抵当権とは、担保物件のうちの一つを表します。つまり、お金を借りるときに万が一返せなかった場合の担保ということです。                        

住宅ローンを組む際には、この抵当権が設定されます。お金を貸す銀行などの金融機関しては、お金が返ってこないと困りますよね。

そうなったときの為の保証として抵当権を設定するのです。抵当権を設定する手続きを「抵当権設定契約」と言います。ちなみに抵当権の設定は、司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権抹消

そして、抵当権とセットで覚えて欲しいのが「抵当権抹消」という手続きです。
住宅ローンの完済後は早めに抵当権抹消手続きを!

所有している物件の住宅ローンなどの返済が終わると、担保となっている抵当権を抹消します。この抵当権抹消の手続きを怠ると、後に物件を売却したりする際に問題が出てくる可能性があることもあるので忘れないようにしましょう。

住宅ローンの完済後は、早めに抵当権抹消手続きをしましょう。抵当権抹消の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的ですが自分で行うことも可能です。

根抵当権

次に抵当権と似た言葉で、「根抵当権」という言葉についてお話をしましょう。

根抵当権とは、上限枠(極度額)を決めてその範囲内で不特定の債権の担保をとる抵当権のことを指します。つまり、上限の範囲内であれば何度でも借りたり返したりを繰り返すことができるもの、ということです。

抵当権との違いはというと通常、抵当権はローン完済後消滅することになります。しかし、家を買った人から見れば抵当権の消滅は大歓迎なので、事業などで取引が継続的に行なわれる人にしてみれば抵当権が消滅してしまうとまた改めて抵当権を設定しなくてはなりません。

そう考えるととても面倒ですよね。

ということで、根抵当権が該当するのはこの事業用の資金融資などになります。似たような2つの言葉ですが

  • 抵当権・・・1つの借り入れやローンに設定するもの
  • 根抵当権・・・事業の資金調達などで必要な複数の借り入れやローンのときに設定するもの

ということになります。 それでは、抵当権のお話に戻りましょう。

抵当権の実行について

抵当権の実行とは、どういうことでしょうか?

これは、ローンを組んだ人が約束を守れなかった場合(債務不履行、返済ができないなど)に陥った際に、お金を貸している側の銀行などの金融機関(債権者)が抵当権の優先順位に基づいて、担保となっている不動産を競売に掛けることで債権回収を行なうことを指します。

ところが、抵当権の実行がされても、売却額が借りている額に満たないケースも当然あります。そういった場合には、残った額が「担保のない債権」として残るのです。

ローンを組む際に設定された抵当権そのものは、抵当権の実行により消滅します。

抵当権設定登記について

抵当権の設定には、「抵当権設定登記」という手続きが必要になります。言葉の通り、住宅ローンを組んだ際に設定した抵当権の内容を記載した登記のことを言います。

抵当権設定登記の手続きは、司法書士さんに依頼するのが一般的になります。もちろん自分で出来ないことでもありませんが、専門家に依頼するのが良いでしょう。この時に必要な費用が登記費用と登録免許税、司法書士に支払う報酬額となります。

だいたい、いくらぐらい必要なのでしょうか? 司法書士に払う報酬については、まちまちなので一概に言えませんが、おおよそ3万円〜5万円ぐらいが相場でしょう。この報酬は、設定する不動産の個数や課税標準価格などでも変わってきます。

登記費用・登録免許税についてですが、以下のように計算して算出されます。

抵当権設定登記

登録免許税

A:借入額×0.1%※特例措置が適用された場合
B:借入額×0.4%※特例措置の適用外だった場合

下記の項目にすべて適合する場合に特例措置が受けられます。 (平成25年3月31日までの措置)

  • 個人の住宅用で床面積50平方メートル以上の家屋
  • 中古住宅の場合は、築後25年以内(木造は20年以内)のもの、あるいは一定の耐震基準に適合するもの
  • 新築の場合は、新築後1年以内に登記すること
  • 中古の場合は、購入後1年以内に登記すること

他に必要な費用は謄本代といったところでしょうか。

こうして見るとお金を借りるにもお金がかかりますね。これらの費用を高いと見るか安いと見るかはみなさん次第だとは思いますが、 抵当権の設定には必要な手続きであることを忘れないでください。

抵当権を解除するには?

