住宅ローンが残っていても、売って住み替えることは可能です。ただその際のポイントは、売却して得たお金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消できるかどうかということです。

ところで、住宅ローンの残高よりも家の価値のほうが大きい状態のことを、アンダーローンと呼び、逆の状態をオーバーローンといいます。ここでは、アンダーローンとオーバーローンについて解説します。

住宅ローンが残っていても売ることはできるけれど。。。

住宅ローンが残っている不動産を、売ってはいけないという法律はありませ。問題なく売却は可能なのですが、その際のポイントとなるのが、買主が見つかるかどうかです。

ただし抵当権を抹消するためにはローン完済が必須条件

買主を見つけるには、ローン完済して抵当権を抹消できる状態にあることがほぼ必須条件となり、残金決済時に抵当権を抹消し、買主に引き渡すのが通常です。

オーバーローンは買主を見つけることが難しい

家を売ったお金でローンを完済できないオーバーローンの場合には、抵当権を抹消することができません。抵当権が残ったままの物件は、債務者がローンの返済を滞納したり、債務整理をすれば競売にかけられてしまいます。いつ売られてしまうのかがわからない物件となるため、そんな物件を買いたいと望む買主は、特殊な例を除けば存在しません。

オーバーローンとなっている物件は、買主が見つからないのが現実問題です。

その際、不動産会社に直接買取りをしてもらえば、比較的すぐに現金を手に入れることが可能です。しかし、不動産会社に直接買取りをしてもらうと、不動産価格は相場よりも安くなります。そのため、ローン返済のためにできるだけ高く売りたい状況では、買取り依頼をする人は少数です。多くは、不動産会社と仲介契約を結び、買主を探すことになります。

買主を見つけるために、不動産会社に不動産サイトや広告・チラシなどで宣伝をしてもらうという方法が主流ですが、自身で親族や知人から見つけてくる人もいます。

不動産売却と抵当権抹消の流れ

買主が見つかれば、売買契約を結びます。ただ、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまったら契約は白紙に戻ってしまうため、契約を結んだからといって安心はできません。無事、買主が住宅ローンの審査に通れば、指定口座にお金が振り込まれます。

売主はそのお金で、住宅ローンの残金を一括決済し抵当権の抹消手続きに移り、抵当権を抹消したうえで不動産を買主に引き渡すという流れが一般的です。

抵当権の抹消手続きは自分でやることも可能ですが、司法書士に依頼する方が確実です。

買い替えローンとつなぎ融資

買い替えローン

抵当権を抹消することができなければ、買主が現れることは期待できません。しかし、オーバーローンとなってしまっている状態でも買い替えローンを利用すれば住み替えることが可能になります。 買い替えローンを利用すれば、前のローンの残高も上乗せして借りることが可能なのです。

ただ、一見するととても便利なようですが、実はデメリットは大きいです。

デメリット

前のローン残高を上乗せをするということは、当然、新しく購入する家の価値よりも大きな金額を、買い替えローンで借りるということになります。そうすると、利息の負担が大きくなります。

また、 担保に入れる家の価値よりも大きな金額を借りるということは、フルローンで住宅ローンを組むことよりも難易度が高いため、前のローンを延滞せずに返済していたことはもちろん、安定した収入があり生活にも余裕がある人でないと、審査には通らないかもしれません。

つなぎ融資

竣工前の新築戸建てへの住み替えは、つなぎ融資を利用する可能性が高いです。つなぎ融資は、まだ完成していない新築戸建てを購入するための費用を借りることが可能です。

住宅ローンは原則として、建物が完成されていない状態では担保となる家の価値が正確に把握できないことから、家が完成してからの融資となりますが、注文住宅では住宅ローンの融資が下りるよりも先に、土地取得資金、着工金や中間金などが必要となるため、竣工前の新築戸建てへの住み替えを希望する人は特に、つなぎ融資を利用する可能性が高いです。

つなぎ融資を利用

デメリット

しかし、つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高く設定されている傾向があり、手数料などの諸費用もそれなりにかかります。また、利息だけを返済していくことになるので、利息の負担が大きくなるというデメリットも存在します。それなら、つなぎ融資は利用したくないという人も多いでしょう。

金融機関によっては、家が完成しないうちでも土地取得資金や着工金、中間金などを住宅ローンで融資してくれるところもありますが、多くは、家が完成していなければ融資してくれません。

ちなみに、すでに親などから相続した土地を保有していてその上に注文住宅を建てる場合は、土地を担保にして低金利でローンを借りるという方法があります。

自宅が売れる前に新居購入の契約をする場合の注意点

家の住み替えでは、売却を先にするのか購入を先にするのかという問題もあります。

まだ家が売れていない状態で、新居を購入するということは、良い物件を手に入れるチャンスはつかみやすいです。売却を先にしてしまうと新居を早く見つけなければならないという焦りから、物件選びで妥協をしてしまう傾向にあるからです。また、一時的に賃貸に住むという方法もありますが、その場合には敷金・礼金や仲介手数料などの初期コストの負担が大きくなります。

先に新居購入を行うことで、ゆっくりと時間をかけて希望の物件を見つけることができ、賃貸に住むためのコストも節約することが可能です。

しかしその場合、現在住んでいるマイホームの売却を急がなければならなくなります。相場価格で売りに出し、すぐに買主が見つかれば問題ありませんが、もし買主が見つからなければ、当然焦りが生じますし、 建物は年月が経過するごとに価値が下がっていくという問題も見逃せません。 

売却を先にすると新居を探す焦りから妥協した物件を選ぶ傾向に。。。

さらに、固定資産税や都市計画税などのコストもかかります。

前ローンを残したまま新たな住宅ローンを組むとき、予定通りに家が売れずに前ローンを完済できない可能性もあるとうことも念頭に入れておきましょう。

また、新しい住宅ローンはオーバーローンのリスク回避のためには、頭金を1割程度用意しておきましょう。予算がギリギリという場合には、住宅ローンの審査に通らないという可能性もあります。

さらに、家の売却を終わらせてみなければわからないその後の生活費など、不確定要素が多くなることから、なるべく新居の購入と不動産の売却は同じタイミングで行うことが理想的です。

まとめ

オーバーローンのまま、家を売ることは困難です。抵当権を抹消するためには、ローン完済が条件です。オーバーローンとなっていても買い替えローンを利用することで解決はしますが、多くの場合は審査が通りません。

そんなとき、不動産会社に、ローン残債以上の金額で家を売ってもらうことが、ひとつの手段となります。どこの不動産会社に仲介依頼しても同じように思えますが、不動産会社も様々です。得意としているものが違うのです。実力があり信頼できる不動産会社を探しましょう。

家の売却価格を把握するためには、まず不動産会社の査定を受けることが一番です。一括査定を活用して、複数の業者から査定を受けてみましょう。その際、より正確な価値を把握するためには、複数社の査定を受けることが肝心です。その結果、査定額が残債額よりも上回った場合は、高い確率でローンを完済できるということになります。

しかし、査定額はあくまで不動産会社の予想に過ぎません。査定額通り売却できるかは、販売戦略計画・宣伝活動・購入希望者への説明・アピール・内覧対応などを行う担当者の実力にかかっているのです。そのことからも、不動産会社選びはとても重要です。

少なくとも、どのような販売活動を行うのか、なぜその査定額になったのかというポイントについては、しっかり説明を受けておくべきです。そして、できるだけたくさんの質問をして、その対応などから信頼できる担当者かどうかを見極めましょう。