マンション売却にかかる税金と利益の計算方法を解説。使える控除はある？

マンション売却時には、できるだけ高い価格で売却して利益を確保したいものです。しかし、売却益には税金がかかります。そこで、売却時の所得計算や課税される税金、節税に役立つ特例などについてお伝えしましょう。また、高く売れるマンションの特徴なども紹介します。

マンション売却時にかならずかかる税金とは？

マンション売却時に、必ずかかる税金として印紙税と登録免許税があげられます。

印紙税

◇印紙税は国税
※契約書や覚書などの一定の要件を満たした書面に課税する税金

マンション売却時には売買契約書を作成することになり、売買金額に応じた印紙税の負担が発生します。

現在、令和6年3月31日までの間に作成された売買契約書に関しては軽減税率が適用されるため負担が軽くなっています。

納税方法は、契約書に印紙を貼付し消印する方法です。印紙を貼らないと、印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額（つまり3倍の金額）の過怠税を徴収されることになりますので、貼り忘れに注意してください。

また、印紙に消印がない場合は印紙と同額の税金を納める必要がありますので併せてよく確認しましょう。

登録免許税

◇登録免許税は国税
※登記に関わる手数料のような税金
※建物を新築した場合の表題部登記以外の目的で登記を行う場合は登録免許税を支払う必要がある

マンション売却に関する登記は抵当権の抹消登記

不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。マンションの場合は土地と建物の2件でカウントされ、合計2,000円となります。

また、抵当権抹消登記の手続きは非常に重要かつ複雑なため、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士への報酬には消費税がかかります。司法書士事務所が実施している無料相談などを利用し、いくらくらいの費用がかかるか見積もりを取ることをおすすめします。

ローン一括返済手数料

税金ではありませんが、マンション売却時にかかる可能性があるコストとして、一括繰上返済手数料があります。

マンション売却時に住宅ローンが残っている場合は、残債すべての返済が必要です。すべてを繰り上げ返済することを、一括繰上返済といいます。一部繰上返済に関しては手数料無料としている金融機関もありますが、一括繰上返済については、原則として繰上手数料がかかります。

事前に、金融機関に問い合わせて確認しておきましょう。

マンション売買で利益が出た場合にかかる税金とは？

マンション売却によって利益が出た場合

所得税、復興特別所得税、住民税の合算となる譲渡所得税

の負担が生じます。

税法上、マンションなどの不動産を売却したことによって生じた所得は譲渡所得に該当します。

譲渡所得は、ほかの所得とは合算せずに税額を計算する分離課税方式となります。

譲渡価額

譲渡所得＝譲渡価額（売却価格＋税金精算額）－（取得費＋売却費用）

売却価格は、売買契約で合意した価格です。

1月1日時点での不動産所有者が1年間分の納税義務者として固定資産税・都市計画税を負担しているため、不動産売却の際に引渡日から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税に相当する金額を買主から売主へ清算することがあります。

本来、売買により所有者が移転したとしても納税義務者は移転しないため、買主が負担する義務はありません。よって、清算した金額は「立替金額」とは見なされず、「収入金額」となります。そのため、固定資産税・都市計画税といった税金の清算額は譲渡価額に算入されます。

なお、同様にマンション管理費や修繕積立金などの清算をすることもありますが、これは所有者移転後の買主負担となるべき費用のため、「立替金額」の清算と見なされます。そのため譲渡価額には含まれません。

取得費と売却費用

取得費と売却費用を理解することが所得計算のポイントです。

取得費

取得費＝マンションの購入金額＋購入仲介手数料＋購入時登記費用－減価償却費

減価償却費

減価償却費とは、マンションが取得時からの時間経過によって価値が減少した分のことです。マンションの土地以外の建物部分については時の経過によって価値が減少しますので、取得時の金額から減価償却費の累計額を控除することで中古価値を求めます。

