【初心者向け】空き家を売却する方法とは？費用や注意点をわかりやすく解説！

相続などがきっかけで空き家を所有しているけど「売却するのも大変そう」と思い、売却に踏み込めない方もいるのではないでしょうか。

しかし、空き家を放置すると、維持管理に苦労したり、使っていないのに税金を支払い続けることになったりするなど、あなた自身や家族の大きな負担となってしまいます。

こうした負担を軽減するためにも、速やかに空き家を売却することをおすすめします。

本記事では、空き家の売却方法や売却時にかかる費用、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

空き家売却の基本的な知識をしっかりと理解し、売却を前向きに検討していきましょう。

空き家問題の現状

空き家の売却を検討する前に、まず空き家の現状を知っておきましょう。

以下は、2024年4月に総務省が公表した、1978年から2023年の空き家の推移を表したグラフです。

出典：「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果 」-総務省

こちらのグラフから読み取れる通り、2023年の空き家は900戸と過去最多であるという結果が出ています。

さらに30年前である1993年と比較すると約2倍も増加していることがわかります。

こうした現状を受け、国や自治体でも空き家の増加を防止する取り組みを実施しています。詳しくは以下の記事をご参照ください。

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空き家を売却する5つの方法

空き家を売却するための方法は5つあります。

空き家の構造や状態、よって売却方法が変わるので、どの売却方法が適するか考えてみましょう。

【5つの売却方法の比較】

方法①手を加えずに売却する

解体やリフォームなどをせず「中古戸建て」や「古家付き土地」として空き家を売却する方法です。

次の通りに築年数を目安として、売り方を検討します。

・築20年以内：中古戸建て
・築20年以上：古家付き土地

一般的に、戸建住宅は築20年を超えると価値がほぼゼロになると言われています。

そのため、築年数が経過した場合、建物があっても「古家付き土地」として、土地のみの条件で売りに出します。

少しでも安く戸建てを購入したい方や、自分好みにリフォームしたい方のニーズに当てはまる売却方法とも言えるでしょう。

方法②解体し更地にしてから売却する

空き家を解体し、更地として売却する方法です。

老朽化が進み印象が悪い物件でも、更地にすることで買主の手間が省け、新築検討層を中心に早期売却が期待できます。

しかし、固定資産税や都市計画税が高くなるため、売却を検討する際はこの点も把握したうえで判断しましょう。

詳しくは下記で解説しています。

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方法③リフォームしてから売却する

老朽化した内装や設備を新しく修繕して売り出す方法です。

綺麗な状態で売り出すことで買主に好印象を与えられ、リフォームをする手間を省くこともできるので、購入のハードルも下がるでしょう。

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方法④不動産会社に買取してもらう

不動産会社へ直接物件を買い取ってもらう方法です。

買主を探す必要がないためスピード売却が可能で、早期現金化や近所に知られずに手放したい場合に適しています。

方法⑤不動産マッチングサイトで売却する

自治体が運営する「空き家バンク※」などを活用し、ネット上で売主自ら物件情報を掲載・売り出す方法です。

不動産会社で断られた市場価値の低い物件でも、買い手を見つけられる可能性があります。

「解体して仲介」か「そのまま買取」手残りが多くなるのは？

上記で空き家の売却方法をご紹介しましたが、一番多い方法として、「解体して仲介で売るか」「そのまま買取業者に引き取ってもらう」という方が多いと思います。

ここでは、どとらの手残りが多くなるのか、具体的な数字を用いてシミュレーションを行ってみましょう。

以下の条件を持つ物件を例に、最終的に手元に残る金額を比較・シミュレーションします。

【物件基本条件】
・所在地：郊外の住宅街
・築年数・構造：木造2階建て　（延べ床面積30坪/敷地面積40坪）
・現状：空き家（老朽化が進み、住むにはリフォームが必要な状態）

