住宅ローンが残っている家でも売って住み替えることが可能です。その際のポイントは、家の売却で得たお金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかということになるでしょう。住宅ローンの残高よりも家の価値のほうが大きい状態のことをアンダーローンの状態と呼び、逆の状態をオーバーローンといいます。

ここでは、アンダーローンとなっている場合とオーバーローンとなっている場合の両方のケースについて解説をします。

住宅ローンが残っている不動産も売ることができる

住宅ローンが残っている不動産を売ってはいけないという法律はありませんので、問題なく売却が可能です。その際にポイントとなるのは、買主が見つかるかどうかです。

買主を見つけるためには、ローンを完済して抵当権を抹消できる状態にあることがほぼ必須条件となります。オーバーローンとなっており、家を売ったお金でローンを完済できない場合には、抵当権を抹消することができません。抵当権が残ったままの物件は、債務者がローンの返済を滞納したり、債務整理をしたりすると競売にかけられてしまいます。

つまりは、いつ売られてしまうのかがわからない物件となりますので、そのような物件を買いたいと望む買主は特殊な例を除けば存在しません。法律的には、オーバーローンとなっている物件でも売却をすることには問題がありません。

しかし、オーバーローンとなっている物件は買主が見つからないというのが現実問題となっています。

オーバーローンだと難しい

例えば、住宅ローンの残高が2,200万円であったとします。不動産査定をしてみた結果、不動産会社の担当者が「この家なら2,500万円で売れるだろう」という予想をしたとします。不動産査定の結果は絶対にその価格で売れるというものではないので100%ではないものの、このケースでは家を売ることで住宅ローンを完済することができ、さらに300万円の現金が手元に残るということが期待できるでしょう。

不動産査定では、より正確な価値を把握するために、少なくとも4社からは査定をしてもらうことがおすすめです。4社から査定をしてもらった結果、査定額が2,250万円、2,350万円、2,400万円、2,500万円というような結果になったのであれば、高い確率でローンを完済できるということになります。

この場合、一番高額な2,500万円という査定額を出してくれた不動産会社に依頼をしたいと思うかもしれません。しかし、査定額はあくまで不動産会社の担当者が「この価格なら売れるだろう」と予想をしたものなので、査定額だけで判断するべきではないでしょう。 不動産の販売活動をしてくれるのは不動産会社の担当者です。販売戦略を立てるところから不動産サイトやチラシでの宣伝、購入希望者への説明・アピール、場合によっては内覧対応など、ほぼすべてのことを担当者がしてくれます。訪問査定のときにはできるだけたくさんの質問をして、その対応などから信頼できる担当者であることを確かめておきましょう。

少なくとも、どのように販売活動を行うのか、なぜその査定額になったのかというポイントについてはしっかりと説明を受けておくべきです。4社から査定を受けた結果、2,000万円、2,050万円、2,100万円、2,200万円という結果になった場合には、そのままでは家が売れない可能性もあります。

2,000万円で家が売れたとしても、住宅ローンの残高が2,200万円なのであれば200万円足りません。その200万円を貯金や親族からの援助などで補うことができればローンを完済できます。しかし、貯金もなく親族からの援助なども期待できない場合には抵当権を抹消することができません。

この場合には、実力がある不動産会社に依頼をして、2,200万円以上で家を売ってもらうということがひとつの手段です。それが難しい場合には、住宅ローンの返済を進めてアンダーローンの状態になってから家を売るのが良いでしょう。

どうしてもすぐに住み替えたいという場合には、住み替えローンを利用するという手もあります。

通常は残金決済時に抵当権を抹消して買主に引き渡す

不動産を売却するとき、不動産会社に直接買取りをしてもらえば比較的すぐに現金を手に入れることが可能です。しかし、不動産会社に直接買取りをしてもらう場合には、不動産が相場よりもかなり安く買取りされてしまう傾向があります。

住宅ローンが残っている家の場合には、ローン返済のためにできるだけ高く家を売りたいところなので、不動産会社に直接買取りをしてもらうという人はどちらかといえば少数派でしょう。多くのケースで、不動産会社と仲介契約を結び、買主を探すことになります。どこの不動産会社に仲介を依頼しても同じと考えている人もいるようです。

しかし、不動産会社によって、土地の売却を得意としているところ、一戸建ての売却を得意としているところなど特徴があります。どこの不動産会社に仲介を依頼するのかという問題はとても重要なので、しっかりと実力があって信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産売買の流れ

不動産売買の流れとしては、まずは買主を見つけるところから始まります。

不動産会社に仲介の依頼をして不動産サイトや広告・チラシなどで宣伝をして買主を見つけてもらうという方法が主流ですが、自分で親族や知人などから買主を見つけてくる人もいます。買主が見つかったら、次は不動産売買契約を結ぶことになります。

不動産の売却の場合、住宅ローンの特約がついていることが多いので、契約を結んだからといってまだ安心はできません。買主が住宅ローンの審査に落ちてしまったら契約は白紙に戻ってしまうからです。

買主が住宅ローンの審査に通ったら、指定口座にお金が振り込まれます。売主はそのお金で住宅ローンの残金を一括決済し、抵当権の抹消手続きに移ります。抵当権の抹消手続きは自分でやることも可能ですが、司法書士に依頼をするのが確実です。抵当権を抹消したうえで、不動産を買主に引き渡すという流れが一般的です。

買い替えローンを利用して住み替える方法

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済しているということがほぼ必須条件となります。住宅ローンを完済していない状態でも債権者の同意があれば抵当権の抹消は可能ですが、ローンが残っているのにその担保を手放すということは基本的にはありません。

