仲介業者が、売手と買手の間に入り不動産売買を行うことが通常です。しかし、仲介業者がいない方が手数料を省けて、得をするのではないかと考える人も多いでしょう。

ここでは、仲介業者の必要性や、メリットとデメリットについて解説していきます。

不動産仲介業者の役割とは?

不動産仲介業者は、不動産売買において売主と買主の間に立ち、売買契約を結んだり契約に至るまでのサポートや業務などをしてくれます。不動産査定までは、無料でしてくれる業者も珍しくありません。売手に合う買手を紹介し、取引が成立した時点で手数料を受け取ります。

手数料は成功報酬制であり、万一交渉が決裂した場合は手数料を受け取らないのが普通です。

リスクや手間を引き受ける

仲介業者に頼まず、個人間で取引を行っても法律上は許されます。しかし、個人では条件に合った買主を見つけるには、手段にも限界があります。

不動産売買における法律や税制、契約手続きなどは非常に複雑なうえ、高頻度でルールが細かく修正、改正されているため一般人では把握しきれず、無自覚のまま契約違反を犯してしまいトラブルを招くことにもなりかねません。

このような手間やリスクを避けるために、不動産仲介業者がいるのです。

仲介業者の主な仕事内容とは?

「売主に対するもの」と「買主に対するもの」があります。

売主に対する作業

査定や売買価格の提案
売主の所有している不動産を査定し適正な売買価格を提案する
査定方法
机上査定・・・データをもとにすぐ価格を算出する
訪問査定・・・不動産を直接見て現状を確認する
資料作成
広告・宣伝用の資料を作成し、宣伝や販売プランを提案し、好条件の買主を見つけるために力を尽くす
契約書作成や決算業務
取引成立後の契約書作成や決算業務もおこなう

買主に対する作業

物件の紹介
・買主の求める条件をヒアリングしてぴったりの物件をすすめる
・買主が気になる物件があれば下見日程を調整し買主を案内する
契約書作成や決算業務
契約書作成や決算業務も請けおう

買主と売主との間に入り価格交渉などを仲介するのも大切な仕事です。

不動産の売買仲介を依頼するメリットとは?

不動産仲介業者を利用すれば不動産売買の適正価格がわかる

適正価格がわかる

不動産仲介業者を利用するメリットは、第一に売買価格の適正価格がわかる点」です。

適正価格を、把握ないまま個人で交渉を始めてしまうと、相場よりはるかに安い価格で購入される恐れがあります。その点、仲介業者は細かい査定を引き受けてくれるため、売主に有利な価格交渉が可能になります。

手間を省ける

このことも、メリットの一つです。

<売買に関するさまざまな手間>
・書類作成や取引条件の調整
・売主と買主の間におきたトラブルの仲介
・買主が見つかるまでの早さ

不動産に関する手続きは、知識がないとどこでミスをするか分かりません。専門家である仲介業者に任せておけば、不動産に関する不安が解消します。

また仲介業者は、宣伝力が高いため多くの買主候補を、個人よりも迅速に見つけてくれます。候補数が増えるということは、好条件の買主と出会える確率も高まるということです。

仲介依頼するデメリットとは?

仲介業者を利用すると、デメリットもいくつか生じます。

仲介手数料

まず、仲介手数料です。買主が見つかると、売却額に応じて手数料を差し引かれます。そのため、個人間の売買よりも、売主の利益は少なくなります。

ただし、手数料は成功報酬なため、取引が不成立になった場合には払う必要がありません。

仲介手数料はあくまで不動産会社への報酬

また、売主と仲介業者の間で手数料の値下げ交渉は認められています。手数料の額が気になるなら、業者に相談してみましょう。

多数の会社に頼めない

契約内容によっては1社にしか仲介を頼めなくなるという点も、デメリットとしてあります。

これは、専属専任媒介契約を結んだ場合です。この契約では、他の業者を介するのはもちろん、個人での売買交渉もできなくなります。

悪徳業者

極たまに、悪徳業者と出会ってしまいトラブルに巻き込まれる可能性があるのも、デメリットの一つです。法外な手数料を要求したり、成功報酬以外の報酬を設定していたりする業者とは、関わらないようにしましょう。

仲介手数料の上限は
「物件価格の3%+6万」

と決まっています。

業者によっては仲介手数料が無料なのはなぜ?

「仲介手数料無料」を押し出して宣伝している不動産仲介業者もあります。手数料がないなら、利益が出ないのではと疑問に思うかもしれませんが、手数料無料の理由は「両手取引」と呼ばれる方法にあります。「手数料無料」とはあくまでも「売主か買主のどちらか一方が無料になる」という意味です。

両手取引

売主依頼→同じ仲介業者←買主依頼

たとえば、1社の仲介業者が、売主と買主の両方と契約している場合、双方から仲介手数料をもらうことができます。買主からの手数料を無料にしても、売主から手数料を受け取っているので、仲介業者は損をしません。

ちなみに、仲介手数料が無料になるのは、事務手続きなどが少ない買主であるケースが目立ちます。そして、多くの場合、仲介業者の作業が多くなる売主側から手数料を受け取ります。

仲介手数料の価格交渉は可能ですが、その際は仲介業者と契約をする前に行うのがコツです。
業者は、広告・宣伝、書類作成、日程調整などさまざまな業務をするため、その最中に価格交渉をするのは良い印象を与えません。

良い仲介業者を見極めるポイント

悪徳業者を選んでしまうと、金銭的に損をするだけでなく理想的な買主も見つからずに時間が無駄になります。良い仲介業者に出会えるかどうかが、不動産売買の成否を左右するポイントです。

資本金が大きいか
・資本金が大きい業者は経営も安定していると予想できる
仲介件数と実績
・評判がいい業者は大口案件の実績多数
来訪した際の対応 
・来訪した際のヒアリングで業者の体質はある程度分かる
・丁寧であれば契約後も依頼者の意志を尊重して働いてくれる
・適当であれば自社の利益ばかり考えている恐れあり
売主や買主の事情を考慮して計画を進めてくれるか
・売主と買主を無視して手順を急かす業者は避けるべき

以上の点に注意し、業者選びをしましょう。

スムーズな売却をしたいなら業者選びが大切

手数料が勿体無いと考えるなら、個人間でも不動産売買は行うことは可能です。ただ、個人間で行うリスクを考えると、手数料を払ってでも、仲介業者を利用する方が懸命です。個人間の売買では、起こりうるトラブルや手間もすべて、個人で対処しなければなりません。

仲介業者は、それらにすべて対処してくれるので、安心して不動産売買が行えます。

良い仲介業者を選べば、不動産売買の初期段階から心強いパートナーになってくれます。分からないことは気軽に質問できますし、依頼者の望みに応じてより良い提案を届けてくれます。仲介手数料も物件価格に応じて上限が設定されているので、大きな不利益にはなりません。