住み替えローンは、今の自宅を売却しても残債を支払いきれない場合に、その分を上乗せして借り入れできる便利なローンです。主要銀行ごとの比較、審査通過のポイント、手順やスケジュール調整など住み替えを成功させるコツをご紹介していきます。

住み替えローンの特徴

住み替えローンは、住宅ローンの残債が残っている内に、新しい住宅を購入する場合で、元の住宅の売却資金で元の住宅の住宅ローンが完済しきれない際に利用するものです。

住宅ローンは土地と建物に抵当権を設定するため、完済しなければ売却することができません。 

また、普通の住宅ローンは1棟の担保評価以上のお金を借りることができないため、住み替えにはこうした問題がつきまとうのですが、この問題を解決してくれるのが住み替えローンです。つまり、住み替えローンは元の住宅ローンの残債新しく購入する住宅の借入、2棟分のローンを組むことが可能なのです。

住み替え手順

住み替えローンを利用する場合、現在の住宅を先に売却する「売り先行型」か、新しい住宅を先に購入する「買い選考型」かにより手順が異なります。

売り先行型の手順

売り先行型の住み替えでは、現在住んでいる住宅の売却が決まってから新居を探します。住宅の売却は契約が決まって入金がされるまで売却額が定まらないため、安全に進めるのであれば売り先行型が良いでしょう。

しかし、売りのタイミングが確定しないため売却が決まってから欲しい物件を探しても見つからず、妥協しなければならない可能性もあるのです。

物件の売却を依頼する仲介業者を決める

売却活動をする

住宅を売却する

新居を探して契約をする

住み替えローンで決済する

買い先行型の手順

買い先行型の住み替えでは、先に住みたい物件を見つけて、契約してから元の住宅を売却する。住宅の売却は最後まで金額が定まらないものなので、想定通りの金額で売れない場合もあります。

住みたい物件を探す

住みたい物件の購入契約をする

通常、物件を購入したのと同じ業者に依頼をして売却活動をする

元の住宅を売却する

住み替えローンで決済する

住み替えローンのメリット・デメリット

ここでは住み替えローンのメリット・デメリットをお伝えします。

住み替えローンのメリット

  • ローンの残債が残っていても住み替えができる
  • 買い先行型の場合、欲しいタイミングで新居を購入できる
  • ローンの残債の返済に充てる予定だった現金を手元に残すことができる

住み替えローンのメリットは、普通の住宅ローンであれば「元の住宅ローンを完済してからでなければ次の住宅を購入できない」という問題を解決できることです。住宅は人気のある物件ほど、一瞬で売れてしまいます。

欲しいと思った時に物件を購入できなければ、二度と同じような物件が出てこない可能性もあるので、嬉しい仕組みだと言えるでしょう。

住み替えローンのデメリット

  • 支払いが過大になる
  • 余計な金利が発生する可能性がある
  • 審査が通りにくい

デメリットは、元の住宅ローンの残債も含めたローンを組むことになるため、支払いが過大に(=金利の支払いも大きく)なってしまうことです。また、1棟を担保に1棟+残債の金額を貸し出すことになるため、審査が厳しいという点も挙げられます。

【住宅ローン残債があるのにマンション売却は可能?買い替えローンや...】

住み替えを成功させるコツ

住み替えで大切なことはよく計画を練ってタイミングを合わせるということです。住み替えでは、「元の住宅の売却」と「新しい住宅の購入」2つ分の手続きを1日に済ませる必要があります。

登記や火災保険・銀行担当者の手続きや、元の住宅の買主と新しい住宅の売主など作業量も関わる人たちも2倍なので、金融機関や司法書士・不動産会社の担当者の協力をしっかり仰ぐ必要があるでしょう。