例えば、住宅ローンの残高が2,000万円なのに、家の価値が1,900万円しかないというようなケースでは、そのままでは抵当権を抹消することができないため買主が現れることは期待できないでしょう。しかし、このようなケースでも買い替えローンを利用すれば住み替えることが可能になります。 買い替えローンを利用すれば、前のローンの残高も上乗せして借りることが可能だからです。

住宅ローンの残高が2,000万円、家の価値が1,900万円ならば、差額の100万円を上乗せして買い替えローンで借りるという方法をとることになるでしょう。そうすることで、不動産がオーバーローンとなってしまっている状態でも住み替え可能となります。

買い替えローンを利用して住み替えるという方法は、一見するととても便利ですが、実はデメリットもそれなりに大きいです。

前のローン残高も上乗せをするということは、新しく購入する家の価値よりも大きな金額を買い替えローンで借りるということになるので、利息の負担が大きくなります。そもそも、買い替えローンの審査に通らないという人も多いでしょう。 担保に入れる家の価値よりも大きな金額を借りるということは、フルローンで住宅ローンを組むことよりも難易度は上です。前のローンを延滞せずに返済していたことはもちろん、生活にかなりの余裕があり安定した収入がある人でないと審査には通らないでしょう。

逆に言えば、十分な収入がある人ならば住み替えローンを利用することで、より幸せな人生を手に入れられる可能性があります。

竣工前の新築戸建てへの住み替えにはつなぎ融資を利用

住宅ローンは、原則として家が完成してからの融資となります。建物が完成されていない状態では担保となる家の価値が正確に把握できないということがひとつの理由です。

しかし、注文住宅では住宅ローンの融資が下りるよりも先に土地取得資金や着工金、中間金などが必要になります。そのため、竣工前の新築戸建てへの住み替えを希望する人はつなぎ融資を利用しなければならない可能性が高いです。

つなぎ融資

つなぎ融資では、まだ完成していない新築戸建てを購入するための費用を借りることが可能です。しかし、つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高く設定されている傾向があり、手数料などの諸費用もそれなりにかかります。また、利息だけを返済していくことになるので、利息の負担も大きくなるというデメリットも存在します。

できることなら、つなぎ融資は利用したくないという人も多いでしょう。金融機関によっては、まだ家が完成していない状態でも土地取得資金や着工金、中間金などを住宅ローンで融資してくれるところがあります。

しかし、家が完成していなくても住宅ローンを融資してくれる金融機関は少なく、選択肢が少なくなるというデメリットがあります。つなぎ融資についても検討して、トータル面でのメリットがある選択肢を選ぶべきでしょう。

すでに親などからもらった土地を保有していて、その上に注文住宅を建てるという人は、土地を担保にして低金利でローンを借りるという方法もあります。

自宅が売れる前に新居購入の契約をする場合の注意点

家の住み替えでは、売却を先にするのか、購入を先にするのかという問題もあります。ここでは、自宅が売れる前に新居購入の契約をする場合の注意点について解説をします。

まだ家が売れていない状態で新居を購入することで、良い物件を手に入れるチャンスがつかみやすくなるというメリットがあります。売却を先にしてしまうと新居を早く見つけなければならないという焦りから、物件選びで妥協をしてしまう傾向にあります。

一時的に賃貸に住むという方法もありますが、その場合には敷金・礼金や仲介手数料などの初期コストの負担が大きくなってしまうでしょう。先に新居購入を行うことで、ゆっくりと時間をかけて希望の物件を見つけることができ、賃貸に住むためのコストも節約することが可能となります。

しかし、新居購入を先にしてしまうと、現在住んでいるマイホームの売却を急がなければならなくなるでしょう。相場通りの価格で売りに出し、すぐに買主が見つかれば良いですが、買主が見つからなければ不動産売却で焦りが生じてしまいます。 建物は年月が経過するごとに価値が下がっていくという問題も見逃せません。 

また、固定資産税や都市計画税というコストもかかります。住宅ローンがまだ残っている人は、2重に住宅ローンを組むことができないという問題も重要です。新居購入のために住宅ローンを組む場合、前の住宅ローンを完済していることがひとつの条件となります。

新居購入の契約をしたが予定通りに家が売れず、前の住宅ローンを完済できないので新しい住宅ローンも組めないというトラブルになる可能性についても考えておくべきでしょう。また、新しい住宅ローンでどのくらい頭金を用意できるかわからないという問題もあります。

住宅ローンでは頭金を1割程度は用意しておかないと、オーバーローンとなってしまうリスクが高まります。しかし、まだ家が売れていない状態では、新居を購入するための準備金としてどのくらいを用意できるのかがわかりません。お金に余裕がある場合には良いですが、予算がギリギリという場合にはそもそも住宅ローンの審査に通らないという可能性もあります。

銀行によっては頭金を1割用意することが条件だったり、頭金を1割以上用意できる人に対して優遇金利を適用したりするので、1割程度の頭金はあったほうが良いでしょう。

また、その後の生活費のためにどのくらいのお金を残すことができるのかということも、家の売却を終わらせてみなければわからない問題となります。不確定要素が多くなるので、なるべく新居の購入と不動産の売却は同じタイミングで行うことが理想でしょう。

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まとめ

住宅ローンが残っていても家を売ることは可能ですが、家を売って得られたお金でローンを完済できるかどうかということが非常に重要となります。オーバーローンとなっていても住み替えローン・買い替えローンを利用することで解決しますが、デメリットも存在します。

住宅ローンを問題なく完済できる場合でも、購入を先にするか、売却を先にするかという問題についてしっかりと考えておきましょう。家がいくらで売れるのかということを把握するためには、プロである不動産会社の査定を受けることが一番ですので、まずは一括査定などを活用して複数の業者から査定を受けてみましょう。