任意売却とは？競売と違う？メリット・デメリットや手続きの流れをやさしく解説！

住宅ローンの返済が思うようにいかなくなり、「この先どうなってしまうのだろう」「家を失ってしまうかもしれない」といった不安や焦りでいっぱいになっている方もいるのではないでしょうか。

しかし、住宅ローンの返済が困難になったとしても、すべてが終わってしまうわけではありません。

「任意売却」という方法で、ご自身の意思で家を売却し、新たなスタートを切る道筋があるのです。

本記事では、任意売却の基本的な知識やメリット・デメリット、さらに競売や通常売却との違いについて、わかりやすく、そしてやさしく解説します。

読み終えたときには、「任意売却について理解できた」と感じていただけることを目指しています。

一人で悩まず、まずは正しい情報を知ることから始めましょう。

任意売却とは？基礎知識をご紹介

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった不動産を、金融機関の同意を得て売却する方法です。

本来であれば、不動産を売却する場合は、売却代金を住宅ローンに充てて、返済しなければなりません。

なぜなら、金融機関は融資の際に、その不動産に対して「抵当権」という権利を設定しており、住宅ローンが完済されるまでこの抵当権は解除されないからです。

そして、抵当権が付いたままでは、買主は安心して不動産を購入できず、事実上、売却ができません。

そのため、売却時には住宅ローンの残債を完済し、抵当権を抹消する必要があります。

しかし、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている「オーバーローン」の状態では、家を売却しても住宅ローンが完済できないため、売却は難しくなるという問題が発生します。

ここで任意売却の仕組みが活かされます。

任意売却であれば、売却代金で住宅ローンを完済することができなくても、債権者である金融機関の同意を得られた場合に一定の条件のもとで抵当権を解除してもらうことができます。

そして、売却を進めることを特別に認めてもらうことが可能になるのです。

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任意売却を選択するケースの例

任意売却を選択するのは具体的にどのようなケースの場合なのか、イメージがわかないという人もいるでしょう。

ここではどのようなケースに陥った方が任意売却を選択するのか、いくつかの例を挙げます。

・リストラや病気などがきっかけで収入が減り住宅ローンの返済が難しくなった
・離婚の際に家を処分したい
・住宅ローン特則（※）を利用できない
・投資用のアパートの空室が続き、家賃収入が得られなかった
・相続した実家を売却したい

このように任意売却を選択するケースにもさまざまなものがあるのです。

※：「住宅ローン特則」とは？
「個人再生」という借金を減額し、分割返済できる債権整理の手続きで使える制度のこと。
「住宅資金特別条項」とも呼ばれる。
この制度では、住宅ローン返済中でもマイホームを手元に残すことができる。

任意売却を利用するための主な条件

任意売却は、誰でも、どのような状況でも利用できるというわけではありません。

手続きを進めていくためには、いくつかの条件を満たす必要があります。

具体的には、以下の条件を満たすことで、任意売却を利用することが可能となります。

・債権者（金融機関）の同意を得ている
最も重要かつ基本的な条件です。
住宅ローンを貸し付けている金融機関が、売却価格でローン全額を回収できなくても抵当権を解除し、売却することに同意しなければ、任意売却は成立しません。

・売却活動期間に余裕がある
任意売却は、「競売の開札期日の前日」までに決済を終わらせる必要があります。
この期日までに、債権者との交渉や売却活動などの一連の工程を全て終わらせなければ、任意売却することができず、後述する「競売」で売却されてしまう恐れがあります。
つまり、残された時間が少ないと、任意売却を進めることが物理的に不可能になります。
まさに時間との戦いであり、早期の決断と行動が求められます。

・共有者の同意がある
不動産が夫婦や親子、兄弟など、複数人の共有名義になっている場合、共有者全員の同意がなければ売却することはできません。
一人でも反対する人がいれば、任意売却は進められません。

・連帯保証人の同意がある
住宅ローンに連帯保証人がいる場合、その連帯保証人の同意も必要となることが一般的です 。
なぜなら、残債は任意売却後に連帯保証人に請求がいく可能性があるためです。
同意を得るためにも関係者へ丁寧な説明を心がけましょう。

