住宅インスペクションとは？買い手と売り手、双方にメリットをもたらす安心の選択

この記事で分かること

「素敵なリノベーション物件を見つけたけど、見た目はきれいでも、柱や基礎は大丈夫なのかな…」 

「不動産会社の人に『インスペクション済みで安心ですよ』と言われたけど、本当にそれを信じていいの？」 

「中古の物件を売りたいけれど、インスペクションを行うメリットって何かあるの？」

中古戸建ての購入を検討している方は、 一生に一度の大きな買い物だからこそ、目に見えない部分への不安は尽きないですよね。

また、中古の不動産を売却予定の方は、そもそもインスペクションを行った方がいいのか良く分からないという方もいるのではないでしょうか？

ご安心ください。その専門的で分かりにくい「インスペクション」のすべてを、この記事で解き明かします。

この記事を読み終える頃には、あなたの不安は「安心」に変わり、「次に何をすべきか」が明確になっているはずです。

住宅インスペクション（住宅診断）って何？

住宅インスペクション（別名：ホームインスペクション、住宅診断）とは、建築士などの専門家が、第三者の客観的な立場で、住宅の劣化状況や欠陥の有無を診断することです。

人間でいう「健康診断」を建物に対して行うイメージが最も近いでしょう。

売主や不動産会社とは利害関係のない専門家が「雨漏りはないか」「建物の構造に問題はないか」「給排水管は大丈夫か」などをチェックし、その結果を報告書にまとめてくれます。

これにより、建物のコンディションを客観的に把握した上で、購入の判断ができるようになります。

なお、下記では国道交通省がより詳細なインスペクションのガイドラインを公表しています。もっと詳しく知りたい方はぜひ参考にしてみてくださいね。
参照：国道交通省

買い手にとってのメリット

買い手側にとってインスペクションがされている物件というのは、安心した取引ができ、将来の不安を解消できるというメリットがあります。

なぜなら、中古住宅は新築とは異なり、築年数に応じた劣化や、目に見えない部分に欠陥を抱えている可能性があるからです。

インスペクションは、購入前に建物の「健康状態」を専門家の目で確認することで、雨漏り、シロアリ被害、構造上の問題、設備不良といった予期せぬトラブルを未然に防ぎ、購入後の多額の修繕費用発生リスクを低減します。

これにより、買主は安心して取引を進め、将来の不安を解消できます

売り手にとってのメリット

売り手にとってもインスペクションは非常に有効な手段です。

なぜなら、事前に建物の状態を把握し、その内容を報告書として買主に伝えることで、物件に関する情報が明確化され、信頼してもらいやすくなるからです。

これにより、買主は安心して購入を検討でき、価格交渉もスムーズに進む可能性が高まります。
また、売却後のトラブル（瑕疵担保責任など）のリスクを軽減し、円滑な取引に繋げることができます。

