家の売却方法や流れとは？早期に高く売る4つのコツも解説

住み替えなどで家を売却したいけれど、なにからはじめどのように計画を立てればよいのか、戸惑う方もいることでしょう。

本記事では、家の売却方法や流れ、注意点、早期に高く売るコツなどを解説します。

売却時によくある疑問点についてもまとめていますので、スムーズに売却手続きをはじめるためにもぜひご覧ください。

家を売却する3つの方法

家を売却する際は3つの方法があり、それぞれの特徴は次の通りです。

ここからは、家の売却方法を詳しく解説します。

①仲介

仲介とは、不動産会社に依頼し、買主を見つけるために広告などで販売活動をしてもらう方法です。

周辺相場と同じくらいの価格で売却が期待できますので、少しでも高く家を売りたい方におすすめです。

不動産に詳しくない方でも、安心してプロに売却活動のすべてを任せられます。一般的な家の売却方法は仲介となります。

一方、買取や個人売買に比べて売却するまでに時間がかかる傾向にあります。

「売却期間が長くなっても構わないから、高く売りたい」など、スケジュールに余裕がある方におすすめです。

②買取

買取とは、不動産会社に家を直接買い取ってもらう売却方法です。

不動産会社が購入者になるため、買主を見つけるための活動や購入希望者の内覧対応も必要ありません。

短期間で売却できる点が大きなメリットです。

しかし、買取は売却価格が低くなる傾向があります。

不動産会社が購入した家は、リフォームやリノベーションをおこない、最新の住宅設備など付加価値を高めてから再販されます。

買取再販のさまざまな費用を不動産会社が負担することから、仲介の相場と比べて2〜3割安い買取価格となるのが一般的です。

「売却価格は安くなってもいいから、早く売りたい」という方におすすめです。

③個人売買

個人売買とは、自分自身で家の買い手を探す方法です。

不動産会社に依頼することなく売却活動から書類作成、手続きも自身でおこなう必要があるため、不動産売却の知識がある方でないと難しいでしょう。

また、引き渡し後の物件に瑕疵や欠陥が見つかった場合などは、買主とトラブルに発展するリスクがある点にも注意が必要です。

専門知識がある方以外にはおすすめできない方法ですが、売却活動の自由度が高いというメリットがあります。

家を売却するときの流れを６つの手順で解説

家を売却するときの流れは、以下の通りです。

1. 査定依頼
2. 不動産会社との媒介契約
3. 販売活動
4. 買主との売買契約
5. 決済・引き渡し
6. 確定申告

まずは、家の売り出し価格を決めるための査定を不動産会社に依頼します。
査定が完了したら、仲介で売却する際は不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動がはじまります。
査定に関しては、事前に準備することや依頼時の注意点などがあります。
詳しくは下記の記事でまとめていますので、参考にしてください。

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家の査定とは？事前準備、依頼時の注意点や伝えるべきことを解説