マンションは土地と建物を一括で購入しているため、建物の減価償却費を計算するにあたり「土地の取得価額」と「建物の取得価額」に区分する必要があります。新築マンション等で購入時の契約書に土地と建物の価額が記載されている場合は、その価額により区分します。

減価償却費の計算方法は税法で決められており、非業務用の自宅マンションの場合、下記の計算式で計算することができます。なお、建物の取得価額の95％が限度です。

減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

※償却率…建物の構造によって数値が定められており、一般的なマンション構造（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造）の場合0.015です。
参考：国税庁　建物の取得費の計算

※経過年数…築年数ではなく、建物を購入してから売るまでの経過年数を指します。6か月以上の端数は1年として、6か月未満の端数は切り捨てます。

■購入時に土地と建物の価額が記載されていない場合

中古マンションの場合等、購入時の土地と建物の区分がわからないことがあります。その場合は「建物の標準的な建築価額表」を基に建物の取得価額を計算することができます。

①新築で購入している場合の建物の取得価額
マンションの建築年に対応する建築単価×床面積

②中古で購入している場合の建物の取得価額
①で求めた建物の取得価額－建築年から購入年までの経過年数に応じた減価償却費

■購入価額がわからない場合

購入時期が古い等で購入金額がわからない場合や、購入金額を証明できる資料がない場合は、「売却した金額の5％」を取得費として計算することができます。これを「概算取得費」と呼びます。

例えばマンション（土地建物）を3,000万円で売却して取得費が不明な場合、売却金額の5％相当額である150万円を取得費とすることができるのです。計算が簡便になるのがメリットですが、譲渡所得が大きくなり税金の負担が重くなる可能性があることがデメリットです。

また、実際の取得費が売却金額の5％に満たない場合も概算取得費を用いて計算することが可能です。この場合は税金の負担が軽くなる概算取得費控除の特例と呼びます。

売却費用

◇売買契約書に貼付する印紙税
◇売却時の仲介手数料
※修繕費や家財処分費、抵当権抹消登記の費用や司法書士手数料などは含まれません。

譲渡所得税の税率

不動産を売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって税率が変わります。

所有期間が5年以内の場合（短期譲渡所得）
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％

所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％

復興特別所得税は東日本大震災からの復興のため納めるもので、2037年（令和19年）まで、所得税に対して2.1％相当額です。

税金を納めるタイミング

マンション売却による所得は翌年の税金にかかわるため、売却が完了しても忘れないようにしましょう。毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得については、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、所得税を納付することになっています。

期限を過ぎてしまうと加算税が課されてしまいますが、自分で気がついたらできるだけ早く申告することで期限後申告として扱われ、無申告加算税に比べて軽減されます。

マンション売却時の節税に役立つ控除

マンションを売却した際、利益が大きいと税金の負担も大きくなります。税負担を賢く抑えるために、マンション売却時に利用できる控除や特例の条件を把握しておきましょう。

3,000万円の特別控除の特例

居住用のマンション売却で所得が生じた場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。この特例を利用すれば、譲渡所得が3,000万円までであれば税金はかかりません。特例の利用にあたっては条件が定められていますので、その条件を満たすことが必要です。

主な条件

特別控除を受けるには、マンションを売却した翌年の確定申告をする必要があります。譲渡所得が3,000万円以下で税額がなくなる場合も、確定申告をしないと特別控除は適用されませんので注意しましょう。

所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間10年を超える居住用財産で国内にあるものであれば、3,000万円の特別控除を差し引いた後の譲渡所得金額についても軽減税率を適用することができます。

譲渡価額（売却価格＋税金精算額）－（取得費＋売却費用）－特別控除3,000万円

上記の算式で課税長期譲渡所得金額を求め、軽減税率は下記の通りです。

※2037年（令和19年）まで、所得税に対して2.1％相当額の復興特別所得税が加わります。そのため、

①の税率：所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋4％＝14.21％
②の税率：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋5％＝20.315％

