マンションを売却時には、多くは不動産会社に仲介をしてもらうのですが、買取保証というものがあるのをご存じでしょうか。もし不動産仲介業者から買い取りをすすめられた場合、安心して任せて良いものか悩む所かもしれません。
今回は、マンションの買取保証について、その仕組みやメリット・デメリットなどをみていきましょう。

マンション買取保証とはどんなものか?

マンション買取保証を、売却依頼した不動産会社からすすめられ場合、どのような制度なのか不安にいなるものです。

不動産仲介会社により買取るマンションの条件は異なり、価格や買取りの基準はさまざまです。

マンション買取保証とはどんなものか?

一般的には、不動産仲介会社が売却にむけ営業活動を行いますが、一定期間内に買主を見つけられなかった場合に、買取りを保証してくれる制度が買取保証です。買取り保証価格はあらかじめ売主と取り決めを行うため、買手がみつからない場合、最終的に、いつ・どれくらいの価格で売れるのかを確定できます。

そのため、売主にとっては売却予定を立てやすいといえます。ですがこれは、売却までにある程度の時間的余裕がある人に適している方法といえます。

一方で、急いでマンションを売却したい人もいるでしょう。そんなときには、即時買取りを検討する方法もあります。即時買取りでは、不動産仲介会社は一般の購入希望者向けに売却活動は行いません。仲介会社があらかじめ設定した価格で即時買取ってくれるのです。

買取価格としては、買取保証を利用するほうが高めになる傾向があります。

そのため、できるだけ高く売りたい・売却をそれほど急いでいないけれど買取制度を利用してみたい場合には、買取保証と即時買取りでどれ程の価格の違いがあるのかを、不動産仲介会社に確認してみるといいでしょう。

買取利用で買取りが完了するまでの流れ

では、不動産仲介会社の買い取りを利用した場合、買取りが完了するまでの流れはどのようなものなのでしょうか。

まず初めに、買取希望のマンション価格が、一般仲介においてどれほどの価格で流通しているのかを事前に調べておくことが大切です。買取り価格は市場で流通させた場合よりも、60%から80%と言われています。参考にしましょう。

実勢価格を把握しておくと、おおよその買取り価格がわかりますので、不動産仲介会社に査定を依頼したときにも安心です。買取り価格の把握ができれば不動産仲介会社に査定を依頼し、買取査定価格を提示してもらいます。

この時、複数の会社に依頼すると、営業の対応や価格を比較できるのでおすすめです。そして比較したうえで、一番条件に合う会社へ正式に依頼します。

依頼した不動産仲介会社と打ち合わせをし、引渡し日や決済方法などについて確認します。わからないことがあれば、必ず質問をし疑問は解消しておきましょう。問題がないようであれば、売買契約を締結します。

売買契約書に手付金の支払や、残金の取り扱い方法について記載されていますので、契約書のスケジュールにそって買い取りを完了させます。

そして、決済日にマンションの引渡しを行います。

買取保証をつけた方が良いのはどんなマンション?

買取保証をつけた方が良いのはどんなマンション?

マンションの買取保証のメリットとしては、買主がなかなか見つからないときでも確実に現金化できることです。

所有しているマンションの立地や建物の状況などにより、売却に相当な時間がかかることがあります。そんなときでも、買取りが保証されていれば安心といえるでしょう。何年も売却できずに空室のままで管理費や修繕積立金を支払い続けるのは大変ですし、税金もかかります。売れないことで気持ちも落ち着かないのではないでしょうか。

また、売却した後には瑕疵(かし)担保責任を負うことが一般的となっています。

一般媒介でマンションを売却すると、買主が個人の場合には配管などの設備や雨漏りなどについて、一定の期間は売主が責任を負わなければなりません。万が一修理が必要な瑕疵が発見されてしまうと、売主が責任をもって修繕する必要があります。 築年数が古いマンションは、大規模修繕などしっかり実施している場合も多いのですが、室内にはどのような瑕疵があるかは素人では判断するのが難しいものです。

