所有する不動産を売却するとき、税金について確認することが大切です。なぜなら、仮に売却利益が出た場合、利益に税金がかかることがあるからです。利益が出たときに納税する税金は短期譲渡所得、または長期譲渡所得と呼ばれています。不動産の所有期間が短期または長期かによって納める税額は変わることを覚えておきましょう。ここでは、短期譲渡所得と長期譲渡所得の仕組みや違いについてくわしく説明していきます。

不動産を売却したときの税金は?

不動産売却では譲渡所得の有無を確認

不動産を売却するとき、譲渡所得の有無を確認しましょう。

税額を計算する場合は「売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得」の計算方法を使います。

課税譲渡所得がプラスになれば、不動産売却益が出ていることになり、売却益に対し所得税や住民税がかかります。譲渡所得は分離課税であり、他の所得と合算することはできません。そのため、給与所得やそのほかの事業所得などとは分けて計算し、個別に納税が必要です。

売却価額とは土地や建物を売却したときの代金だけでなく、売却した年の固定資産税や都市計画税の精算金が含まれます。

取得費とは、土地や建物を購入したときにかかった費用の合計金額から建物の減価償却費を差し引いた金額のことを指します。取得費はさまざまな費用や税金を計上することが可能です。たとえば、自宅であれば不動産取得税や印紙税などは取得費に計上できます。一方、賃貸用など事業用不動産の場合には含めることはできません。一般的に取得費はこのような実額法に基づいて金額を求めます。

譲渡費用とは不動産を売却するためにかかった費用を指します。たとえば、土地や建物を売却するときは不動産仲介会社を通すことがほとんどです。契約成立時には仲介手数料がかかります。仲介手数料は譲渡費用に計上することが可能です。また、登記時に司法書士に登記を依頼する際の費用や、登記や契約時にかかる契約書の印紙税で負担した費用があれば譲渡費用に含むことができるでしょう。土地を更地にして売却する際には、建物を取り壊す必要があります。取り壊しにかかった費用も譲渡費用です。売主負担で土地の測量をしたときには、こちらも譲渡費用に含めます。借地権付きの土地であれば、地主に承諾料として名義書換料の支払いが発生するので、このようなケースも譲渡費用に含めることができます。

特別控除とは、不動産を所有した期間や使用状況によって適用される控除です。マイホームを売却するときは、3000万円特別控除の特例が使えますし、10年以上不動産を所有していた場合には軽減税率の特例が使えます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いは?

仮に譲渡所得が発生したとき、不動産の所有期間によって税額が変わるので確認しましょう。

譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、この2つは税率が大きく違うので注意が必要です。判定方法は、不動産を売却した年の1月1日現在で5年以下の所有期間であるときは短期譲渡所得となり、5年を超えていれば長期譲渡所得になります。

短期譲渡所得であった場合、合計39.63%の税率が譲渡所得として課税されます。内訳は所得税が30.63%、住民税は9%です。
長期譲渡所得であれば、合計で20.315%の税率がかかるでしょう。内訳は所得税15.315%、住民税5%です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得は不動産の所有期間が違うだけでこれだけ税率が異なることがわかります。なぜ、短期譲渡所得の場合に40%近く税金が課税されるかというと、不動産を短期で転売する目的で購入する投機的な取引を抑制するための目的があるからです。

いつからが所有期間?

譲渡所得にかかる税率は、不動産所有期間によって大きく変わってきます。そのため、売却益が発生しそうな不動産の売却を考えているときには、所有期間について注意しておく必要があるでしょう。不動産の取得日が、所有している期間の起算日となるので、それがいつなのかというポイントをおさえておきましょう。

土地や建物、マンションなどを購入したときは、物件の引き渡し日が取得日になります。また、売買契約書に記載されている引き渡しの日付などを参考にします。

土地を購入し自宅を新築する際は、建築工事が完了して引き渡しが行われた日が取得日です。
自営工事で建物を建築した場合には、建築が完了した日を取得日としています。

また、親からの相続や贈与で土地や建物を引き継ぐこともあるでしょう。その場合、親からの所有期間を継続することが可能なので、当時の物件引き渡し日まで取得日を遡ることができます。

不動産の取得費とは?

不動産の取得費はさまざまな費用を含んでいる

不動産の取得費はさまざまな費用を含んでいます。

主なものとしては不動産を購入したときの代金です。贈与や相続による不動産も代金として含まれます。不動産を取得したときには、不動産仲介会社に仲介手数料を支払うことが多いですが、こちらも取得費として計上できます。また、土地や建物の登記にかかる登録免許税や司法書士に支払う登記手数料、不動産取得税や印紙税なども取得費です。

古家付きの土地を購入するときなどは、購入後1年以内に古家を取り壊して建て替えを検討している場合もあるでしょう。その際には、取り壊し費用も取得費に含むことが可能です。さらに、金融機関から不動産購入資金を借入する場合には、購入した対象不動産を使用するまでの期間にかかった利子も取得費に計上できるでしょう。賃借人がいる不動産を購入し、自己使用のために借主に支払う立退料が発生した場合にも取得費に含めることができます。

購入した不動産の土地にかかる造成費用なども取得費に含めることが可能です。たとえば、土地の埋立てや盛土などの改良や造成にかかった費用も取得費となり、土地取得時に測量が必要なときには測量費も取得費として計上可能です。そのほかにも、土地取得のためにかかった訴訟費用などが取得費として認められる場合もあるでしょう。

不動産の取得費の合計を確認したあとは、不動産に建物がある場合は取得費の合計金額から法定の経過年数に基づいて建物の減価償却費を差し引きます。減価償却費は建物を取得した日がわかれば実額法で計算することができるでしょう。しかし、ときには親から引き継いだ古い不動産などは購入時の状況がよくわからず、取得費が不明なケースもあるでしょう。その場合には、概算法と呼ばれる方法を適用することができます。概算法は売却価格x5%で計算し、取得費を求めます。

特別控除の特例

譲渡所得を計算していく中で、忘れてはならないのは特別控除です。不動産はそれぞれに置かれている状況が違います。そのため、不動産の利用状況や売却の理由によってさまざまな税金の控除が受けられる可能性があるでしょう。特例を知らなかったために、必要のない税金を納めることは避けたいものです。

たとえば、公共事業のために土地や建物を売却したときには、特別控除額は5000万円です。マイホームを売却すると3000万円の特別控除を受けることができます。ときには、自宅であったにもかかわらず転勤で賃貸に出していた場合、時期によっては特別控除が受けられないこともあるので注意しましょう。

住んでいる市町村で特定土地区画整理事業の対象になり、土地や建物を売却することもあります。その際には2000万円の特別控除の対象になります。また、特定住宅造成などで売却した場合には特別控除額は1500万円です。農地を所有していて、合理化の理由で売却したときは、800万円の特別控除の対象になることもあるでしょう。

利用できる特別控除を確認しよう!

不動産を売却するとき、譲渡所得税の計算方法がよくわからないという人もいるでしょう。しかし、知らないと予想外の納税額になることもあるので注意が必要です。しかし、マイホームを売却するときは、たとえ売却益が出たとしても所有している期間に関わらず3000万円の特別控除が受けられます。特別控除についてはしっかり確認しておくことが大切です。

売却時にはできるだけ好条件での取引を目指したいものです。「イエイ」は全国1000社以上の会社が登録されており、不動産の価値を把握してみたいときは一括査定を依頼することで、有益な情報が得られます。