土地区画整理事業という言葉は日常生活でもよく耳にするという人が多いでしょう。しかし、その内容は知っているでしょうか。土地や家屋の売買をする際、その不動産のある地域が土地区画整理事業に定められているかどうかは大きなポイントとなってきます。そこで今回は、土地区画整理事業の内容や、土地区画整理事業で生まれる保留地を購入するメリットについて詳しく紹介しましょう。

土地区画整理法で定められた事業とは?

土地区画整理法で定められた事業とは?

土地区画整理法とは、土地区画整理事業について定めた法律です。

土地区画整理事業とは、道路や公園のような公共施設の整備や改善、袋地の解消、不整形な宅地を形のよい宅地にするといった事業のことで、土地区画整理法は都市計画区域内でしか施行できないという特徴があります。

土地区画整理事業には民間施行公共施行の2種類があります。

民間施行はその不動産の所有者や債権者のほか、所有者や債権者を含む土地区画整理事業組合や土地区画整理会社が行う事業のことを指します。

一方、地方公共団体や国土交通大臣といった行政が行う事業や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社が行う事業が公共施行です。

土地区画整理のための事業資金は、保留地処分金のほか、公共側から支出される都市計画道路や公共施設等の整備費(用地費分を含む)に相当する資金があてられます。そうした資金を財源として、公共施設の工事や宅地の整地、家屋の移転補償などが行われるのです。

不動産のある地域が土地区画整理事業の計画区域内であった場合には、購入後に土地の面積が変更されるケースがあります。

一般的には土地区画整理が行われると購入時よりも面積が小さくなるケースが多いですが、そういった場合でも区画整理が行われたことによってその土地の利用価値が上がる、といったメリットが得られます。

土地区画整理事業の手法

土地区画整理事業の手法として、減歩換地処分の2つがあります。

減歩とは、不足している公共施設を設ける際、施行区域内の土地所有者から一定の割合(減歩率)で土地を提供させることにより、提供された土地を公共用施設の用地と保留地にあてることです。

減歩は通常、土地の無償提供によって行われます。公共用地を確保するために行われるのが公共減歩です。

一方、民間施行の場合のように、行政からの補助金や負担金が出なかったり、足りなかったりする場合もあります。そうした土地区画整理のための事業金は、通常金銭ではなく土地で提供されるのです。

そのような場合には土地の所有者が土地を少しずつ提供しあって保留地を設け、その保留地を処分することによって事業資金を捻出します。このことを保留地減歩といいます。

多くの場合、減歩によって生み出された土地は各地に分散しているものです。それらを公共用施設の用地や保留地に集めるためには、減歩によって得た土地の場所的移動を行わなければなりません。そこで、換地処分が行われます。換地とは、整理前の土地の代わりに交付される整理後の土地のことです。

換地は整理前の土地の位置や面積、環境、利用状況などに応じて土地区画整理事業者が定めます。そして現在の土地にある所有権や地上権、借地権などは、換地先に移行するわけです。

土地区画整理事業の手続き

土地区画整理事業はまず、都市計画と呼ばれる事業計画案の作成から始まります。土地区画の基本事項についての方針を示したものです。公共施行の場合はもちろんのこと、個人や民間の事業者が行う民間施行においても都市計画は作成しなければなりません。

土地区画整理事業の施行のためには、都道府県知事または国土交通大臣の認可が必要となります。この際に注意するべきポイントは、民間施行で土地区画整理組合か区画整理会社が認可の申請をする場合には条件があるということです。

その条件は、定款(規準)および事業計画について施行地区となる区域内の宅地所有者の3分の2以上、借地権者の3分の2以上の同意を得ていなければならない、というものです。

認可が下りると、施行者は換地処分を行うために必ず換地計画を定めなければなりません。もしも事業の施行者が個人や土地区画整理組合、市町村、地方住宅供給公社である場合には、事業計画だけでなく換地計画についても都道府県知事の認可を受ける必要があります。

土地区画整理事業区域内の制限

不動産を売買する際には、重要事項説明書の中に「土地区画整理法に基づく制限」という項目があります。土地区画整理事業は認可が下りた翌日から効力が発効します。

しかし、各認可の公告があった日以後、もしも換地処分の公告がある日までに施行区域内においていくつかの行為をしようとする場合には、許可を受けなければならないのです。

ここでチェックするべき項目は3点あります。

1.土地の形質の変更

盛土や切土によって土地の形状を変更することや、農地や山林に宅地を建設するなど土地の状態を変更するようなことを勝手に行ってはなりません。

2.すでに建築物がある場合には、そこにその他の工作物の新築や、すでにある建築物の改築、増改築も行えません。

3.該当土地には重量が5トンを超える物件の設置、堆積もできません。

こうしたことを行いたい場合には都道府県知事か、あるいは市の区域内であれば市長、民間で行われる場合には組合や区画整理会社による認可が必要となります。

保留地を購入するメリットとデメリット

保留地を購入するメリットとデメリット

土地区画整理事業で生まれる保留地は相場価格よりも安く購入できるケースが多いため、人気のある物件です。ただし、保留地を購入する際にはメリットだけでなくデメリットもあるので注意しましょう。

メリットとしてまず挙げられるのは、保留地は価格が相場よりも安い場合が多いということです。区画整理されているため生活しやすい土地であることも人気が高い大きな理由です。さらに保留地は土地区画整理組合から直接購入することになるため、不動産会社へ支払う仲介手数料がかからないということも大きなメリットとして挙げられるでしょう。

一方、デメリットとしては、保留地は人気があるので抽選になることが多く、資金を準備しても購入できないことがあるということを忘れてはなりません。また、保留地は購入時点では所有権も抵当権も登記できません。これは、保留地はもともと区画整理をする前には存在しなかった土地だからです。

そのため、保留地は法的には土地区画整理事業が完了するまでは土地区画整理組合の台帳で管理されることになります。そうすると、場合によっては住宅ローンが使えない可能性があるのです。

ただし、土地区画整理組合が提携している金融機関があれば、住宅ローンが使えるケースもあります。住宅ローンを利用しての購入を検討しているという人は、この点についてよく確認しておきましょう。

区域内の土地売買には細心の注意を

もしも土地区画整理事業区域内の土地であっても、従前地・仮換地であれば売買できます。ただし、その際には精算金の負担や賦課金発生の可能性があるので注意が必要です。

というのは、区画整理区域内の土地が仮換地だった場合、元となる換地前の土地の面積を基準に交換が行われるからです。この場合、換地をするにあたって従前の土地との不均衡が生じるケースが多いです。

すると、この不均衡を均衡にするために、換地の面積が権利面積より大きい場合(過渡し)には金銭の徴収が行われ、逆に少ない場合(不足渡し)には金銭の交付を受けることになります。これが清算金です。

この清算金は、土地区画整理事業が完了した際に確定します。そのため、仮換地を購入する場合は清算金が発生するということを購入金額に加味して検討する必要があるわけです。一方、保留地には従前の土地は存在しないため、清算金は発生しません。

土地区画整理事業区内の土地は、購入したからといって好きなようにできるわけではありません。また、保留地や仮換地であれば購入前と購入後で土地の形や面積が変わりますし、仮換地では購入後に精算金の負担、あるいは拝受が発生します。

そうしたポイントをよく頭に入れた上で売買の検討を行うことが大切です。