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この記事でわかること ・不動産売却時におこなう査定の種類 ・不動産査定のおおまかな流れ ・不動産の査定時に見られるポイントや事前に準備すべきポイント |
数多くの資産の中でも、特に不動産は、実際の価値がわかりにくいものだといえるでしょう。
そのため、「家を住み替えたい」「売却したい」と思っていても、具体的な売却価格がわからないと資金計画を立てることができません。
そのような時に、売却価格の目安を知ることができるのが「不動産査定」です。
本記事では、不動産査定の方法や具体的な流れ、査定時に見られるポイントや査定前に準備すべきポイントを解説します。
これから不動産売却をするために、査定を受けようと考えている方はもちろん、所有している不動産の価値を知りたいと考えている方もぜひ参考にしてみてくださいね。
この記事の目次
不動産査定とは？
不動産査定とは、所有している不動産の売却金額の目安を算出することをいいます。
例えば、車や貴金属などの中古商品を売る前に、まず査定を依頼することがありますよね。
それと同じように、不動産も査定によって価格の基準を知ることができます。
しかし、不動産査定で提示される金額は、必ずしもその価格で売れるわけではありません。
この金額は、過去の売却事例や周辺の相場などをもとにした「売却時の目安の金額」にすぎないのです。
さらに、不動産市場は変動しやすいため、査定時の金額が実際の売却価格と異なることも少なくありません。
そのため、査定額が「現時点で売却した場合のおおよその目安」として捉えておきましょう。
では、実際の売却価格は一体どのように決めるのでしょうか？
売却価格は、査定の結果を参考にしながら、売主自身で決めることができます。
しかし、希望通りの価格を設定しても必ずしも買主が現れるわけではありません。
購入希望者が納得できる売却価格を決めるには、1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼して、慎重に価格を決めることが重要です。
そうすることで、売却手続きもスムーズに進めることに違いありません。
このように、不動産査定は売却を成功させるための大切な第一歩とも言えるのです。
不動産会社が無料で査定をおこなう理由
不動産査定は、どの不動産会社に依頼しても無料でおこなうことが可能です。
しかし、「後から請求されるのでは？」「無料って怪しい」と不安に思う人もいるかもしれません。
ここでは、不動産会社が無料で査定をおこなう理由について解説します。
不動産会社が査定を無料でおこなう理由には、「仲介手数料」が関係しています。
仲介手数料とは、売買が成立した際に売主や買主が不動産会社に支払うもので、いわゆる成功報酬にあたるものです。
売買が成立しなければ、不動産会社は当然この手数料を受け取ることができません。
また、法律上で不動産売買をおこなう際に不動産会社が請求できる費用は、仲介手数料のみと定められており、他の業務に対して別途費用を請求することはできないのです。
不動産会社は、この仲介手数料を得るために売主や買主と媒介契約し、最終的に売買成立させなくてはなりません。
そのためには、まず無料で査定をおこない、顧客との信頼関係を築き、自社をアピールする必要があります。
つまり、不動産会社にとって無料査定は、いわば営業活動の一環として位置づけられているのです。
また、査定は複数の不動産会社に依頼することができます。
これから不動産を売却することを検討している方は、複数の不動産会社に依頼して、査定額だけでなく、それぞれの会社の対応や提案を比較してみましょう。
そうすることで、信頼できる不動産会社を選びやすくなります。
査定は、不動産売却を始めるための大切な第一歩ですので、ぜひ無料査定を活用して、売却の準備を進めてみてください。
不動産査定の3つの方法
不動産の査定方法には、簡易査定（机上査定）と訪問査定、そしてAI査定の3つがあります。
ここでは、それぞれの特徴についてご紹介します。
簡易査定（机上査定）
簡易査定（机上査定）とは、不動産会社が物件や周辺状況の情報をもとに、価格を算出する査定方法のことです。
Webサイトの入力フォームや電話、メールなどで必要な情報を送るだけで、簡単に依頼することができ、結果も早ければ即日、遅くとも数日以内に得られるのが特徴です。