上記の通り、6,000万円超の部分については長期譲渡所得と同じ税率ですが、6,000万円以下の部分については6.105％税率が軽減されるので大きな節税になります。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホームの買い換えで、売却物件による利益（譲渡益）よりも新居の購入金額（取得価額）の方が高い場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

例えば1,000万円で購入した自宅マンションを5,000万円で売却し、7,000万円の新居に買い換えた場合、通常は4,000万円の譲渡益が課税対象となります。この特例を適用すれば、売却したその年には譲渡益4,000万円への課税は行われず、買い換えた新居を将来譲渡したときまで課税が繰り延べられます。

あくまで課税を先送りにする特例のため、譲渡益が非課税になるわけではありません。

住宅ローン控除とは併用できない

マンションの買い替えを予定しており、購入物件で住宅ローン控除の利用を検討している場合は注意が必要です。

※住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）…返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際に、居住開始年から一定の期間に渡って所得税や住民税の控除が受けられる仕組み

マンション売却時の譲渡所得に対する3,000万円の特別控除・軽減税率の特例・マイホーム買い換えの特例など、これら節税の特例は住宅ローン控除との併用はできません。

そのため、売却時に利益が出た場合は「売却物件で節税の特例を利用する」「購入物件で住宅ローン控除を利用する」のどちらかとなります。一般的に購入物件で住宅ローン控除を利用する方が節税効果は高いですが、自身の場合はどちらがお得になるか、それぞれの条件を確認した上で選びましょう。

相続財産を売却した場合の取得費加算の特例

相続したマンションを売却すると、相続人は相続税と譲渡所得税で税負担が非常に大きくなってしまいます。そのため、相続税を納める人物は相続から一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定金額をマンションの取得費に加算することができ、譲渡所得税を軽減できます。

取得費加算の特例を適用するための要件は下記のとおりです。

• 相続や遺贈により財産を取得した人物であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過するまでに譲渡していること

■特例を適用した場合の譲渡所得の計算方法

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－取得費に加算する相続税額－譲渡費用

■取得費に加算する相続税額の計算方法

その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額＝A

その者の相続税額×（その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額÷A）＝相続税額

相続したマンションの所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぎます。例えば親が6年所有していたマンションの場合、相続してすぐに売却した場合でも長期譲渡所得として扱われます。

マンション売却で損失が出た場合の特例

マンションを売却して譲渡所得を計算した結果、マイナスになった場合は「譲渡損失」となります。マンション売却の際、譲渡損失が出た場合には税金はかかりません。

税金が発生しない場合確定申告は不要なのですが、確定申告を行うことで税金還付を受けることができる特例が2種類あり、特例の利用には条件があります。

①マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い換えで売却物件に譲渡損失が発生しており、住宅ローンを組んで新居を購入している場合、一定の要件を満たすと譲渡損失をその年の他の所得から控除する（損益通算）ことができる特例です。

例えば譲渡損失が1,200万円、給与所得が500万円の場合、損益通算によってその年の所得は相殺されます。会社では年間給与所得を前提に所得税が天引きされており税金の過払いとなるため、過払い分の税金が戻ってくるという仕組みです。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。上記の例では翌年も給与所得が500万円であれば相殺され税負担はなし、2年後に200万円の損失が相殺され、残る給与所得300万円が課税対象となるのです。

特例の適用には売却物件・購入物件で以下の要件を満たす必要があります。

■売却物件の要件

• 自分が住んでいる物件を令和5年12月31日までに譲渡すること。以前住んでいた物件の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡を行うこと
• 譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年を超え、日本国内にあるもの

■購入物件の要件

• 日本国内にある新居宅で家屋の床面積が50平方メートル以上のものを、譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までの間に取得すること
• 新居宅を取得した年の翌年12月31日までの間に居住する、または居住する見込みであること
• 新居宅を取得した年の12月31日において、10年以上の住宅ローンを組んでいること

参考：国税庁　マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

②特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い換えをしない売却のみでも、売却物件がオーバーローンかつ一定の要件を満たす場合、①と同様損益通算により過払いの税金を取り戻せる特例です。

