不動産売却の税金はいくら？計算方法・控除・確定申告まで完全網羅

不動産売却を検討する際、「税金で手元のお金が減ってしまうのではないか」とご不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産売却にかかる税金は複雑でわかりにくく、何も知らずに手続きを進めてしまうと、せっかくの売却益が大きく減ってしまうこともあります。

しかし、正しい知識をと対策で、手元に残る金額を最大化することができます。

この記事では、不動産売却における税金の全体像を、わかりやすく解説します。

売却を成功させるための知識を、ぜひ一緒に学んでいきましょう。

結論❘不動産売却の税金は「人によって0円～数百万円」差が出る　

結論から言うと、不動産売却の税金は誰でも一律に同じだけかかるものではありません。
売り方や条件によっては

・税金がほぼ0円で済む人
・数百万円単位の税金が発生する人

この2パターンに大きく分かれます。

税金がかからない・ほとんどかからないケース　

以下のようなケースでは、税金がほぼ発生しない、または大幅に抑えられる可能性があります。

・売却益（利益）が出ていない
・マイホームの売却で「3,000万円特別控除」が使える
・所有期間が5年超で、軽減税率の特例が使える

つまり「条件に当てはまれば、税金は想像よりずっと少ない」という人も少なくありません。

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税金が高額になりやすいケース　

一方で、次のような場合は税金が高くなりがちです。

・短期間で売却（所有5年以下）
・購入価格や諸費用の資料が残っていない
・特例の条件を満たしていない
・投資用・別荘の売却
（※3,000万円の特別控除が原則使えないため）

この場合、売却益の約20〜40％近くが税金として引かれるケースもあり、「想像以上に手残りが少ない」と感じる人も多いでしょう。

※投資用・別荘の売却はなぜ3,000万円の特別控除が使えない？

まずは「自分がどのタイプか」を把握しよう

最初に取り組むべきなのは、自分に税金が発生する可能性があるのか、それとも発生しない可能性が高いのかを見極めることです。

ここがわかるだけで、

・売るタイミングを変えるべきか
・特例を使えるよう準備すべきか
・住み替え計画をどう組むべきか

といった判断が一気にしやすくなります。

不動産売却でかかる税金の種類とその仕組み

不動産を手放す際に発生する税金は、大きく分けると「売却の手続きの際にかかるもの」と「売却で利益が出た場合に課されるもの」の2つに分類できます。

以下では、それぞれのケースごとに、どのような税金が関係してくるのか分かりやすくご説明します。

売却手続きの際にかかる税金

不動産売却の手続きでは、必ず発生する税金があり、主に以下の3種類です。

・印紙税
・登録免許税
・仲介手数料の消費税

これらの税金は、売却で利益が出たかどうかに関わらず発生するため、事前の資金計画に含めておく必要があります。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの「課税文書」を作成する際にかかる税金です。

不動産売買が成立すると、売主・買主で交わす売買契約書に、所定額の収入印紙を貼って消印することで納税します。

税額は契約金額に応じて異なり、2014年4月1日〜2027年3月31日までに成約された契約書については、軽減税率が適用されます。

詳しい税額は上記表の右欄をご確認ください。

出典：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置-国税庁ホームページ

印紙税は、営業などの経済取引に伴って作成される文書に課される税金です。

そのため、個人が行う不動産売却に伴う手付金の領収書には、原則として印紙は不要です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を行う際にかかる税金です。

