マンション売却に必須なのが相場感。できるだけ高く売りたいなら、不動産会社にお任せという姿勢はNGです。最終決定者である売主(=自分)主導で、納得のいく売却をするために、今回は相場を調べる方法についてお伝えします。

そのマンションはいくらで売却できる?

マンション

一般的に売却といえば、不動産会社に仲介をしてもらうことで買主を見つけることを意味している事が多く、この場合、最初に不動産会社にマンションの売却価格を査定してもらい「査定価格」を算出してもらうことになります。

この査定価格ですが、「立地」や「マンションのブランド」など動かせない要素もあるものの、売主側の努力で改善できる要素があります。それは、「売却に出すタイミングを選ぶこと」と、「物件をきれいに保つこと」です。

売り出し前に心がけておくこと

売却に出すタイミングを選ぶ

マンション売買は、当然ながら「買いたい」という人がいて成り立つものです。売却に出すタイミングとしては、進学や就職で人が動く春先が狙い目です。マンションは売却開始から引き渡しまで時間のかかるものなので、3月末に引き渡すことを目標とするのであればどんなに遅くとも1月頃には売却の準備が整っていると良いでしょう。

価格査定などはその前に済ませておく必要があります。

編集部からのコメント

春先が狙い目ですが、できるだけ早く売りに出しておくのが編集部の考えです。早く売りだしておいた方が買い手の目に触れる機会が増えるので、純粋に高く売れる可能性は高まりますよね。売るタイミングではなかったとしても、結構高めの金額で売りに出しておいて、高く売れたらラッキーくらいの感じで軽く考えておく事が、マンション売却を成功させる重要なポイントと言えます。

物件をきれいに保つ

マンションの購入者に良い印象を与えることとして、物件をきれいに保つことは、最低限必要なことです。居室だけでなく共用部分である廊下や玄関のロビー、ロビーの郵便受けにまで気を配ることができれば、なお良いでしょう。管理の行き届いてないマンションは買い手にも敬遠されることがあるので、ご注意ください。

きれいに保つ物件

実際の取引価格を知る方法

不動産会社に価格査定を依頼する前に、自分で周辺の実際の取引価格を調べておくことも大切です。周辺の実際の取引価格を調べる方法としては、近所の不動産屋さんが配っているチラシなどで、現在売りに出されている物件を確認すると良いでしょう。

【メリットとデメリットを把握しておこう!取引事例比較法とは】

査定で調べる方法

自分で過去の取引事例や現在の売却価格、市場動向などを調べたのち、不動産会社に査定を依頼してみましょう。当サイトの画面右と画面下(スマホの場合は画面下)にスピード査定診断ができるのでぜひ利用してみてください。

編集部からのコメント

当編集部の力作である、診断フォームを是非利用してみてください。当社コンサルタントがイチオシの優秀な不動産会社へ一括で無料で査定ができます。 誰もが知っている大手会社から、地域密着の会社まで1000社のラインナップがあるので利用して間違いはないですよ。

ローンの残高がある場合

ローンの残高がある場合には不動産屋さんに伝えておきましょう。もし残高が残っている場合、売却時に完済できなければ売却ができません。売却価格がローンの残高以下の場合には差額を現金で用意する必要があります。

マンションの売却には登記費用や仲介手数料など諸費用もかかるので、それらも含めた資金計画をつくる必要があります。

査定のメリットと落とし穴

不動産会社に依頼する価格査定のメリットは

  1. 無料で行ってくれること
  2. 素人では分からない、最近の動向を知れること
  3. 不動産会社の対応を良し悪しを感じる・見られることができる

等があります。 まず、不動産会社の価格査定は基本的には全て無料となっています。一度に複数の不動産会社に依頼してもお金がかかる事はないのでどんどん活用しましょう。(ただし、査定にお金がかかるとあとから言ってくる会社もあるので注意が必要です)

また、大切なのは、不動産会社の対応を確認することです。不動産の価格査定は、その後マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶ最初の一歩なので、査定時の不動産会社の対応をしっかりと確認しておきましょう。

査定=売却価格ではない

一方で、査定には落とし穴があります。それは、査定価格=売却価格ではないということです。「プロの不動産会社が価格を査定したからその価格で売れるもの」そんなふうに思っていてはいけません。 

査定は売却価格ではないことを悩む女性

実際の売却価格が査定価格から数百万円落ちるなんてことも。査定価格を聞く時は、その不動産会社が価格通りに売ってくれる力があるかどうかを見極める必要があります。

高く売却する方法は?

