今住んでいるマンションを買い替えたい。そんな場合、先に売る方が良いのか先に買う方が良いのか、また買い替えローンなどはどうすればよいのか。ここでは、売り買いの一連の流れをまとめたいと思います。

マンション買い替えの手順

マンションの買い替えを検討する場合、まず「先に売る」のか「先に買う」のかを決めます。  

先に売る場合の手順とメリット・デメリット

住み替えの場合、先に売却し住み替え先を購入するというのが、通常のイメージかと思います。しかし、そんなに単純にはいきません。

裏事情で不動産会社は、買い替えを嫌う傾向にあります。何故ならほとんどの場合、所有している不動産を売却しなければ新しく購入することができないからです。その理由は、住宅ローンにあります。

通常、住宅ローンを複数利用できる人はいません。何故なら住宅ローンには、審査が必要になります。金融機関で決められた規定に沿わなければ借りることができないのです。そのことから流れとして、先に売却し残りの住宅ローンを完済し新しく購入する住宅ローンを借り購入することになります。 ここで、難しいのがタイミングなのです。売却するにも、それなりの時間はかかります。その間、新しく購入する物件の売主が待ってくれることはほぼないでしょう。

よい条件で売却し良い物件を購入するためには、一度賃貸で部屋を借りることをおすすめします。引越しの回数やその手間は増えてしまいますが、それでも賃貸に住む方が得なのです。他の方法としては不動産会社に買い取ってもらう方法がありますが、これは安く買われてしまう可能性があるためおすすめしません。 

収入が多い場合は、新しく借りる住宅ローンに古い住宅ローンの残高を足すことができる人もいますが金融機関の審査が厳しい為、これを利用できる人も少ないでしょう。

このように、先に売却するにはタイミングが重要というデメリットがあるのです。

先に売る場合の手順とメリット・デメリット

先に買う場合の手順とメリット・デメリット

先に購入する場合には、資金力が必要になります。住宅ローンの残高がない場合には、タイミングを考える必要はありません。先に購入し、後からゆっくり売却することができます。また売却だけでなく、賃貸で貸すことも可能になります。

そして売却時の最大のメリットは、空室で売却できるという点です。居住しながら売却するより、空室状態の場合は買手も気兼ねなく部屋を見ることができるからです。そして不動産会社も、販売方法の手段が増えます。

こうしたことから、空室で売却するということは良い結果が出やすいということにつながります。

買い替えローンの仕組みと選び方

各金融機関で、住み替えをサポートする住宅ローンにかかわる商品があります。ですが実際は利用できる人は少ないでしょう。大体が、先に売却し抵当権を抹消してくださいという話になるのです。

こうしたことから、買い替えに適したローンはないと理解したほうが良いでしょう。  

【買い替えローンの活用方法、つなぎローンとの違い】

売る・買うは同じ不動産屋に相談すべき?

買う

売る物件を直接頼まれている、依頼を受けている不動産業者を探すことがベストです。

売る

いくつかの不動産会社へ査定を行ってもらい、個々の不動産会社の特徴を判断してください。   

以上のことから、同じ不動産業者に頼んでもメリットは少ないのです。一度に丸投げできることは、同じ不動産会社に頼むメリットにはなりますが、それぞれ判断し個別に頼むことが最良かと思います。

マンション買い替えの失敗事例

最大の失敗

購入する物件を先に見つけ売却することを焦ってしまうことです。早く売らなければという思いから、安い金額で妥協してしまうというケースが多いのです。  

気を付けなければならないこと

 売却と購入を一度に行う場合です。 同日に売却と購入の決済を行うことは、よくあるケースです。しかし、取引は自分だけの問題ではないということを認識してください。

取引には必ず相手がいます。自分に問題がなくても相手がミスをした場合、取引が中止になってしまいます。 特に買い替えにおいては購入する物件の売主にミスが発生し取引が中止となると、自分の物件の買主にも迷惑がかかるということです。

取引には必ず相手がいるため何が起こるかわかりません。そうした際のトラブルを考えると、住み替えは時間をかけてゆっくり行うことをおすすめします。 そして多少面倒でも賃貸を利用することでなるべくトラブルを回避することで、ベストな取引をすることが可能となります。

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まとめ

住み替えとはタイミングが重要です。しかし、住宅ローンの残高がなければ一切問題ありません。

住み替えで悩むべきは、住宅ローンの残高が残っている場合です。その際には賃貸の部屋に一度住むことで、タイミングの難しさを解消できます。 そして、先を見据えた住まい選びが必要でしょう。