一戸建て売却の流れや必要書類は？売るときの注意点も解説！

一軒家を売りたいけれどなにから取りかかっていいのかわからず、とりあえず査定からはじめようとしている方もいるでしょう。

一戸建ての売却をスムーズにおこなうためには、不動産査定前の事前準備も重要です。

本記事では、一戸建ての売却に焦点を当てた売却の流れやコツ、注意点などを解説します。

不動産の売却時には、諸費用や税金がかかります。

トータルの費用もあわせて把握し、物件それぞれに合った一戸建て売却のベストな方法を確認しておきましょう。
 

一戸建て売却の流れ

一戸建ての売却には次の通りに流れがあり、不動産査定前の事前準備も重要です。

マンションの売却期間の目安が3〜4ヶ月であるのに比べ、一戸建ての場合は3〜6ヶ月が売却期間の目安です。

住み替えなどを希望している方は、余裕あるスケジュール管理も大切でしょう。

それぞれの流れでなにをすべきか、売却を失敗しないために知っておきたいポイントを詳しく解説します。
 

住宅ローンの残高確認

原則、一戸建ての売却時は住宅ローンを完済させる必要があるため、住宅ローンを返済中の場合は残高を把握しておきましょう。

確定申告用に送られてくる住宅ローン残高証明書のほか、ローン契約時の返済予定表などで確認できます。

住宅ローンの残高によって、どれくらいの価格で売り出したらいいかを計画する目的もあります。
 

一戸建ての売却相場を把握

査定前には、自分で不動産の相場を知るとよいでしょう。

ある程度の相場を把握して予備知識として蓄えておけば、不動産会社の査定額にも納得がいきやすく、依頼先の決定もしやすいためです。

過去の成約価格や売り出し中の物件から、売却相場を把握できるサイトは次の通りです。

• 国土交通省「土地情報システム」
• 不動産流通機構「レインズマーケットインフォメーション」
• 不動産購入サイト

上記のサイトを活用し、売却価格の相場感を掴んでおきましょう。

不動産の名義人や境界線の確認

不動産の売却時は、所有者の名義と境界線を確認する必要があります。

名義人は、所有者と売却する方が同じ方でないと売却できません。

「登記簿謄本」が手元に用意できない場合は、法務局で取り寄せてから名義人を確認しましょう。

隣地との境界線が確定していない不動産であると、売却後の敷地利用の際にトラブルの起こる恐れがあります。

目視確認のほか、登記簿謄本や地積測量図などで確認しましょう。

境界線が確定していない場合、土地家屋調査士に依頼して確定測量をおこなう必要があります。

>> 土地売却時に必要となる測量に欠かせない地積測量図とは？

不動産会社へ査定を依頼

不動産がどれくらいの値段で売れるのかを知るため、不動産会社へ査定を依頼しましょう。

不動産査定では、次のように複数の査定方法があります。

• 机上審査
• 訪問審査

売却へと着実に進めていきたいのなら、訪問審査を選びます。

机上審査は書類などをもとにWeb上で審査するのに対し、訪問審査では現地で精度の高い査定をおこなえるからです。

不動産査定は、信頼できる不動産会社を見つけるための重要な工程であることも理解しておくとよいでしょう。

>> 不動産査定とは？査定方法や査定の流れ、査定額の決定方法などを解説 - イエイ

不動産会社と媒介契約を締結

依頼先の不動産会社を見極めたら、営業活動や仲介手続きをするために必要な媒介契約を結びます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、次の通りに特徴が異なります。

売却するケースによって選ぶ媒介契約は異なります。

一戸建ての売却に関しては、売却の成功率が高くなる専任媒介契約または、専属専任媒介契約を選ぶのが一般的です。
 

売却スタート

不動産会社による売却活動がスタートします。

不動産会社は広告などで集客します。

査定価格や周辺相場などを参考に売り出し価格を決めますが、相場より高い場合、安い場合それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。