高く売却する方法としては、先にお伝えした「売却のタイミングを繁忙期に合わせること物件をきれいに保つこと」等があります。それ以外の方法としてリフォームを検討してみるのも良いでしょう。クロスや床を張替えるなどして、新築同様にきれいに仕上げることができれば高く売却できる可能性も高まるでしょう。

こういう事もプロである不動産会社が提案をしてくれるでしょう。提案してくれる会社、提案してくれない会社、さまざまあるので複数の不動産会社を比較するのはもっとも重要な事なのです。

ただし、ローンの残債がある場合にはリフォーム費用で売却後の完済ができなくなると本末転倒ですので、リフォーム費用よりリフォームによる価格上昇分が大きくなるよう慎重に計画する必要があるのです。

買取の場合はいくらになるか?

マンションをできるだけ高く売りたい人は仲介で売ります。しかし、人によって事情は様々です。なんらかの事情で急いでいて今すぐ売りたいのに、仲介ではいつ売れるか分からない。。。

そんな場合に買取業者に買い取ってもらうのも1つの方法です。

買取のメリット・デメリット

買取業者はあなたから買い取っても利益になるかどうか保証はありません。そのため業者は、買い取っても「これくらいの金額であれば売れる」という安全なラインでマンションを買い取ります。つまり買取の場合は市場価格よりも当然安くなります。

このように、買取のデメリットは「仲介よりも売却価格が安くなる」ことでしょう。

一方、メリットは「すぐに現金化できる」「マンション見学会等に日程を割かれる心配がない」といったことが挙げられます。

買取のメリット・デメリット

買い取ったマンションを業者はどうする?買取価格はどう決まるの?

買取業者は主に2つの方法で儲けを出します。

  • 安く買い取ったマンションをリフォームして付加価値をつけて(キレイにして)、市場価格で売る。
  • そのまま市場価格で売る。(リフォームしない)

例を出してみます。

Aさんは3,000万円の価値があるマンションを持っています。Aさんは即金が必要だということで、これを業者が2,000万円で買い取りました。その後、マンションが少し古かったので200万円のリフォームを施すことに。

そのリフォーム済のマンションを少し高めに3,100万円で販売。なんとか買い手が見つかり無事に売約となりました。この場合、そのマンション買取業者は、3,100万円(販売額)-2,000万円(買取額)なので、900万円もの利益が出たのです。

つまり、買取額を決定づける要因は、

  • そのマンション買取業者がいくらキャッシュを持っているか
  • そのマンション買取業者の担当者の経験は豊富か

などの、曖昧な要因によって決定づけられるので、買取額は業者によって差が出てしまうというわけです。

ではどうしたらよいのでしょうか?その方法はマンション買取業者からの提示額を賢く比較する事です。

高く買い取ってもらうコツ

マンション買取を依頼したい人が最初にしなければならないこと。それは、査定価格を比較することです。

査定を一社のみしかもらわないと、不動産買取価格を相場よりも安く見積もられてしまうリスクがあるためです。買い取り会社は「すぐに売れる」「価値がある」と判断するマンション買取を優先的に買い取りをしようとします。

そして、マンション買取をしたもののすぐに転売できないというリスクを少しでも下げるべく、マンション買取価格を低く見積もります。

また、マンション買取を望んでいるということは即現金化が必要なはずだからと、足元をみられて

マンション買取金額を低く提示されてしまうことも少なくありません。マンション買取価格を買い叩かれる可能性があるのです。 マンション買取価格を低く提示されたまま泣き寝入りしないためにも、比較はシンプルかつ最も強い必勝法です。

まとめ

マンションの売却前には不動産会社による仲介と、不動産会社による買取の2つの方法がありますが、いずれにしても売却する側がある程度の勉強をする必要があります。相場を調べたり、仲介や買取の仕組みを調べたりすることで仲介や買取で損をする可能性を減らすことができるでしょう。

また、実際に不動産会社に査定や買取を依頼する場合には複数の不動産会社に査定を依頼することが重要となります。特に買取の場合には査定価格がそのまま売却価格となるのでより高い査定価格を出す不動産会社を探す重要性は高いのです。