これからマンションを売却される方、また既にマンションを売却された方向けに確定申告のお話をしましょう。そもそも、確定申告は必ず行なう必要があるのでしょうか? 答えは、Yesです。

基本的に確定申告が必要だと考えてください。 ただし、税計算の方法によって確定申告が不要となるケースもあります。
以下、解説していきます。

確定申告が不要になる場合がある 

原則として自身がマンションを買ったときより、売った価格が安ければ収支がマイナスとなるので、確定申告は不要となります。ただし、建物については償却費があります。なので、単純に取得した金額だけで考えずにきちんと計算しましょう。 

マンション売買などの事実があった場合、税務署は譲渡所得を得た可能性があると判断し確定申告の知らせを出します。ただし、譲渡益・譲渡損のどちらかまでは把握してません。

マンション売却をしたら、税務署から知らせが来るものだと認識しておくと良いでしょう。なお、マンションなど不動産の譲渡所得の計算において、所有期間が5年以上だと譲渡所得の計算時に有利となります。 

確定申告が不要になる場合

A. 不動産所有期間→5年以上:長期譲渡所得 

B. 不動産所有期間→5年以下:短期譲渡所得 

と区分されています。

なぜ、長期譲渡所得が短期譲渡所得と比べ有利かというと、税率の違いがあるためです。長期譲渡所得の税率は短期譲渡所得の半分となっています。

なお、所得計算の計算式は以下の通りです。

課税長期譲渡所得金額、課税短期譲渡所得金額ともに
譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

ここで、用語についてそれぞれ説明していきます。

  • 譲渡価額→土地や建物の売却代金など
  • 取得費→売った土地や建物の購入代金や、購入手数料など物件取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費(リフォーム費用など)の額を加えた合計額

なお、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ない場合、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

  • 譲渡費用→土地や建物を売るために支出した費用を指し、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など
  • 特別控除は通常ないが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など、いくつか特例がある

そして、税金計算の計算式は以下のようになります。 

税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)
税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

【譲渡所得を計算するために必要な減価償却費の計算方法】

特例について

居住用財産を売ったときは、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるという特例があります。 

これは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。まず、この特例は全てのケースで必ず適用されるという訳ではありません。はじめに適用外となる例を挙げていきましょう。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

つまり、普段から住んでいないマンションなどの物件は適用外ということです。 では、適用を受ける条件はどうなるでしょうか?

  1. 自分が住んでいるマンションを売る、またはその家屋とともに敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいたマンションや敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例、または、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用など他の特例の適用を受けていないこと
  3. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  4. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  5. 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。 A.その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、なおかつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。B.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用件に供していないこと
  6. 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと

特別な間柄とは、ほかに生計を共にする親族・内縁関係にあたる人・特殊な関係のある法人なども含まれます。

これら1~6の条件に該当する場合は確定申告を行い、「3,000万円控除(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)」を受ける手続きを行ないます。 

また、確定申告の際には以下の書類を申告書に添えて提出する必要がありますので注意しましょう。

  1. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)※土地・建物用
  2. マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し、あるいは住民票の写し この除票住民票の写し、住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受ける

最後に確定申告を行なう場合のポイントを整理しましょう。

損益通算

マンション譲渡による損失は、原則としてマンションの譲渡による利益とだけ損益を通算できます

しかし、居住用不動産の譲渡損失で一定のものについては給与所得や事業所得などと、損益を通算することができます。年収2,000万円以下の会社員の場合、年末調整で所得税の清算をします。

損益通算

これでは、一定の居住用不動産(今回の場合、マンション)の売却による損失は考慮されません。そこで、確定申告時に損益通算を行って課税所得を減少させ、源泉徴収されていた税金を取り戻すことが可能となります。

また、事業者の場合は一定の居住用不動産の売却による損失を事業所得などと損益通算をします。そこで予定納税で払った税金を取り戻したり、確定申告で納める税金を減少させたりします。 

なお、損益通算により所得控除が増える場合もあります。一定の居住用不動産の売却による損失を損益通算しない場合、合計所得金額が1,000万円を超える方は、年末調整の段階で「配偶者特別控除」の適用はされません。

しかし、損益通算をして合計所得金額が1,000万円以下になった場合、配偶者特別控除の適用されるケースもあります。

損失が大きい時

一定の居住用不動産の売却による損失が大きくても、給与所得などと損益の通算をしまだ赤字が残る場合、あるいは赤字にならずとも所得が76万円未満となり配偶者に課税されるほどの所得があると、所得税の計算上「配偶者控除」や「配偶者特別控除」の対象として配偶者の所得から所得控除することが可能です。

また、配偶者が居ない場合や配偶者に所得がない場合でも親や子に所得があり自身の所得が38万円以下であれば、所得のある親や子の扶養親族になることも可能となります。

売却損が大きい場合

一定の居住用不動産の売却による損失が大きくて事業所得などと損益通算してもまだ赤字が残る場合、損益通産後の赤字金額は期限内に申告すれば翌年以降3年間、繰り越すことができます。

これを「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 (マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」と言います。※この制度の適用条件は確定申告書を期限内に提出することです。

【不動産売却時の税金の特例をプロが解説!】

一番高く不動産が売れる!
一番高く不動産が売れる!

まとめ

しっかりと内容を理解し、手続きに必要な書類の準備やルールに沿って計算を行い、書類を作成することが大切です。