登記は購入時だけでなく、住所変更・相続・住宅ローン完済後の抵当権抹消などの場面でも必要になります。

例えば、不動産を売却して住宅ローンを完済した場合は、「抵当権抹消登記」を行い、その際に登録免許税が発生します。

税額は登記の種類によって以下のように異なります。

登記手続きは複雑な場合が多いので、司法書士に依頼することが一般的です。

依頼する際の手数料は、司法書士によって異なりますが、およそ5万〜10万円前後が相場と言われています。

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仲介手数料の消費税　

不動産売却を不動産仲介会社に依頼し、売買が成立した場合、成功報酬として「仲介手数料」を支払う必要があります。

この仲介手数料には、消費税が課され、以下のように売却価格に応じて金額が変動します。

なお、2024年7月1日から売りにくい空き家や空き地の流通を促すために仲介報酬の特例規定が拡充されました。

具体的には、物件価格が800万円以下の売買において、売主と買主双方から最大で33万円（税込）を仲介手数料として受け取れることが認められました。

ただし、あらかじめ依頼者に報酬額を説明し、合意を得る必要があります。

売却で利益が発生した際にかかる税金

不動産を売却して利益を得ると、「譲渡所得税」という税金が発生します。

この税金は、「所得税」「復興特別所得税（※）」「住民税」の3つの税金で構成されています。

譲渡所得税は、不動産を売った年の1月1日時点での所有期間によって税率が大きく異なります。

上記の通り、5年を超えてから売却したほうが税金を大幅に抑えることができます。

売却のタイミングもしっかり見計らうことが賢い選択です。

譲渡所得金額の計算方法

譲渡所得税の税額は、まず「課税対象となる譲渡所得」を算出し、その金額に税率を乗じることで決定されます。

これらの手順で「課税譲渡所得金額」が確定した後、その金額に前述した所有期間に応じた税率をかけることで、最終的な譲渡所得税が求められます。

なお、特別控除額で差し引ける優遇措置については、後述の【節税対策に！譲渡所得税で適用できる4つの控除】で詳しく解説します。

【取得費や譲渡費用によって課税の対象は数十万〜数百万円変わる！】
取得費や譲渡費用に何を入れられるかで、課税対象の金額が数十万〜数百万円変わることもあります。

実際に多くの人が「計上漏れ」で損をしています。

これらの項目を適切に計上することで、課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。

あなたの場合はいくら？譲渡所得税の具体的な計算例

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不動産売却の税金の納税時期はいつ？納税方法も

納税時期と納税方法は、税金の種類によって異なります。

詳しくは、以下の表をご参考ください。

【※給与所得者が住民税の手続きが不要なのはなぜ？】
給与所得者の場合、原則として住民税を給与から天引き（特別徴収）されます。
そのため、個別に納付する必要がありません。