また、査定は1社のみではなく、複数の不動産会社から見積もりを取り、相場観や相談のしやすさなどから依頼先を決めましょう。

購入希望者の内覧時の対応はすべて不動産会社がおこないますが、空家にせず住みながら売却する場合は内覧にも立ち会います。

売買契約を締結した後は、売主・買主・不動産会社の担当者の3者が立ち合い、売買代金の残金決済と物件の引き渡しが同日におこなわれます。

家を売却した際に譲渡所得があれば、確定申告をしなくてはいけません。

家を売却した翌年の2月16日〜3月15日までに、忘れずに確定申告をおこないましょう。

家を売却する際の流れや売却後の確定申告については、下記の記事でも詳しく解説しています。

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実家の売却は手順が違う？

実家を売却する予定という方もいるのではないでしょうか。

自分の家と実家を売却する手順は、それぞれ少し異なります。

例えば、ご両親が他界したことで、売却を考えている方もいると思います。

その場合、実家の名義はご両親どちらかのままという方も多いかも知れません。家を売却する際は名義が本人で無い場合、そもそも売却をおこなうことが出来ません。

そのため、まずは相続手続きが必要で、遺言書があるかどうかの確認や遺産分割協議なども必要となってきます。また2024年4月1日から「相続登記」が義務化されました。

このように、実家の売却にあたっては手順が少し異なり、相続登記手続きが発生するなど注意点があります。

実家を売却する際の流れに関しては、下記の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

参照：実家売却の流れは？知っておきたい基礎知識と節税対策について解説
 

家の売却にかかるまでの期間

実際に家を売却するとなると、どのくらい期間がかかるのでしょうか。

築年数や地域によっても異なりますが、一般的に一軒家の場合で6ヶ月程度、マンションの場合で3ヶ月程度かかるといわれています。

ですが、中には仲介契約期間内で売れずに、契約を何度も更新しながら売却まで1年以上かかってしまう事例も珍しくありません。

本記事の後半では、中々売れずに困っているという方のために【早期に高く売るコツ】などもご紹介しています。

家を売却するときに必要な書類

家の査定時と売却時で必要な書類は、次の通りです。

査定時にあるとよい書類は、査定価格をより高くできる可能性があります。

家の売却を依頼する不動産会社によっても必要書類は異なりますので、事前に確認しておきましょう。

家の売却にかかる費用の目安

家の売却時は、まとまったお金を受け取れますが、諸費用として出ていくお金もあります。

売却にかかる主な諸費用は次の通りです。

不動産会社への仲介手数料は、実際に売買契約が成立した場合に支払います。仲介を依頼しても成約に至らなければ、支払う必要はありません。
不動産会社への「仲介手数料」の計算方法は下記の記事で詳しく紹介しています。
参照：家や土地・マンションなど不動産売却の仲介手数料を詳しく解説します

また、家を売却する際に発生する費用として、上記の「印紙税」や「譲渡所得税・住民税」などの税金も発生します。家を売却して売却益が出た場合、適用要件を満たせば最高3,000万円の特別控除が受けられます。
税金に関しては、下記の記事で詳しくご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
参照：不動産売却でかかる税金は2つある！節税対策や注意点などを徹底解説！

家を売却しやすい2つのタイミング

家を売却しやすい2つのタイミングは以下の通りです。

• 2～3月の成約に間に合わせる
• 築20年以内に売る

売却時期を考えて売ると、買主が早く見つかる可能性が高くなります。

それぞれを詳しく解説します。

①2～3月の成約に間に合わせる

例年、2〜3月は不動産の取引市場が活発化しているため、販売価格が下がりにくい傾向があります。

公益財団法人不動産流通推進センターでは、2020年8月から2023年8月までの既存戸建住宅の物件動向をデータ化しています。

出典：公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向」

上記のグラフから、8月と12〜1月は中古住宅価格が下がり、2月から上昇していることがわかります。

家の売却を予定している場合は、上記のタイミングにあわせて早めの売却準備が必要と言えるでしょう。

②築20年以内に売る

築年数の経過とともに家は売れにくくなっていきます。

家の構造にもよりますが、木造住宅の場合は一般的に、築20年を超えると建物の資産価値がなくなると考えたほうがよいでしょう。

以下の表にあるように、東日本不動産流通機構による築年数をもとにした調査結果を確認しても、築20年を超える中古戸建住宅の成約率は低下しています。

築年数の経った空き家を所有しており、将来的に売却予定があれば、売却に向けて早めの行動がおすすめです。

出典：ＲＥＩＮＳ ＴＯＷＥＲ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

家の売却をおすすめできないタイミング

家の売却におすすめできないタイミングは以下の通りです。

• 不動産価格が下落しているとき
• 税制優遇措置が適用されないとき

上記のタイミングに当てはまると損をする恐れもあるため、確認しておきましょう。

①不動産価格が下落しているとき

不動産価格はさまざまな要因から、上昇局面や下落局面が繰り返し訪れます。

価格下落局面や、今後の値下がりが予想される時期に売り出してしまうと、本来よりも安く売却しなくてはならない恐れがあります。

一方、大規模開発が予定されているエリアの不動産を売却する場合、将来的な価格上昇が見込まれます。

中古住宅の市場動向をみながら不動産会社と相談して、売却時期を決めるとよいでしょう。

②税制優遇措置が適用されないとき

特別控除などの税制優遇や譲渡所得の税率は、売却タイミングによって適用内容が異なります。

家の売却時に利益が出ると、「譲渡所得」として次の通りに税金がかかります。

売却時に家の所有期間が５年超(譲渡した年の1月1日において)であるほうが、税率の違いから節税効果が高いと言えるでしょう。

また、家の所有期間にかかわらず適用要件を満たせば、譲渡所得から最高で3,000万円の控除が適用できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」もあります。

居住したことのある家や敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで売る必要があります。そのため、売却益が見込めて特別控除を活用する際は、売却のタイミングに気を付けましょう。