具体的にどこまで見る？基本調査とオプション調査の範囲

2018年に施行された改正宅地建物取引業法※で定められたインスペクションは「建物状況調査」と呼ばれています。

下記に主な調査範囲等を記載していますので、確認してみてください。

【※改正宅地建物取引業法とは？】
不動産取引を規制して不正行為を防止し、購入者の利益の保護を目的とした法律。

不動産売買におけるインスペクションの説明や、調査結果の報告などが不動産会社に対して義務化された。ただし、インスペクションの実施は義務化されていない。

【基本調査（建物状況調査）の主な範囲】

これらは基本的に「目視」で確認できる範囲です。また、これらの調査に加えて耐震性に関する書類の確認なども行えます。

さらに詳しく知りたい場合は、オプション調査を追加できます。

【主なオプション調査の例】

リノベーションを検討している場合は、特に床下や屋根裏の詳細調査を依頼し、断熱材の状況や構造部の状態を把握しておくことをおすすめします。

「耐震診断」や「リフォーム会社の見積もり」とは目的が違う

インスペクションと混同されがちなものに「耐震診断」や「リフォーム会社の見積もり」がありますが、これらは目的が異なります。

【耐震診断】
 大地震に対して建物が倒壊しないか、その耐震性能を数値で評価することが目的です。

インスペクションは、あくまで現時点の劣化や不具合を見るもので、耐震性能を保証するものではありません。

【リフォーム会社の見積もり】
リフォーム工事の費用を算出することが目的です。
調査は工事に必要な範囲に限定され、中立的な診断とは言えません。

インスペクション済み物件は安心？買い手・売り手の視点

不動産会社から「この物件、インスペクション済みなので安心ですよ」と言われることがあります。

これを聞くと、買い手は安心感を抱き、売り手は自身の物件が有利に売却できると考えがちです。

しかし、そこにはいくつかの注意点があります。

買い手側の視点

買い手側からしたら、売主側で実施されたインスペクションだけでは不十分な可能性があるという点に注意が必要です。

その理由としては、以下のようなものがあげられます。

①調査範囲が限定的かもしれない
 法律で定められた最低限の「建物状況調査」しか行っていないケースが多く、床下や屋根裏などの詳細なチェックは省略されている可能性があります。

②調査の基準が甘い可能性がある
調査会社によっては、売主や不動産会社の意向を汲んで、買主の不安を煽るような指摘を避ける（＝基準を甘くする）傾向がないとは言い切れません。

③「今」の状態が分からない
 調査が数ヶ月前に行われた場合、その後に何らかの不具合が発生している可能性もゼロではありません。

「インスペクション済みです」と言われた時の確認ポイント

もし「インスペクション済み」と言われたら、臆せず以下の点を確認しましょう。

これらの質問をすることで、あなたの真剣さが伝わり、不動産会社も誠実に対応してくれる可能性が高まります。

買主側でもインスペクションを行うのがおすすめ

結論として、たとえ売主側でインスペクションが実施済みであっても、買主であるあなたも、自分で信頼できる専門家を選んでインスペクションを依頼することを強くおすすめします。

それは、あなた自身の「目」で建物の状態を確かめ、未来の安心を手に入れるための、最も確実な方法だからです。

実際にインスペクションを依頼する場合の費用やタイミング、流れについても記事内で解説していますので、あわせて確認してみてください

売主側の視点

売主側が自主的にインスペクションを行うことには、明確なメリットがあります。

①物件の信頼性向上と競争力強化
 インスペクション報告書を提示することで、物件情報の透明性が高まり、買主は安心して購入を検討できます。
これは、競合物件との差別化にも繋がり、売却活動を有利に進められます。

②早期の課題発見と対策
売却前に欠陥が判明すれば、事前に修繕を行うか、その状態を明示した上で価格設定を行うなど、計画的な売却活動が可能です。これにより、売却後のトラブルを回避できます。

③価格交渉のスムーズ化
 客観的な報告書があることで、買主からの価格交渉も根拠に基づいたものとなり、無用な値引き要求を防ぐことにも繋がります。

④既存住宅売買瑕疵保険の活用
インスペクションに合格することで「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できる場合があります。
これは、買主が購入後に瑕疵を発見した場合の補修費用を保険でカバーできる制度であり、買主にとって非常に大きな安心材料となります。売り手側でこの保険を付保しておくことで、物件の魅力を高めることができます。

【費用と流れ】いつ、いくらで、どのように頼む？

実際にインスペクションを依頼する場合、費用やタイミング、流れはどうなるのでしょうか？
ここで具体的に見ていきましょう。

費用相場と費用の負担は誰がする？

インスペクションの費用は、業者や建物の広さ、調査範囲によって異なりますが、一般的な木造戸建ての基本調査（建物状況調査）で5〜7万円程度が相場です。

また、機械を使った検査や耐震性の審査を行うオプション調査の場合、費用は10万円を超える場合もあります。

【費用負担は誰がする？】
法律上の決まりはありませんが、買主が依頼して、買主が費用を負担するのが最も一般的です。自分の安心のために、自分で専門家を雇う、という考え方です。

