この記事の内容は
「戸建てを売りたいけど、何から始めればいいかわからない…」
そんな悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
実は、戸建て売却は事前準備と進め方によって、売却価格やスピードが大きく変わります。
何も知らずに進めてしまうと、相場より安く売ってしまったり、売却が長引いたりする可能性もあります。
この記事では、戸建て売却の基本的な流れから、事前準備・費用・税金・注意点までをわかりやすく解説します。
さらに、高く売るためのコツや失敗しないためのポイントも紹介しています。
これから戸建ての売却を検討している方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。
この記事の目次
あなたに最適な売却方法
戸建ての売却は、「仲介・買取」「そのまま・更地」など選択肢によって結果が大きく変わります。
まずは複数の不動産会社に相談し、物件に合った最適な売却方法を見極めることが大切です。
ここでは、以下の3つの売却方法をご紹介します
・高く売りたい→仲介
・早く売りたい→買取
・築古→古家付きか更地で売却
仲介と買取の違い
【仲介とは】
不動産会社が買主を探して売却する方法です。
・市場に出して売るため、相場かそれ以上で売れる可能性がある
・一方で売却までに3〜6ヶ月程度かかることが多い
・内覧対応や価格交渉など、手間がかかる
「時間がかかってもいいから高く売りたい人向け」
【買取】
不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
・買主を探す必要がなく、最短数日〜数週間で売却できる
・内覧や広告活動が不要で、手間がほとんどかからない
・ただし、価格は相場より1〜3割ほど低くなる傾向がある
「とにかく早く・確実に売りたい人向け」
不動産買取とは？仲介との違いや失敗しないためのコツを解説
築古戸建ては「そのままor更地」どちらがいい？
古い戸建ての売却では、「そのまま売るか」「解体して更地にするか」で悩む方が多いです。
以下のメリット・デメリットを踏まえて考えましょう。
|
|
メリット |
デメリット |
|---|---|---|
|
そのまま売却 |
手間いらず |
・売買価格から解体費用が値引かれる恐れ ・地盤の状況が確認がしにくい |
|
解体して更地にしてから売却 |
・買い手の購買意欲を高められる場合も ・住宅の欠陥を回避できる |
・解体費用がかかる ・固定資産税と都市計画税が高くなる |
【そのまま売却が向いているケース】
・解体費用をかけたくない
・すぐに売却したい
・土地としての需要が高いエリア
・コストをかけずに手放したい人向け
【更地にして売却が向いているケース】
・建物の老朽化が激しい
・再建築前提の需要が多いエリア
・第一印象を良くして売却スピードを上げたい
・売れやすさを優先したい人向け
戸建て売却前にやるべき事前準備
戸建てを売る前には、スムーズな取引のためにいくつかの準備を行っておくことが大切です。
特に、ローン残高の確認や市場価格の把握は必須です。
①住宅ローンの残高確認
戸建てを住宅ローンで購入している場合、売却する際は原則としてローンの完済が必要です。
住宅ローンの残高を把握しておくことで、どの程度の価格で売り出すべきかの目安が立てやすくなります。
これにより、売却計画をより現実的に検討することが可能です。
住宅ローンを家の売却時に一括返済できないときの対処方法を徹底解説！
②戸建ての売却相場を把握
査定を依頼する前に、周辺エリアの戸建て価格の目安をあらかじめ調べておくことが大切です。
事前に相場を理解しておくことで、不動産会社から提示される査定額が適正かどうかを冷静に見極めやすくなります。
家の売却相場はいくら？築年数・エリア別の目安と自分で調べる方法を徹底解説
③戸建ての所有者名義の確認
売却前に、所有者の名義を必ず確認しておきましょう。
登記簿謄本がない場合は、法務局で取得し正しい名義を確認します。
事前に確認しておかないと、売却時のトラブルにつながる可能性があります。
例えば、名義が亡くなった親のままになっている場合や、共有名義になっている場合は、すぐに売却できず、相続人全員の同意や手続きが必要になるためです。