売却前の注意点

家の売却活動始める前に知っておきたい、売却前の注意点は3つあります。

①売却スタイルにあった媒介契約を選択する

不動産会社との媒介契約には3種類あり、売却の目的や物件にあわせて選択する必要があります。

主な特徴は次の通りです。

一般媒介契約がもっとも自由度の高い契約形態で、不動産会社に囲い込みされるリスクがありません。一方、契約者へ売却活動の報告義務がないため、販売状況をご自身で管理する必要があります。

状況に応じた媒介契約を結ぶのがおすすめです。

>> どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説

②リフォームする際は不動産会社に相談する

家の売却時にリフォームしたほうが高く売れる可能性があるからといって、自己判断でのリフォーム実施は控えましょう。

購入希望者のなかには、必ずしも綺麗な物件を求めているとは限らず、できるだけ安く買いたい方もいるためです。

リフォームするかどうかの判断は不動産会社に相談してからが得策です。

③残りの住宅ローンを確認しておく

売却する家のローンがまだ多く残っている場合は、借入金融機関に住宅ローン残高を確認しておきましょう。
売却想定価格と住宅ローン残高を比べ、ローンがかなり残っている場合は注意が必要です。

なぜなら、住宅ローンが残債がある家を売却する場合は、物件の引き渡し時までにローンを完済しないと、金融機関の抵当権を抹消できません。
ただ、ローンの返済が難しい場合でも「買い換えローン」を利用するという方法もあります。
「買い換えローン」はデメリットもありますので、利用する際はよく検討することをおすすめします。
「買い換えローン」については下記の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
参照：家を売って住み替えるときの基礎知識｜買い替えまでの流れを解説

販売活動中の注意点

家の売却を後悔しないために知っておきたい、販売活動中の注意点は2つあります。

①売買契約書を隅々まで確認する

売買契約書には、売却価格や買主とのやり取りで取り決められた内容について、すべてが記載されています。

内覧時に買主との間で口頭の約束をおこなったとしても、契約書上に記載されていないと意味がありません。

家を売却した後も売主には「契約不適合責任」が課せられますので、取り決めのすべてが売買契約書に記載してあるかを、隅々まで確認しましょう。

②瑕疵があれば伝える

家の欠陥や不具合を意味する瑕疵（かし）を隠したまま売却すると、「契約不適合責任」となり損害賠償請求や契約解除される恐れがあります。

2020年4月の民法改正で、これまでの「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」が定められました。

従来は隠れた瑕疵に対する責任でしたが、民法改正後は売主の責任範囲が広がり、契約内容に適合しない瑕疵について責任を問われます。

破損個所の修理の請求ばかりか契約解除に発展する事態にもなりかねないため、売却前に必ず不動産会社に伝えましょう。

【家の売却】早期に高く売る4つのコツ

家を早めに高く売りたい方が知っておきたい4つのコツは、以下の通りです。

• 周辺の売却相場を知る
• 実績のある不動産会社に依頼する
• 訪問査定や内覧時は家を綺麗にする
• 売却価格にこだわりすぎない

それぞれを詳しく解説します。

①周辺の売却相場を知る

家の売却時には、周辺相場について調べると適正価格で早く売れる可能性が高くなります。
家は販売価格が高すぎると売却までに時間がかかり、安すぎると早期に売却できるものの損をしてしまう恐れもあります。

理由は、売り出し価格で成約できるとは限らないからです。

購入希望者との価格交渉時にも役立つため、周辺の売却相場をあらかじめ確認しましょう。

下記の記事では、築年数やエリアごとに家の売却相場についてご紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