早めに売却したい場合は周辺相場よりも安く設定するなど、状況に応じて価格設定を決めるとよいでしょう。
 

内覧に向けた片付けや掃除

購入希望者の購買意欲が増すよう、内覧前には丁寧に掃除をしておきましょう。

庭やアプローチのほか、室内では水回り周辺をとくに綺麗に掃除しておくと、印象がよくなります。

空き家の場合は、空気がこもらないよう定期的な換気をおこなうほか、水道管が錆びつかないようにするため、通水をおこなうとよいでしょう。
 

内覧の実施

購入希望者が内覧する際は、基本的に売主も立ち会います。

アピールポイントなどがあれば、購入希望者にも積極的に伝えていくとよいでしょう。

どのような人から一戸建てを購入するのかを重要視する買い手もいるため、印象よく対応するのが望ましいです。
 

売却に向けた条件交渉

契約にステップアップする前には、条件交渉がおこなわれるケースが多いです。

売却価格の値下げや引渡しのスケジュールなど、買主と交渉して決定します。

交渉前にどこまで条件を受け入れるかを決めていくと、当日スムーズです。
 

売買契約の締結

売買契約では、売主・買主・不動産会社の三者が揃い、次の通りに進行します。

• 重要事項説明書の読み合わせ
• 売買契約書への署名・捺印
• 手付金の受領
• 不動産会社へ仲介料の半金の支払い

重要事項説明書は、物件・取引の内容が記載された書面です。

交渉時の条件と相違がないかをしっかりと確認しておきましょう。

決済・引渡し

不動産の引渡し日に決済もおこなわれ、買主側の金融機関の住宅ローン融資もスタートします。

売買代金から手付金を差し引いた差額を受領すると、司法書士が所有権移転登記をおこない、鍵の引渡しが可能になります。

不動産会社へ仲介手数料の残金を支払うほか、司法書士へ報酬を支払うと、引渡しの完了です。
 

確定申告

不動産の売却時に出た売却益には譲渡所得税がかかるため、確定申告が必要です。

確定申告は売却した翌年の2月中旬から3月中旬におこないます。

納税は義務となるため、忘れずにおこないましょう。

>> 不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類も解説！

一戸建て売却にかかる費用

一戸建ての売却時にかかる費用は次の通りです。

売却益だけではなく、売却にかかる費用や税金なども含めてトータルでどのくらい手元に残るのかを計算すると計画的です。

>> 不動産売却にかかる諸費用・必要経費一覧！

一戸建て売却に必要な書類

一戸建て売却時に必要な書類は次の通りです。

• 登記簿謄本または、登記事項証明書
• 売買契約書
• 重要事項証明書
• 権利証または、登記識別情報通知書
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産税評価証明書
• 測量図
• 境界線確認書
• 建築設計図書
• 建築確認済証・検査済証　など

査定前には必要書類が手元にあるか確認しておき、不足がないか不動産会社にも相談すると安心です。

売却益にかかる税金を抑える特例制度

売却益には税金がかかります。

しかし、特例制度を活用すれば所得税や住民税を抑えられるほか、譲渡損失のある場合にも次の特例が活用できます。

なお、特例制度は確定申告をするとうけられるため、忘れずに申告しましょう。

>> 不動産売却時の税金の特例をプロが解説！

一戸建ての売却をスムーズに成功させるコツ4選

一戸建ての売却を成功させるためには、次のコツを知る必要があります。

• ピックアップしたアピールポイントを内覧時に伝える
• 一戸建ての売却に強い不動産会社を選ぶ
• 積極的に不動産会社へ連絡して報告をうける
• 早期に売却したいのなら買取りも視野に入れる