簡易査定をおこなう際は、物件の所在地や築年数、間取り、さらに近隣の成約情報や市場動向などをもとにして価格が算出されます。
不動産会社の担当者がこうしたデータをもとにして査定するため、後述するAI査定よりも精度の高い結果を得られることが多いです。
ただし、簡易査定はあくまでもデータを基に算出するもので、不動産会社の担当者が実際に物件を確認するわけではありません。
そのため、実際の売却価格との査定額の差が生じる可能性もあります。
このような特徴から、簡易査定は「とりあえずおおまかな価格が知りたい」という場合に利用するのがおすすめです。
簡易査定については、以下の記事でも詳しく紹介しているのでこちらも参考にしてみてくださいね。
不動産の簡易査定の方法と流れ、かかる費用を徹底解説！
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が物件に直接訪問して、現地の状況を詳しく確認したうえで査定額を算出する方法です。
建物や室内の状態、広さ、近隣物件との境界、周辺環境など、多岐にわたるポイントを細かくチェックするため、簡易査定に比べて非常に精度の高い結果を得られます。
ただし、査定結果が出るまでに1週間～2週間程度要することが一般的です。
そのため、すぐに査定額を知りたい場合には向いていないでしょう。
しかし、本格的に不動産売却を検討している場合には、訪問査定を必ずおこなわなければなりません。
こういったことから、まず簡易査定で複数の不動産会社を比較し、その後、気になる会社を選んで訪問査定を依頼する流れで進めると良いでしょう。
いきなり訪問査定を依頼するのも良いですが、2つの査定方法を活用することで、安心して売却を依頼できる不動産会社をより見極めやすくなります。
もちろん、「売却予定は未定だけど、正確な価格が知りたい」という場合にも、訪問査定はおすすめです。
マンション売却時の訪問査定とは？机上査定との違いや準備・注意点を解説
AI査定
AI査定とは、不動産会社ではなくAI（人工知能）が物件情報をもとに自動で査定額を算出する方法です。
AI査定ができるサイトに物件の広さや構造、築年数、地域などの情報を入力することで、AIが過去の取引データを参考に査定額を即座に算出します。
そのため、結果が出るまでわずか数分と、スピード感が大きな魅力です。
ただし、AI査定はあくまでも過去のデータのみを参考にして算出するため、訪問査定はもちろん、市場動向や周辺環境などを考慮する簡易査定と比べても、精度が低くなる傾向があります。
そのため、査定額は目安として参考にする程度にとどめておくのが良いでしょう。
不動産売却時の査定の流れをご紹介
ここからは、不動産を売却する際の査定の流れについてご紹介していきます。
不動産売却における査定は、以下の4つのステップで進められることが一般的です。
本記事では、こちらの流れに沿って、それぞれのステップで具体的にどのようなことをするのか詳しく解説していきます。
① 不動産会社に査定の依頼をする
まずは、不動産会社に査定の依頼をしましょう。
査定には「簡易査定」や「AI査定」、そして「訪問査定」の3つの方法がありますが、最初のステップとしては、手軽に試せる簡易査定やAI査定を利用するケースが一般的です。
不動産会社のWebサイトの入力フォームや電話、メール、LINEなど、問い合わせ方法はさまざまなので、不動産会社の案内に従って申し込みを進めましょう。
また、不動産会社には、全国展開している大手の不動産会社もあれば、地域密着型の不動産会社もあります。
それぞれ強みがあり、提示する査定額も不動産会社によって異なるため、依頼する際は1社だけでなく、複数の不動産会社にするのがおすすめです。
しかし、複数の不動産会社に個別で申し込むのは手間がかかることもあります。
そこで便利なのが「一括査定サービス」の利用です。
一括査定サービスを利用することで、物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に一括で査定の申し込みができるため、時間や労力を大幅に節約できます。
効率良く査定依頼を進めるためにも、こうした便利なサービスをぜひ活用してみてくださいね。
② 簡易査定やAI査定の結果を確認し、訪問査定を依頼する
簡易査定の場合は、早ければ即日、遅くても数日以内に結果を確認することができます。
一方、AI査定の場合は、数分で査定の結果がわかります。