解体して更地にし「仲介」で売却する場合

古い建物を解体して更地として販売し、仲介業者を通じて一般の買主へ売却するケースです。

最終的な手残り額：約883.8万円

建物を解体せず「そのまま買取」で売却する場合

最終的な手残り額：約720万円

シミュレーション結果の比較とポイント

・解体して仲介（手残り：約883.8万円）
・そのまま買取（手残り：約720万円）

今回のシミュレーションでは、「解体して仲介の方が」約163.8万円手残りが多くなる結果となりました。

【どちらを選ぶべき？判断基準】

1.「解体して仲介」が向いているケース

2.「そのまま買取」が向いているケース

売却の売却でかかる費用

空き家の売却時には、次の費用が発生します。

・仲介手数料（買取を除く）
・解体費用（更地にする場合）
・国に納める税金

空き家を売却する際は売却益だけではなく、支払う費用についても把握しなくてはなりません。

それぞれの費用が具体的にどのようなものなのか理解しておきましょう。

仲介手数料（買取を除く）

仲介手数料とは、売買契約が成立した際に不動産会社に対して支払う報酬のことです。

不動産仲介業者に依頼した場合のみ発生し、買取や個人売買で売買した際は発生しません。

仲介手数料は、次の速算式で上限を求めることができます。

例えば、1,000万円で売却した空き家の仲介手数料の上限は、以下のように求めます。

また、仲介手数料は売買契約時と物件引渡し時のそれぞれのタイミングで半金ずつ支払うことが一般的です。

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解体費用（更地にする場合）

更地にしてから空き家の売却をおこなう場合、解体費用がかかります。

解体費用の相場は、坪5万円～6万円程度です。（1坪当たり）

例えば、30坪の空き家の場合、解体費用の相場は150万円〜180万円程度ということになります。

また、建物の種類によっても解体費用は異なり、RC造や鉄骨造よりも木造住宅のほうが解体費用は安くなる傾向があります。

建物の構造だけでなく、大きさや立地、解体業者によっても価格が変動します。

なお、駐車場や境界フェンスなどの外構の撤去費用は、付帯工事費用として別途必要です。

国に納める税金

空き家を売却する際には、「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」の3つの税金を納める必要があります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を売却し、譲渡所得（利益）が発生した場合に課される税金です。

譲渡所得税は、不動産の保有期間によって次の通りに税率が変動します。

不動産の保有期間が5年以上と長ければ、支払う税金が抑えられます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義を変更する際に課される税金です。

相続した空き家を売却する際は、相続登記が必要になります。

相続登記をおこなう際の登録免許税は、次の計算で求めることができます。

また、登記手続きをおこなう際は、登記書類を取得しなくてはなりません。

登記書類を取得する際は、数千円程度の費用がかかります。

さらに、登記手続きを司法書士に依頼する際は、司法書士へ報酬を支払う必要があります。

依頼する司法書士によって異なりますが、3万～12万円程度の費用が発生します。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書といった特定の書面を発行・作成する際に課される国税です。

納付すべき税額は、契約書に記載される不動産の取引価格（売買金額）に応じて段階的に設定されています。

【※軽減税率の適用期限について】
2027年（令和9年）3月31日までに取り交わされた不動産売買契約書であれば、上記表にある税率軽減の特例措置が適用となります。

また、印紙税を納める際は、税額分の収入印紙を契約書に貼り付けて、消印することで納税したとみなされます。

空き家の売却時に活用できる税制優遇制度

空き家の売却時には、一定の条件下であれば次の税制優遇制度を活用できます。

・相続空き家の3,000万円特別控除
・相続税の取得費加算の特例
・10年超所有軽減税率の特例
・解体時の補助金（自治体）

ここでは、それぞれの税制優遇制度がどういうものなのか説明をしていきます。

ぜひ活用し、コストを抑えて空き家の売却を進めていきましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、一定条件を満たすことで譲渡所得のうち最大3,000万円までにおいて税金が控除される制度のことです。

この控除を活用することで譲渡所得税を大幅に節約できるため、条件に該当する場合は積極的に活用を検討しましょう。

控除の詳しい内容や条件については、国税庁ホームページ「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」-国税庁」をご覧ください。

相続税の取得費加算の特例

相続や遺贈により取得した土地や建物などの財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税の一定額を譲渡資産の取得費として加算できる制度のことです。

この制度は、相続税の申告期限の翌日から3年が経過するまでに譲渡している場合のみ利用することができるので、利用する際は条件に該当しているかを確認しましょう。

詳しい条件については、国税庁ホームページ「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」-国税庁」をご覧ください。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている家を売却する場合、長期譲渡所得の税率を抑えて算出できる制度です。

この特例が適用されると、通常20%の長期譲渡所得よりも低い税率で計算することが可能になります。

こちらも細かな条件あるため、国税庁ホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」-国税庁」を参考にして確認しておきましょう。