また、売主が売却前に実施し、物件を売却しやすくする目的で行うこともあります。この場合は売主が費用を負担します。

インスペクションは「売買契約の前」が鉄則！

インスペクションを依頼するベストなタイミングは「購入の申し込みを済ませ、売買契約を結ぶ前」です。

【なぜ契約前なのか？】
もし契約後にインスペクションを行い、重大な欠陥が見つかった場合、契約を解除するには違約金が発生する可能性があります。

契約前に建物の状態を把握することで、その結果を踏まえて「契約するかどうか」を冷静に判断したり、修繕や価格の交渉をしたりすることができるのです。

インスペクションの具体的な流れ（買主側）

①業者探し・依頼
信頼できるインスペクション業者を探し、見積もりと調査内容を確認して申し込みます。

②日程調査
不動産会社を通じて売主の了承を得て、調査日時を調整します。

③現地調査
専門家が現地で建物を調査します。できる限り立ち会いましょう。

④速報
調査後、まずは口頭で簡単な結果報告を受けられることが多いです。

➄報告書受領
後日（1週間程度）、写真付きの詳細な報告書が送られてきます。

インスペクションの具体的な流れ（売主側）

①インスペクションの申し出を受ける
不動産会社や買主から、インスペクション実施の申し出を受けます。
内容（調査の範囲や目的）を確認しましょう。

②実施可否を判断
建物の状態やスケジュール、売却方針などを踏まえて、インスペクションへの同意可否を検討します。
※インスペクションは任意ですが、拒否すると買主に不信感を与えるリスクもあります。

③調査委日程の調整
不動産会社を通じて買主側と調査日を調整します。
調査には数時間かかるため、余裕のある日時を設定しましょう。

④現地立ち会い（任意）
売主または不動産会社の担当者が立ち会うケースが一般的です。
鍵の開錠や設備の説明などが求められることもあります。

➄報告書の共有（任意）
買主が希望すれば、報告書の写しを共有してもらえることもあります。
報告内容に瑕疵が記載されていた場合は、今後の価格交渉や修繕対応に関わる可能性があります。

売主主導で実施する場合

売却活動を有利に進めたい売主が主体となって事前にインスペクションを実施する場合、以下の流れになります。

①業者を探して依頼
②現地調査を実施
③報告書を取得し、購入希望者に開示
　→建物の信頼性を高め、スムーズな売却につなげる目的があります。

インスペクションで失敗しない！信頼できる業者の選び方

インスペクションの質は、誰に頼むかで決まると言っても過言ではありません。

ここでは、後悔しないための業者選びの「3つの基準」と「業者選びで使える質問リスト」をご紹介します。

基準①：資格と実績は十分か？
まず大前提として「一級建築士」または「二級建築士」の資格を持っていることを確認しましょう。

さらに、中古戸建ての診断経験が豊富かどうかも重要なポイントです。

基準②：「第三者」として中立か？
不動産会社から紹介された業者が悪いわけではありませんが、完全に中立かどうかは慎重に見極める必要があります。
自らインターネットなどで複数の業者を探し、比較検討するのが最も安心です。