その結果、売却が進まなかったり、買主との契約が遅れるなどのリスクが生じます。
売買時に押さえておきたい不動産登記法の基本
④抵当権の抹消登記の準備
戸建てを売却する場合、所有権移転登記と同時に「抵当権の抹消登記」が必要になることがあります。
住宅ローンを利用して購入した不動産には、一般的に金融機関が土地や建物に抵当権を設定しています。
そのため、買主へ引き渡す際には、司法書士へ依頼して抵当権を外す手続きを行うのが通常です。
引き渡しのタイミングでスムーズに抹消できるよう、あらかじめ必要書類の準備や手続きの流れを確認しておくことが大切です。
抵当権とは？これを見れば完璧！基礎知識から抵当権設定費用について徹底解説
戸建て売却の流れ
戸建ての売却期間は3〜6ヶ月が目安ですが、進め方を間違えると長期化や価格ダウンにつながることもあります。
「何から始めるべきか分からない」「スムーズに進めたい」という方は、売却の全体像を事前に把握しておくことが重要です。
より詳しく売却の流れを知りたい方はこちら
不動産売却の流れとは？売買契約の手順やスムーズに進めるコツを解説
戸建て売却にかかる費用と税金
売却益だけではなく、売却にかかる費用や税金なども含めてトータルでどのくらい手元に残るのかを計算すると計画的です。
当社が行った売却経験者へのインタビュー調査でも「費用や税金を事前に把握しきれず、予想外の出費に驚いた」という声が寄せられています。
後悔しない売却にするためにも、これらの費用や税金を事前にシミュレーションしましょう。
不動産売却の実態調査｜経験者12人の本音から見えた会社選びの決め手や後悔しないための準備
必ずかかる費用
|
費用の種類 |
金額 |
|---|---|
|
仲介手数料 |
(売買価格の3%＋6万円)＋消費税 ※売買代金が400万円を超える場合 |
|
印紙税 |
200円～48万円 (軽減税率適用) |
住宅ローンを利用している場合
|
費用の種類 |
金額 |
|---|---|
|
抵当権抹消登記費用 |
不動産1件ごとに1,000円かかります。 (司法書士に依頼する場合はおよそ1万〜1万5,000円程度の報酬が発生します。) |
|
住宅ローン返済手数料 |
金融機関によっては手数料がかからないケースもありますが、事前に確認しておくと安心です。 |
売却益が出た場合
|
費用の種類 |
金額 |
|---|---|
|
譲渡所得税 |
(譲渡価格 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額) × 税率 |
場合によって必要になる費用
|
費用の種類 |
金額 |
|---|---|
|
解体費用 |
約3万～8万円／坪 |
|
測量費用 |
約30万～60万円 |
|
ハウスクリーニング費用 (プロに清掃を依頼する場合) |
約6万～20万円 |
不動産売却にはどんな費用がかかる？手数料の目安や計算法を一覧で紹介
マンションとは違う！戸建て売却の注意点
戸建ての売却は、マンションとは異なるポイントがいくつかあります。
特に「土地」が関わる点が大きな違いであり、事前に把握しておかないとトラブルにつながる可能性もあります。
ここでは、戸建て売却ならではの注意点を解説します。
① 境界線の明確化が必要
戸建ては「土地＋建物」をセットで売却するため、土地の境界を明確にしておくことが重要です。
マンションの場合は専有部分の売買が中心で境界トラブルは起きにくいですが、戸建てでは以下のようなリスクがあります。
・境界が曖昧なまま売却 → 隣地とのトラブルに発展
・買主から契約後に指摘される → 価格交渉や契約解除の原因に
そのため、境界が未確定の場合は、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行うのが安心です。
土地売却時に必要となる測量に欠かせない地積測量図とは？
② 契約不適合責任のリスクが大きい
戸建ては建物の状態が個別に異なるため、マンションよりも契約不適合責任のリスクが高い傾向があります。
例えば以下のようなケースです。
・雨漏りやシロアリ被害
・給排水管の不具合
・建物の傾きや構造的な問題
マンションは管理状態が一定に保たれていることが多い一方、戸建ては管理状況に差が出やすいため、事前のインスペクション（建物調査）を検討するのがおすすめです。
