不動産仲介とは？仕組みや手数料・メリットまで徹底解説！

不動産売買や賃貸を行う際、不動産仲介業者が売手・買手または貸主・借主の間に入りやりとりや手続きのサポートを行うことが一般的です。

しかし、仲介手数料が発生するため不動産仲介業者がいない方が節約できるのではないかと考える人もいるのではないでしょうか。

ここでは、不動産売買や賃貸において不動産仲介業者の役割や、不動産仲介業者に依頼するメリットとデメリット、不動産仲介業者を選ぶ際のポイントについて解説していきます。

不動産仲介業者の役割とは？

不動産を売買または賃貸する際には、広告の掲載や契約手続きなど、さまざまな業務が発生します。

これらの作業には法律に関する知識が必要な場面も多く、専門性が求められます。

不動産仲介とは、売主と買主、または貸主と借主の間に立ち、物件の取引がスムーズに成立するように支援する業務のことです。

この業務に対する報酬が「仲介手数料」と呼ばれるもので、売買契約では通常、売主・買主の双方が負担します。

一方で賃貸契約の場合は、借主のみが支払うケースが一般的です。

なお、契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。

また、不動産仲介業を行うには「宅地建物取引士」という資格を保有している必要があり、事業者としても「宅地建物取引業」の免許を取得していることが条件となります。

不動産仲介業者は必要？通さないのは違法？

不動産仲介業者を通さずに個人間で取引すれば、仲介手数料がかからず節約できるのでは？と考える方もいるかもしれません。

一方で、個人間での不動産取引は違法なのでは？と不安に感じる方もいるでしょう。

個人間での不動産取引自体は法律上問題ありません。

 ただし、不動産売買や賃貸の法律や税制、契約手続きは非常に複雑で、頻繁に改正されています。

一般の方がすべてを把握するのは難しく、知らないうちに契約違反をしてしまい、トラブルにつながる可能性もあります。

さらに、不動産売買になると高額な取引となるため、個人で条件に合った買主を見つけるのは簡単ではありません。

こうした手間やリスクを避け、安全に取引を進めるために、不動産仲介業者の存在が重要なのです。

仲介手数料の計算方法とは？

上記で、仲介手数料についてご紹介しましたが、仲介手数料には上限額があります。

ここでは、「不動産売買の場合」「不動産賃借の場合」それぞれの上限額の計算方法をご紹介します。

不動産売買の場合 

以下の表のように、成約価格ごとに異なる計算式が適用されます。

仲介手数料の上限額

例えば、3,000万円の不動産を売買する場合、仲介手数料の上限額は以下の計算式で求められます。

この上限額はあくまで最大値であり、実際の仲介手数料がこれより低くなる場合もあります。

また、成約価格が400万円以上の場合は、以下の簡易計算式を使うと簡単に求められます。

【成約価格×3%＋6万円（＋消費税）】

仲介手数料は、売買契約時と、引渡し時に分けて支払うのが一般的です。

不動産賃借の場合 

貸借の場合、仲介手数料の上限額は、

【成約賃料×1か月分＋消費税】

と定められています。

例として、家賃6万円・8万円・10万円の場合での仲介手数料は下記を参考にしてください。

一般的に、賃貸契約の場合は契約時に仲介手数料を支払います。

ただし、契約が成立しなければ、仲介手数料を支払う必要はありません。

また、前述のとおり、借主が負担するケースが一般的ですが、

・貸主・借主がそれぞれ半額ずつ負担するケース
・物件によっては仲介手数料が割引されるケース

など、不動産会社によって対応が異なるため、契約前にしっかりと確認することをおすすめします。

不動産仲介業者の主な仕事内容とは？

ここでは、不動産仲介業者が担う主な仕事内容を、売買と賃貸に分けて解説します。

不動産売買における仲介業者の主な業務

・査定や売出価格の提案
売主の所有している不動産を査定し、適正な売出価格を提案します。

「適正な価格」とは、一般的に3ヶ月以内で売却できる価格の目安を指します。

不動産仲介業者が行う査定方法は大きく分けて以下の2種類があります。

・机上査定：売主から提供された情報をもとに、価格を算出する
・訪問査定：実際に担当者が現地を訪問し、周辺環境や建物の状態をチェックした上で価格を算出する

下記の記事では、不動産査定の流れや査定の評価基準についても解説していますので、ぜひ合わせてチェックしてみてくださいね。

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・媒介契約の締結
売却を依頼する際には、売主と不動産会社との間で媒介契約を締結します。