ただし、簡易査定やAI査定の結果は、物件情報や過去の成約情報をもとにして算出された参考価格にすぎません。
そのため、実際の売却金額と大きく異なる場合もあります。
より正確な売却価格を知るためにも訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定を依頼する不動産会社を選ぶ際は、簡易査定で得た査定額を比較するのはもちろん、担当者の対応や人柄も参考にして決めるのがベストです。
これにより、信頼できる不動産会社を見極めやすくなります。
訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、申し込みをして日程調整を進めます。
こうして訪問査定を受けることで、売却活動をスムーズに進めるための大きな一歩を踏み出すことができます。
③ 訪問査定を受ける
不動産会社に訪問査定を申し込み、日程が決まったら、いよいよ訪問査定を受けます。
訪問査定では、物件の外観だけでなく、室内の状態や設備の状況、さらには依頼主からのヒアリング内容など、さまざまな要素を細かくチェックしたうえで査定します。
査定にかかる時間は、不動産会社や物件の規模によって異なりますが、一般的には1時間程度が目安です。
ただし、物件の状況や査定内容が複雑な場合は、数時間かかることもあるため、できるだけ余裕を持って臨むようにしましょう。
また、訪問査定は、不動産会社の担当者とコミュニケーションを取ることができる良い機会です。
気になる点やアピールポイントなどがあればしっかり伝えましょう。
そうすることで、より正確な査定額を算出しやすくなります。
④ 査定額を確認する
訪問査定を受けてから、1週間～2週間程度で不動産会社から査定結果が届きます。
これにて査定は終了です。
「売却予定は未定だけど金額だけ知りたい」などという場合は、このまま終了で問題ありません。
しかし、本格的に売却を検討している場合は、査定結果をもとに訪問査定を依頼した不動産会社と媒介契約を締結するか慎重に考えましょう。
もし提示された査定額に納得がいかない場合や、担当者との相性が合わなさそうだと感じた場合は、他の不動産会社に改めて訪問査定を依頼するのも一つの方法です。
査定は、不動産売却を進めるための重要な第一歩ですので、焦らずに複数の会社を比較し、最も信頼できるパートナーを選ぶことが成功へのカギとなります。
不動産売却時の査定で見られるポイント
不動産を売却する際の査定では、以下のようなポイントに着目してその物件の評価をしていきます。
- 築年数
- 室内の設備や外観
- 土地の状況
- 周辺環境や立地
- 住宅ローンの残債
不動産会社は、これらのポイントのどういった点をチェックしていくのか詳しくご紹介します。
築年数
不動産の査定をするにあたって、まず築年数が見られるポイントの一つとして挙げられます。
不動産の価値は、以下のグラフの通り築年数によって大きく変動します。
出典：こちらのグラフの記載の通り、特に木造の戸建住宅は築年数が経過すれば経過するほど価値が下がり、20年を超えると建物の価値はほぼゼロになってしまいます。
一方、マンションの場合、同じ20年経過しても新築時の約半分の価値が残るケースが多いです。
この違いの背景には、木造の耐用年数は短く、鉄筋コンクリート造の耐用年数は長いといった、構造の特性が挙げられます。
築年数が経過している建物は、たとえ状態が良くても査定額が低くなってしまう可能性があるので、査定を受ける際は、こうした可能性を理解しておきましょう。
室内の設備や外観
訪問査定では、室内の設備や外観の状態をよくチェックされます。
例えば、室内の場合は、以下のポイントを重点的にみられます。
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・壁や床が劣化していないか、汚れやシミがないか ・水回りの設備の状態は良いか ・雨漏りやシロアリの被害がないか ・最新設備があって問題なく使うことができるか など |
外観の場合は、以下の点が見られます。
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・壁が割れてないか ・建物が傾いていないか ・塗装が劣化していないか、建材が破損していないか など |
室内や外観をチェックされる際は、事前に不動産会社にアピールすると評価が高くなる可能性があります。
例えば「定期的に水回りのチェックをしている」「防虫対策をしている」などと伝えると、不動産会社側にも売却の意思が伝わりやすくなるでしょう。