住宅インスペクションとは？買い手と売り手、双方にメリットをもたらす安心の選択
不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを解説
③ 築年数による価格への影響が大きい
マンションと比べて、戸建ては築年数による建物価値の下落が大きいのが特徴です。
・築20〜30年を超えると建物価値はほぼゼロになるケースも多い
・その場合は「古家付き土地」としての売却になることもある
一方でマンションは立地や管理状況によっては築年数が古くても価格が維持されやすい傾向があります。
そのため戸建てでは、
・解体して更地にするか
・古家付きで売るか
といった売却戦略の見極めが重要になります。
下記では、築年数ごとの建物の価値と売り方のコツについて紹介していますので、下記の記事もぜひ参考にしてみてください。
古家つきの土地は更地にして売却すべき？解体費用や税金について解説
④マンションと比べて売却期間は長くなる傾向がある
戸建てはマンションより個別性が高く、売却期間も長くなる傾向があります。
マンションが約3〜4ヶ月で売れるのに対し、戸建ては3〜6ヶ月が目安です。
これは、マンションより需要が限られることや、木造が多く資産価値の下落が早い※ことが主な理由です。
そのため、住み替えを検討している場合は、余裕を持ったスケジュールを立てておきましょう。
※マンションと比べて資産価値が下がるのが早い理由
| 不動産には「耐用年数」という指標があり、住宅の構造によって変わる。 マンションは鉄筋コンクリート造りが多く耐用年数は47年と長いのに対して、戸建てに多い木造は22年となっている。 |
戸建て売却に必要な書類とは？
一戸建て売却時に必要な主な書類は次の通りです。
- 登記簿謄本または、登記事項証明書
- 確認申請書
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産評価証明書
- 測量図
- 境界線確認書
- 実印・印鑑証明書
- 住民票
- 本人確認書類（運転免許所、パスポート、マイナンバーカードなど）
- 抵当権抹消書類
必要書類について不足がないか不動産会社に相談すると安心でしょう。
不動産売却で必要な書類は主に12種類！一つ一つ分かりやすく解説
売却益にかかる税金を抑える特例制度
戸建てを売却して得た利益には売却益の金額によって税金がかかります。
しかし、特例制度を活用すれば所得税や住民税を抑えられるほか、譲渡損失のある場合にも次の特例が活用できます。
|
売却益が出た場合 |
売却損失が出た場合 |
|---|---|
|
|
なお、特例制度を受けるには確定申告を行う必要があるため、忘れずに申告しましょう。
不動産売却時の税金の特例をプロが解説！
戸建てを高く売るコツ5選【失敗しないためのポイント】
戸建ての売却を成功させるため、どんなコツがあるか紹介します。
①アピールポイントを内覧時に伝える
②戸建ての売却に強い不動産会社を選ぶ
③積極的に不動産会社へ連絡して報告をうける
④内覧の時間帯にもこだわる
⑤デメリットも正直に伝える
それぞれを詳しく解説します。
①アピールポイントを内覧時に伝える
購入検討者に好印象を持ってもらうためには、物件の魅力を事前に整理しておくことが大切です。
たとえば、以下のようなポイントは評価につながりやすい傾向があります。
・日常の買い物に便利なスーパーが近い
・落ち着いた住環境で暮らしやすい
・公園や学校が徒歩圏内にある
・医療機関が近く安心感がある
・駅やバス停など交通アクセスが良好
こうした情報をあらかじめまとめておき、内覧時にしっかり伝えることで、購入後の生活イメージを具体的に持ってもらいやすくなります。
②戸建ての売却に強い不動産会社を選ぶ
地域に根付いた不動産会社のほうが、戸建ての売却が得意な場合もあります。
査定額だけでなく、不動産会社の過去の売買実績なども考慮しながら、仲介を依頼する不動産会社を選ぶとよいでしょう。
なお、営業担当者との相性も重要です。
査定時にきちんと話を聞いてくれるのか、真摯な対応をしてくれるかなどを見極めましょう。
③積極的に不動産会社へ連絡して報告をうける
問い合わせはあったのかなど、積極的に営業担当者へ確認することも大切です。
