不動産売却では、売却金額によって多くの税金がかかってしまう場合がありますが、税金控除の特例を利用することで税金を安く抑えることができます。そこで今回は、不動産売却時の3つの税金控除について、それぞれの利用条件を詳しく解説していきます。

知らないと損するかもしれない3つの特例とは

不動産売却で損をしない為には、税金控除の特例を利用することがポイントになります。

税金控除を受けるために、以下の3つの特例を利用します。

  1. 3000万円特別控除
  2. 所有期間が10年超の場合の軽減税率
  3. 買換えの特例

不動産売却では大きな金額が動く為、税金控除の特例を利用しなかった場合は税金控除を受けることができず、何百万円も損してしまう場合もあります。そのような損をしない為に、3つの特例のそれぞれの利用条件を説明していきます。

1.3,000万円特別控除

 1つ目の税金控除の特例は、「3000万円特別控除」といい

不動産売却時に3000万円までの利益であれば税金を控除する

という特例です。ただし、利用するには条件があります。

・自分が住んでいた家、もしくは、今は空き家になっているが前に自分が住んでいた家で、空き家になってから3年以内の家であること
・売却をした相手が、親子や夫婦などの親族や、自分がオーナーの会社への譲渡ではないこと
・売却をした年の前年及び前々年にこの特例を利用していないこと・また、マイホームの買換え特例などを利用していないこと

主にこの3つの条件をクリアーしていれば、「3000万円特別控除」を利用する事ができます。さらに、売却をする不動産の名義が夫婦の共有名義だった場合、夫・妻それぞれ1人ずつ3000万円の控除を利用する事ができます。

2.所有期間が10年超の場合の軽減税率 

2つ目の税金控除の特例は、不動産売却をする家の所有期間が10年を超えている場合に一定の条件を満たせば

売った利益の6000万円までの部分について、所得税・住民税を軽減することができる

特例です。


所得税
 住民税
6000万円までの部分
 10%
  4%
6000万円を超えている部分
15%
5%

所得税は5%分・住民税は1%分減税することが可能です。また、「3000万円特別控除」との併用ができます。

不動産売却の利益が、9000万円であれば

9000万円 - 3000万円 = 6000万円

 になり、6000万円の部分の税金を軽減することができます。

この特例が利用できる条件は

・自分が住んでいる家であること
・10年以上、所有していたこと
・住居用不動産の買換特例を受けていないこと
・売却をした年の前年及び前々年にこの特例を利用していないこと
・売却をした相手が、親子や夫婦などの親族や、自分がオーナーの会社への譲渡ではないこと

所有期間が10年超の場合の軽減税率についてのポイントは、3000万円特別控除と同時に適用を受けることができるという点です。

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3.買換えの特例

3つ目の税金控除の特例は、「特定住居用財産の買換え特例」といい

不動産売却をしたお金で、住居用の不動産を購入した際に利用できる

特例です。買換えの特例を利用するには、売却をした不動産と買換えした不動産がそれぞれ以下の条件を満たす必要があります。

売却をした不動産(譲渡資産)

・所有期間が10年以上住んでいた不動産で、譲渡した年の1月1日において、譲渡した家や敷地の所有期間が10年を超えること
・不動産売却価格が、1億円を超えていないこと

買換えをした不動産

・住居用の床面積が、50平方メートル以上であること
・土地の面積が、500平方メートル以下であること
・築年数が25年以内で、耐震住宅であること
・一定の期間内、住居用として利用すること

売却をした不動産と買換えした不動産がそれぞれの条件を満たすことで、買換えの特例を利用することができます。

売却をした不動産が4000万円で売れたのに対して、新たに買換えした不動産を3000万円で購入した場合は

4000万円 - 3000万円 = 1000万円

 となり、1000万円の部分に税金がかかってくる計算になります。

こういった場合、さらに3000万円特別控除を利用しようと思うかもしれませんが、買換え特例と3000万円特別控除の特例の併用はできないので、注意してください。

ただ、買換えの特例には、「3年間の猶予」があります。不動産売却をしてから、3年以内に購入した住居用不動産は税金控除を受ける対象になります。