そのため、確率的には非常に少ないのですが、引渡し後に配管などが破損し水漏れが発生した場合には膨大な費用を支払わなければならない可能性もあるのです。しかし、買取保証をつけておくことで、買主は不動産仲介会社になります。買主が不動産業者の場合、瑕疵担保責任は免除されますので、安心です。 

このことから、築年数がある程度経っているマンションは買取保証をつけたほうが良いと言えるでしょう。

さらに、マンションは年数が経てば必ず経年劣化します。リフォームを定期的にしていれば問題ありませんが、ほとんど実施していない場合は、売却を検討するときにかなりのリフォーム費用が必要になることがあります。 リフォームをするためには、業者から見積もりをとって比較しなければならないですし、時間がかかり、金額もそれなりにかかることが予想されますので、大きな出費となるでしょう。

不動産仲介会社に直接マンションを買取してもらえば、リフォームは会社が実施します。そのため、少々部屋が汚れていても、設備に不具合がある場合でも気にしなくてすみます。

不動産仲介会社はリフォームや修繕費をすでに見込み、利益を算出し査定価格をだしますので心配ありません。

さらに、不動産業者が買取すると仲介手数料がかからない点もポイントです。 

マンションの築年数がある程度経過しなかなか売却できず費用だけがかさんでいる、リフォームをする予算が捻出できない、などの悩みを抱えている人にとって買取保証は、メリットの多い方法と言えるでしょう。

売却に手間や時間がかけられない場合にもおすすめです。

仲介で売れないマンションを買取しても仲介業者は儲かるの?

マンション買取制度は、売主にとってはメリットの部分が多いように感じますが、不動産仲介会社には、はたしてメリットがあるのでしょうか。

マンションを買取しても仲介業者は儲かる?

買取りには、買取保証と即時買取りの2つの方法がありますが、投資用の不動産を豊富に取り扱っている会社などには特にメリットがあるといえるでしょう。なぜなら、日常的に多くの投資用物件を求めて購入を希望している人と接するため、価格も魅力的な物件を豊富にそろえる必要があるからです。

マンション買い取りを積極的に行うことで、自社が売主となり在庫をしっかり確保することができます。また、リフォームや修繕のノウハウが蓄積されていることもあるので、市場より安い価格でマンション買取りを行い、自社で安くリフォームや修繕を実施したうえで再販が可能になるのです。 

十分に利益が見込めることを前提に査定金額を算出しているので、利益も得られますし、選べる物件が多いことから投資物件を探す不動産投資家のお得意様を常に確保することができます。

投資物件を購入する人は、リピートでマンションなどの物件を購入してくれる可能性が高い傾向にあります。一般の人であれば一度購入するかしないかのマンションですが、日常的に探している投資家に対して営業をすることが可能になり、結果的に不動産仲介会社の儲けにつながっていくのです。

さらに、投資用の不動産を取り扱っている仲介会社だけでなく、一般的な不動産仲介会社も儲けにつながることがあります。売れなくて困っていたマンションを処分できなければ、売主に対して新たに仲介したい物件を紹介できないという場合が考えられます。

もし、不動産仲介会社の基準を満たしていれば、買取りをすることで売主は処分したいマンションを現金化することができます。その結果、買取りをしてくれた不動産仲介会社を通じて、新たにマンションを購入することができるようになります。不動産仲介会社にとって、購入予定のマンションが高ければ、割の良い仲介手数料を得ることができるので、儲けにつなげることが可能になるでしょう。

仲介を依頼してもなかなか売れなくて困っていた人にとっても、不動産仲介会社にとっても、買取制度を上手に利用すればお互いにとって金銭的にメリットが得られることがあるのです。