「この物件は住みやすそう」と思われるように、しっかりアピールをしましょう。
土地の状況
不動産の査定では、土地の広さや形なども大きく影響されます。
具体的には、以下のような特徴を持つ土地であれば、査定時に高評価を得やすいです。
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・正方形や長方形の土地 ・入口が広い土地 ・建物の前面・背面が道路に面している二方路地 ・角地 |
また、土地は広ければ広いほど高額で売却できるわけではありません。
広い土地であっても、周辺にビルなどの大きな建物が少ないエリアや、交通の便が悪いなど需要の低い地域にある土地の場合は、安く査定されてしまう可能性があります。
あらかじめ売却する土地の状況を把握しておき、アピールできる部分があれば、査定時に不動産会社に伝えると良いでしょう。
周辺環境や立地
査定時には、建物や土地の状況だけでなく、不動産がある周辺環境や立地も重要なポイントとなります。
例えば、以下のような施設が周辺にある場合は、高評価に繋がりやすいです。
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・スーパーマーケット ・商店街 ・病院 ・学校 など |
一方、以下のような施設が周辺にあると、購入希望者から敬遠されてしまう可能性が高いので、査定額も下がる傾向があります。
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・工場 ・墓地 ・パチンコ屋 ・ごみの集積場 など |
また、周辺環境と合わせて、立地も重要視されています。
最寄り駅が徒歩圏内にある場合はもちろんのこと、複数の路線が走っている駅、急行停車駅、人気路線などの場合は、高評価に繋がります。
住宅ローンの残債
査定時には、物件や土地、周辺環境などに加え、住宅ローンの残債も必ずチェックされます。
不動産を売却する際は、住宅ローンを完済しなくてはなりません。
そのため、まだ住宅ローンが残っている場合は、手持ちの資金や売却利益から返済する必要があります。
また、どうしても返済が難しい場合には、任意売却を選択することも検討すべきです。
任意売却は通常の売却と異なり、特別な手続きが必要ですが、場合によっては負担を軽減する選択肢になります。
査定を依頼する際は、住宅ローンがどれくらい残っているかはもちろんのこと、残っている場合どうやって支払うかも不動産会社に伝えるようにしましょう。
任意売却については、以下の記事で詳しく解説しているのでこちらもぜひ参考にしてみてください。
任意売却とは？メリット・デメリットや手続きの流れをわかりやすく解説！
不動産売却時の査定で事前にやっておきたい3つのポイント
不動産の査定をスムーズに進めるには、事前の準備が大切です。
ここでは、査定を依頼する前に確認しておきたい3つのポイントについてご紹介します。
- 査定に役立つ書類を事前にそろえておく
- 土地の境界を確認しておく
- 物件の状況を正直に伝える
査定に役立つ書類を事前にそろえておく
簡易査定やAI査定の際には特に必要はありませんが、訪問査定を受ける際には、書類が必要となる場合があるので、あらかじめ準備するようにしましょう。
具体的には、以下の書類を準備しておくと良いでしょう。
| 書類の名称 | 書類の入手方法 |
|---|---|
| 登記簿謄本 | 法務局もしくはインターネットで入手する |
| 登記識別情報通知（登記済権利証） | 購入時に取得（紛失した場合は司法書士へ依頼する） |
| 土地の実測図や境界がわかる書類 | 測量士・土地家屋調査士へ依頼する |
| 越境物の覚書 | 隣人と協議して作成する |
| 建物の設計図 | 購入時に取得（紛失した場合は不動産会社に依頼する） |
| 建築確認済証や建築確認申請書 | 購入時に取得（紛失した場合は役所に依頼する） |
| 検査済証 | 購入時に取得（紛失した場合は役所に依頼する） |
| 固定資産評価証明書 | 毎年4月～6月に郵送で届く |
| 本人確認書類 | 運転免許証・マイナンバーカードなど |
また、これらの他にも、リフォームの履歴がわかる書類やインスペクションの結果がわかる報告書などを準備することで、不動産の情報をより正しく伝えることができます。
