今や3組に1組が離婚する時代です。幸せな結婚をしても、不幸な結末を迎えることも珍しくありません。しかし、離婚自体は紙切れ一枚で済みますが、財産についてはそうはいきません。夫婦で購入したマンションはどうなるでしょうか。
離婚することになったら、しっかりと考えていかなければなりません。

離婚するときのマンションの確認ポイント2つ

離婚することになったら、財産分与の手続きをしなければいけませんが、そのなかで特に問題になりやすいのがマンションをはじめとした不動産の処分です。お金や株などに比べて、不動産は簡単に分けることができません。それだけに、問題の火種をはらみやすいと言えますが、もし離婚後のマンションの処理に困ったら、まず2つのことを確認するようにしてください。

ローンの名義人を確認する

1つは、マンションをローンで購入した場合、ローンの名義人を確認するということです。 ローンで購入したマンションには、住宅ローン名義人と所有名義人という2つの名義人が存在します。住宅ローン名義人とは、ローンを組む際に契約した当事者のことをいいます。たとえば、夫に収入があって、妻は専業主婦という場合、夫が契約の当事者としてローン名義人になることが多いです。

これに対して、所有名義人というのは、そのマンションの登記簿に記入されている名前のことをいいます。一般的にローン名義人と所有名義人は同一であることが多いですが、離婚すると所有名義人を変更しなければならなくなることもあり、ローン名義人と所有名義人が同一でなくなってしまう可能性もあるので確認しておく必要があります。

連帯者の有無

もう1つは、連帯保証人や連帯債務者の有無です。 夫婦共働きの場合は、共同でローン名義人になり、連帯債務者になることも珍しくありません。その場合は、離婚したあとも夫婦双方に同等の支払い義務が生じます。また、連帯保証人がいる場合は、もし滞納があったら直ちに連帯保証人に請求がいくことになります。

離婚後のマンション処理においては、こうした点をしっかりと踏まえて事を進めていかなければなりません。

【連帯債務・連帯保証とは?】

名義人は夫で妻と子どもが住み続ける場合のリスク

子どもが未成年の場合、夫がローン名義人のまま家を出て、妻と子どもがマンションに住み続けるというケースが多いようです。たしかに、こうした選択をすれば、妻と子どもはそれまで通りの生活を続けることができ、養育費の一環として夫にローンの返済をしてもらうことができます。

しかし、ローン名義人を夫のままにしておくと、思わぬリスクに見舞われることもあるので注意が必要です。

ローン名義人の条件に反してしまうケース

ローン契約を結ぶ際は、住んでいることが契約の条件になることがあります。財産分与で所有名義人が夫から妻に変わると、ローン名義人は夫のままなのに住んでいるのは妻ということになります。
すると、債権者である金融機関から契約に違反していると見なされ、ローンの残債を一括で請求されてしまうことがあります。

離婚した元夫がローンを支払えなくなるというリスク

多額のローンを支払いながら、日々の生活費も捻出することは、家を出ていった元夫にとっても決して楽なことではありません。元夫が経済的に困窮し、ローンの支払いが滞納すれば、マンションが差し押さえられてしまうという最悪の事態にもなりかねません。
妻が連帯保証人になっている場合は、夫の代わりに債権者から支払いを請求されることもあります。
夫を名義人にしたまま、妻がそのマンションに住み続けるには、こうしたリスクがあることもしっかり認識しておいてください。

名義人は夫で夫が住み続ける場合のリスク

夫がローンを支払っているマンションから、妻や子どもが出ていくというような場合はどうでしょうか。この場合は、ローン名義人が夫のまま、所有名義人も夫になるため、ローン契約の条件に違反することはありません。

ただ、このケースで問題になるのは、妻が知らないうちに連帯保証人になっていた場合です。

ローン契約の際は、夫が名義人になって、妻が連帯保証人になることが珍しくありません。離婚して家を出ても妻が連帯保証人のままであると、元夫がローンの支払いを滞納したとき、妻に支払いの督促がくることがあります。

