今、あなたが所有するマンションがあるとします。そして、あなたはそのマンションを売りたいと思っていますが、しかし、そのマンションには入居者がいる場合、どのようにしたら最高の形で売却できるでしょうか?

  • もし入居者はそのまま済ませて、オーナーチェンジする場合、新たな買主にとってはあなたのマンションは、収益物件となりますので収益還元法の価格でしか売れません。
  • しかし、もし入居者がいなかった場合、通常の売却となるので、もっと高く売れるかもしれません。

そういうわけで、あなたは後者の入居者に出て行ってもらう方法を選んだとします。ではどうすれば入居者にトラブルなく出て行ってもらえるでしょうか?

トラブルなく解決はできる?

正当事由がポイント

今日の法律では借主の権利は非常に強く、貸主の権利は非常に弱くなっています。借地借家法において「貸主からの解約には正当事由が必要」となっています。

入居者をトラブルなく退去させられる?

正当事由とは、賃貸借契約において、「賃貸人側の理由で更新を拒否もしくは解約を希望する際に必要となる事由」を言います。通常ならば契約期間の満了といった特別な理由を必要とせずに終了ができます。

しかし、賃貸借は賃借人保護という目的のため、「正当事由」が必要とされているのです。
つまり、退去を要求する事由が「売りたいから!」とか「知人に住ませたいから!」といった事由では、正当事由にはなりません。

「あなたに他に家がなくて住むところがどこにもないから、そこに住みたい」というような事であれば、正当事由として認められるかもしれません。

結果、借主にトラブルなく出て行ってもらうというのは、非常に難しいと言えるのです。

妥協点も必要

引っ越し代くらいは負担しましょう

ただ、これは借主がそこに居続ける事を主張した場合であって、普通の人であればだいたいは理解はしてもらえるでしょう。ただ、その場合は貸主の理由で出て行ってもらうので、引越代くらいは出したほうがよいでしょう。

【不動産を売却する際には借地借家法に注意が必要】

もし退去してもらえない場合は

借主がどうしても居続ける事を主張した場合はどうでしょうか?なにか方法はないのでしょうか?率直に申しあげるとあるにはあります。

大きく分けて2つの方法があります。

  1. 借主の自主的な退去を待つ。
  2. 借主と話をして真摯にお願いしてみる。

「もっと具体的な方法はないの?」 そんな声が聞こえてきそうですが、トラブルを回避し、お互いに満足いく結果を突き詰めると結局こんな事しかないのです。

交渉がうまくいっても必ず覚書を取り交わしましょう

したがって、普段からの借主と接点を持っておくことが無難でしょう。なんとか借主との交渉がうまくいって納得してもらえれば、借主の心変わりがあるかもしれませんので、借主と覚書を取り交わしましょう。

(※覚書とは当事者間の簡単な書面での合意を指します。契約書であれば少し堅いイメージが付きやすいので、覚書という題目を使う場合もあります。覚書だからと言って契約内容が曖昧な扱いをされるということはなく、契約書同様に書面内容を行使できるのです。)

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まとめ

前述の説明の通り、借主の権利の方が強いため、借主の心変わりがあった場合はもつれる可能性があるので、きちんと書面にするという事が重要になってきます。

後々何があるかわかりません。お互いのためにも事前にやりとりやちょっとした会話をしておくことで、スムーズに進むよう準備しておきましょう。