それぞれを詳しく解説します。

①ピックアップしたアピールポイントを内覧時に伝える

購入希望者に不動産のアピールをするため、魅力的なポイントをリストアップしましょう。

• 品ぞろえのよいスーパーマーケットがある

• 閑静で住みやすい
• 公園や学校が近い
• 病院が近い
• 公共交通機関が近い　など

どのような不動産であればイメージがプラスに働くのか考え、まとめておきましょう。

②一戸建ての売却に強い不動産会社を選ぶ

地域に根付いた不動産会社は、一戸建ての売却が得意な傾向があります。

売却したい物件などによって、契約先の不動産会社を選ぶと売却がスムーズです。

営業担当者との相性も重要です。

査定時にきちんと話を聞いてくれるのか、真摯な対応をしてくれるかなどを見極めましょう。

③積極的に不動産会社へ連絡して報告をうける

問い合わせはあったのかなど、積極的に不動産会社へ連絡することも大切です。

不動産会社では、多くの売却物件を抱えています。

自分の不動産の売却活動を積極的にしてもらうための手段として、定期的に連絡を取り、コミュニケーションを深めるとよいでしょう。

④早期に売却したいのなら買取りも視野に入れる

早期に売却したい場合や需要の少ないエリアにある不動産の売却時には、不動産会社の買取りも視野に入れましょう。

仲介では相場と同じくらいの価格で売れる可能性が高い反面、買取りとなると仲介の7割程度に価格が下がるのが一般的です。

一定期間の仲介販売で売れなかった場合、直接買い取ってもらう「買取保証」のある不動産会社もあります。

売却スケジュールなどをもとに、どの売却方法を選ぶのか検討しましょう。

一戸建て売却特有の注意点

一戸建ての売却時には、次の注意点があります。

• 土地の登記手続きをする
• 契約不適合責任を負わないように建物をチェックする

あらかじめ確認し、失敗しない売却をしましょう。

土地の登記手続きをする

不動産の売買では登記手続きをし、土地における所有権の移転登記が必要です。

手続きは不動産会社または司法書士がおこないます。

住宅ローン返済中および完済している場合でも、土地に抵当権(土地や建物を担保としてローンを組むシステム)が設定されたままのケースがあります。

抵当権が設定されたままでも売却は可能ですが、売却益がでなかった場合に競売にかけられるリスクを避けるためにも、抵当権抹消の手続きはおこないましょう。

契約不適合責任を負わないように建物をチェックする

不動産に欠陥があった場合「契約不適合責任」となり、売主側に責任が課されるため、売却前は建物をしっかりとチェックする必要があります。

チェックする項目は次の通りです。

• 雨漏り
• シロアリの被害
• 供排水管の不具合
• 地中埋没物　など

不具合箇所をしっかりとチェックし、契約書にすべて記載するほか、契約時にも説明するとよいでしょう。

瑕疵が発覚しトラブルとなった場合、欠陥部分の補修費用を請求されたり、売買代金の減額を請求されたりする恐れがあります。

>> 不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを解説

一戸建てにおすすめの売却方法とは？物件別によくある疑問点

古い一戸建ての売却方法と、相続時における売却方法について解説します。

古い一戸建ての売却は更地のほうが売れやすいのか

古い建物をそのまま売却するよりも、建物を解体して更地にしてから売却するほうが購入希望者に好まれやすい傾向があります。

しかし、それぞれ次の通りにメリット・デメリットがあります。

築年数や劣化状況に応じてどちらを選択するのがよいかは異なるほか、リフォームしてからのほうが売却しやすいケースもあります。

一戸建てをそのまま売却するときは、購入希望者が購買意欲を掻き立てられるコツがあります。

• ホームインスペクションをうけて専門家に劣化状況などを確認してもらう
• 「古家付き土地」「更地での引渡しも可能」として購入条件を緩和させる
• 適切な売却方法を知る地域に根付いた不動産会社に依頼する

まずは、信頼できる不動産会社に相談するのが先決です。

相続した一戸建てはどうやって売却するのか

自分ひとりが相続した一戸建ては、名義人を変更すれば売却可能です。

相続人は原則として、遺言書に記載された人物や、配偶者や子どもなどの法定相続人です。

複数人の相続人がいる（共有者）場合では、共有者全員の同意がないと不動産を売却できません。

また、相続してから3年10ヶ月以内に売却すると、譲渡所得が抑えられる「取得費加算の特例」を活用できるため、期間内での売却をおすすめします。

>> 共有持分は売却できる？方法やトラブルの防止・対処法を解説！

一戸建ての売却は査定から本格的にスタートする！

一戸建ての売却は不動産査定から本格的にはじまりますが、事前準備も重要です。

住宅ローンの残高確認や売却相場、諸費用などを調べて金銭的な計画を事前に立てましょう。

スムーズに売却を成功させるためには、内覧時のアピールポイントをピックアップするほか、不動産会社選びも重要です。

一戸建ての売却に強いのか、売却実績は豊富か、営業担当者は信頼できそうかなど、さまざまなポイントから契約を結ぶ不動産会社を検討しましょう。

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