営業担当者では、多くの売却物件を抱えています。
自分の不動産の売却活動を積極的におこなってもらうためにも、定期的に連絡を取り、コミュニケーションを深めるとよいでしょう。
④内覧の時間帯にもこだわる
戸建ての印象をより良くするためには、内覧する時間帯の選び方も重要なポイントです。
例えば、次のような視点で調整してみましょう。
・自然光がしっかり入る時間を選ぶ
日差しが入るタイミングに内覧を設定すると、室内が明るく見え、広さや開放感が伝わりやすくなります。
・外の景色が魅力的に見える時間帯にする
庭や周辺の風景がきれいに見える時間に案内することで、住環境の良さをより印象づけることができます。
・季節や天候に合わせて調整する
春の草花や、冬のやわらかな日差しなど、その時期ならではの魅力を活かすことで、生活イメージを具体的に伝えられます。
「この時間が一番魅力的」と感じるタイミングを選ぶことで、買主にもその良さが伝わりやすくなります。
ちょっとした工夫ですが、内覧時の印象を大きく左右する要素のひとつです。
⑤デメリットも包み隠さず伝える
物件のマイナス面についても隠さず説明することは、売却をスムーズに進めるうえで重要です。
住宅は高額な買い物であるため、購入検討者は慎重に判断します。
とくに、実際に住んでみないと分からない点については「居住者だからこそ分かる情報」を求めているケースも多いです。
そのため、不利になりそうな点でもごまかさずに伝えることで、結果的に信頼感につながります。
ただし、伝え方次第では印象を悪くしてしまう可能性もあるため、事前に不動産会社と相談し、適切な説明方法を確認しておくと安心です。
戸建てがなかなか売れない場合の対処法
売却活動を進めているものの、「問い合わせや内覧が少ない」「内覧はあるのに成約につながらない」といった悩みを感じている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、それぞれの状況ごとに考えられる原因と、具体的な改善策を分かりやすく解説していきます。
【内覧の申し込みがあまりない】
| 原因 | 対策 |
|---|---|
| 物件が需要の少ないエリアにある | そのエリアに詳しい不動産会社に依頼しアピールポイントを探す |
| 物件の築年数が古い | 不動産会社の売却サポートであるインスペクション(専門家が行う住宅診断)や瑕疵保険(修繕費用を補償する保険)を活用する |
| 物件の間取りが個性的 | リノベーションすることを前提としている顧客へアピールする |
| アピール不足 | ・不動産会社の広告の見直しを依頼する ・広告戦略が得意な不動産会社へ依頼の変更を検討する |
| 売り出し価格が相場よりも高い | 市場相場に詳しい担当者に相談し、価格の見直しを行う |
【内覧はあっても契約に至らない】
| 原因 | 対策 |
|---|---|
| 購入希望者の購買意欲を高められない | 掃除をするなど物件をきれいな状態に保ち、場合によっては不動産会社の売却サポートであるハウスクリーニングを依頼する |
| 内覧時に売主が購入希望者に悪い印象を与えてしまっている | 不動産会社の営業担当者に内覧対応について相談し、好印象を持ってもらえる対応を心がける |
戸建て築年数ごとの建物価値と売り方のコツ
これまで「売れにくい場合の対処法」を解説してきましたが、戸建ての売却では築年数も重要な判断材料になります。
一般的に、建物は年数の経過とともに評価が下がる傾向があり、それに伴って買主のニーズや売りやすさも変化します。
そのため、築年数に応じた戦略を意識することが、スムーズな売却につながります。
以下に、築年数ごとの特徴と売却のコツを整理しました。
| 築年数 | 建物価値 | 特徴 | 売り方のコツ |
|---|---|---|---|
| 築5年 | 購入時の75% | 新築に近く需要が高いため、比較的高値で売却しやすい |
周辺相場を確認し、強気すぎない適正価格で売り出す |
| 築10年 | 購入時約半分 | 購入需要が最も高い時期であるため、売却しやすく、高めな売り出し価格でも売れる可能性がある | リフォームは自己判断せず、不動産会社に相談する |
