日本では空き家の増加が社会問題化しており、政府による対策も相次いでいます。空き家を売却するにあたって知っておきたいのが、売却方法ごとのメリットとデメリットです。また空き家に関わる税金を知り、上手に節税対策を行うことも大切です。空き家の売却方法や税金についてまとめました。  

空き家の売却を希望する人が増えている理由

家族の思い出が詰まった家を売るという決断の背景には、日本の少子化や核家族化が挙げられます。かつては1軒の家に1家が代々住むことも珍しくありませんでした。現代の日本では地方の実家を後にし、核家族で都市部に住むというライフスタイルも定着しています。

家に子どもが1人しかおらず、その子どもがほかの土地へ出ていってしまった場合、親が他界した後実家に住む人がいなくなってしまいます。このような背景から、空き家増加が社会問題化するようになりました。空き家の売却を希望する理由としては、まず管理が大変であるという点が挙げられるでしょう。

空き家は放置しておくと荒れてしまいます。掃除をしたり空き巣対策を行ったりと定期的なメンテナンスが必要です。しかし、空き家を相続した人が遠方に住んでいる場合、メンテナンスが負担になることがあります。

空き家のメンテナンスを怠り荒廃させてしまうと、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」にもとづき行政から指導・命令が入ってしまいます。
もし従わなければ固定資産税の除外特例から外される、空き家が取り壊されるなどの対処がなされるため、メンテナンスが難しい場合に売却を検討する人がいるのです。

固定資産税の除外特例

固定資産税の除外特例とは、2017年4月から2019年12月までを対象に実施される制度で、正式名称は「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

一定の条件を満たした空き家に対して、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月末までに売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除するという制度です。「空家等対策の推進に関する特別措置法」や空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の実施も、空き家売却の促進剤になっています。

そのほかに、相続の際に空き家を現金化したほうが便利だという理由から売却されることもあります。  

時間と手間をかけずに処分したいなら中古住宅として売却

空き家売却には2通りの方法があります。家を解体せず中古住宅として売る方法と、空き家を解体して売る方法です。

中古住宅として売却する場合「中古戸建」「古家付土地」と呼ばれます。中古住宅として売却する際のメリットは時間と手間がかからないことです。 中古住宅を購入したあとの費用は基本的に買主が負担します。たとえば、リフォーム費用や建替え費用(解体・造成・測量等)などです。

売主に求められるのは購入希望者を集めるための老朽化対策や定期的なお手入れ程度のため、時間や手間をかけることなく売却できると言えます。また、中古住宅を売る場合、条件によっては節税などの金銭的なメリットも発生します。

たとえば、固定資産税の節約です。固定資産税は建物の所有者が毎年支払う税金ですが、基準は「その年の1月1日時点で所有している固定資産」です。

固定資産税は建物より更地のほうが高くなるため、売却のタイミングが1月1日よりあとになりそうであれば、解体せずに中古住宅として売るほうが節税になるのです。また、2017年4月から2019年12月までであれば、すでにご紹介した「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」も適用されます。

一方で注意したい点

まず、中古住宅は更地より安い価格をつけられる傾向がある点です。また、家族との思い出がつまった家を売却することに悲しみや罪悪感を抱く人がいることも確かです。

売却後の住宅は買主によって解体されることもあるため、売却前に思い出の整理をする、記録をとるなどの対策をとっておきましょう。また、売却予定の住宅から仏壇を移動させる場合、法要が必要になるケースがあります。もし家に仏壇があればあらかじめ寺院と対応方法を相談しておくとよいでしょう。

中古住宅を売却するなら仲介業者と空き家バンクどっち?