この契約では、売却活動の内容や、売買契約成立時の成功報酬（仲介手数料）などを事前に取り決め、後々のトラブルを防ぐ役割もあります。

媒介契約には、以下の3種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

それぞれの詳しい内容については、下記を参照ください。

・集客活動
WEB掲載やポスティング、チラシの配布などを通じて、購入希望者の集客を行います。

問い合わせや内見希望があった際には迅速に対応するのも仲介業者の仕事です。

・物件の紹介
買主の希望条件をヒアリングし、それにあった物件を提案します。

気になる物件があれば内見日程を調整し買主を案内します。

・条件交渉
売主と買主の間に立ち、金額や引き渡しの時期など諸条件の交渉を行います。

・契約締結
重要事項の説明を行い、双方の条件がまとまれば売買契約の手続きを行います。

・引渡し対応
物件の引渡しに立ち会い、所有権を売主から買主に移します。

以上の通り、不動産仲介業者は買主と売主との間に入り交渉などを仲介する大切な役割を担っています。

以下に具体的にサポートしてくれる内容を売主・買主別にまとめたので参考にしてください。

不動産賃貸における仲介業者の主な業務

・物件案内
希望条件にあった賃貸物件を紹介し、実際に現地へ案内します。

・家賃交渉・条件の調整
気に入った物件が見つかった際に、家賃の値下げ交渉や入居時期、設備条件などの調整も仲介業者が行います。

・入居者の審査サポート
入居申し込み後は、家主や管理会社による審査が行われます。

必要書類の準備や手続きの流れについて、仲介業者が丁寧にフォローし、スムーズな審査通過をサポートします。

・鍵の受け渡し
契約完了後、物件への鍵を受け渡すまでの段取りも仲介業者が対応します。

・家賃査定
物件の立地や築年数、周辺の相場をもとに、適正な家賃を査定します。

・集客活動
不動産サイトへの掲載やチラシ配布など、様々な手段を用いて入居希望者を募ります。

・契約書類の作成
賃貸契約書や重要事項説明書などの書類の作成、説明を行います。

以上の通り、賃貸の仲介では不動産会社が間に入り貸主と借主を繋ぐ作業を行います。
具体的なサポートの内容は以下のようになります。

不動産仲介の契約内容とは？

不動産仲介の契約は、それぞれに、契約期間や仲介会社からの業務報告の有無などが異なります。

ここでは、「不動産売買の場合」「不動産賃貸の場合」それぞれの契約内容を詳しくご紹介します。

不動産売買の場合　

【※レインズへの物件登録とは？】
レインズとは、不動産会社が物件情報を共有するネットワークのことです。

物件情報を登録することで、レインズに加盟している他の不動産会社にも情報を届けることができ、買主が見つかる可能性が高まります。

一般媒介契約　

一般媒介契約の主な特徴

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の仲介会社と契約できる点です。

また、自分で買主を見つけた場合、仲介手数料が不要になるため、コストを抑えられるメリットもあります。

一方で、仲介会社からの業務報告義務がないため、売却活動の進捗が分かりにくく、不安を感じることもあるのがデメリットです。

専任媒介契約　

専任媒介契約の主な特徴

専任媒介契約では、1社の仲介会社とだけ契約する仕組みになっています。

ただし、一般媒介契約と同様に、自分で買主を見つけることも可能です。

また、業務報告が2週間に1回以上は義務付けられているため、売却活動の進捗を把握しやすいのもメリットといえます。

一方で、契約期間が最長3ヶ月のため、その間に売れなかった場合は契約を見直す必要があります。

さらに、1社にしか依頼できないため、売却活動がその仲介会社の対応力に左右される点もデメリットといえるでしょう。

