不動産を売却する際に様々な特例があります。 あまり適用されない特例から、よく適用されている特例と数多くの種類があるのでここで全てを書き出すのは不可能です。 ただ、知っておいた方が良いと思われる特例をご紹介するので、必ずお役立ていただけるかと思います。

3,000万円の特別控除

一定条件を満たせば、この控除を受ける事が可能となります。条件もたくさんあるので一部を紹介していきます。

不動産売却と特別控除

  • 所有期間は長期・短期は問わない。
  • 不動産を売却した年の1、2年前に3,000万の特別控除を受けていない。また、居住用財産にかかるその他の特例などを受けていない事。
  • 所有者が住んでいる家、敷地を売却した事
  • 売却側と血縁関係がない事。(配偶者・直系血族・親族・特殊な関係のある法人等の場合にはこの控除を受ける事は出来ません)

不動産を売却した際、譲渡所得が3,000万円以下の場合、課税されないという制度です。もし、共有名義の不動産なら計6,000万円の控除が可能となります。

しかし、両者が条件をクリアしておく必要があるので必ずしも6,000万円控除になるという事ではありません。一昔前はこの特例は一番適用の多いものでしたが、現在では適用するケースが少ないという現状があります。

軽減税率の特例

所有していた期間が10年以上の場合に税率が軽減されるという制度です。条件は売却する不動産が自分が居住していたもの(居住用財産)また、土地・建物どちらも10年以上の所有期間になっている場合となります。

軽減税率の特例と先ほど紹介した3,000万円の特別控除を併用して受ける事が出来ます。買い替えの特例(この後紹介)とは併用する事が出来ないので理解しておきましょう。

もし3,000万円の特別控除を受けるのであれば、税率は14%(控除後の金額6,000万円以下の部分)になります。この場合、所得税が10%、住民税が4%という配分になります。

また、今は住んでいない不動産の場合、居住しなくなって3年の年の12月31日までにその不動産を売却しないといけません。これを過ぎてしまうと適用されなくなってしまいます。

先述同様、親族や血縁関係のある人等に売却するという事では適用されません。1、2年前に特例を受けていないという事が条件となります。

買い替えの特例

特例の中で最も活用されている特例(特定の居住用財産の買換えの特例)です。

買い替えの特例は特例の中で最も活用されている特例

不動産を売却した金額で、違う不動産を購入する際の金額は課税されないという制度です。つまり譲渡がなかったものとされるという事です。不動産で得た利益を全額違う不動産に払ってしまう事で、税金が発生する事が無くなります。

いくらかの金額を残している場合は残った分のみの課税となります。買い替えの特例を受けるには書類を提出して確定申告をする必要があります。適用条件の一部を紹介します。

  • 自分が住んでいた不動産である。
  • 住んでいた期間が10年以上。
  • 1年前・1年後に不動産を買い替えて不動産を手に入れる。

これらの他にもたくさんの条件があります。

国税庁で買い換え時の特例を 掲載されているので、ぜひ参考にしてみてください。

譲渡損失の繰越控除の特例

今まで説明してきたのは不動産を売却した際に、利益があった場合の話でした。この特例は不動産を売却したけれど、損をしてしまった場合に適用できるものとなります。この特例の名称を譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例と言います。

不動産を買った金額から原価償却費・売却の際の経費を引いた金額が低い時に該当とみなされます。不動産を安く購入できた(バブル期など)人がその不動産を売るので、この特例を用いる人は比較的多いようです。

特例の特徴として、総所得金額から控除を受ける事が出来るという事となります。不動産を売却した年だけではありません。売却後3年以内で毎年の適用となります。所得税を減額する事が出来る制度となります。

もし、4年間の課税所得金額の合計より、不動産を売却した損失の方が大きいのなら4年間の所得税は0となります。 また、この特例と併用して住宅ローン控除を利用できます。

またこの特例の計算方法を国税庁で確認することができますので、参考にしてみてください。

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

適用条件の一部を紹介します。

  • 新しく購入する不動産の床面積が等簿記で50平方メートル以上
  • 合計所得金額が3,000万円以下(控除を受ける年)
  • 不動産を売却した1、2年前に課税にかかわる特例を受けていない
  • 今まで居住していた不動産の場合、居住しなくなって3年目の年(12月31日まで)の売却

などがあります。

これは主な要件となりますので、国税庁の上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除を確認してみてください。

その他の特例

他にも不動産に関するいろいろな特例があります


・収用などで資産を譲渡した場合の課税の特例 ・5,000万円特別控除の特例 ・交換処分等・換地処分等により資産を取得した場合の課税の繰越べの特例 ・代替資産を取得した場合の課税の繰延べの特例


・特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500万円控除の特例


・特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000万円控除の特例

・農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の800万円控除の特例


・続等により取得した居住用財産の買換えの特例


・特定の事業用資産の買換えの特例


・事業用資産を交換した場合の特例


・規模な住宅地造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の特例


・相続財産に係る譲渡所得の課税の特例

などがあります。

まとめ

これらすべての特例を覚えておくのは無理だと思います。 不動産を売却する際に調べてみたり、国税庁や不動産会社に問い合わせてみると良いでしょう。 また、国税庁では文書で回答してくれるという事も行っています。

不動産を売却する際には利用してみるという方法もあります。

【土地売却にかかる税金について】