中古住宅を売却する方法は2通りあります。仲介業者を経由する方法と、空き家バンクを活用する方法です。

仲介業者を経由

仲介業者を経由する場合は、仲介のサービス内容や手数料などを明記した「媒介契約」を締結します。媒介契約の種類は3種類あります。  

  1. 中古住宅の売買時に必ず特定の仲介業者1社を経由しなければならない「専属専任媒介契約
  2. 基本的に特定の仲介業者1社を経由しますが、自分が見つけてきた買主であれば業者なしで直接売買ができる「専任媒介契約
  3. 複数の仲介業者に依頼できるほか、自分が見つけてきた買主とは直接売買ができる「一般媒介契約

短期で売却を済ませたければ、専属専任媒介契約や専属専任媒介契約、なるべく売却条件にこだわりたければ一般媒介契約など、売却の計画に応じて契約方法を工夫することがポイントとなります。

仲介業者を経由するメリットは、手広く売却活動を行い、買主を見つけ出してくれる点や、買主との条件交渉をしてもらえる点法的な手続きを一括して任せられる点などです。一方でデメリットとしては、手数料がかかることが挙げられるでしょう。

空き家バンクを活用

空き家バンクは、空き家減少を目的に地方自治体が開設しているサービスです。空き家の売却・購入希望者が登録するもので、売却希望者が提供した情報を、自治体のホームページなどを経由して購入希望者がチェックできます。

売主と買主が直接契約するケースと、仲介業者が介入するケースとがありますが、どちらの方式を採用しているかは自治体によって異なります。いずれのケースでも、自治体が助言や助成を行います。

空き家バンクのメリットは、自治体のサポートにより不動産会社が扱わないような地方の住宅でも売却できる点自治体の補助制度を活用できる場合がある点などです。

一方でデメリットとして、物件の条件によっては必ずしも購入希望者が現れない点、交渉・手続きなどを売主自身が行う必要がある点などです。

メリットデメリットをふまえて仲介業者と空き家バンクとを検討してみましょう。

不動産を高く売りたいなら更地にする方法もアリ

もし手間や時間を惜しまず、不動産をなるべく高く売りたいという場合は、空き家を解体して更地にすることもおすすめです。建物を解体する費用や時間、リスクなどを売主が負担することになりますが、一般的には中古戸建や古家付土地より高い価格でスムーズに売れる傾向があります。

買主がリフォーム費用や解体費用などを払う必要がなく、新築物件もスムーズに建てられるためです。ただし、更地で売るならば、1月1日以降の解体は控えたほうがよいでしょう。更地は建物よりも固定資産税が高くなってしまうためです。

同時に気をつけたいのが、事前にしっかり見積もりを確認することです。解体工事にあたっては、建物そのものだけでなく庭やブロックなども対象になります。地下に埋まっている浄化槽や杭なども解体費用がかかるため、見積もりの内訳に問題や不足がないかよく確認しましょう。

信頼できる業者を見つけるため、複数の業者から相見積もりをとることもおすすめです。このように手間や時間がかかってしまう点がデメリットですが、更地にすればスムーズな売却が可能になるでしょう。

【古家の解体費用は?スケジュールや注意点とともに解説】

家族との思い出整理は重要!空き家を売る前にしておきたいこと

家族と暮らした家を売却すると、罪悪感や喪失感にさいなまれる人がいます。そのため、空き家売却には心の準備が欠かせません。まずは住宅の内部を整理し、必要なものと捨ててしまうものとを分けていきましょう。

木造住宅であれば、家の柱に子どもや孫の身長を刻んだ跡があるかもしれません。そんな思い出を忘れないよう、住宅の内外を写真に収めておくこともおすすめです。もし住宅を解体するならば、解体業者にその柱を切り出して譲ってもらえないか相談してみてもよいでしょう。

空き家を売却する際には、好条件で売れるように掃除やお手入れをすることが大切ですが、同時に家族との思い出をゆっくり整理することも大切なのです。

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まとめ

空き家売却にはいくつかの方法があります。まず住宅を解体せず中古戸建や古家付土地として売る方法や、更地にして売る方法です。また、売却ルートにも、仲介業者経由か空き家バンク経由かという選択肢があります。

いずれの方法にもメリットとデメリットがあるため、空き家を売るさいに希望する条件を整理したうえで最も適した売却方法を選ぶとよいでしょう。

空き家売却では、スムーズに購入希望者を見つけるための掃除やお手入れはもちろんのこと、家族との思い出の整理も大切です。ポイントをおさえて後悔のない空き家売却をしましょう。