解体費用の補助金（自治体）

自治体によっては、空き家を解体する際に必要となる費用の補助金を設けている場合があります。

例えば、長野県上田市では、一定の条件が満たされている空き家について、解体工事費に直接かかる費用の2分の1の金額が補助されます。（限度額50万円）

出典：「老朽危険空家解体・利活用事業補助金について」-上田市ホームページ

また、解体時の補助金制度は、自治体によっては行われていなかったり、助成される条件や金額も自治体によって異なります。

事前に各自治体のWebサイトや窓口で確認しましょう。

空き家の売却時に注意すべき5つのポイント

効率良く空き家の売却を進めるためにも、いくつかポイントを押さえてから売却に向けた行動をしましょう。

ここからは、空き家売却時に注意すべき5つのポイントをご紹介します。

①名義変更ができているか確認する

相続した空き家を売却する場合は、売却前に名義変更ができているかを必ず確認しましょう。

不動産は、所有者と売却主の名前が一致していないと売却することができません。

名義変更するために「所有権移転登記」をおこなう必要があります。

所有権移転登記をおこなう際は、司法書士へ依頼することが一般的です。

依頼する際は司法書士へ報酬を支払う必要がありますが、報酬額は司法書士によって異なるため、依頼時に金額を確認しておくことをおすすめします。

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②空き家の状態を確認する

空き家の売却前には、土地・建物・設備に不都合な点がないか状態を確認しましょう。

事前に状態確認をしておくことで、空き家の購入希望者がどこを修繕すべきか把握しやすくなります。

欠陥や不具合を確認しないまま売却してしまうと、契約不適合責任（※1）を問われるケースもあるため、しっかりとチェックしましょう。

また、空き家の状態が著しく悪く、現状の管理状況では倒壊などの危険性があると判断される場合、「特定空き家（※2）」になる可能性があります。

特定空き家となった場合は、更地にしてから売却することを検討しましょう。

※1：契約不適合責任とは？
売買契約を締結した後に、売主が契約内容には適合しない目的物を引き渡した際に負う責任のこと。詳しくは、こちらの記事をご参考ください。

※2：特定空き家とは？
以下4点の状態に該当する空き家のことを指す。
・倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

③空き家を解体するかの判断は不動産会社に相談する

空き家を解体してから売却することを検討している場合は、いきなり解体せず、まずは不動産会社に相談して判断することをおすすめします。

「解体し更地にしてから売却する」でもご説明した通り、更地にした方が購入希望者が見つかりやすくなることもあります。

しかし、更地にすると、国がおこなう軽減税率制度である「住宅用地の特例措置」から外れ、固定資産税や都市計画税が高くなります。

固定資産税は、1月1日時点の所有の有無で判断されるため、1月2日以降に更地にし、12月31日までに売却できれば税金の負担を抑えられるでしょう。

また、購入希望者の中には「古い物件を購入して自分好みにリノベーションしたい」と考えている方もいます。

こうした考えを持つ購入希望者が見つかれば、解体せずに売却できるでしょう。

無駄なコストを増やさないようにするためにも、解体の判断は不動産会社に相談してからにするのがおすすめです。

④長期戦になることも覚悟しておく

空き家の売却は、通常の戸建ての売却よりも時間がかかることもあるため、初めから長期戦になることを覚悟してスケジュールを立てましょう。

戸建ての売却にかかる期間は、一般的に3〜6ヶ月程度ですが、古い空き家や田舎にある空き家など条件が悪い場合は、なかなか売却できないことも考えられます。

時間がかかることを考慮しながら、焦らずに売却を進めていきましょう。

また、空き家の売却を検討している方の中には「今すぐ手放したい」と考えている方もいるかもしれません。

そういった方は、買取業者に依頼するのもおすすめです。

買取の場合は、売却価格が安くなってしまうものの、最短で1週間〜2ヶ月ほどで売却が完了するので、早く売却したい場合は検討してみるのもよいでしょう。

⑤売り出し価格は気持ち高めに設定する

金額を最重要としている方は、売り出し価格を設定する際、売りたい価格よりも気持ち高めに設定しておきましょう。

不動産を売却する際は、買主に値下げ交渉をされるケースが多いからです。

特に、古い空き家の場合は売れるまでに時間がかかるケースも多く、何度も値下げをおこなうこともあります。

あらかじめ売り出し価格を高めに設定しておくことで、値下交渉にも応じやすく売却しやすくなるでしょう。

空き家を売却する流れ

スムーズに空き家の売却を進めるためにも、不動産会社への依頼から成約するまでの流れを理解しておきましょう。

空き家の売却は、次の流れで進められるのが一般的です。

不動産仲介業者に依頼した場合は、こちらの6つのステップに沿って売却を進めていきます。

また、これらの工程を全て完了するまでに3〜6ヶ月程度の期間を要します。

スムーズに進めるためにも、売却することを検討したらできるだけ早めに行動すると良いでしょう。

また、これらの流れは以下の記事で詳しく紹介しています。

こちらもぜひチェックして、しっかり流れを把握してくださいね。

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不動産売買の流れを完全攻略！基礎知識から必要な書類・費用について

