不動産を所有した時、私達は「固定資産税」を必ず国に収めなければなりません。固定資産税を計算する基になっているのが、固定資産評価額です。

固定資産税

土地や家屋を購入する際に発生するのが固定資産税です。

土地や家屋を購入する際に発生する固定資産税

市町村(東京23区は都)に支払う義務があります。日本(多くの国)では、土地や建物などの不動産を所有すると毎年固定資産税という税金を市町村(東京23区は都)に払わなければならないのです。このことは、私達が所有する土地が国の物であるためです。つまり私たちが不動産売買契約を結び得ているのは、土地の独占的使用権に過ぎないのです。

  • 固定資産税・・・土地・建物・償却資産にかかる税金のことです。毎年1月1日の時点で、土地や建物などの不動産あるいは償却資産を持っている人に対して課税されます。不動産所有者が納税する固定資産税額は、不動産賃貸の家賃より一般的にはずっと安価です。
  • 償却資産・・・土地・家屋以外の、事業用( 法人・個人事業主 )の資産のことです。 資産台帳を毎年1月31日までに市町村(東京23区は都)に提出し、それを基に、固定資産評価額が算定。毎年少しずつ減価償却され資産価値が低下していきます。品目、償却する年数などは政令により定められています。自動車は含まれていません。

固定資産税は不動産所有者だけが払っているわけではなく、賃貸の建物の場合でも貸主を通じて間接的に固定資産税を払っている(家賃に固定資産税が含まれている)ことになるのです。そしてそれを元に所有地の周辺環境・衛生・治安・上下水道・電気・あるいは小中学校なども含め、国が整備し管理してくれているのです。

固定資産税算出方法

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)

固定資産評価額

土地・家屋への徴税額(固定資産税)を決める尺度で、市町村(東京都は23区)が決めている公的価格であり、実際の不動産売買価格とは全く関係ありません。

  • 固定資産税評価額は3年に1回定められ、対象になる固定資産税は主に土地と家屋です。
  • 土地の固定資産税評価額は、実際の不動産売買価格より安いことが多く、国土交通省の年に1回定める土地の公的価格、地価公示価格(公示地価)の70%を目処に計算されます。

※固定資産税評価額が3年に1回であるため、土地の価格変動により所有者(納税者)の不利益にならないようにするためと、不当に高い評価額(つまりは徴税額)になってしまうケースを予防する措置として70%になっています。

固定資産評価額は土地・家屋の固定資産税額を決める尺度

マンションなどの場合、同マンション内においては面積に応じて計算されています。日当たりやフロア階数は関係ありません。また、新・中関係なくあまり変わらない場合もあります。固定資産税は、その場を所有する限り毎年徴税されます。購入するマンションが長い目でみて割高にならないよう、マンションの固定資産税評価額を調べてみるといいかもいいかもしれません。

船舶(自家用クルーザー)も固定資産評価の対象になります。ただし5年で償却されるものと考えられ、6年目からは固定資産からは除外されます。

ちなみに、固定資産税評価額は、下記、税徴収の計算基準にも利用されています。

  • 都市計画税・・・市街地だったり、向こう10年間のうちに市街地にすべく開発する土地にかかる市町村税
  • 不動産取得税・・・不動産を新たに取得した際にかかる、都道府県税
  • 登録免許税・・・不動産や船舶の登記の際に、国税庁に納める税金
  • 相続税・・・建物を相続及び贈与される際に、国税庁に納める税金(土地については路線価を基準にする)

【固定資産税】

土地・家屋の減免措置や固定資産税額の出し方

土地

土地・家屋の減免措置や固定資産税額の出し方

1.国の定める固定資産評価基準に基づいて固定資産を評価=「固定資産税評価額」

2.負担調整措置を知る・・・宅地の場合小規模住宅用地と一般住宅用地について国の定める固定資産評価基準一定の要件を満たせば、「特例率」という減免措置(負担調整措置)があります。土地価格の高騰によって急激に税負担が増えることを防ぐことを目的に、設けています。※ここでいう特例に、更地は含まれません。住宅地に住宅が建っていることで初めて、特例措置を受けることができます。               

