傾斜地に、家を建築する際にはその土地の状況によってさまざまな規制があります。その中でも代表的な規制が、各都道府県の定める「がけ条例」です。がけ条例を無視すると、後から改築を迫られる手間が出てくるので注意しましょう。

この記事では、がけ条例の内容や家を建てる際の注意点について説明します。

がけ条例とは?

建造物や近隣住民の安全を守るために制定された規制

傾斜地に家を建てると、土台が不安定になりやすく天災などをきっかけに倒壊する恐れがあります。また、傾斜地の下に家を建てると土砂崩れなどの被害に遭う確率が高まります。そこで、がけ条例では

一定の高さを超えるがけの上、またはがけの下に建物を建築する際に制限

を設けています。

      がけの定義
2~3mを超える硬岩盤以外の土質が
あり、30度を超える傾斜の土地

これらの条件を満たした土地に建てる家はがけ条例の対象に含まれます。がけ条例とはあくまで、「がけに関する規制」の通称であり、どのような形で制定されているかは地域によって異なります。そして、がけ条例の詳細も都道府県、自治体によって異なります。

<東京都のがけ条例>

「2mを超えるがけの下の端から、がけの高さの2倍以内に建物を建てるなら、高さ2mを超える擁壁を設けるようにする」もしくは「がけの高さの2倍以上遠くに建てる」

これはあくまで、東京都だけに適用される条例です。ほかの地域であれば、がけや建物の高さが変動するので注意しましょう。

がけ条例の内容を確認する方法

都道府県や、自治体によって異なるため必ず役所で確認する必要があります。

一見、さほど危険に見えないがけでも過去に事故が起きていたなら、きびしい規制が加えられがちです。こうした条例を、ホームページなどで確認する方法もありますが、どの書面でがけに関する規制を確認できるのか、探すのは非常に手間です。自己判断で動くと失敗する可能性もあります。役所で担当者に教えてもらうのが得策でしょう。

なお、がけ条例では建物の高さなど、一律の規定だけが記されているとは限りません。土質などに応じて細かく規制内容が定められている場合も出てきます。事前に、建物をつくる予定の傾斜地を細かく調べておき、担当者に自ら情報を提示するようにしましょう。

それでも、がけ条例に該当する土地かどうかを判断するのが難しい場合もあります。傾斜地の高さ、土質などを調べるには特別な技術が必要です。しかし、一般人で細かい調査まではできないでしょう。

そこで、自治体の建築指導課に相談するのが賢明です。建築指導課では、近隣区域の細かいデータを見られる可能性もあるうえ、調査方法についてもアドバイスをくれるからです。

がけに面した土地に家を建てるメリット

崖に面した土地に家を建てるメリットはあるの?

多くの人が、平坦な土地に家を建てるほうが楽だと考えがちです。しかし、がけにはデメリットだけでなくメリットもあります。

    がけのメリット
眺望

よい
見晴らしがいい家に住んで
いるとストレスが解消
される
閉塞感を抱かずに毎日を
過ごせる
日当り

よさ
日光が差し込む部屋は
居心地がいい
洗濯物がかわきやすいなど
の便利さもある
地価

安く

なる
比較的人気が低くなる傾向
があるため

家を建てる予算が少ないなら、あえてがけを選ぶのもひとつの方法です。

     がけのデメリット
建築
費用

かさむ
可能性

がけ条例に抵触している
区域に建築物は認め
られない
     ↓
場合によっては擁壁等の
工事などを徹底しなくて
はいけない
     ↓
予想外の建築費用が発生
してしまう
天災
被害

リスク

がけは豪雨や台風の影響
を受けやすい土地
大地震や洪水などでも被害
を受ける危険は少なくない
通勤や
通学

苦労
する

傾斜面に家があるため

がけに家を建てるなら、メリットとデメリットの両方に目を向けましょう。

がけ下に家を建てる場合

家を、がけ下に建てる場合には様々な措置が必要になります。平地よりもリスクが高い地形なので、がけ条例に基づいて安全に暮らせるよう配慮しましょう。

      必要な措置
新しい
擁壁の
設置

防護壁つくる
がけ
からの
距離

   <大切>
がけから一定の距離を
取って住宅を建てる
     ↓
天災や地盤のゆるみから
家を守れる
どれだけの距離を取れば
いいのかは自治体ごとに
異なるため役所で確認
がけ側
への
注意

 <怠らないように>
たとえ家をがけから離し
て建てても大規模な災害
ともなれば被害が押し寄
せてくる可能性はある
     ↓
建物のがけ側の壁をコン
クリートで造ると万が一
の状況にも太刀打ち
できる
防護壁
をつくる

 <効果的な方法>
建物とがけの間にコンクリ
ートの防護壁を置けばリ
スクを大きく軽減できる

これらの対策は「がけ条例に書かれているかどうか」に関係なく、傾斜地で暮らすからには徹底して損のないポイントです。

がけ上に家を建てる場合

家をがけ上に建てる場合にも、がけ条例はさまざまな措置を求めてきます。

崖上に家を建てる場合がけ条例はさまざまな措置を求めてくる

自治体によって条例内容は異なるものの

 がけ上に建てる場合の条例の
 主なもの
擁壁の
設置

   <必須>
がけに家を建てると尋常で
はない荷重がかかりがち
     ↓
地盤がゆるむなどのリスク
が生まれる
     ↓
擁壁をつくって安全性を確
保する
「鉄筋コンクリート製に限
る」といった指定ががけ条
例の中でなされている
がけ
崩れ
対策

   <重要>
どんなに家自体が頑丈でも
土台ががけ崩れを起こして
しまえばひとたまりもない
     ↓
 建造物の基礎を深くする
     ↓
がけ崩れから家を守りやす
くなる
条例によっては基礎の深さ
まで規制している
   建築前には確認
排水
設備

設ける

   <義務>
がけ上ではほかの地域以上
に雨水による土砂崩れが起
こりやすくなる
     ↓
土地が傾斜になっているた
め上から下へと雨水は流れ
ていく
     ↓
浸水によって地盤がゆるみ
土砂崩れの危険が高まる
     ↓
浸水を防止するため排水設
備を設ける

排水設備は、建築後に後から付け足そうとしても手間になりがちです。できるかぎり、排水設備も計画段階から盛り込んでおくようにしましょう。

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がけ条例に該当しないか確認しよう

家を建てるとき、傾斜地であれば「土地が安くて済む」と喜んでしまいがちです。また、傾斜地のほうが美しい景色を見られるとして、好んで住みたがる人もいます。

確かにそれらのメリットはあるものの、安易に決めてはいけません。家を建てる前に、必ず傾斜地が「がけ」に該当しないか慎重に調べましょう。もし、がけ条例に該当する土地だと後で、想定していなかった工事費用を払わざるをえません。

家を建てる土地は、ロケーションや価格だけでなく法律面もチェックしてから、選ぶようにしましょう。