住宅ローンなどの返済が終わったら、融資を受けていた銀行などの金融機関から抵当権の解除手続きや抵当権抹消登記のために必要な書類一式(抵当権設定契約書、抵当権解除証明書や抹消登記用の委任状、代表者事項証明書など)が送られて来るでしょう。

これらの書類が一式送られてきたら、手続きをするのに司法書士などの専門家に依頼する方法が一般的、とされています。しかし、比較的時間に余裕があって、費用節約という目的があるのでしたら、自分で抵当権抹消手続きを行うことも可能です。

なお、物件を売却した場合に売主は売買代金の一部で残金を払って、抵当権の解除をしてもらうことになります。しかし、この抵当権の額が売却代金の範囲内であれば問題ありませんが、抵当権が売却代金を上回る場合もあるので、充分に注意しましょう。

抵当権の設定について 

抵当権の設定は、住宅ローンなどを組んで家を購入、建て替えなどをしたりするときに、新しい家を担保にして、もし返済が不能あるいは滞ったときに、その担保に設定した不動産を売却することなどによって、お金を貸した側が(この場合なら住宅ローンを扱っている金融機関)優先的に返済を受ける権利がある、ということを登記するのです。

既に何度か出ていますが、この抵当権の設定手続きは司法書士が行なうことになります。抵当権の設定は、ローンを組む人とお金を貸す側(銀行などの金融機関)との間で交わされる、抵当権設定契約証書に基づいて登記されます。

抵当権の仮登記について 

抵当権の仮登記とは、抵当権の本登記の順位を前もって確保する為の登記をいいます。要件が揃った時に行なわれる抵当権の本登記の、登記簿上の順位を確保する為に行う予備的な登記手続きを指します。

例えば、近々本登記をするつもりでも、まだ本登記をするための要件が揃っていない時に、将来の本登記の順位を確保する為に仮登記を行う、という訳です。この仮登記を行なう理由についてですが、登記には先願主義というものが存在する為です。

ちなみに先願主義とは、期日の早い権利が遅い権利より優先されることを言います。

抵当権消滅請求について 

抵当権消滅請求というのは、抵当権が設定されたままの物権を、そのまま取得した者(第三取得者)からの請求によって、抵当権を消滅させることができる仕組みのことを指します。

例えばですが、この第三取得者が抵当権の代価を払うから抵当権抹消をしたい、と請求します。抵当権が設定されたままだと、いつ債権者から抵当権の実行をされるか?という不安な状態を招く為、この抵当権消滅請求ができる仕組みがあります。

第三取得者から債権者に対して、抵当権消滅請求を行ったとします。そうすると、債権者はこの請求を拒否して、2ヶ月以内に競売を申し立てる、ということになるでしょう。

そこで、抵当権消滅請求手続きを以下の順で行ないます。

  1. 抵当となっている物件の買主をを探して、第三取得者への所有権移転登記を行う
  2. 抵当権を設定している債権者に抵当権消滅請求通知内容証明を発行する
  3. 2ヶ月以内に債権者から競売の申し出がなければ抵当権は消滅する
  4. 抵当となっている物件の評価額を債権者に支払う
  5. 登記の抵当権抹消を行う

ここで、困難とされるのは、

  1. 抵当権消滅請求手続きについて理解してもらったうえでの第三取得者を探すこと
  2. 債権者の多くが競売の申立てをするであろうこと
  3. 抵当となっている物件の評価額を準備する必要がある

という点です。

抵当権の時効消滅について

さて、抵当権に時効はあるのでしょうか?少し専門的な話になりますが、民法の396条(抵当権の消滅時効)によれば、「抵当権は、債務者及び抵当権設定者に対しては、その担保する債権と同時でなければ、時効によって消滅しない。」 ということになっています。

条文だけだと、よく意味がわかりませんよね。この396条の趣旨は、被担保債権が消滅時効にかかっていないのに、抵当権だけが消滅時効にかかってしまうことを防ぐための意味があります。

債権者にとっては、融資した金額を確実に回収するために抵当権を設定するので、それを保護する為に396条は規定されています。

なお、民法の第167条(債権等の消滅時効)では

  1. 債権は、10年間行使しないときは、消滅する
  2. 債権または所有権以外の財産権は、20年間行使しないときは消滅する

と規定されています。

抵当権の時効消滅

この時効について、「時効の援用」という言葉があります。これは、時効の成立によって利益を受ける者が時効の成立を主張することです。つまり、「時効の援用」とは時効の効果を確実に発生させる意思表示ともいえます。

民法の第145条によれば、当事者が「時効の援用」を主張しない限り、時効は成立しないものとされています。「時効の援用」は、裁判において主張することも出来ますが、裁判以外でも主張することは可能です。

なお、「時効の援用」を主張することができる者は誰でも可能という訳ではなく、「時効の成立により直接的に利益を受ける者」と限定されています。

この「時効の成立により直接的に利益を受ける者」というのは、近年、様々な判例が出ているので注意が必要です。
以下に、例を挙げますので参考にしてみてください。

  1. 保証人
  2. 物上保証人
  3. 抵当不動産の第三取得者
  4. 仮登記担保付の不動産の第三取得者
  5. 借地人・抵当権者
一番高く不動産が売れる!
一番高く不動産が売れる!

まとめ

ちょっと難しい話が続きましたが、なんとなくお分かり頂けたでしょうか?

今回は抵当権について、主な用語のお話をしました。これからローンを組んで物件を買う人、既に所有している物件の売却を考えている人にとっては、抵当権はとても大切で重要なものです。

しっかりポイントを整理して、あとあと自分が困らないようにして下さいね。