専属専任媒介契約　

専属専任媒介契約の主な特徴

専属専任媒介契約の場合も、1社の仲介会社と契約する仕組みになっています。

ただし、業務報告が1週間に1回以上義務付けられているため、売却活動の進捗をこまめに確認でき、手厚いサポートを受けられる点がメリットです。

一方で、自分で買主を探せない点に加え、売主の都合による途中解約がしづらいなど、媒介契約の中でも、最も制約が厳しい契約形態です。

不動産賃貸の場合　

不動産を貸し出す際の賃貸では、媒介契約を締結するのは基本的に貸主のみです。

売買仲介とは異なり、賃貸における媒介契約については、法律で細かく定められたルールは存在しません。

そのため、貸主は自身の方針に合わせて、主に以下の3つの契約形態から選ぶことになります。

特に賃貸仲介で特徴的なのは、不動産会社に貸主の代理権を与えて業務を任せる「代理契約」がある点です。

これは売買の媒介契約とは大きな違いと言えるでしょう。

各契約形態の概要と特徴は以下の通りです。

仲介を依頼するメリットとは？

賃貸と違って取引価格が大きくなる不動産売買は、とくに仲介業者に依頼するメリットが大きいです。

ここでは、不動産売買において、仲介を依頼することで、どんなメリットがあるのかをご紹介していきます。

・適正価格がわかる
・手間を省ける
・契約の責任を負ってもらうことができる
 

適正価格がわかる

不動産仲介業者を利用するメリットは、第一に「売買価格の適正価格がわかる点」です。

適正価格を把握していないまま個人で交渉を始めてしまうと、相場よりはるかに安い価格で購入されてしまう恐れがあります。

その点、不動産仲介業者は過去の近隣の成約事例などを参考にしながら売出価格を提示するため相場に近い金額で交渉することが可能です。

手間を省ける

不動産売買には売買契約書などの書類は欠かせませんが、契約手続きは非常に複雑であるため知識がないとどこでミスをするか分かりません。

十分な知識がない場合契約違反を犯してしまい、トラブルを招いたとしても自分で対応しなければなりません。

専門家である不動産仲介業者に依頼すれば、これらの手間が解消します。

また不動産売買は金額も高額であるため、個人で条件に合った買主を見つけるには限界があります。

不動産仲介業者は宣伝力が高いため、個人で探すより多くの買主候補を迅速に見つけてくれます。

候補数が増えるということは、好条件の買主と出会える確率も高まるということです。

契約の責任を負ってもらうことができる

不動産の売買契約書と重要事項説明書には、不動産会社が不動産仲介業者として書面に記名と押印を行います。

これは不動産会社が書面を作成し、その内容について調査した証になります。

このため書面上の不備から告知義務が漏れていた場合などは、不動産仲介業者にも責任を負ってもらい、売主だけの責任に依らない契約の安全性を担保できます。

仲介を依頼するデメリットとは？

不動産仲介業者を利用することはメリットが大きい一方でデメリットも生じます。

ここでは不動産仲介業者に依頼することのデメリットについて解説していきます。

・仲介手数料が発生する
・複数の会社に頼めない場合がある
・悪徳業者に出会う場合がある

仲介手数料が発生する

不動産仲介業者に依頼すると仲介手数料が発生します。

買主が見つかると、売却額に応じて手数料が差し引かれます。

そのため、売主の利益は個人間の売買よりも少なくなります。

ただし、不動産売買は金額も高額であるため、仲介手数料を支払ってでも不動産仲介業者に依頼するほうが売主・買主ともに安心して取引を進めることができるでしょう。

複数の会社に頼めない場合がある

不動産仲介業者との契約は、上記でご紹介したとおり、大きく分けて一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