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空き家の売却時によくある質問

ここからは、空き家の手放し方について多くの方が抱く疑問や不安をQ&A形式で解説します。

あらかじめ不明点をクリアにしておき、不安のない状態で売却準備を進めていきましょう。

売却・解体以外の空き家を活用する方法はありますか？

・住宅セーフティネット制度の活用
高齢者や低所得者など、住宅の確保が難しい人々を拒まない賃貸住宅として貸し出す方法

・非営利法人へ貸す（マイホーム借り上げ制度）
専門機関に自宅を貸し出し、居住用住宅として転貸・運用してもらう方法

・サブリース事業者へ貸す
民間の事業者に住宅を一括して貸し出し、事業用に転貸（サブリース）してもらう方法

・リバースモーゲージを活用する
自宅を担保に融資を受け、居住を続けながら死亡時に売却して一括返済する方法

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売却費用を節約できますか？

空き家を売却した際にかかる費用を節約する方法として次の2つがあります。

・リフォームしない
・不用品の処分を自分でおこなう

戸建てのフルリフォームの相場は、400〜2,500万円ほどです。

売却費用を節約したいのなら手を加えずに売却をおこなえば、コストカットと売却開始までの時間を短縮できます。

空き家を売却するときには、家具などを撤去する必要があります。

不用品の処分はできる範囲で自分でおこなうと、業者を雇うコストが削減できるでしょう。

また、「空き家の売却時に活用できる税制優遇制度」でもご紹介した、特例や控除を用いることで税金を節約することも可能です。

売却する空き家が一定の条件に当てはまっている場合は、税制優遇制度も活用してみましょう。

不動産会社はどうやって選べばよいですか？

不動産会社を選ぶ際は、まず複数の業者へ査定を依頼しましょう。

そして、売却する際の条件によって不動産会社を選ぶことをおすすめします。

例えば、全国展開する業者なら高く売れやすく、地元の業者なら早期に売れる可能性が高いなど、どのように売却するのかによって依頼先が異なります。

また、不動産会社によって査定額が異なるため、相場観が適切で相談しやすく信頼できそうな不動産会社を選ぶとよいでしょう。

当社が実施した不動産売却経験者への調査でも、会社選びの決め手は「査定額の高さ」以上に「担当者の誠実さや専門知識」を挙げる声が目立ちました。

このような結果から読み取れるとおり、会社だけでなく、担当者の人間性にも注目して選ぶことが重要です。

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不動産売却の実態調査｜経験者12人の本音から見えた会社選びの決め手や後悔しないための準備

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効率良く複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。

当サイトが提供する「イエイ」では、物件情報等を入力するだけで全国1700社以上の優良業者を簡単に比較することができます。

「どこの不動産会社に売却を依頼しよう…」とお悩みの方は、ぜひ活用してみてくださいね。

空き家の売却相場を調べることはできますか？

空き家の売却には費用や税金がかかりますので、これらを加味してできるだけ高値で売却したいとお考えの方もいるでしょう。

そのためには、空き家の売却相場について事前に把握し、安価で取引することを回避するための対策をするのも大切です。

空き家の売却相場は、次のサイトで調べることが可能です。

これらのサイトを活用しながら空き家の売却相場を把握しましょう。

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空き家の売却をどこに依頼するかお悩みなら「イエイ」にお任せ！

空き家を売却する際は、手を加えずに売却したり、解体し更地にしてから売却したり、リフォームをしてから売却するといった方法があることがわかりました。

さらに、できるだけ早めに空き家を手放したい場合は、不動産会社に買取してもらうのも有効です。

また、不動産マッチングサイトに空き家の情報を提供し、購入希望者を探す手段もあります。

築年数や立地、管理状況などを加味し、空き家の状態にあわせた売却方法を決めることが買主を見つける最善の方法と言えるでしょう。

空き家の売却のスタートは査定からはじまります。

「イエイ」の不動産一括査定サービスでは、1700社以上の優良業者の中から、あなたが安心して取引を依頼できる最適な1社を見つけることができます。

ぜひ「イエイ」を活用し、ベストな不動産会社を見つけて、空き家売却への第一歩を踏み出しましょう。