借地権とは、土地を優先的に継続して借りることのできる権利のことです。

借地権

借地権を持っている人の視点からシンプルに表現すると、建物は自分のものだけれど建物の建っている土地は、誰かから借りているものということになります。

土地を優先的に継続して借りることのできる権利が借地権

土地の借地権を持っている人=借地権者は、土地を所有している人のように、土地の固定資産税を納付する義務はありません。固定資産税は、土地所有者が納付することになります。

もしも、ある日突然出ていかなくてはならなくなれば、土地が自分のものではないとはいえ困ります。そんなことにならないよう、国が「借地権」という形で、土地を借りている人の権利を保障してくれています。

不動産所有者には不利な権利?

それは、土地の所有者にとっては不利なことです。

事実、土地は半永久的に返ってこない状況も多々ありますし、どうしても土地を明け渡してほしい場合には、借地権利者に立ち退き料を払う必要もあります。

何故このような事態になっているのでしょうか。

かつて日本では、土地が購入できずとも住む家欲しさに、土地の所有者に地代を払い空いている土地に家を建てることが少なくありませんでした。その、借地権利者の立場を保護するあまり、不動産所有者にとってはとても不利な状況になっていきました。当然ですが、次第に土地所有者は、借地権を嫌がるようになっていきます。

混在している借地法

不動産購入資金に余裕がない方をバックアップする目的で、存在している借地権。ただ、借地権契約が成立しにくいことは、土地を借りたい方にとっても不利益です。そのため、双方の便宜をはかるべく平成4年に借地法が改正されました。 

現在、日本には

  • 旧借地法に基づく借地権(平成4年より前に契約)
  • 新借地法に基づく借地権(平成4年以降に契約)

の両方が、混在しています。

旧借地法と新借地法は大きく違いますので、借地権が絡んだ不動産を売買するときは、新法・旧法どちらに基づく借地権か必ず確認してください。

新借地法

新借地法では

  • 一定期間後は確実に借地権が消滅する=借地権の更新はできない
  • 不動産所有者は借地権利者に立ち退き料を払う必要がない
  • 土地返還時は借地権者の負担で土地を更地に戻す

など、土地所有者の権利を保護する内容も取り決められています。もちろん、土地をレンタルすることにより安定した収入も得られます。ただ、そうはいっても借地権は土地を借りる人の権利を保護する法律です。土地を借りる借地権者にも、メリットはあります。

たとえば、土地価格の20〜30%程度の保証金を払えばいいので資金計画が楽になりますし、建物の配置や間取りが自由なのは言うまでもありません。そしてなんと、保証金も契約完了後には全額返還されるのです。

借地権の期間延長は不可にはなりましたが、例えば一般住宅の場合は50年以上の期間を設定することに決められ、かつて借地権更新の際に頻発していた更新料額を巡ってのトラブルも減りました。

では下記に、現存する借地権の種類を詳述します。

旧借地法に基づく

借地権

上述のように、借地権者のほうが圧倒的に有利です。土地が半永久的に返ってこないケースもあり、借地権者に立ち退いてもらう場合は土地所有者が借地権者に立ち退き料を支払う必要があります。

新借地法に基づく

1.借地権

「定期借地権付住宅(定借一戸建分譲)」及び「定期借地権付マンション(定借マンション分譲)」

として販売されているものはほぼこれにあたります。

期間が通常50年〜51年であるため、自分でマンションや一戸建てを建てる場合も、この契約をすることになります。また特に、定借マンションの場合は、土地所有者とマンション購入者の間に業者が入る「転貸」の形態をとっている場合もあります。

この借地権では

  • 借地期間終了後に契約更新をしない
  • 建物の買取請求を土地所有者にしない
  • 地代金額の算定基準を取り決める

2.事業用借地権

主に事業用に供する建物(店舗、会社の事務室、ショッピングセンター、工場など)を建てるための借地権です。期間は10年以上50年未満。

そのうち、借地権期間を30年以上50年未満に設定する場合は、契約の更新をしないことや建物買取りの請求を底地所有者に対してしないことなどを定めることができます。

一方、借地権期間を10年以上30年未満に設定する場合には、契約の更新をしないことや建物買取りの請求を底地所有者に対してしないことなどを定める義務はありません。

3.建物譲渡特約付借地権

新借地権のなかで、建物譲渡特約付借地権だけは借地権消滅時、底地所有者が建物を買い取ります。法律上、契約を書面に定める義務はありません(登記も不要)が、契約が30年後に確実に実行されることを考えると、契約書の作成がのぞましいです。

4.一時使用目的の借地権

建物を建築する際に使用するプレハブの休憩事務所など、明らかに暫定的、一時的な建物のための借地権です。非常事態なので法律を当てはめるべき事柄ではないかもしれませんが、仮設の住宅、つまりは、東日本大震災用の仮設住宅もここに分類されることになります。

新借地法の物件契約時の注意点

新借地法に基づいた物件を契約する際の注意点には、よく下記の3点があげられます。

1.住宅目的で契約した借地権

あくまでも、住宅を建築するための通常借地権であるため、契約期間中に会社事務所や店舗にはできない可能性があります。

2.借地権の種類

これは旧借地法にも当てはまりますが、借地権には「地上権」「賃借権」の2つがあります。新借地法では、土地所有者の許可なく売却できるとなっていますが、それは「地上権」での話です。

「賃借権」の場合は、地主の許可なく売却することはできません。特に、借地権付マンションの借地権は、「賃借権」が多々あるので注意してください。

※地上権は、建物の登記がなくても権利を主張できますが、賃借権では建物の登記がないと借地権者の権利が認められないこともあります。この点も合わせて注意してください。

3.借地権を第3者に転売した場合も借地権の契約期間は延長にならない

たとえば、借地権が25年経過した借地権付住宅を購入した場合、全借地権契約期間が50年であれば、新購入者が住み続けられるのは25年ということです。期間満了後は、新購入者の負担で更地にしなければなりません。

借地権の相続

借地権も財産

借地権も財産なので相続ができます。そして、財産である以上、相続税の対象にもなるのです。相続税額を決定するにあたり、借地権がいくらに相当するのか計算することになります。この時、土地の相続同様に借地権でも、国税庁が定めている路線価を参考にします。

そして、路線価のどのくらいが借地権の価値金額になるかの割合を借地権割合といいます。

【地価公示(公示価格)】

借地権割合

借地権割合は、旧借地法では

路線価の30%〜90%

になります。

具体的には、郊外の住宅では借地権割合は60%くらいで、東京の商業地では90%になることが多いようです。具体的な金額は路線価図のなかに、A〜Gのアルファベットで書き込まれています。ちなみに、具体的な借地権割合は下記になります。


90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

例えば路線価で、5,000万円に相当する土地の借地権を相続し、その土地の借地権割合が「E」だった場合、借地権の相続税対象額は

5,000万円×50%=2,500万円 

という計算になります。もっとも、借地権が財産として優位な価値を持ったのは旧借地法までです。

新借地法では、相続税評価額についても必ずしも純粋に借地権割合が適用されるわけではなく、「定期借地権等の価額は、原則として課税時期において借地人に帰属する経済的利益及び、その存続期間を基として評定した価額によって評価する」となっています。

以上が、借地権についてです。

一番高く不動産が売れる!
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まとめ

これから土地の売買などで借地権に関わる場合は、ほとんどが新借地法に基づく借地権です。しかし、旧借地権に基づく借地権も存在しているので、確認することが大切です。もし、旧借地権が適用されている場合は、不動産鑑定士など不動産の専門家に、契約前に相談することをおすすします。