ここでは、高額買取の方法や買取不可の場合の対処法を紹介していきます。

こんな戸建は買取向き

業者買取にすべきなのは、仲介による売却に向いていない場合です。仲介によって一般消費者に売却出来れば、売却価格は高値が期待できるからです。

戸建てはマンションより安値になりやすく買取不可となることもあります。

業者の買取は「仕入れ」なのでそこに付加価値を付けて再販することで利益を上げるために購入をします。そこには事業リスクもあり、借入金利なども計算した上で買取価格を出すので、一般消費者に売却するよりも価格が下がるのは当たり前です。

ですが一般消費者に売却するためには、ある程度築年数が新しく、フルリフォームをしてでもそこに住みたいと思うような立地・建物のデザインが優れている・物凄く安い、といった購入動機が必要でしょう。では、買取向きの戸建てとはどんな物件なのでしょうか。それには、三種類の特徴があります。

築年数20年超(建物価値がなくなりつつある)

新築時から年数が経っていて、経年劣化していて、価値が低い建物

新築時から年数が経ち建物は経年劣化している、建物の価値が低いため購入者のローンも新築と同じような条件を引き出すのは難しい、新築と比較して借入金利が上がる等、条件が悪くなることは容易に想像がつきます。

その分を何で解消するのかといえば、価格です。そのため、値引しないと売れないという事が起きてしまいます。

また、売主が建物の状態を正しく把握できているかどうかも問われます。一般的には、売却するに当たり瑕疵担保責任を負担しなければなりません。隠れたる瑕疵として、雨漏り・シロアリなどの被害があった場合は売却してから一定期間、売主がその修繕を保証する義務が課されます。費用負担だけではなく、心理的負担もあります。

また、修繕をするときに解体・リフォーム業者等の選定にも責任を持たなければなりません。その際にも、良心的な業者のことだけではなく不出来な工事をする業者にあたるかもしれないというリスクも考えておくべきです。

買取業者は、何度も買取・リフォームを経験しているため継続取引のある業者であればリフォーム価格も一般消費者よりも安く手配できることが多いです。

売主が欲を出し「自分でリフォームをしてから仲介してもらい、高く売ろう」と考える場合もありますが、リフォーム代が高くつき、買取よりも手元に残るお金がすくなくなってしまうという事態になりかねません。不動産売却は、素人考えが通用するほど甘いものではありません。一個人に対して、買取業者並みに待遇してくれるリフォーム業者というものは、皆無に等しいのです。

よほどの自信がない限り、築年数が経っている物件は買い取りを検討することをおすすめします。

土地のサイズが周囲の戸建とかけ離れている

土地のサイズは広すぎても狭すぎてもニーズは少ないものです。

広すぎれば当然価格が上がります。また維持管理にも、税金等の費用がかかります。逆に、狭すぎる場合も建築プランに制約がかかってしまい、魅力的な物件がつくりにくいことが多いです。狭い方は、購入者も総額が安い事を購入動機としてくれるので、仲介で売却できる可能性はあるのですが、結局安く売らざるを得ないということになりかねないという懸念があることは、同じです。

業者がその土地を活かす最高の方法を考え買取をするほうが、手間も時間もお金もかからず売主にとっても最良なのです。

新築以降に、増改築を大工に依頼したことがある

昔の建物を増改築した時、いわゆる違法建築になってしまっていたということがあります。建築基準法の容積率をオーバーしてしまっているというのが一番多い理由です。

違法建築になってしまうと購入の際の住宅ローンが通らなくなってしまいます。そうなると、購入できるのは現金一括払いの人に限られるため仲介が成約するのは現実的ではありません。

建築基準法の容積率をオーバーしてしまっている違法建築

【不動産を高く売る為には、買取業者と仲介業者どちらにすべき?】

いいことばかりじゃない…買取のデメリット

どういった場合に買取のメリットが生かせるのかまとめてきて、買取の場合のリスクやデメリットを考える人

どういった場合に買取のメリットが生かせるのかまとめてきましたが、ここで買取の場合のリスクやデメリットを考えておきたいところです。

売却価格が安くなる。結局のところ、これに尽きるでしょう。買取の場合、市場での成約価格より20~30%引きとなるのが一般的な相場となります。これを受け入れられるか、受け入れざるを得ない状況かをジャッジして買取を依頼しましょう。

もしできることなら、通常の仲介でチャレンジしたいという方は、買取保証の仲介というサービスもあります。

一定期間、市場価格で通常の仲介物件として世の中に情報公開し、成約に至らなかった場合は事前に取決めをした買取価格で買取るという方法です。大手仲介業者などがこのサービスを行っているので、売却までの期間に余裕がある場合は検討してみても良いでしょう。

どうしたら高く買い取ってもらえる?