主要銀行ごとの住み替えローン比較


三井住友 みずほ 三菱東京UFJ銀行 りそな イオン
条件 20歳以上満70歳の方で、完済時80歳未満の方  元の住宅ローンの借り入れ後4年が経過していること 20歳以上71歳未満で、完済時満81歳未満の方 20歳以上満70歳の方で、完済時80歳未満の方 20歳以上満70歳の方で、完済時80歳未満の方 20歳以上71歳未満で、完済時満80歳未満の方
融資 金額 100万円~1億円 50万円以上 ~1億円 30万円以上 ~1億円 50万円以上 ~1億円 200万円以上 ~1億円以内
融資 期間 変動金利  1年以上35年以内  固定金利  2年以上35年以内  全期間固定金利  10年超35年以内  1カ月きざみ 変動金利  1年以上35年以内  固定金利  2年以上35年以内  全期間固定金利  10年超35年以内  1年きざみ 2年以上35年以内  1年きざみ 1年以上35年以内  1年きざみ 1年以上35年以内
金利 2.475%  (変動金利/2016年3月)  初回借入時  0.625%~0.875% 2.475%  (変動金利/2016年4月)  初回借入時  0.625%~1.075% 2.475%  (変動金利/2016年4月)  初回借入時0.625% 2.475%  (変動金利/2016年4月)  初回借入時0.625% 2.370%  (変動金利/2016年4月)  初回借入時0.57%
担保・保証人 保証人不要 保証人不要 保証人不要 保証人不要 保証人不要
手数料 保証会社手数料  54,000円  固定金利手数料  10,800円 事務手数料  32,400円  固定金利手数料  10,800円 事務手数料32,400円 事務手数料32,400円 ①定額型 108,000円  ②定率型  借入金額の2.16%  ※定額型選択の場合、借入金利-0,2%
保証料 100万円あたり  20,620円~83,437円  (35年) 1000万円あたり  206,110円~721,470円  (35年) 1,000万円あたり  191,370円~765,480円  (30年) 100万円あたり20,614円(35年) 保証料不要
オススメ度


三井住友銀行やみずほ銀行、三菱東京UFJ銀行といった主要銀行では商品に大きな違いはありません。イオン銀行では保証料がかからず金利も安く設定されていますが、その分手数料が高く設定されていることがわかります。

シビアな審査を通るには

住み替えローンは審査が厳しいのが特徴です。住み替えローンのシビアな審査で承認を得るためにはまず金融機関に相談してみるのが一番でしょう。

上で主要な金融機関を挙げましたが、住んでいる地域や新しく購入する地域の地方銀行なども視野に入れて相談にいってみましょう。主要銀行で商品に大きな違いはないとお伝えしましたが、審査内容は各銀行、さらには各支店、各担当者によっても変わってきます。

住み替えローンのシビアな審査で承認を得るために、複数の金融機関に相談を持ちかけてそのコツを聞き出すと良いでしょう。

「残債の返金日=住み替えローン融資日」に調整する

住み替えローンは、元の住宅の残債の返金と住み替えローンの決済日を同じ日にしなければなりません。よって、元の住宅の買主と新しい住宅の買主の日程を調整していく必要があります。 

遠方在住の場合などは特に、早め早めにスケジュールのすり合わせをしていくことが不可欠です。また、売り・買いどちらが先行かに関わらず、売りと買いを双方同時に進めていくことが求められます。不動産会社の担当者とは、よくスケジュールの打ち合わせをしておきましょう。

住み替えローンで注文住宅を建てることは可能か

住み替えローンで注文住宅を建てることも可能です。

注文住宅の場合、契約から完成まで半年ほどの期間を見ておく必要がありますので、住み替えローンの決済は完成後の引き渡しのタイミングとなります。建物の着工前に土地の持ち主との間で契約を結び、決済をしておく必要があるため「つなぎ融資」と呼ばれるローンを別に組まなければなりません。

着工中に元の住宅の売却を進め、建物の完成・引き渡しと同時に住み替えローンの決済をすることになります。

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まとめ

住宅ローンを組んで住み替えする場合、通常であれば元々の住宅ローンを完済しない限り新しい住宅を購入できませんが、住み替えローンはその条件に囚われることなく住み替えを可能にしてくれます。

住みたいと思う物件を見つけた場合や、今の住宅を離れなければならない理由がある場合などに有効利用していきましょう。