基準③：報告書は分かりやすいか？
依頼する前に、必ず報告書のサンプルを見せてもらいましょう。
チェックすべきポイントは以下の通りです。

・写真が多く使われているか？
・専門用語だけでなく、分かりやすい言葉で解説されているか？
・どこにどんなリスクがあるか、総合的な評価が記載されているか？

業者選びで使える「魔法の質問リスト7選」

業者に問い合わせる際に、ぜひ以下の質問をしてみてください。誠実な業者かどうかを見極めるヒントになります。

①「調査してくださる方は、一級建築士ですか？」

②「中古戸建ての診断実績は、年間何件くらいありますか？」

③「不動産会社を通さず、直接依頼することは可能ですか？」

④「報告書のサンプルをメールで送ってもらえますか？」

➄「調査当日は、立ち会って質問しても大丈夫ですか？」

⑥「もし欠陥が見つかった場合、修繕方法などの相談にも乗ってもらえますか？」

知っておくと絶対に得する！インスペクションと関連制度

インスペクションは、単に安心を得るだけでなく、税金の優遇措置など、金銭的なメリットにも繋がる重要な役割を持っています。

ここでは、インスペクションを利用するにあたって知っておくと役に立つ情報をご紹介します。

中古住宅の大きな安心材料「既存住宅売買瑕疵保険」とは？

瑕疵（かし）とは、雨漏りやシロアリ、建物の構造的な欠陥など、売買時点では隠れていて分からなかった欠陥のことです。

「既存住宅売買瑕疵保険」は購入後にこのような瑕疵が見つかった場合に、その補修費用などを保険金でカバーできる制度です。

中古住宅の購入における、大きな安心材料となります。

この瑕疵保険に加入するためには、住宅の基本的な性能について、専門の建築士によるインスペクションを受け、検査に合格する必要があります。

参照：国土交通省

住宅ローン控除の適用にもインスペクションが役立つ

住宅ローン控除は、新築だけでなく中古住宅でも利用できます。

ただし、中古住宅の場合は、築年数や耐震性能などの要件があります。

具体的には、木造住宅であれば「築20年以内」耐火構造（鉄筋コンクリート造りなど）であれば「築25年以内」であることが原則です。

しかし、これらの要件を満たさない古い住宅でも「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」などを取得できれば、控除の対象となります。

そして、この瑕疵保険に加入するためには、前述の通りインスペクションが必要になるというわけです。

参照：国土交通省

 Q&A｜もしインスペクションで欠陥が見つかったらどうする？

「もしインスペクションで良くない結果が出たら・・・」と不安になりますよね？
でも大丈夫です。それは「購入前に分かって良かった」ということです。

ここでは、インスペクションで欠陥が見つかった場合の売主側・買主側のよくある疑問にお答えします。

【買主側】

Q. 欠陥が見つかったら、購入を諦めるしかない？

A. いいえ、そんなことはありません。

 欠陥の内容と補修にかかる費用によります。

軽微なもので、補修費用も許容範囲であれば、それを理解した上で購入するという選択肢があります。
むしろ、建物の弱点を把握した上で住み始められるのはメリットとも言えます。

Q. 修繕費用を、売主に値引き交渉することは可能？

A. はい、交渉の材料になります。 

インスペクションの報告書は、客観的な専門家の意見として、価格交渉の有力な根拠となります。

「報告書によると、この部分の修繕に約50万円かかるとのことですので、その分を価格から引いていただけないでしょうか」といった形で、不動産会社を通じて交渉します。

 Q. リノベーションで直す予定の場所でも、指摘してもらう意味はある？

A. はい、大いに意味があります。 

例えば、「壁を壊してリビングを広くしたい」と考えていても、インスペクションでその壁が「取ってはいけない構造上重要な壁（耐力壁）」だと判明することがあります。

計画しているリノベーションが実現可能かどうかを判断するためにも、インスペクションは非常に重要です。

【売主側】

Q. もしインスペクションで欠陥が見つかった場合、売却価格に影響しますか？

A. 影響する可能性はありますが、むしろ「早期に分かって良かった」と捉えるべきです。

欠陥の内容によっては、売却価格の交渉材料となることはあり得ます。

しかし、隠れた欠陥が売却後に発覚するよりも、事前に判明し、情報として開示されている方がトラブルになりにくいため、結果的にはスムーズな取引に繋がります。

軽微な欠陥であれば、売主側で補修して物件価値を高めることも可能ですし、補修費用を価格に織り込む形で交渉することもできます。

誠実な情報開示は、買主からの信頼を得る上で不可欠です。

Q. インスペクション業者を選ぶ際の、売り手としての注意点はありますか？

A. 買主目線で「中立性」と「説明の分かりやすさ」を重視しましょう。

売り手としてインスペクションを行う場合も、中立性のある専門家を選ぶことが重要です。

不動産会社からの紹介だけでなく、ご自身で複数のインスペクション業者を比較検討し、客観的な視点で診断してくれる業者を選びましょう。

また、報告書が専門家でなくても理解しやすい内容であるかどうかも確認してください。

買主が報告書を読んで、物件の状態を正確に理解できることが、安心して購入に踏み切ってもらうための鍵となります。

インスペクションは未来の資産を守るための「賢い投資」

最後に、本記事で解説した重要なポイントを振り返りましょう。

インスペクションは、単なる出費ではありません。

それは、これから始まる新しい生活を、予期せぬトラブルから守り、あなたとご家族の未来の安心と資産を守るための、最も確実で賢い「投資」なのです。

また、売主側からしたら、物件の信頼性が向上したり、売却後のトラブルを回避することにも繋がります。

「インスペクションの重要性はよく分かった。じゃあ、まず何をすればいいの？」 そんなあなたは、ぜひ今日、以下の小さな一歩を踏み出してみてください。

【買い手向けアクションプラン】

【売り手向けアクションプラン】