そうすることで、実際の販売価格に近い査定額を算出することが期待できるでしょう。
土地の境界を確認しておく
土地の査定や戸建ての査定を受ける場合は、境界が明確であるかどうかを確認しておくことが大切です。
土地の境界が明確であれば問題ありませんが、近隣の敷地との境界が曖昧な場合、売却時に近隣とのトラブルを引き起こすリスクがあります。
こうしたリスクを避けるためにも、境界が曖昧な土地を査定する際は、依頼時に不動産会社にその旨を伝えておくことが重要です。
そして、実際に売却し、買主に引渡しをするまでに測量士や土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。
物件の状況を正直に伝える
できるだけ正確な査定額を出してもらうためには、不動産会社に物件の状況を正直に伝えることが重要です。
例えば、設備の不具合や修繕をおこなった箇所がある場合は、その詳細をしっかり共有しましょう。
これにより査定額が下がる可能性はありますが、実際に売却する際に近い査定額を提示してもらえるでしょう。
そうすることで、売却してどれくらいの利益が発生するかなど、イメージしやすくなるはずです。
リフォーム履歴などプラスの情報を伝えることももちろん重要ですが、ネガティブな情報も隠さずに伝えるように心がけてくださいね。
また、物件の状況だけでなく、近隣住民との関係や周辺環境についての情報も不動産会社に共有することをおすすめします。
買主の中には、過去の近隣トラブルが原因で引越しを決断する方もいます。
そのため、近隣の状況を正確に伝えることで、買主にとって物件の魅力を高める決め手になる可能性があります。
スムーズな売却を実現するためにも、物件の売買に関わると思われる情報は、ためらわずに積極的に不動産会社に共有することが重要です。
不動産売却時の査定でよくある5つの質問
ここからは、不動産売却時の査定でよくある5つの質問についてご紹介します。
疑問点を解消させてから、実際に査定の依頼をしましょう。
- 査定額はどのようにして算出されるの？
- 査定前に掃除したほうがいいの？
- 査定だけ依頼することはできる？
- 不動産会社によって査定額は異なるの？
- 査定をするとしつこく営業されるのでは？
査定額はどのようにして算出されるの？
不動産の査定額を計算する方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。
それぞれの計算方法の概要については、以下の図解をご覧ください。
不動産会社は、不動産の種類や状況に応じてこれらの方法を使い分けています。
なお、これらの計算方法で算出した査定額は、3ヶ月以内の売却を想定した価格です。
そのため、査定してすぐに売却する場合には問題ありませんが、売却予定が未定の場合は価格が変動する可能性があります。
そういった場合は、実際に売却する際に再度査定を依頼することをおすすめします。
それぞれ計算方法について詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひ参考にしてみてください。
メリットとデメリットを把握しておこう！取引事例比較法とは
原価法の計算式の重要なポイント！再調達原価とは
利回り「○%」って？不動産投資の基礎知識「収益還元法」
査定前に掃除したほうがいいの？
査定前に掃除をして、できるだけ高い金額で査定してもらいたいと考える方も多いかもしれません。
しかし、掃除によって査定額が直接変動することはほとんどないため、無理におこなう必要はありません。
不動産会社は物件を査定する際、掃除された状態をイメージしながら査定を進めます。
そのため、掃除自体は査定額に大きく影響を与えないと言えます。
ただし、部屋があまりにも散らかっている状態で査定を依頼すると、不動産会社の担当者に悪い印象を与えてしまう恐れがあるので、最低限の片付けや整頓はしておくと良いでしょう。
また、売却活動を開始して内覧をおこなう際には、掃除することをおすすめします。
部屋をきれいに整えることで、家の作りや設備、広さが伝わりやすくなり、購入希望者が実際に住む姿をイメージしやすくなります。
その結果、購入に繋がる可能性が高まることも期待できます。
不動産の査定・売却・内覧で掃除はすべき？ハウスクリーニングは必要？
査定だけ依頼することはできる？
「売却はまだ考えていないけど、不動産の価格が知りたい」と思う方も多いでしょう。
そのような場合でも、査定だけを依頼することは可能です。