高額買取のためには、詳細な資料を準備しておくことが大事です。買取の際に建物の状況が良くわからないと、リスク回避のために買取価格の見積を下げざるを得ません。新築時の図面から、修繕履歴・各支払明細等が全てキッチリ残っていれば買取業者が建物の具合を判断するための大きな要素となります。

また、建築士に依頼して住宅のインスペクション(診断)をしてもらう事も検討してみると良いでしょう。建物の劣化状況や耐久性を建築のプロが判断するものなので、結果が良ければ買取の価格にも反映されることとなります。

戸建買取特有の注意点-マンションとの違いとは-

戸建の買い取りはマンション買い取りよりも安価になりやすいです。なぜなら戸建は、元々の造りがよっぽど良くない限りはどうしても経年劣化を避けることができず、想定以上に建物が傷んでいるという事が多いからです。

特に、柱や梁(はり)・基礎など構造に関する部分が傷んでいる場合はリフォームをするにしても高額な費用がかかることになるため、その分が買取価格から差し引かれていく事になります。

マンションは、一棟で管理をしているため修繕費用が積み立てられ、適切なタイミングで維持修繕の工事が行われています。そのため、室内のリフォームをすれば再販できる可能性は非常に高くなるので、買取業者も資金を出しやすいのです。マンションは中古の取扱数も多いため、市場での価格にもブレが少ないのが特徴です。

戸建の買い取りは、業者によっても慣れ具合に差があるので、買取価格にも差が出やすくなっています。適切な価格を出してもらうためには複数社に見積もりを依頼すべきでしょう。複数社に出す意味は慣れの差だけではなく、業者の「お腹の空き具合」も違うためです。

物件を仕入れないと予算が達成できない!という状況であれば多少のリスクを飲み込んで買う業者もいます。遠慮なく複数社に聞いてみると良いでしょう。

買取不可・・・どうしよう!?そんな時の対処法

買取業者がどうしても買えない、値段が安すぎて最終手段としていくつかの対処法を持っている夫婦

物件の状態等にもよりますが、買取業者がどうしても買えない・値段が安すぎるという事もありえます。そんな時には、最終手段としていくつかの対処法を持っておきましょう。

賃貸に出す

最低限住める状態まで整えて、賃貸に出すのも手です。構造に関する事はもちろん、水回り・壁紙・床なども賃貸に耐えうる状態まで手を入れる必要があるので場合によってはリフォーム代が高くつくかもしれませんが、適正家賃を得ることで回収が見込めるようであれば選択肢としてオススメします。

解体して更地で売却

解体費用は思ったほど高くはないです。新たに手を加えるよりも遥かに手間が少なく、更地にしてしまえば建物の瑕疵担保を負担するリスクもなくなります。ただし、立地によって新しい住民が入ってきにくい場所だと売れないという事もあります。

それでも、建物があるよりも管理しやすく不法侵入や火事などのリスクも無くなるので安心できるのは間違いありません。場合によっては、建物がある状態より更地の方が高く売れるなんていうこともありえます。

仲介業者に、地域の相場やニーズをヒアリングして方針を検討してみるのが良いでしょう。

更地にして、土地を貸す

土地に借地権を設定して貸すという手もります。借り手としては、土地代が安く済むため建物に費用をかけられるメリットもあります。

定期借家30年など、契約時に設定をして長期で安定した地代を得ることが出来ますが、地代は安価なので収益はあまり期待できません。ただ、土地を手放したくない理由がある場合には選択肢の一つになります。

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まとめ

買取を検討する状況になった時は、おそらく「そうしなければならない」事態であることが多いはずです。時間も限られた中でジャッジしなければならないので、どうしても比較検討をおろそかにすることも多いと思いますが、必ず複数社に見積もりを依頼することを肝に銘じてください。

買い取りは、買い叩きではありません。あくまで、問題解決の手段としてとても有効な手段です。自分で出来ない事を解決してくれる、素晴らしいパートナーだという目線で買取業者を選んでみると良いでしょう。