建築物と工作物の違いについて明確に把握していますでしょうか。この違いによって、建築確認申請を必要とするかなどが変わってきます。また、不動産売買における工作物の扱いについても知っておきたいところです。そこで、家や土地の売却を考えている人に向けて、工作物と建築物の違いについて解説していきます。

工作物とは?

工作物とは、土地に接着させて設置した建物以外の人工物のことを指します。
具体的には、道路や鉄道、ゴルフコースなど平面的なもの、門や塀、電柱、看板など立体的な物が工作物です。

ここでの大切なポイントは「建物以外」という記述です。

建物という言葉は、日常生活においてはなにげなく使っている言葉ですが、不動産用語の場合、細かい定義があります。ここでいう建物とは「土地に接着している」「屋根と壁がある」「住居あるいは店舗のように使用目的が決まっている」もののことです。これは、建築基準法第2条1項1号に記述されています。

つまり、具体的にいえば、一軒家やマンション、アパート、コンビニなどが建物です。そのため、一軒家を例にとれば、建物以外の門や堀などが工作物になるわけです。

建築物とは?

建築物は、建築基準法2条1号によって、下記のように定義されています。
「屋根及び柱若しくは壁を有するもの」「屋根及び柱若しくは壁を有するものに附属する門もしくは塀」「観覧のための工作物」「地下、もしくは高架の工作物内に設ける事務所,店舗,興行場,倉庫その他これらに類する施設」が建築物です。

つまり、建築物は、さきほど説明した工作物と建物を合わせたものと考えられます。一軒家を例にとれば、家と門や堀を一緒にしたものが、建築物ということです。

建築物の定義は、家を売却する際にも必要となる知識です。
家自体は建物ですが、売却に伴う所有権の移行は、通常、建築物で行われます。

このことについては、後ほど詳しく説明します。

建築確認の申請が必要な工作物

建築確認の申請が必要な工作物とは?

「工作物は建築基準法の対象外のため、建築確認申請は必要ない」と考える人がいるかもしれません。しかし、特殊な工作物を設置しようとしている場合には、注意しましょう。建築基準法において、次の工作物は、全国どこの地域で設置する場合でも、建築確認申請が必要とされるからです。

まず「高さが2mを超える擁壁」です。
擁壁(ようへき)とは、土木工事で盛り土、土砂崩れなどの防止のために設ける土止めを意味します。

次に「高さが4mを超える広告塔」があります。

他には「高さが6mを超える煙突」「高さが8mを超える高架水槽」「高さが15mを超える鉄柱」などが、建築確認申請が必要な工作物です。

また、観光用施設に設けるエレベータ、エスカレーターや高架の遊戯施設(コースター、ウォーターシュートなど)も「準用工作物」として建築確認申請が必要です。製造施設、貯蔵施設、遊戯施設、自動車車庫なども、「指定工作物」として、建築確認申請の対象となっています。

ただし、これらの工作物は、通常、何らかの方法で専門家が関わっているでしょう。個人のレベルでは、まず考える必要はないといえるかもしれません。

このように、一部の工作物は、建築物の性能や安全性について十分チェックする必要があることから、建築確認申請を行う対象物です。建築基準法によって、建築主は工事の着工をはじめる前に申請が必要と定められています。

そのため、このような工作物を建築しようとする際には、建築計画が建築基準関係規定などに適合するかどうか建築確認申請を行い、建築主事または指定確認検査機関から建築確認済証の交付を受けましょう。

土地を売却した際の工作物の所有権

土地を売却する際には、擁壁のように土地の一部と認識され独立性のないものについては、土地と一緒に所有権が移転されます。これは、民法第242条によって、土地の附合物とされるからです。附合物という耳慣れない言葉ではなく、一般的な言葉である構成物で考えたほうがわかりやすいかもしれません。よりわかりやすくいえば、常識的に土地とセットになっていると考えられるものが、土地と一緒に所有権が移転されるものです。

そのため、どれが「独立性のないもの」とするのかは、立場によって解釈が異なってきます。そのため、裁判になるケースもあります。もし、不動産の売却などで、土地と一緒に所有権が移転されるのか不明な場合は、あらかじめ専門家に相談しておいたほうがいいでしょう。

なお、これらの考え方は、抵当権の効力が「不動産に付加してこれと一体を成したる物」に及ぶことを「付加一体物」と呼んでいることと関係しています。土地の売却などにおける、工作物の所有権とともに、「付加一体物」の内容を確認しておいたほうがいいかもしれません。

土地に大きな広告等を設置したような場合には、あきらかに「独立性があるもの」と考えられます。この場合は工作物に独立性が認められるので、立て札等を立てるなどして明示すれば土地と一緒に所有権が移転しません。

家を売却した際の工作物の所有権

家を売却したら一緒に所有権が移転される

家を売却した場合、それに付随する門扉や塀などの工作物は、家と一緒に所有権が移転されます。これも、さきほどの民法第242条に定められている附合物という考え方で理解できるでしょう。常識的に考えても「家は売却したが、門は売っていない」などとして、勝手にペンキを塗り替えたり、壊したりされては、購入した人にとってはたまったものではありません。建築物は建物と工作物の一緒にした物を指しますが、家を売却したということは、建物だけを売却したというのではなく、通常、建築物を売却したことになるのです。そのため、石垣、堤防、溝渠などの工作物や土地に固着させた機械、地下に埋め込んだ鉄管などの工作物も、特に契約に明記しなければ、家と一緒に所有権が移転したとみなされるケースが普通です。

土地の売却における工作物の所有権と同様に、家の売却による工作物の所有権においても、解釈の違いから裁判沙汰に発展するケースもあります。

たとえば、高価な庭石や沓脱石などです。購入する側からすれば「素敵な庭石があるから、この家の購入を決めた」という理屈も通ると考えられるでしょう。一方、家を売却した側からすれば「高価な庭石なので、家と一緒に売却したわけではない」となるでしょう。

こうしたトラブルを防止するためには、高価な庭石や沓脱石などが売り主・買い主どちらの所有権になるか、あらかじめ決めておくことが重要です。

特別な取り決めがない場合は、通常、買い主の所有権となることが多いようです。そのため、売り渡したくないならば、売り主はこれらが家とは別であることを明示して、家と一緒に所有権が移転しないようにしておきます。他にも、貴重な庭木、ふすまなど、所有権が移転しないように契約内容を作成することは可能です。また、家の売却を広告する際に、あらかじめ明示しておくのもトラブル防止になるでしょう。

工作物もしっかりチェックしよう

不動産の売買を行う場合には、土地や家本体にのみ意識がいきがちです。しかし、工作物の状態や権利関係についてもしっかりチェックするのが大切です。

この記事で取り上げたように「立派な庭木・庭石を売却したつもりはなかったのに、買い主に持っていかれた」などのトラブルもよくあります。しかし、不動産の売買は、一生で何度も経験するわけではありません。チェックが抜けてしまうこともあるので、プロに任せるのも選択肢の1つといえるでしょう。家やマンションの売却を考えているなら、全国1000社以上の会社から選んで一括査定ができる「イエイ」がおすすめです。