あえて買取保証をつけない方が良い場合もある

買取保証をつけることは、売主と不動産仲介会社双方にメリットがありますが、あえて買取保証をつけないほうが良い場合もあります。

買取保証をつけない方が良い場合も。。。

買取保証をつけてしまったばかりに、デメリットのほうが多く結果的に満足度が低かったという場合も確実に存在します。

理由として考えられることは、金銭的にも精神的にも余裕があり売却をそれほど急いでいないときが挙げられるでしょう。

ゆっくりとした売却活動で構わないという人にとっては、買取保証をつけずに不動産仲介会社へ媒介を依頼することで、期限を決めずに納得のいく売却価格になるまで待つことができます。複数の不動産仲介会社に依頼すれば、より多くの購入希望者の目に触れることになるので、価格の交渉があったとしても即答する必要はありません。

結果的に満足のいく価格でマンションを売却できる可能性があります。

また、不動産仲介会社によって買取保証による買取り価格は異なりますが、一般的に流通している市場価格よりも何割か安くなってしまいます。特に、即時買取りを希望すれば、さらに安い買取り価格になる傾向があるので、買取りしてもらってから損したと感じることもなきにしもあらずです。

不動産仲介会社によっては、安く買取りをしたいので買取保証を依頼するとそれほど真剣に買主を探さなくなる場合も考えられます。買取保証をつけてしまうと、結果的に不動産仲介会社が希望した価格に落ち着いてしまうことがあるので注意が必要です。

一般的には、築年数がそれほど経過していなくて、利便性が高い立地のマンションであれば、購入を希望する人は多いと言えます。

そのため、少しでも高く売却したいと考えている人にとっても、買取保証をつけずに一般で仲介してもらったほうがメリットは高いといえるでしょう。

急いで売却したい、立地に不安がありなかなか売れないという事情がないときには、買取りではなく売却を選ぶといいでしょう。

複数の仲介業者を比較することが大切

マンション買取保証は、メリットもあればもちろんデメリットも存在します。

売却したいマンションの状況や、どれくらい売却を急いでいるかによって、どのような売却をすすめたら良いかは人それぞれと言えます。できれば、無事売却が完了し冷静になったとき、もう少し高く売れたのではないだろうかと、後悔だけはしないようにしたいものです。

後悔しないためには、ある程度時間をかけて自分のマンションの売却価格相場を知っておくことがとても大切です。マンションの売却価格は時期によっても異なりますし、部屋はすべて同じ間取りではありませんので、確実な売却価格を算出するのは難しいことです。

しかし、不動産を査定してくれる便利なサイトが数多く存在していますので、利用しない手はありません。自宅にいても外出中でも、手軽にチェックすることができるのでおすすめです。

サイトによっては簡易査定をすぐに表示してくれる場合もあれば、詳細を知りたいときには査定依頼をサイト経由で複数の不動産仲介会社に依頼することができます。できるだけ多くの査定を依頼して結果を知っておくことで、相場を把握しましょう。

また、買取か仲介かで迷うことがあります。

できれば、買取専門の不動産仲介会社、一般の仲介物件を数多く取り扱っている不動産会社など、タイプの違う会社に買取りと売却の両方の査定を依頼すると、どちらが自身にとって良いのか判断しやすくなります。

買取に決めた場合でも、買取り保証制度は個々の会社により条件や価格に違いがあり、同じではありません。必ず複数の会社に打診し、買取り価格やその他の条件を比較してみることで、後々後悔せずにすむのです。

また、サイトで複数査定依頼をするのは便利な方法ではありますが、必ず何社かには直接会い、より正確な見積もりを出してもらうとで安心できます。

まとめ

マンション買取保証制度を利用することで売却予定が立てやすくなるため、売主にとってはとても便利な方法です。売却にかかる時間を節約できるだけなく、精神的にも安心しますので、利用しない手はないでしょう。

ただし一方で、買取りを利用すれば市場価格よりも確実に安い価格での取引となります。できるだけ高く売却を希望している人にとっては、それほどメリットを感じないともいえるでしょう。

それぞれ置かれた状況により満足いくマンションの売却方法は異なります。マンション買取保証制度も、利用したほうが良いのかどうかをしっかりと見極め利用しましょう。