| 築15年 | 購入時約2割 | 売却期間が長引きやすく、価格も下がりやすい | 木造戸建は価値が下がりやすいため、早めの売却を検討する |
| 築20年 | 価値ゼロと査定されやすい | 建物より土地価格が重視される | 「更地」か「古家付き土地」かを比較して売却方法を決める |
築年数が進むにつれて、建物の価値よりも土地の評価が重視される傾向が強まります。
一方で、状態が良好な物件であれば、清掃や簡単な補修によって印象を改善することも可能です。
売却のタイミングを見極め、早めに準備を進めることが、高値での成約につながります。
戸建て売却でよくある質問
ここからは戸建て売却でよくある質問にお答えしていきます。
とくに、相続や離婚などで、戸建てを売却する場合など、状況別に応じて疑問にお答えしていきます。
Q.相続した戸建てはどうやって売却するのか？
A.相続した戸建ては、まず名義を確認することが重要です。
単独で相続している場合はそのまま売却できますが、複数人で相続している場合は、共有者全員の同意が必要になります。
また、相続人は遺言書の内容や、配偶者・子どもなどの法定相続人によって決まります。
共有名義の場合は、事前に売却について話し合っておくと安心です。
さらに、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると「取得費加算の特例」により税負担を抑えられる可能性があるため、タイミングも意識して検討しましょう。
共有持分は売却できる？方法やトラブルの防止・対処法を解説！
Q.離婚で戸建てを売却する場合どうすればいい？
A.離婚による売却では、売却益を夫婦で分けるのが原則ですが、名義や契約内容によって取り扱いが異なります。
住み続ける場合は代償金で調整するケースもあり、条件は書面で残しておくと安心です。
ローンが残っている場合は、完済方法や残債の確認も事前に行いましょう。
離婚で家が夫名義でも財産分与できる？住宅ローン残高があっても損しないための全知識
Q.査定額はどのような根拠で決まるのか？
A.不動産会社は、いくつかの要素を総合的に判断して査定価格を算出します。
主な評価ポイントは以下の通りです。
|
要素 |
評価の視点 |
備考 |
|---|---|---|
|
立地 |
交通の便や周辺の生活環境など |
・最も変動しにくい要素。 |
|
建物 |
築年数、建物の状態、間取り、内装・設備のグレードなど |
・築20年を超えると建物の価値はほぼゼロと見なされることが多い。 |
|
市場性 |
地域の需要バランス、類似物件の供給状況、経済動向など |
・市場の動向（金利、税制優遇など）によって短期的に査定額が変動することもある |
Q.売買契約が破棄されることもありますか？
A.不動産取引では、契約締結後であっても状況によっては白紙になるケースがあります。
代表的なのが、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合です。
多くの売買契約には「住宅ローン特約」が設定されており、この条件により、ローンが承認されなかった際は契約を解除できる仕組みになっています。
この場合、違約金なしで契約が取り消されるため、売主はあらためて購入希望者を探す必要があります。
戸建て売却は査定から始めるのが基本！
戸建て売却を成功させるためには、事前準備と正しい進め方が重要です。
特に「住宅ローン残高の確認」「売却相場の把握」「信頼できる不動産会社選び」は、結果を大きく左右するポイントです。
また、売却方法やタイミングによって、価格や税金にも差が出るため、複数の選択肢を比較しながら慎重に判断することが大切です。
とはいえ、1社だけの査定では適正価格は判断しづらいため、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、比較することから始めましょう。
不動産一括査定サービスを活用すれば、手間をかけずに複数社の査定額や提案を比較できます。
納得できる条件で売却するためにも、早めの情報収集と行動が成功への近道です。
当サイトが運営する「イエイ」を利用すれば、複数の不動産会社に同時に査定依頼が可能です。
戸建ての売却を検討している方は、信頼できるパートナー探しに「イエイ」をぜひ活用してみてくださいね。
無料一括査定はこちら
