不動産にまつわる書類のなかで、土地台帳という言葉を耳にすることがあります。ただ、ほかにも不動産の登記に関しては不動産登記簿もあり、どこがどう違うのか皆さん知っているでしょうか。そこで、この記事では土地台帳とはどういうものか、どんな活用法があるのかについて詳しく説明します。

土地台帳とは?

明治時代以前は年貢として米を納めるという税の制度がありました。しかし、明治時代になってから税の制度を見直し、1873年に地租改正が行われ、一定の税率で税金としてお金を納める仕組みに変わったのです。その後、明治政府が土地にみあう税金、つまり固定資産税を徴収することを目的に1874年から7年間という時間を費やして作成されたのが土地台帳です。土地台帳は税金の徴収に使われるものであるため、明治から昭和にかけて税務署等に置かれていました。

昭和に入り、1947年制定の土地台帳法によって新しい形式に改められています。さらに、1950年に行われた税制改革では明治時代から続いてきた地租が廃止になりました。その後は固定資産税の徴収を現在のように市町村が行うようになり、課税台帳としての役割を果たしてきた土地台帳は法務局が保管するようになったのです。

この時点で土地台帳とともに不動産登記簿も存在していたため、土地に関してなにか変更があったときには、両方を書き換えなければいけませんでした。ただ、記載されている内容が重複している部分もあるため、1960年には不動産登記法の改正によって、現在の登記簿と一元化されるに至っています。

それ以後、土地台帳は廃止されましたが、廃止前まで使用されていた土地台帳は、現在も法務局に保管されているのです。

土地台帳に記載されている内容

土地台帳には一筆ごとの地番や地目・所有者などが記載されている

土地台帳には、不動産登記簿と同じように一筆ごとの地番や地目、所有者などが記載されています。また、税を徴収することを目的としていた台帳であるため、等級や面積はもちろん、課税標準となる金額や実際の評価額なども記載されているのが不動産登記簿とは異なるところです。

また、昭和時代に土地台帳が不動産登記簿と一元化されましたが、新しい不動産登記簿に過去の情報がすべて引き継がれたというわけではありません。しかし、法務局で保管されている土地台帳には、そのまま昔の情報が記載されて残っています。

そのため、土地台帳を見ることができれば、現在の不動産登記簿では得ることのできない、その土地の過去の状況を知ることができるのです。

たとえば、その土地がどのような経緯で取得されたのかという情報も知ることができます。また、分筆や合筆されている場合は、分筆・合筆される以前の面積も知ることが可能です。そのため、権利関係や境界に関して争いがあるような場合は、参考資料として土地台帳をチェックすることがあります。

さらに、現在の見た目では宅地開発するのに適した場所だと考えられている土地でも、実は調べてみると昔の土地台帳に記載されている地目が田や池沼だったというケースもあるのです。昔の地目が田んぼや池、沼だった土地の場合、地盤が弱いかもしれないという可能性があり、宅地造成や建築をする際の参考になります。

土地台帳に付属されている地図

固定資産税を徴収するために作成された土地台帳

土地台帳は、そもそも固定資産税を徴収するために作成されました。固定資産税をどのくらい徴収するかという金額を決めるためには、面積など土地に関する情報を正確に知る必要があります。

そのため、土地台帳を作成するにあたって簡易な測量図である「土地台帳付属地図」も作成されているのです。土地台帳附属地図はいわゆる「公図」と呼ばれているもので、土地台帳と同様に法務局に保管されています。
ただし、明治時代に作成された公図は、測量技術が未熟だった時代に作成されたものであるため、必ずしも土地の位置関係や形状などを正確に表しているとは限りません。

昭和に入って1951年以降、正確な土地の地図を作成することを目的として、国土調査法に基づいて地積調査が全国各地で行われるようになりました。昭和に入ってから最新の測量技術で行われた地籍調査によって作成された地図も公図と呼ばれており、古い土地台帳附属地図とともに一般の人でも閲覧することができます。

ただし、特に建物が密集した市街地では地籍調査が困難な場合もあり、実際にはなかなか地籍調査が進んでいない場所も多いのが現状です。そのため、地籍調査が行われていない市街地などを管轄している法務局では、明治時代に作成された古い付属地図しか備え付けられていないところも多く残っています。

なお、1960年以降は登記の申請をする際に原則として地積測量図の添付が求められるようになりました。地積測量図を見るとその土地の正確な地積がわかるのはもちろん、公図よりも詳しい土地の形状や位置関係を知ることが可能です。

土地台帳と閉鎖登記簿の違い

土地台帳のほかに、不動産の過去の情報を知ることができるものに閉鎖登記簿もあります。

土地台帳は、税金の徴収のために作成されたのち、不動産登記簿と一元化されたことで役目を終えたものです。一方で、閉鎖登記簿は、もともと不動産登記簿だったものが、公開される対象から外れたことで閉鎖されたものを指します。つまり、古い登記簿といっていいでしょう。なお、閉鎖登記簿も土地台帳と同様に、閲覧したり交付を受けたりすることができます。

なぜ、公開の対象から外れたかという理由にはいくつかの種類があり、土地が合筆されたことで対象の地番が消滅してしまったというケースがそのひとつです。また、区画整理が行われたときなどにも、換地処分で地番がなくなってしまうこともあります。地番が存在しなくなれば、その地番の不動産登記簿は閉鎖登記簿になります。また、建物の場合は、取り壊したり火事などでなくなってしまったりすると、滅失登記をしなければなりません。滅失登記をした登記簿も閉鎖登記簿となります。

さらに、登記簿の作成方法は変更されることがあり、近いところでは、昔は紙媒体で残されていた不動産登記簿がコンピューター化されたということを知っている人も多いことでしょう。コンピューター化してからの不動産登記簿は磁気ディスクに保存されていますが、昔の紙の不動産登記簿も土地は50年間、建物は30年間、閉鎖登記簿として残されています。

土地台帳を取得する方法

土地台帳は法務局に行けば閲覧したり、写しの交付を取得したりすることが可能です。

ただ、法務局に備え付けられている申請書としては、土地台帳の写しを請求するための専用の用紙は用意されていません。しかし、登記簿謄本や閉鎖登記簿謄本の写しを請求するときなどに使う、登記事項証明書 登記簿謄本・抄本交付申請書を使って請求することが可能です。申請書の空白部分に「旧土地台帳写し」と記入すると、土地台帳の写しを交付してもらうことができます。

なお、土地台帳は現行の不動産登記法で定められた帳簿ではないため、閲覧するのも写しの交付を受けるのも無料です。

土地台帳から過去の情報を知ろう

土地台帳からは、現在の登記簿謄本だけでは得ることのできない、その土地にまつわる過去の情報を知ることが可能です。

そのため、自分の住んでいる土地や、これから購入したり家を建てたりしようと考えている土地が、昔どんな人が所有していたのかがわかります。また、地目が現在とは違ったのか、分筆や合筆などでどんな変遷をたどったのかなどもわかるのです。

過去にまでさかのぼって土地の情報を知りたいという人は、現在公開されている不動産登記簿だけではなく、土地台帳を閲覧したり写しを取得したりして調べてみてはいかがでしょうか。