が見つかっても売却することはできません。誰が差し押さえを付けたのか確認すると、自治体でした。

奥様が住民税の滞納をしていたのです。○○万円ほど滞納しており、自治体も本人と連絡が取れなかったので、差し押さえを付けたとのこと。

その時は、私が自治体に連絡をして、不動産の売却をしていることを告げ、売却価格で返済できる金額だと伝えて、差し押さえを取り下げてもらいました。競売実行予定日の前日でした。

この時、不動産には、ご主人1/2、奥様1/2の持ち分が設定されていました。差し押さえは、奥様の1/2に対してついていたのです。自治体に聞いたところ、奥様の1/2を競売にかける予定だったそうです。

いろいろ、変わった不動産を購入する人たちはいるようです。しかし、このような形で奥様の名義が、第三者に変わってしまった場合、ご主人は正常には売却することはできなくなります。

私どもも、継続して売却することはできなかったでしょう。事前に止められたので、後日十分な価格で売却できたのですが、これも離婚によって情報が共有できなくなったことでの、アクシデントでした。

賃貸に住んでいたケース

賃貸にお住まいのご夫婦の場合、ほとんどのケースがご主人が契約者となっています。

離婚してご主人が家を出て行かれる場合に、奥様が家賃を払って借り続けたいというときは、賃貸の契約事項に変更が生じるので再度審査からとなります。

このときに、奥様が就業されていればいいのですが、就業されていないと審査は通りません。扶養範囲内でのアルバイトなどの場合も、契約者として再審査になるので、審査が通らなければ退去となってしまいます。

女性には、厳しい条件ですよね。

奥様が出て行かれる場合、元の契約者は変わりませんが、入居者の内容に変更が発生するので賃貸の管理会社へ連絡を入れる必要が発生します。
このように、思いのほか賃貸でも面倒な話になるのです。

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まとめ

大事な資産である、マイホーム。やむを得ず、離婚などで住まいとして使わなくなった場合、一番には売却することをおすすめします。住み続ける選択肢もありますが、リスクの方が高いでしょう。