築年数やエリアごとの家の売却相場とは？相場を調べる3つの方法もご紹介

②実績のある不動産会社に依頼する

早期に売却するためには、実績のある不動産会社に依頼することが肝心です。

物件に合った最適なプランで売却活動がおこなわれるため、早く買主が見つかる可能性が高まるでしょう。

また、営業担当者とのコミュニケーションがスムーズにとれるかどうかを査定時に確認しておくと、今後の打ち合わせ時に安心です。

③訪問査定や内覧時は家を綺麗にする

訪問査定や内覧時に家の印象をよくすると、売却の成功率がアップします。

室内だけでなく、庭やアプローチなども掃除して好感度をあげましょう。

自分でやる時間のない方は、ハウスクリーニングを利用する手もあります。

早期に売却するためには、できるだけ家を綺麗な状態にしておきましょう。

④売却価格にこだわりすぎない

仲介での売却時には、購入希望者から価格交渉されることを想定し、売り出し価格を少し高めに設定しておきます。

早く売却したいときは、買取も検討するとよいでしょう。

買取は不動産会社に直接買い取ってもらうため、スピーディーに売却可能です。

しかし、一般的な仲介で売却するよりも不動産会社の買取価格は2〜3割ほど安くなるデメリットもあります。

状況に応じた価格設定が重要と言えるでしょう。

家の売却時によくある疑問

家を売却する方それぞれに理由があります。

それぞれのシチュエーションに沿った疑問点を解説します。

>> 住宅ローンが払えないときはどうする？原因や対処法などを解説

①住宅ローンを返済中でも売却できるのか

住宅ローンの残債があっても家の売却はできます。

しかし、いくつかの注意点があります。

ローン返済中の家を売却するには、売主はローンの完済が必要となり、通常であれば受け取った売買代金を住宅ローンの一括返済に充てます。

しかし、住宅ローンの残債が売買代金を上回っている状況ですと、家の売却はできません。この状況を「オーバーローン」といいますが、オーバーローンではローン残債と売却代金の差額を現金で返済する必要があります。

現金で一括返済できない場合、「住み替えローン」「つなぎ融資」などを利用して完済することも可能ですが、オーバーローンですのでローン審査はかなり厳しくなるでしょう。

住宅ローン残債と売却想定価格を比べ、状況に応じた最適な住宅ローンの返済方法について、事前に不動産会社の営業担当者に相談するとよいでしょう。

>> 任意売却とは？進め方やメリット・デメリット、不動産会社選びのコツを解説

②築年数が経過した家でも売却できるのか

築年数が経過した家の場合、再建築不可ではないかをまず確認する必要があります。

新築当時は建築基準法を満たしていても、その後の法改正によって再建築不可に該当するケースがあります。そのような場合、新たな家の建築や同規模の家が建てられないことで、不動産価値が大きく下落し思うように売却できない恐れがあるためです。

また、木造住宅の法定耐用年数は22年であることから、一般的に築20年以上経過した木造住宅を「古家(ふるや)」といい、現状での売却は難しいと考えられています。

立地にもよりますが、通常の中古住宅の売却方法では買主が見つかりにくいため、以下で対応します。

1. 更地にしてから売却する
2. 古家付き(ふるやつき)の土地として売却する
3. リフォームをして綺麗にしてから売却する
4. 不動産会社に買取をしてもらう

どのような売却方法にするのがよいかは、家の状態などで異なります。

>> 古家つきの土地は更地にして売却すべき？解体費用や税金について解説

③相続した家はどうやって売却するのか

相続した家の場合、所有者を売却する方の名義にする「相続登記」をしないと、家の売却ができません。

家の売却の際には、土地と建物それぞれに相続登記が必要です。

不動産の名義変更したあとに売却をすすめましょう。

④遠方にある空き家を売却するためにはどうすればよいのか

遠方にある空き家の場合でも基本的に、査定時には立会いが必要です。

また、内覧や引き渡しまでの期間は人の手が入らないため、家の管理を怠らないようにしましょう。
遠方で定期的な管理ができない場合は、専門業者に売却までの間、管理を依頼するのもおすすめです。
買主の残金決済日に現地に行けないケースでは、委任状を作成し、代理人に任せることも可能です。

>> 空き家の売却方法とかかる費用・税金について徹底解説

まとめ

家を売却するときは、仲介、買取、個人売買の3つの方法があります。

売却価格や売却までの期間などによってどのような売却スタイルにするのかを検討します。

仲介実績の豊富な不動産会社に依頼し、売却価格にこだわりすぎないなどポイントを押さえれば、家を早期に高く売却できる可能性が高まるでしょう。

この記事の監修者

水野 崇

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東京理科大学理学部卒業。2018年12月にCFP資格・全6課目一括と宅建士資格を同時合格し、2019年「水野総合FP事務所」開所。ライフプラン、投資・資産運用、不動産・住宅ローン、相続・資産承継、独立起業・M&Aなどの個別相談に対応。日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフを務め、全国1000名を超える方から寄せられる「くらしとお金」の電話相談を1年間担当。活動の幅は多岐にわたり、相談、執筆・監修、講演・講師、取材協力、メディア出演業務を年間600件おこなっている。テレビ朝日「グッド！モーニング」、BSテレ東「マネーのまなび」新NISA講座に出演。学校法人専門学校「東京ビジネス・アカデミー」非常勤講師。

＜資格＞宅地建物取引士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者、日本証券アナリスト協会検定会員補、証券外務員1種　等

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