実際に、売却を検討して査定を依頼したものの、査定額が低かったため、売却を見送る判断をする方も少なくありません。
さらに、不動産の査定は複数社に依頼することができます。
もし媒介契約を締結する場合も、依頼した複数社の中からの1社だけを選んで契約をするケースも少なくありません。
こういったケースもあることから、「とりあえず査定だけ依頼したい」という場合でも、気軽に依頼して問題ありません。
マンションの査定だけを依頼することは可能？方法や注意点もご紹介
不動産会社によって査定額は異なるの？
不動産の査定は、どの不動産会社でも基本的に同じ流れで進められます。
そのため、「どこの不動産会社に査定を依頼しても同じでは？」と思う方もいるかもしれません。
しかし、査定額は不動産会社によって異なることが多いです。
その理由は、不動産会社によって保有している取引事例の数やその内容が異なるからです。
例えば、取引事例比較法を用いた場合、比較する事例が豊富な会社では、より精度の高い査定額が算出されます。
一方で、事例が少ない会社では情報が不足しているため、精度の低い結果となる可能性があります。
このようなことから、不動産の査定は1社だけではなく、できるだけ複数の会社に依頼することをおすすめします。
複数の会社から提示された査定額を比較することで、適切な価格を把握しやすくなります。
また、複数の会社に不動産の査定を依頼する際には、不動産一括査定サービスを利用すると良いでしょう。
当サイトが提供している不動産一括査定サービス「イエイ」では、物件情報を一度入力するだけで簡単に複数の不動産会社に査定依頼をすることができます。
複数社の査定額を比較し、納得できる不動産会社を選んでみてくださいね。
査定をするとしつこく営業されるのでは？
「査定を依頼するとしつこく営業されそう…」と感じる方も多いのではないでしょうか。
確かに、不動産会社によっては、査定結果が出た後に頻繁に電話やメールをしてくるケースもあります。
不動産の査定は不動産会社にとって営業活動の一環であり、自社をアピールするために積極的に連絡することも珍しくありません。
また、査定はどの不動産会社に依頼しても無料で受けることができるので、不動産会社自体も顧客が複数社に査定を依頼していることを理解しています。
そのため、他社に契約を取られないよう、自社をアピールしようとするあまり、営業が過剰になってしまうこともあります。
しかし、あまりにも営業がしつこく困った場合は、「他の会社と契約したので連絡をやめてほしい」と明確に伝えることが重要です。
理由を伝えることで、ほとんどの不動産会社は連絡を控えてくれるでしょう。
また、それでも営業が止まらない場合や、自分で断るのが苦手な方には、不動産一括査定サービス「イエイ」の「お断り代行サービス」の利用をおすすめします。
イエイの加盟店以外に対しても連絡を代行することができるので、しつこい営業にお困りの方はお気軽にご相談ください。
【まとめ】不動産査定で売却を依頼する業者を見極めよう！
不動産の査定には「簡易査定」「AI査定」「訪問査定」の3種類があり、一般的には簡易査定やAI査定をおこなった後、訪問査定に進む流れが主流です。
また、不動産の査定では、物件や土地だけでなく、周辺環境や立地条件、住宅ローンの残債なども考慮して査定額が決定されます。
これらの他にも不動産のアピールポイントがあるのであれば、不動産会社の担当者に明確に伝えると良いでしょう。
それにより、査定額がプラスに評価される可能性が高まります。
一方で、不具合や問題点などのネガティブな情報も隠さずに伝えることが重要です。
不動産会社が正確な査定をおこなうためには、これらの情報が必要不可欠になります。
不動産の査定は単に査定額を知るだけでなく、売却を任せる業者を見極める良い機会にもなります。
いくつかの会社に査定を依頼し、担当者の対応や相性を確かめながら、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
株式会社じげんが運営している不動産一括査定サービス「イエイ」では、所有している物件の情報等を入力するだけで複数の会社に簡単に査定依頼ができます。
「売却を検討している家の査定を依頼したい」という方は、ぜひ「イエイ」を活用して、安心して任せられる不動産会社を探してみてくださいね。
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