【注意】このような場合は任意売却を利用できない！

一方、以下のような状況では、任意売却の利用が難しくなる、あるいは不可能になることがあります。

・税金の滞納によって差し押さえられている
税金や健康保険料を滞納し、国や自治体に不動産が差し押さえられている場合、税金の回収が優先されるため、金融機関が抵当権解除に応じにくくなり、結果的に任意売却ができなくなります。

・競売日間近である
前述の通り、任意売却には時間がかかります。
競売の開札日が迫っているなど、売却活動や交渉に必要な期間が確保できない場合は、間に合わない可能性が高くなります。

・共有者や連帯保証人からの同意が得られない
前述したように、共有者や連帯保証人の同意が得られない場合、手続きを進めることはできません。
特に共有者が多い案件などは、全員の足並みを揃えるのが難しくなることがあります。
人間関係の調整も、任意売却を成功させる上で無視できない要素です。

・買い手がなかなか見つからない物件である
建物の状態が著しく悪い、立地が悪い、権利関係が複雑などといった理由で、買い手がなかなか見つからないと予想される物件は、時間的な制約のある任意売却には不向きな場合があります。

・売却価格が住宅ローンの残高を下回る
売却価格が住宅ローンの残高を下回る物件は、住宅ローンの完済が難しいと見なされ、債権者である金融機関が任意売却を認めてくれない可能性があります。

任意売却は競売や通常売却と違う？

住宅ローンの返済が困難になった場合、任意売却を検討する他、「競売」を検討する方もいるのではないでしょうか。

また、任意売却ではなく、「通常の売却」との違いを知りたいという方もいるかもしれません。

いずれも、家を手放す点では同じです。

しかし、具体的にどのような違いがあるのか、よく把握できていない方も多いはずです。

ここからは、「任意売却」と「競売」、「通常売却」の違いについて、詳しく解説します。

違いを把握したうえで、あなたにとって最善な手段で、家を手放す準備を進めていきましょう。

競売との違い

任意売却と競売は、住宅ローンの支払いが難しくなった場合の手段であることは共通していますが、法的な処分であるかという点が大きな違いです。

競売とは、住宅ローンが支払えず滞納を続けた際に、対象の不動産を債権者が差し押さえ、法的な手続きのもと強制的に売却することを指します。

競売にかけられた不動産はオークションの要領で取引されるため、売却価格は市場価格の7割程度まで下がってしまう場合がほとんどです。

また、所有者の意思とは関係なく売却が進められてしまうため、退去の時期も仕事や学校などの都合は考慮されません。

任意売却は法的な処分ではないため、金融機関の同意があれば、売却価格や引き渡しの時期なども相談して決めながら売却を進められます。

通常売却との違い

任意売却と通常売却の大きな違いは、担保を有する金融機関の同意が必要かどうかという点です。

不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債が下回る「アンダーローン」の状態であれば、売却によって住宅ローンを完済できるため、金融機関の同意は必要ありません。

そのため不動産買取や不動産仲介など、通常の売却方法を選択できます。

しかし、オーバーローンの状態では住宅ローンを完済できないため、任意売却ができるかを金融機関と交渉をし、同意を得てから売却を進めることになります。

売却した資金と自己資金を合わせても返済しきれなかった住宅ローンの残債については、債権者と協議をし、売却後も返済を続けなければなりません。

任意売却の5つのメリット

住宅ローンの返済が難しくなり、任意売却を選択するとどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは任意売却の主なメリットを5つ紹介します。

