農地は、耕作に使われるため、通常の土地とは違う条件を持った土地です。そのため、売買する際の手続きなども通常の土地とは若干異なっています。農地を売買する際は、どのような手続きが必要になるかを始め、基本知識は持っておきたいところです。
今回は、農地の売買に関わる基本知識として、相場・注意点・税金・手数料などについて紹介します。

農地の売買に関する基本ルール

他の土地と違い、農地の売買には厳しいルールがあります。

なぜ農地だけそんなルールが定められているかというと農地は国にとって非常に重要な土地だからです。

農地で取れる作物は国民にとって非常に重要な食料です。

もし農地が無くなり、食料自給率が下がればその分を輸入に頼らざるを得なくなります。

そうなると外国から「食料の値段を上げる!」と言われた時に従うしか無くなり、食べ物の値段が上がってしまいます。

そんな状態になるのを防ぐために国は農地を農業以外の用途で使うことを厳しく制限しているわけですね。

では、具体的なルールの説明を始めます。

初めに覚えておきたいことは、農地を売買できるのは原則農家のみということです。なぜなら、農地は用途が耕作と決まっているからです。

そのため、農地を農家以外に売るまたは農家以外が農地を買う場合は、売買の対象となる農地を別の土地に変更する必要があります。

農地を農家以外に売る・農家以外が買う場合にその農地を別の土地に変更する必要がある

農地を転用するための条件

農地を別の用途がある土地に変更することを転用と呼びます。しかし、注意したいのはこの転用はすべての農地でできるわけではないという点です。

転用が可能かどうかには、2つの基準が関わってきます。立地基準と一般基準です。

立地基準
農地の区分によって転用許可の有無を決めるものとなり、優良で大規模な農地ほど許可は下りにくくなります。逆に、市街地に近い農地であるほど許可されやすいです。

農地には以下の5つの区分があります。

  • 農用地区域内農地
  • 甲種農地
  • 第1種農地
  • 第2種農地
  • 第3種農地

これらのうち、転用が認められるのは原則として第2種農地と、第3種農地のみです。

他の区分でも絶対に不可能というわけではないですが可能性はとても低いでしょう。

農地の区分は、地域の農業委員会に聞けば知ることが可能です。

一般基準
農地転用の申請目的が達成可能かどうかを判断します。この場合、単純に農地をつぶして更地にしておきたいだけなどの安易な目的では許可はおりません。

農地を売買する場合、利用目的の主体は買い手の側にあります。そのため売買における転用許可申請は、売り手・買い手の両方が申請者として申請を行います。

許可・不許可の基準は多くありますが、資力・信用の有無や転用する農地の関係権利者からの同意、そのほかにも転用後の農地で事業をきちんと運用できる見込みが主に基準となるでしょう。

農地は食料を生産できる貴重な土地であるため、安易に別の用途の土地に変えてしまうことは大きなリスクがあるのです。そのため、農地転用の際は、やや厳しめの審査が行われることになります。

農地の売買における相場

農地の売買価格は、平成28年の時点で年々下降傾向しています。これは農地に限ったことではありませんが、物の売買において、買い需要が売り需要を上回れば価格は上がります。

次の表は標準的な農地の10アール(1,000㎡)の全国平均価格です。

地域
純農業地域
都市的農業地域

125万6千円
352万2千円

91万円
336万8千円

詳しい相場は「平成28年田畑売買価格等に関する調査結果(平成29年3月31日発表)」を見てください。

大きな価格差がある純農業地域、都市的農業地域ですがこの2つはそれぞれ

となっており、読んで字のごとく都市的農業地域の方が都市部に近く、利便性が高いため比較的高い値段で取引されています。

このように価格が年々下がっている背景には、農業の先行きが危ぶまれていることから買い手が減少していることがあげられます。

土地の価格が安いと仲介する不動産業者も利益を出すのが難しくなるため、積極的に取り扱わないのが現状です。

地域によっても価格は異なり、北海道・東北・九州などは比較的安い傾向です。逆に比較的高い地域は東海・近畿・四国が挙げられます。ちなみに、最も安いとされるのは北海道で、最も高いとされるのは東海です。

その差は純農業地域(農村部)では約9倍都市的農業地域(都市部周辺)ではおよそ12倍から13倍にもなるといいます。

農地を売買する際は地域を見ることである程度の価格相場を推測することができるでしょう。

土地を転用して売買する時の注意点

農地は原則として農家以外が買い取ることはできませんが、土地の転用をすれば可能です。

転用の目的は

  • 土地の所有者自身が農業以外の目的で使用したい場合
  • 土地を売却したい場合

に分かれます。

売却の際に転用を行う目的は主に

  • 農家以外に土地を売る
  • 宅地化して土地を高く売る

の2つです。

農家以外買えない農地は土地用途の転売で解決

転用をする時に注意したいのは、農地は耕作以外の目的で使用した後に売却することが認められていないという点です。
つまり、宅地化した後に売却する・少し土地を利用してから売却するといった方法を使うことは不可能となります。

