火災が発生すると、延焼を続けて甚大な被害をもたらす場合があります。そうした被害を防ぐために都市計画法や建築基準法では地域の状況に合わせて区分けし、さまざまな規制を設けています。建築基準法の22条区域と呼ばれるものもその一つです。ただ、それがどういったものなのかをよく知らないという人も少なくありません。そこで、この記事では22条区域に建物を建てる際の規制内容について詳しく紹介していきます。

建築基準法の22条区域とは?

都市計画法とは都市の将来あるべき姿を想定し、それを実現するために必要な事項を法律としてまとめたものです。たとえば、火災が起きたときにいかにして被害を最小限に食い止めるかといったことも重要なポイントの一つです。そこで、都市計画法では火災の被害が起きやすい地域として「防火地域」、火災を防ぐために予防しなければならない地域として「準防火地域」が定められています。そして、それぞれの地域に必要な規制を設けているというわけです。

ただ、それ以外の地域では全く規制が不要というわけではありません。防火地域や準防火地域以外にも火災被害が拡大しそうなエリアは存在します。そのため、都市計画法をフォローする形で定められているのが建築基準法における22条区域です。22条区域とは防火地域や準防火地域以外の木造住宅地を対象としたものです。

一般的に、最も規制が厳しい防火地域を囲むように準防火地域が指定され、さらに、準防火地域の周辺部が22条区域として定められるケースが多くなっています。
とはいっても、準防火地域の周辺部なら必ず22条区域に指定されるとは限りません。たとえ、住宅があっても田畑が広がる閑散としたエリアの場合は指定される可能性は低いでしょう。逆に、防火地域や準防火地域から離れていても、市街地と呼べる場所であれば22条区域に指定されることになるはずです。

防火地域の建物に課せられる制限

駅周辺イメージ

防火地域には主に、駅周辺や繁華街といった都市の重要機能をつかさどるエリアが指定されています。そのため、定められた規制は特に厳しいものとなっています。

まず、防火地域の中に建築物を建てる場合は延べ床面積が100平方メートル以下の小規模のものを除いては、すべて耐火建築物にしなければなりません。また、100平方メートル以下であっても3階以上の建築物の場合は同様のルールが適用されます。ちなみに、耐火建築物とは鉄筋コンクリート、あるいは耐火や断熱性の高い材料で覆われた鉄骨造りの建物のことです。

一方、100平方メートル以下3階未満の建築物であっても準耐火建築物以上の基準が求められます。準耐火建築物とは耐火建築物に準じる建物のことです。たとえば、木造建築物でも耐火や断熱性の高い材料で覆うことで準耐火建築物として認められるようになります。さらに、耐火建築物と準耐火建築物のいずれの場合でも窓や玄関のドア・換気扇といった外壁の開口部には網入りガラスなどの防火設備を設置しなければなりません。これは炎が外に噴き出して延焼するのを防ぐためです。

いずれにしても、この基準下では普通の木造住宅を建てることは不可能です。逆に、その基準をクリアするように住宅を建てたとすれば、一般的な家よりも建築費はかなり高くなってしまいます。坪単価で数十万円程度の差が出てくるのです。そのため、防火地域内には戸建ての一般住宅はほとんどありません。

準防火地域の建物に課せられる制限

準防火地域は住宅などの建物が密集している場所を対象とした規制エリアであり、防火地域周辺の住宅地などが指定されることが多いのが特徴です。防火地域よりは規制は緩やかであるものの、さまざまな制限が設けられている点は同じです。

まず、隣地や道路から一定の距離を延焼のおそれがある範囲として指定し、その延焼ラインより外側にある外壁・軒裏を防火構造にしなければならないとしています。また、延焼ラインにかかる外壁の開口部は、防火戸や防火窓にしなければなりません。すべての開口部に防火設備をつけなくてはならない防火地域に比べると条件は多少緩やかだといえるでしょう。

次に、建物自体の規制ですが、これは階数によって条件が細かく分かれています。たとえば、4階以上の建築物に関してはすべて耐火建築物にすることが義務付けられています。3階建てに関しては延べ床面積が1500平方メートルを超えていれば耐火建築物にするのが必須条件です。しかし、1500平方メートル以下なら準耐火建築物、もしくは技術的適合建築物でも大丈夫です。ちなみに、技術的適合建築物とは外壁と軒裏が防火構造で屋根が不燃材で葺いているなど、準耐火建築物に近い防火性を持った建物のことです。一方、1階あるいは2階建ての場合は1500平方メートルを超えていると耐火建築物にしなければならないというのは3階建ての場合と同じですが、500平方メートル以下なら規制は一切ありません。

以上のように、準防火地域では細かい条件を踏まえながらどのような家を建てるかを検討しなければならないのです。

22条区域の建物に課せられる制限

建物の制限イメージ

22条区域の規制は防火地域や準防火地域に比べると制限はかなりゆるやかになっています。

ただ、屋根に関してだけは気を付けなければなりません。屋根を不燃材で造るか、あるいは不燃材で葺く必要があるのです。そのため、22条区域は「屋根不燃区域」、あるいは「屋根不燃化区域」とも呼ばれています。ちなみに、代表的な不燃材としてはコンクリートやレンガ、瓦、鉄鋼、アルミニウムなどがあります。これらの材料やそれに類するものを用い、出来上がった屋根が一定以上の不燃性を有していればいいわけです。

一方、22条区域の他に23条区域というものもあります。とはいっても、23条区域というのはほとんどの場合、22条区域と重複しているため、両者は同じエリアと考えて差し支えないでしょう。その代わり、23条区域には外壁に関する独自規制が設けられています。外壁部分には土塗壁などを用いて燃え移りにくい構造にしなくてはならないというのがそれです。木造建築の外壁が木材だったりすると、炎があっという間に隣家に延焼する恐れがでてくるため、そうした事態を防ぐための規制です。22条区域に家を建てる場合には合わせて理解をしておきたいところです。

22条区域と他の地域にまたがる場合

家などを建てる際、特に注意が必要なのは建築予定地が規制地域をまたがっている場合です。このようなケースではもっとも制限の厳しい区域の規制が適用されるのが一般的です。たとえば、家が22条区域と準防火地域をまたがっている場合は準防火地域の規制が適用されることになります。ただし、耐火構造で自立できる防火壁を設けた場合は話が別です。準防火地域に延焼する危険性は低いとしてその規制の適用を免れ、22条区域の制限が適用されることになるのです。

もちろん、それは防火地域と準防火地域の間にある建築物でも同じです。自立した防火壁を設けることで防火地域からの規制を免れ、準防災地域の規制が適用されることになります。唯一例外なのが建築物を22条区域となにも規制のない区域にまたがって建てたケースです。この場合は無条件で22条区域の規制が適用されることになります。

どの地域に指定されているか調べよう

たとえば、木造の家を建てようと考えたとします。しかし、防火地域では規制が厳しすぎて実現はほぼ不可能です。準防火地域ならハードルは下がりますが、それでもコストがかなりかさむことになります。要するに、住宅建築の難易度は地域によって変わってくるのです。したがって、家を建てるための土地を探すのであれば、最初に候補地がどの地域に指定されているかを知ることが重要になってきます。ちなみに、どの地域に指定されているかは都市計画図で調べれば分かります。また、都市計画図は市役所や市役所のホームページなどで閲覧できるはずです。

以上のように、各区域の性格をよく理解し、納得の土地選びをしていきましょう。