メリットを把握したうえで、任意売却を選択するかどうか検討しましょう。

任意売却のメリット①市場価格に近い価格で売却できる

任意売却は通常売却と同じような期間や流れで売却活動ができるため、市場価格に近い価格で売却できる場合が多いです。

多少条件が悪い不動産でも、売却活動がうまくいけば市場価格の8〜9割の価格で売却できる可能性もあります。

一方、競売の場合は、強制的に短期間で売却されてしまうため、市場価格の7割程度の価格になってしまうケースがほとんどです。

任意売却のメリット②周囲に事情を知られずに売却できる

任意売却は通常売却と同様に、売却活動中に不動産の所有者の情報は公開されません。

周囲に売却に関する事情を知られたくない場合でも、安心して売却を進められます。

しかし、競売にかけられてしまうと、裁判所の競売情報のWebサイトや新聞などに対象の不動産の情報が掲載されてしまいます。

不動産の所在地や外観写真などが公開されるため、競売にかけられている事実が周囲の人に知られてしまう可能性が高まります。

任意売却のメリット③諸費用を売却代金から支払える

任意売却では、売却にかかる諸費用を売却代金から支払える場合があります。

不動産を売却すると資金が入るだけではなく、仲介手数料や抵当権抹消に関する費用、管理費などの諸費用がかかります。

そのため、売却代金をすべて返済に回してしまっては支払いが苦しくなる場合もあるでしょう。

しかし、任意売却では売却代金の配分の一部を金融機関と相談して決められるため、交渉次第ではこれらの費用を捻出することが可能です。

また、場合によっては引越し費用も捻出できます。

引越し費用は全額負担ではなく、一般的に10万～30万円程度の負担が相場と言われています。

任意売却のメリット④残債は分割返済することができる

任意売却で不動産を売却すると、売却代金や自己資金で支払いきれなかった住宅ローンの残債を分割返済することが可能です。

本来であれば、住宅ローンの滞納を放置すると「期限の利益喪失」という状態になり、一括での返済しかできなくなります。

しかし、任意売却の場合は金融機関と交渉することで、売却後も月々の分割返済が可能になります。

金融機関側も確実に返済してもらうために、無理のない返済額を設定してくれるケースが多いです。

任意売却のメリット⑤契約日や引渡し日の融通がきく

任意売却は、金融機関が認める範囲内であれば、契約日や引渡し日などを相談して決められます。

通常売却と同様に売主と買主が対等な立場で相談できるので、家族の仕事や学校の都合なども考慮しながら日程調整が可能です。

一方、競売では、売主の意思を考慮せず強制的に不動産が売り出されるため、買い手が決まればすぐに退去を命じられてしまいます。

任意売却の3つのデメリット

任意売却を検討する際は、メリットだけではなくデメリットも理解したうえで選択することが大切です。

ここでは任意売却の主なデメリットを3つ紹介します。

任意売却のデメリット①信用情報機関に登録される恐れがある

住宅ローンを滞納すると、信用情報機関の個人信用情報に滞納履歴が登録される恐れがあります。

任意売却をするということは住宅ローンの返済が難しい状況を意味し、場合によっては住宅ローンを何ヶ月も滞納しているケースもあるでしょう。

住宅ローンの滞納履歴は約5～7年程度残り、その期間はクレジットカードの作成や金融機関からの借り入れなどの審査に通らなくなる可能性があります。

周囲の人に知られる心配はないものの、自身の個人信用情報に傷がつく恐れがあるため、住宅ローンの支払いが難しくなったら、なるべく早めに金融機関に相談しましょう。

任意売却のデメリット②金融機関や連帯保証人の同意が必要

任意売却をするためには、金融機関の同意を得て抵当権を抹消してもらう必要があります。

また、住宅ローンの連帯保証人の同意も必要です。

任意売却で不動産を売却しても、住宅ローンを完済するまでは連帯保証人の責務は終わりません。

連帯保証人の同意がなければ任意売却はできないため、必ず事情を説明し、理解してもらえるようにしましょう。

後々トラブルにならないよう、事前にしっかりと話し合っておくことが大切です。

任意売却のデメリット③期間内に売却できないと競売になることもある

前述の通り、任意売却ができる期間は、競売の「入札開始日の前日」までと定められているのが一般的です。

この期間を過ぎてしまうと競売にかけられてしまう恐れがあります。

任意売却は、通常売却と同様に売却活動を行うため、なかなか買主が見つからずに時間が過ぎてしまうこともあり得る話です。

このような状況になってしまった場合は、競売になる可能性もあるので、任意売却を検討する際は、早めに動くようにしましょう。

一般的な任意売却の流れ

任意売却を検討しているものの、「どのような流れで進めればいいのかわからない」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