節税対策に！譲渡所得税で適用できる4つの控除

ここでは、譲渡所得税を大幅に減らすことができる控除と特例について解説します。

譲渡所得税に対し適用できる控除には、主に次の4つがあります。

・居住用財産の3,000万円特別控除
・10年超所有軽減税率の特例
・特定の居住用財産の買い替えの特例
・空き家の譲渡所得の特別控除

これらの控除の内容を理解して、節税対策に活用しましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

①節税効果

②特例を受けるための条件は？

③他の特例との併用

④注意点

➄この特例がおすすめの人

⑥確定申告時に必要となる書類

10年超所有軽減税率の特例

①節税効果

②特例を受けるための条件は？

③他の特例との併用

④この特例がおすすめの人

➄確定申告時に必要となる書類

特定の居住用財産の買換えの特例

①節税効果

②特例を受けるための条件は？

③他の特例との併用

④注意点

➄この特例がおすすめの人

⑥確定申告時に必要となる書類

空き家の譲渡所得の特別控除

①節税効果

②特例を受けるための条件は？

③他の特例との併用

④注意点

➄この特例がおすすめの人

⑥確定申告時に必要となる書類

売却で損失が出たらどうする？知っておきたい2つの特例

不動産売却で損失が出た場合、給与所得などと相殺して税金の還付を受けられる特例があります。

適用できる特例は、売却後に新居を購入するかどうかで異なります。

売却後、新たに住宅を購入する予定はない場合　

適用できる特例名

特例の内容

詳しい適用要件に関しては、国税庁のホームページでご確認ください。

売却後、新しく住宅を購入をする予定がある場合

適用できる特例名

特例の内容

詳しい適用要件に関しては、国税庁のホームページでご確認ください。

損益通算の具体的なシミュレーションとメリット

特例の要件を満たし、売却で出た損失を他の所得と相殺することが、どれほど大きな節税効果をもたらすのかを具体的に見てみましょう。

ここでは、「給与所得600万円」の会社員の方が、不動産売却で「200万円の損失」を出した場合を例にご紹介します。

損益通算前は600万円に対する所得税・住民税が課税されますが、損益通算後は400万円に対する税金に変わります。

これにより、約40万円の税金が戻ってくる可能性があります。（税率によって変動）

この特例を利用できるケースで確定申告をしないのは、約40万円の還付金を受け取らないことと同じであり、非常にもったいない行為です。

必ず確定申告を行いましょう。

確定申告の流れについては、【不動産売却時の税金に関するよくある質問】の【確定申告ってどうやるの？】で解説していますので、こちらもご確認ください。

不動産売却時の税金対策での注意点

不動産売却を成功させるには、単に税金の知識を持つだけでなく、制度の「落とし穴」を知っておくことが重要です。

ここでは、せっかくの節税チャンスを無駄にしないために、特に注意すべき2つの重要なポイントをご紹介します。

併用できない控除がある

上記で紹介した控除の中には、他の控除と併用することができないものもあります。

具体的には、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除の特例措置（※）」の併用などが挙げられます。

例えば、あなたが新しく家を購入し、住宅ローン控除を利用しているとします。

この状態で、以前住んでいた家を売却する際に3,000万円特別控除を適用すると、その年以降、住宅ローン控除を利用できなくなってしまいます。

このように、せっかく控除を受けられると思っても、内容によっては併用することができない場合もあるので、利用する前に確認しておきましょう。

譲渡損失がある場合も確定申告が必要になる

不動産を売却して損失が発生した場合、税金を納める必要がないため、確定申告は原則不要です。

しかし、譲渡損失の損益通算や繰越控除といった特例の適用を希望する場合、確定申告は必須となります。

売却損が出たのに確定申告をしないと、給与所得などから損失分を相殺できる権利を失い、納めすぎた税金の還付を受けられません。

損益通算の仕組みについては、前述の【損益通算の具体的なシミュレーションとメリット】をご確認ください。

不動産売却時の税金についての相談窓口

不動産売却にかかる税金や控除の要件は複雑です。

自分で判断するのが難しいと感じたら、以下の専門機関に相談することをおすすめします。

不動産売却時の税金に関するよくある質問

ここでは、不動産売却の税金に関してよくある質問をまとめてみました。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

確定申告ってどうやるの？

不動産を売却して利益が生じた場合や、上記でご紹介した特例を受ける場合は、翌年に確定申告が必要です。

確定申告の大まかな流れは以下の通りになります。

会社員でも確定申告は必要？

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不動産の売却で消費税を支払う必要はあるの？

個人がマイホームなどの不動産を売買した場合、その売却代金そのものに消費税はかかりません。

消費税の課税対象は、事業者が事業として行う取引に限られるためです。

しかしながら、売却手続きにおいては、不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士への登記依頼費用など、事業者が提供するサービスに対しては消費税が発生します。

この点には注意が必要です。

土地と建物の売却で税金に何か違いはあるの？

土地だけの売却か、建物も合わせて売却したかなど、取引内容による税金の違いはありません。

ただし、取引にかかる諸費用や手数料は、取引の種類によって異なる場合があります。

また、不動産売却時に受けられる控除についても、建物の売却時に適用できるものや土地の売却のみに適用できるものがあるため、同じ取引金額でも税額に差が生じることがあります。

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不動産を売却した年の固定資産税はいくらになるの？

固定資産税は、その年の1月1日時点で不動産を所有していた人に請求されます。

そのため、年の途中で不動産を売却した場合でも、1年分の納付書は売主に送られます。

通常は、売主と買主の間で日割り計算をして、互いに負担するケースが一般的です。

また、固定資産税は次の計算式で求めることができます。

固定資産税　=　固定資産税評価額　×　標準税率（1.40％）

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税金や節税対策の知識を身につけて不動産売却をしよう

不動産売却で手元にいくら残るのかは、税金の知識があるかどうかで大きく変わります。

税金の種類、計算方法、そして何よりあなたに合った節税対策を知っておくことが、賢い売却への第一歩です。

本記事で得た知識を参考に、まずは売却価格の目安を把握することから始めてみましょう。

査定額を知ることで、税金のシミュレーションがぐっと現実的になります。

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