連帯保証人はローン名義人とほとんど同等の義務が生じるため、債権者から督促を受けたらそれを拒否することは基本的にできません。連帯保証人になっていることを知っていればまだ対策もできますが、債権者から督促を受けて初めて連帯保証人になっていたことを知る元妻も決して少なくありません。

そのため、離婚協議をする際に、連帯保証人の有無をしっかりと確認しておく必要があります。ただ、連帯保証人を外れることは簡単ではありません。ローンの乗り換えや一括返済など、経済的に余裕がないと難しいというのが現状です。

連帯保証人を外せるならそれが一番ですが、もし経済的に外れるのが難しい場合は、別れた夫のローンを理不尽に請求されないよう、離婚協議でしっかりと夫婦間の取り決めをしておくようにしましょう。

名義人を妻に変更し妻と子が住み続ける場合のリスク

ローン名義人が夫のままで、妻と子がマンションに住み続けるには、前述したようにさまざまなリスクが伴います。そのため、妻と子が変わらずマンションに住み続けるなら、ローン名義人を夫から妻に変更することが一番のリスクヘッジになります。

妻に収入があって、ローンの支払いを無理なく行える場合は、ローン名義人の変更もスムーズに進められるはずです。しかし、実際のところ、たとえ収入があったとしても、妻の支払能力が夫と同等とはみなされず、債権者から名義の変更を許可してもらえないことがほとんどです。

それでも、やはり名義変更はしておきたいと考える妻は少なくありません。債権者から名義変更に応じてもらえなくても、名義変更をする方法がいくつかあるので確認してみてください。

現在のローン名義人である夫がローンを完済するのを待つ方法

完済すれば債権者の不安もなくなるため、名義変更に応じてもらえる可能性も高くなります。 ただ、ローンが完済するには、20年や30年などの長い期間を見積もる必要があります。また、夫がそれに応じてくれないことも考えられるでしょう。

名義変更を確実にしてもらうなら、夫婦間できちんと取り決めをし、公正証書にしっかりと記載することが大切です。

住宅ローンの借り換えをするという方法

住宅ローンの借り換え審査を妻が受け、債権者に支払い能力があると判断すれば、借り換えによって妻の名義でローンの借り入れができるようになります。ただ、この場合もある程度の収入が前提になり、安定した仕事についていることが条件になります。

トラブルやリスクを避けるためのベターケースは

まだ住宅ローンが残っているマンションには、ローン名義人が住み続けることを基本に考えたほうが良いかもしれません。ローン名義人はほとんどの場合で夫なので、夫がマンションに住み続け、妻や子が家を空けるというのが、トラブルやリスクを避けるベターケースになるでしょう。

ただ、トラブルやリスクを回避するためには、離婚をしたあともお互いに適度に交流を通じることが大切です。夫を名義人にしたまま、妻と子どもが住み続けることを選択することもあるでしょう。その場合は、夫が返済を滞納することが大きなリスクになります。そうならないためにも、時には夫を助けることが必要になってくることもあるかもしれません。

夫も夫で、ローンを支払うことに応じた以上は、しっかりとした返済計画を立てて、自分の生活を損なわないようにやりくりしていくことが大切です。

また、妻と子が家を出た場合でも、連帯保証人になっていれば、突然債権者から督促を受けることも考えられます。自分が連帯保証人であることを知っておくのはもちろん、連帯保証人から抜けることができないのであれば、夫の支払い状況を確認したり、滞納をしないように監視したりすることも大切です。

トラブルやリスクは、ただ傍観しているだけでは避けられません。離婚後の生活を円満に進めるためにも、二人のあいだできちんと対応策を考えておくようにしましょう。

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まとめ

離婚した夫婦は、その瞬間に他人になります。しかし、離婚したからといって、関係が完全に断たれてしまうわけではありません。子どもがいれば、その後も関係は続くでしょう。そして、マンションなどの家の問題も、ローンが残っているなどすれば、離婚したあとでもずっと続いていきます。

そうした問題を円満に解決するためには、やはりしっかりと意志の疎通や取り決めをしておくことが大切です。離婚後も尾を引くことがないように、夫婦間できちんと話し合っておくようにしましょう。