任意売却は時間との勝負ですので、事前に流れを把握してスムーズに進めることを目指しましょう。

任意売却は、一般的に以下のような流れで進められます。

相談から引渡しの完了まで、一般的には4〜7ヶ月程度かかります。

買い手がすぐに見つかれば早く完了しますが、なかなか見つからない場合は売却活動が長引いてしまうため、余裕をもって計画することが大切です。

前述の通り、買い手が見つからない場合は最終的に競売にかけられてしまう可能性もあるため、住宅ローンの返済が厳しいと判断したら、なるべく早めに行動しましょう。

これらのより詳しい流れについては、以下の記事で紹介しているので、こちらもぜひ参考にしてみてくださいね。

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任意売却をスムーズに進めるための4つのポイント

せっかく任意売却を決意したのに、失敗して後悔するような事態は避けたいですよね。

ここでは任意売却で失敗しないためのポイントを4つ紹介します。

これらの点を事前に把握し、任意売却をスムーズに進めましょう。

①なるべく早く準備をして売却活動を始める

住宅ローンの返済が難しくなったら、なるべく早く準備をして任意売却を進めることが大切です。

何度もお伝えした通り、任意売却は、競売の「入札開始日の前日」に売買を完了しなくてはなりません。

余裕を持って売却活動を早く始めて買主を探す時間を十分に確保することで、期限前に売買が完了できるでしょう。

さらに、希望に近い価格で不動産を売却できる可能性が高まります。

住宅ローンの滞納を放置してしまうと、競売にかけられ希望通りの売却ができなくなってしまうので、早めに金融機関に相談し、速やかに売却活動を始められるようにしましょう。

②売却活動には全面的に協力する

任意売却の際、売却活動は仲介会社に一任することもできます。

しかし、よりスムーズな売却を目指すのであれば全面的に協力することが大切です。

内覧の際は協力的に対応し、購入希望者の購買意欲を高められるようにしましょう。

具体的には、外壁の汚れを綺麗にしたり、庭の草を刈っておいたりするだけでも、購入希望者からの印象は大きく変わります。

このように、物件を探している人に好印象をもってもらえるよう徹底することも重要です。

③連帯保証人がいる場合は早めに同意を得る

前述の通り、任意売却は、連帯保証人の同意がなければ手続きを開始できません。

任意売却では売却完了後も住宅ローンが残り、残債は連帯保証人にも支払い義務があるため、納得してもらえるまで交渉する必要があります。

「このまま放置して競売にかけられると残債が多く残ってしまう」など、任意売却をするメリットを説明して納得してもらいましょう。

なかなか同意を得られなければ、不動産会社のスタッフに同席してもらうのも方法のひとつです。

④信頼できる不動産会社に依頼する

任意売却は通常の不動産売却に比べ、関係する法律の知識や経験がさらに必要となります。

トラブルを回避してスムーズな売却を目指すためにも、任意売却の実績が豊富で信頼できる会社に依頼するようにしましょう。

信頼できる不動産会社か見極める際は、査定時や相談時に以下のポイントをチェックしておくと判断しやすくなります。

また、司法書士や弁護士など、法律の専門家と連携している不動産会社であるかも重要なポイントです。

詳しい見極め方については、以下の記事もご参考ください。

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不動産会社の選び方を徹底解説！不動産売却で失敗しないコツや注意点もご紹介

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信頼できる不動産会社を効率良く探すには、当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」のご利用がおすすめです。

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任意売却を検討している方は、ぜひ「イエイ」を活用することも検討してみてくださいね。