中でも専属専任媒介契約は1社にしか仲介を頼めず、他の業者を介するのはもちろん、個人での売買交渉もできなくなります。

しかし専属専任媒介契約では不動産仲介業者が週に一度、売主に売却活動を報告する義務があるため積極的な販売活動を行ってくれることが予想できます。

それぞれの契約形態によってメリット・デメリットは存在するため契約前によく相談することが重要です。

悪徳業者に出会う場合がある

中には悪徳業者と出会ってしまい、トラブルに巻き込まれる可能性があるのも、デメリットの一つです。

法外な手数料を要求したり、成功報酬以外の報酬を設定していたりする業者には注意しましょう。

不動産売却を完了するには3～6ヶ月程度はかかるため、この間に何度も不動産会社とやりとりをすることになります。

ただ、単なる人柄だけではなく、あくまでも売却という目的において信頼できるかどうかを判断しましょう。

悪質な不動産仲介業者にあたった場合の対応方法　

どれだけ、注意していても、悪質な不動産仲介業者にあたってしまう場合もあるかも知れません。

不動産会社とのやり取りで解決しない場合は、第三者への相談がおすすめです。

主な相談先としては、以下のようなものがあります。

・消費者生活センター
・警察
・弁護士
・司法書士
・地方公共団体※

※地方公共団体
地方公共団体の建築指導課（建築住宅課・まちづくり課）であれば、不動産会社に対して直接、指導や処分を下す権限を持っている。

また、当サイト「イエイ」では「お断り代行サービス」を行っております。
悪質な不動産会社にあたってしまいお困りの方はお気軽にご相談ください。

業者によっては仲介手数料が無料なのはなぜ？

前述の通り仲介手数料の上限額は決まっていますが、不動産仲介業者の中には「仲介手数料無料」を押し出して宣伝している場合不動産もあります。

手数料がないなら、利益が出ないのではと疑問に思うかもしれませんが、手数料無料の理由は「両手取引」と呼ばれる取引形態にあります。

ここでは「両手取引」と「片手取引」という二つの取引形態について解説していきます。

両手取引について

1社の不動産仲介業者が、売主・買主両方の仲介契約を結ぶ取引形態を「両手取引」と呼びます。

両手取引では、仲介業者が売主・買主の双方から仲介手数料を受け取ることが可能です。

「仲介手数料無料」とは主にこの両手取引において、売主または買主のどちらか一方の手数料を無料にするという意味です。

たとえば、買主の仲介手数料が無料でも、業者は売主から手数料を得ているため、損をすることはありません。

仲介手数料が気になる場合は、価格交渉を試みることもできますが、交渉は契約前のタイミングで行うのがポイントです。

不動産仲介業者は、広告や書類作成、内見の日程調整など多岐にわたる業務を担当しており、契約後に無理な交渉を行うと、印象を悪くしてしまう可能性があります。

片手取引について

片手取引とは、一つの契約に対して売主側と買主側それぞれに1社ずつ、計2社の不動産仲介業者が間に入る取引形態です。

不動産仲介業者の立場から見ると、売主・買主の両方から仲介手数料を受け取れる「両手取引」のほうが収益が高いため、業者によっては両手取引に持ち込もうとすることがあります。

このような行為を「囲い込み」と呼びます。

「囲い込み」をされてしまうと、売主の物件が他の不動産会社を介して取引することができないので、売却できる可能性が下がってしまいます。

そのため、売主にとってはデメリットしかありません。

囲い込みをされないように、しっかり注意しましょう。

信頼できる不動産会社を選び、囲い込みを行わないよう担当者に伝えることが大切です。

賃貸において仲介手数料が無料になる仕組み

賃貸の場合、仲介手数料が無料になる理由としては「不動産会社が直接管理をしている物件」と「貸主が負担してくれる場合」の2つのケースがあります。

不動産会社が管理している物件であれば、仲介業務を行う必要がないため、その対価としての仲介手数料も発生せずに済みます。

また、入居者がなかなか見つからない物件は、借主が見つかりやすい条件を少しでも整えるために貸主側が仲介手数料を負担する場合もあります。

信頼できる不動産仲介業者を見極めるポイント

不動産売買においては、信頼できる不動産仲介業者に出会えるかどうかが成功するための重要なポイントとなります。

そこで信頼できる不動産仲介業者を見極める際のポイントについて解説していきます。

価格の根拠が合理的か

机上査定や訪問査定時に不動産会社とやり取りをする中で、信頼できる不動産仲介業者であるかどうか、ある程度見極めることができるでしょう。

査定価格は数値を載せているだけで、営業文句がほとんどを占めるような場合は注意が必要です。

特に、査定価格が他の会社と比べて相当高いにもかかわらず根拠を明示していない会社は、単に依頼者を喜ばせて売却依頼につなげようとしているだけかも知れないので特に注意をしましょう。

契約後に簡単に価格を下げるよう提案してくる可能性があり、結果的に満足した金額で売却できない可能性があります。

しかし、他社と異なる結果であっても、明確で合理的な根拠を提示しており、納得できる場合には売主の意志を尊重して動いてくれている業者であると考えられます。

約束や期限を守っているか

連絡をメールだけに限定しているのにしつこく電話をしてきたり、約束もなく訪問してきたりするような会社は避けたほうが無難です。

そのような会社は、表面的な対応は丁寧でも、繰り返し顧客の要望を無視した仕事を行う可能性があります。

契約後にトラブルに巻き込まれて後悔することがないよう、対応に違和感がある場合は注意が必要です。

不動産仲介業者を選ぶ際はこれらに注意し、担当者としっかりとコミュニケーションを取りながら、疑問や要望をぶつけましょう。

それに対する応答で信頼できる不動産仲介業者かどうか判断することをおすすめします。

トラブル回避とスムーズな売却にはプロの仲介が安心！　

不動産の売買や賃貸は個人間で行うことも可能ですが、専門知識がないと契約や手続きの不備からトラブルに発展するリスクがあります。

その点、不動産仲介業者を利用すれば、契約や価格交渉、手続きまで幅広くサポートしてもらえるため、安心して取引を進めることができます。

仲介手数料がかかるものの、高額な取引だからこそ、専門家に任せるのがおすすめです。

また、信頼できる業者を選ぶことで、売却成功の可能性も高まります。

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