ここでは、高額買取の方法や買取不可の場合の対処法を紹介していきます。

こんな戸建は買取向き

業者買取にすべきなのは、仲介による売却に向いていない場合です。業者の買取は「仕入れ」であり、そこに付加価値を付けて再販することで利益を上げるために購入します。

この場合、一般的な売却よりも価格は下がるのですが、業者にとっても事業リスクがあるため、借入金利なども計算した上で買取価格を出すため、仕方がないことなのです。

一般的な売却するためには、ある程度築年数が新しく、そこに住みたいと思えるような立地であったり、建物のデザインが優れていることが、購入動機の条件として必要となります。

では、買取向きの戸建てとはどんな物件なのでしょうか。それには、三種類の特徴があります。

築年数20年超で建物価値がなくなりつつある

築20年を超えた建物では、経年劣化し建物としての価値がなくなりつつあり、購入者のローンも新築と比較すると借入金利が上がるなど、条件が悪くなることは容易に想像がつきます。

その分を何で解消するのかといえば、やはり価格です。値引しないと売れないという事です。

築年数が20年を超えると価値がなくなりつつあるまた一般的には、売却するに当たり瑕疵担保責任を負担しなければなりませんが、雨漏り・シロアリなどの被害があった場合は売却してから一定期間、売主がその修繕を保証する義務が課されます。

売主は、自身でリフォームをしてから仲介業者に高く売ってもらおうと考えるかもしれませんが、返ってリフォーム代が高くつき、手元に残るお金もわずかという事態になりかねません。いわば素人に対し、優遇してくれるリフォーム業者というものは、皆無に等しいです。悪徳業者にあたるリスクも当然、あるのです。

よほどの自信がない限り、築年数が経っている物件は業者に買い取りしてもらう方が賢明です。

土地のサイズが周囲の戸建とかけ離れている

土地のサイズは、広すぎても狭すぎてもニーズが少ないです。

広すぎれば、価格は当然上がり、維持管理や税金等の費用も多くかかります。一方、狭すぎる場合には、建築プランに制約がかかってしまい、理想的な物件を建てることが難しくなる場合が多いです。とはいえ、狭ければ購入者も安い事を購入動機としてくれるので、仲介で売却できる可能性はあるのですが、安く売らざるを得ないのは同じです。

手間や時間を考えるのであれば、業者がその土地を活かす最高の方法を考え買取をするほうが、売主にとっても最良なのかもしれません。

新築以降に増改築を大工に依頼したことがある

昔の建物を増改築した際、いわゆる違法建築になっていたということがあります。一番多い理由が、建築基準法の容積率をオーバーしてしまっているということです。

この様な場合、住宅ローンが通らなくなるため、購入できるのは現金一括払いの人に限られてしまうため、仲介で成約するのは現実的ではありません。

建築基準法の容積率をオーバーしてしまっている違法建築

【不動産を高く売る為には、買取業者と仲介業者どちらにすべき?】

いいことばかりじゃない…買取のデメリット

では次に、買取の場合のリスクやデメリットについてです。

どういった場合に買取のメリットが生かせるのかまとめてきて、買取の場合のリスクやデメリット

先にも述べましたが、売却価格は安くなります。結局のところ、これが最大のデメリットです。

買取であれば、市場での成約価格よりも20~30%引きとなるのが一般的な相場です。これを受け入れられる状況であれば、買取を依頼しましょう。

できれば、通常の仲介でも依頼してみたいという場合は、買取保証の仲介というサービスもあります。

これは一定期間、市場価格で通常の仲介物件として世の中に情報公開し、成約に至らなかった場合は事前に取決めをしていた、買取価格で買取るという方法です。大手仲介業者などでは、このサービスを行っているので、売却までの期間に余裕がある場合は検討してみても良いかもしれません。

どうしたら高く買い取ってもらえる?

高額買取のためには、買取の際に建物の状況などについての詳細な資料を準備しておくことが重要です。新築時の図面から、修繕履歴・各支払明細等が全てキッチリ残っていれば、買取業者が建物の状況を判断するための、大きな材料となります。

また、建築士に依頼して住宅のインスペクション(診断)をしてもらう事も、検討してみましょう。建物の劣化状況や耐久性を、建築のプロが判断するため、結果が良ければ買取の価格にも反映されます。

戸建買取特有の注意点!マンションとの違いとは?

戸建の買い取りは、マンションの場合に比べると安価になりやすいです。なぜなら戸建は、どうしても経年劣化を避けることができず、想定以上に建物が傷んでいる事が多いためです。

特に、柱や梁(はり)・基礎など構造に関する部分が傷んでいる場合は、リフォームにも高額な費用がかかるため、その分買取価格から差し引かれるのです。

一方、マンションは修繕費用が積み立てられ、適切なタイミングで維持修繕の工事が行われています。そのため、室内のリフォームだけで再販できる可能性が非常に高く、買取業者も資金を出しやすいのです。またマンションは、中古の取扱数も多いため、市場での価格にもブレが少ないのが特徴です。

戸建の買い取りは、業者によって価格に差が出やすくなっています。適切な価格を出してもらうためには、複数社に見積もりを依頼することが肝心です。

買取不可!そんな時の対処法

買取業者がどうしても買えない、値段が安すぎて最終手段としていくつかの対処法を持っている夫婦

物件の状態等にもよりますが、買取業者がどうしても買えないことや値段が安すぎるという事もありえます。そんな時のために、最終手段としていくつかの対処法を持っておきましょう。

賃貸に出す

最低限住める状態まで整えて、賃貸に出しましょう。構造に関する事はもちろん、水回り・壁紙・床なども賃貸に耐えうる状態まで手を入れる必要はありますので、状況によってはリフォーム代が高くつくかもしれません。しかし、家賃を得ることで回収が見込めるようであれば、選択肢としてオススメです。

解体して更地で売却

解体費用はそれほど高くはありません。新たに手を加えるよりも遥かに手間が少なく、更地であれば瑕疵担保を負担するリスクもなくなりますし、建物がある状態よりも更地の方が高く売れることもありえます。管理もしやすく、不法侵入や火事などのリスクも無くなるため安心感もあります。

一度、仲介業者に地域の相場やニーズなどを確認して、検討してみるといいかもしれません。

更地にして、土地を貸す

どうしても、土地を手放したくない理由がある場合には、土地に借地権を設定して貸すという手があります。この場合、定期借家30年など、契約時に設定をして長期で安定した地代を得ることが出来ますが、地代は安価なので収益はあまり期待できません。借り手としては、土地代が安く済むため、建物に費用をかけられるメリットがあります。

一番高く不動産が売れる!
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まとめ

買取を検討する状況である場合、おそらく「そうしなければならない」事態であることが多いはずです。

時間も限られた中で判断しなければならないため、どうしても比較して検討するということがおろそかになりやすいのですが、いかなる場合でも、必ず複数社に見積もりを依頼し、比較検討することを念頭に、行動してください。

買い取りは、買い叩きではありません。あくまで、問題解決の手段として、とても有効な手段なのです。自身で解決出来ない事を代わりに請け負ってくれるパートナーだという目線で、買取業者を選んでみてください。