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任意売却に関するFAQ

任意売却という選択肢が見えてきても、実際に手続きを進めるとなると、さまざまな不安が頭をよぎるかもしれません。

ここからは、多くの方が抱えるであろう任意売却に関する疑問点について、具体的にお答えしていきます。

家を売った後、借金はどうなるの？

任意売却で家を売却した後に、残る借金が気になる方も多いでしょう。

まず、明確にしておくべきことは、任意売却をしても売却代金で住宅ローン全額を返済できなければ、残った借金の返済義務はなくなりません。

これは、競売の場合でも同様です。

しかし、任意売却には、以下のような利点があります。

・無理のない返済計画を立てられる
・交渉次第で返済額が減額される可能性がある

借金が完全になくならないと負担と感じるかもしれません。

しかし、任意売却を通じることで、その負担を押さえることができ、将来に向けた道筋をつけることができるのです。

当面の生活費はどうすればいい？

家を売却するとなれば、次の住まいに住むための引越し費用や、新しい生活を始めるための当面の生活費も心配になるでしょう。

引越し費用については、前述の通り、金融機関との交渉次第で、売却代金の中から一部を捻出してもらえる可能性があります。

しかし、生活費は自分で準備しなくてはなりません。

任意売却の手続き中は、住宅ローンの返済を停止している状態になるため、この期間を活用して当面の生活費を少しでも貯めておくことをおすすめします。

この際、ただ貯めるだけでなく、売却後の収入状況を考慮して無理のない範囲で生活を再建していく計画を立てるようにしましょう。

また、仕事に就く予定がない場合や、住宅ローンの残債が多い場合は、生活保護や債務整理も検討しなくてはなりません。

任意売却をすると、経済的な不安が大きいかもしれませんが、「お金の管理や使い方を見直すチャンス」と捉え、今後の生活設計を立てることを意識しましょう。

今の家に住み続ける方法はないの？

任意売却をするということは、自宅を手放すということになります。

しかし、愛着のある自宅を手放すのは、非常につらいことでしょう。

そこで、「何とかして今の家に住み続ける方法はないのだろうか？」と考える方もいるかもしれません。

実は、任意売却に関連するサポートである「リースバック」や「親族間売買」を実施することで、今の家に住み続けることができる可能性があります。

それぞれの概要については、以下の通りです。

・リースバック
自宅を投資家などの第三者に買い取ってもらい、その後、賃貸契約を結んで家賃を払いながら住み続ける方法です。
引越しせず、自宅に住み続けられるというメリットはあるものの、自宅に住んでいる間は家賃を支払わなくてはならない、第三者に売却した際の価格よりも買い戻し価格が高くなる傾向があるなど、デメリットも存在します。
リースバックについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

・親族間売買
親や子、兄弟などの親族に自宅を買い取ってもらう方法です。
親族が住宅ローンを組んで購入資金を用意する必要があります。
金融機関によっては親族間売買への融資に消極的な場合もあり、また、売買価格の設定など、税務上の問題点にも注意が必要です。
協力してくれる親族がいて、その親族が資金調達できることが大前提となります。

これらの方法を活用することで、今の家に住み続けられる可能性は高まりますが、必ずしも住み続けられるというわけではありません。

まずはご自身の状況でこれらの方法を活用することができるか、メリットやデメリットを把握したうえで判断することが重要です。

任意売却について相談できる窓口はある？

任意売却を検討しているものの、「どこに相談すべきなのかわからない」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

また、任意売却は、法的な知識が伴う場合があるので、売却を成功させるためには、専門家の協力のもと進めることが重要です。

相談内容にもよりますが、任意売却について相談する際は、以下の専門家を頼るようにしましょう。

以下の記事では、これらの窓口に相談する際の注意点について詳しく紹介しています。

これから、任意売却を検討していて、まず専門家に相談したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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任意売却の仕組みを知り、早めに行動しよう

納得した形で任意売却を完了させるためには、早めに行動することが大切です。

そのためには、任意売却についての仕組みやメリット・デメリットをよく知ることで、スムーズに進めることができるでしょう。

また、任意売却に対して不安を感じていたり、住宅ローンの返済が難しいと判断したりしたら、適切な相談窓口に相談するのも有効です。

特に、これから安心して任意売却を進めるのであれば、実績が豊富で信頼できる不動産会社を速やかに選ぶことが重要です。

当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、あなたが安心して任意売却を依頼できる不動産会社を効率良く見つけることができます。

さまざまな問題に対応した不動産会社が多数加盟していますので、信頼できる不動産会社を見つけたいとお考えの方は、ぜひ一度ご利用ください。