小規模住宅用地
一画地に付き一戸当り200平方メートルまで
固定資産税評価額
×
1/6
一般住宅用地
1画地に付き200平方メートルを超える部分
固定資産税評価額
×
1/3

3.「負担水準」を計算する

  • 負担水準・・・全ての計算は、まず負担水準を求めます。課税標準額が評価額に対してどの程度なのかを数値で表したものです。
  • 課税標準額・・・×1.4をする前の最後の数字です。その昨年の最後の数字、課税標準額がわからないと今年の計算ができないという仕組みになります。

負担水準算出方法

負担水準=前年度の固定資産税課税標準額 ÷ (今年度の固定資産税評価額×課税標準の特例率)×100

4.負担調整措置を参照して、固定資産課税標準額を決定する

その負担調整措置により、「税負担が前年度より下がる場合」「据え置きの場合」「なだらかにアップする場合」の3種類があります。


税負担が前年度より下がる場合
据え置きの場合
なだらかにアップする場合
商業地等の宅地(宅地比準土地)
0.7以上「課税標準額=固定資産評価額×0.7」※負担水準を0.7とした場合の課税標準額まで下がることになります
0.6〜0.7
0.6未満「課税標準額=前年度課税標準額+固定資産評価額×0.5 」※ただし、0.2未満の場合は「課税標準額=固定資産評価額×0.2」
土地は、前年度の課税標準額に据え置きます
住宅用地
0.7以上「課税標準額=固定資産評価額×1.0」※負担水準を1.0とした場合の課税標準額まで下がることになります。
0.9未満「課税標準額=前年度課税標準額+{固定資産税評価額×特例率(1/6or1/3)×5%}」※ただし、0.2未満の場合は、課税標準額×特例率(1/6or1/3)×0.2
0.9以上

家屋(建物)

家屋とは、住宅・店舗・工場(発電所及び変電所を含む)・倉庫・その他の建物のことです。通常、「固定資産評価額=課税標準額」となりますが、 新築住宅には3〜5年間、減税措置があります。

居住用部分の床面積が50平方メートル以上〜280平方メートル以下

両方を満たす場合には、家屋の居住用部分(最大120平方メートルまで)の固定資産税が、1/2に減免

総床面積の50%以上が居住用

減免される年数
5年間
耐火構造の建築物、または準耐火建築物で3階建て以上(マンション)
3年間
それ以外(一戸建て)

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不動産売却時にも関係してくる

固定資産税と聞くと、土地や家等のマンションを購入したり所有する人のみ関係しているように思えますが、不動産売却時にも固定資産税は関わってきます。先述しましたが、固定資産税の支払い義務は、1月1日時点で所有している不動産に課税されます。

たとえ1月2日以降不動産売買が完了していたとしても、それまでの所有者がその一年支払わなくてはいけないのです。ですので、たとえ手放す時にも固定資産税について注意する必要があるのです。

このことに関しては、売主と買主との間で「固定資産税の精算」が行われる場合が殆どですが精算は義務ではありません。もしも不動産業者を仲介に入れない場合は、自身で買主と話し合わなければなりません。不動産業者が仲介に入れば、不動産業者が動いてくれるでしょう。しかし、不動産業者により精算方法も異なってきます。売主である自身のために動いてくれる不動産業者に依頼することが大切です。大事な不動産売却時に一番重要なことが、この不動産会社選びなのではないでしょうか。たとえ査定額が高くても不動産業者との相性が悪ければ、安心して最後まで任せにくいのではないでしょうか。

そこで、不動産査定サイト「イエイ」をおすすめします。「イエイ」では、各社の査定額の比較が手軽に行えますし、1000社以上の不動産会社との取引があるので、自身と相性のいい不動産会社を見つけやすいのではないでしょうか。

大切な不動産は、損なく賢く売却しましょう。