たとえば、農地を売却する場合、売買手続き前に自分で宅地化してから買い手に引き渡すといったことはできません。

もしも農地売却の際に「宅地化してから引き渡します」といった約束事をしてしまうと、トラブルの種となる可能性が高いです。

農地は転用申請が通ったら即刻売り出さなければならず、売り出す前に自分で転用後の土地に手を付けてしまった場合はそれも不可能となってしまいます。

農地を売買するときは、この点に関して強く注意する必要があるでしょう。

農地売却にかかわる税金と手数料

農地売却にも、税金と手数料がかかります。

その額は

  • 農地のまま売却する場合
  • 転用して売却する場合

で若干異なっています。

農地のまま売却する場合の税金

農地のまま売却する場合、地方税と譲渡所得税がかかります。これは、売却価格から購入価格・仲介手数料などの経費をひいた額にかかる税金です。

また、もしも経費のひとつである農地の購入価格がわからない場合は、売却価格の5%とする規定があります。

税金の額は農地を管理していた期間によっても変わります。

管理していた期間
地方税
譲渡所得税
5年以上
5%
15%
5年未満
9%
30%

※売却価格から経費を引いた利益に税率をかけます

ちなみに、農地のまま売却した場合は控除があります。
農業委員会の斡旋で売却した場合・農業委員会が推薦する団体に売却した場合には800万円の控除を受けることが可能です。

なおこの控除額は、税金の対象となる額から引かれます。つまり、控除を受けることで税金を軽くすることができるのです。

農地を転用して売却する場合の税金

農地を転用する場合、土地の売却価格は無関係になります。
この場合は控除もなく、農地があるところの不動産評価額の1.4%が税金です。
ちなみに、このパーセンテージだけ見ると安いように感じるかもしれませんが、不動産の評価額は農地よりも宅地化された土地のほうが必ずと言っていいほど高くなります。そのため、税金は数十倍から数百倍になることもあるので注意しましょう。

農地売却にかかる手数料

農地のまま売却する場合、手数料はかからないことも多いです。
これは、農地のまま売却する場合は個人間の取引であったり、関連機関の斡旋だったりするためとなります。

農地を転用して売却する場合、手数料は売却価格×3%+6万円(仲介・400万円~の場合)です。

また、宅地化する場合は行政書士に依頼して申請書を書いてもらう必要もあります。

この手数料がおよそ20万円かかります。土地を改良する場合はその費用もかかるでしょう。なお、当然ながらこれらの費用はすべて売り手負担です。

売買契約の際に買い手側に負担してもらう契約も不可能ではありませんが、その場合は土地の売値から引かれることになるでしょう。いずれにしろ、売り手の手元に残る金額は減ってしまうことになります。

農地売買に必要な手続き

農地を農地のまま売買する場合の売買契約は、農業委員会の許可を前提に締結されます。

農業委員会の許可とは?

農地を売る場合には

  • 農地として売る場合は農地法第3条による売買(所有権移転)許可
  • 農地以外として売る場合は農地法第5条による転用許可

を農業委員会から受ける必要があります。

また、農地売買の際は、通常の不動産取引ではまれである仮登記を行うことになります。

つまり、農地を転用するかしないかで求める許可は変わります。

農地売買の仮登記は、許可前に行うことになります。正式名称は所有権移転請求権仮登記です。

許可がおりれば所有権移転登記、つまり本登記を行います。この段階で代金を支払い、売買は完了です。ちなみに、許可申請と仮登記は順番が前後しても問題ありません。

許可申請をした後に仮登記をしても、またその逆でも大丈夫ということです。

もしも不許可になったら?

もしも、農業委員会の許可申請が却下され不許可になってしまった場合は、売買契約が失効します。

契約書にきちんと不許可になったときの条項もある場合、違約金は原則発生しません。

手付金もそのまま返還されます。いわゆる白紙解除となるわけです。

注意点として、売買契約締結時の契約書に許可が下りた場合と下りなかった場合両方の条項を定めておきましょう。そうでなければ、契約書の条項にない事態になってしまった場合、トラブルが起きてしまうおそれがあります。

ちなみに、不許可に起因しない一方の都合による解約となった場合は、一般的な不動産取引と同様、買い手の手付金放棄または売り手の手付金倍返しになる点は注意しておきましょう。

農地の売買は通常の不動産取引とは違う

農地を農地のまま売買する場合は農業関連機関を介して行うか、個人間で売買することが多いです。
一方で、後継者不足や農地の持ち主の高齢化などを理由とした耕作放棄地が増えたので農地を住宅に転用することもひとつの選択肢として挙げられるようになりつつあります。

通常の不動産取引とは異なる農地の売買

農地を売買する際は、まず農地のままで売るか別の用途の土地として売るかを決めなくてはなりません。
ただし、農地の種別などによっては転用が不可能である場合もあるため、最初は転用できる可能性がある土地かどうかを確かめることから始めましょう。

農地に限らず土地を売る時はなるべく高く売りたいもの。
そのためには出来るだけ多くの不動産会社に査定を依頼して価格を比べることが必要です。

しかし多くの不動産屋を回るのは時間がかかるのはもちろん、いちいち担当者に土地の説明をしなくてはならないので大変手間がかかります。

そんな時に使うと便利なのが不動産一括査定サイトのイエイです。
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そのため複数の業者と打ち合わせしたりする必要がないため無駄な労力を使わずに済みます。

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