オーバーローンとは住宅ローン残債が売却金額を上回る状態です。マイホームの売買契約日の前日における住宅ローン残高から売却価額を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額となります。

損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除（繰越控除）することができます。

特例の適用には、以下の要件を満たす必要があります。

■売却物件の要件

• 自分が住んでいる物件を令和5年12月31日までに譲渡すること。以前住んでいた物件の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡を行うこと
• 譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年を超え、日本国内にあるもの
• 売却物件の売買契約日の前日において、その物件に係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があり、譲渡価額がその住宅ローン残高を下回ること

参考：国税庁　住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

上記2種類の損益通算および繰越控除の特例については、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が併用できます。ただし親族への売却など、特例を適用できない場合がありますので国税庁のホームページで条件をよく確認してください。

売却しても利益にならない不動産の特徴とは？

マンションを売却して利益を確保したいと思っても、条件によっては高い利益を望めない場合があります。売却しても利益が出にくい物件の特徴を3つ挙げていきます。

築年数が古く最寄り駅から遠い

築年数が経過している中古物件は、売却価格が安くなる傾向があります。取得時からの経過年数が長くなると、売却時にはさらに古くなっているため売却価格はかなり下がってしまい、損失が生じやすいでしょう。また、築年数の経っているマンションは宅配ボックスがない等設備が不十分な場合もあり、近年の需要に合わない物件は高く売れにくい傾向があります。

駅から離れている物件も、購入希望者が減少する可能性が高いですので、有利な価格で売却することが難しくなるのがデメリットです。

周辺エリアが発展する予定のない立地の地域

過疎化が進んでいる地域の物件や、新たな開発が行われる予定がない地域の物件は、その将来性を考慮して購入希望者が少なくなり売却価格が上がらない可能性があります。

事故物件

売却時には、原則として事故物件であることを開示しておくことが求められます。売却時にはデメリットになる可能性が高いでしょう。

上記のような不動産を利益にならないからと言って売らないこともデメリットになる可能性は十分あります。年一回の固定資産税、都市計画税と比較した場合、売れる時に損切でも売ったほうがメリットが大きい場合もあります。コストの総額を考えて検討してください。

高く売却できるマンションの特徴とは？

5つのポイントをおさえると、高い価格で売却できる可能性を高められます。

駅から近い

駅から近いマンションは、売却時に高く売れるでしょう。駅からの近さは代表的な利便性判断の基準となりますので、駅近マンションは売却時に有利に働く可能性が高いです。

人気エリア

人気のエリアにあるマンションを保有していれば、買い手もすぐ見つかりやすく、売却時に高く売れることにつながります。近年人口が増加している地域や、都市開発が計画されている地域などは、将来的に人気が出て有利な条件で売却できる可能性が高いでしょう。

タワーマンション

タワーマンションは、根強い人気があるといわれています。共用施設やセキュリティ面が充実している物件が多く、価格が下がりにくい特徴があるため、タワーマンションに住んでいれば高く売却できる可能性があります。

日当たりの良さ

南向きの角に面しているマンションは、日当たりが最もよくなります。ほかの方角よりも部屋に陽が差し込む時間が長く、部屋が明るいだけでなく湿気が溜まりにくいというメリットがあるため、日が当たりにくいマンションよりも、高く売れる可能性が高いです。

しっかりとしたメンテナンス

築年数が古くても、しっかりメンテナンスされているマンションです。マンションにはそれぞれ修繕計画があり、その計画に沿ってメンテナンスされています。計画がしっかりしていて計画通りに修繕が行われていること、修繕積立金に不足がないマンションに住んでいる人は高い価格での売却が期待できるでしょう。

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まとめ

マンションを売却する場合は、税負担についても考慮することが大切です。所得計算の方法や課税方式を理解して、売却時の税金を把握できるようにしておきましょう。また、居住用財産の課税の特例を利用することによって、税負担を減らすこともできます。

そのため、特例による節税についても正しく理解しておくことをおすすめします。