地方で不動産を所有している場合、その不動産が非線引き区域に含まれている人もいるでしょう。

非線引き区域には市街化区域、市街化調整区域に比べて建築物についての制限が緩いというメリットがあります。
一方で、制限の緩さゆえのデメリットもあるため売買を行うときはその両方をしっかり把握しておく必要があります。

そこで今回は、非線引き区域とは何かについて詳しく解説しましょう。

住宅を建設できるのは都市計画区域

まず、日本の国土は都市計画法によって都市計画区域と都市計画区域外に分けることができます。

都市計画区域内に住宅は建てられる

都市計画区域

都市計画法によって都市施設計画や土地利用の規制対象となっている区域です。

自然的条件や社会的条件、人口の増加、産業の育成などを考慮し、総合的に整備したり、開発や保全をしたりする必要があると地方自治体によって判断された区域が指定されます。

都市計画法

地域を計画的に開発するという都市計画の基本理念を達成するための法律です。

都市計画区域では計画的な市街化を図るため、必要に応じて区域内を市街化区域と市街化調整区域に線引きします。

そこからさらに市街化を誘導する市街化区域については、用途地域の設定によって住宅地域だったり商業地域だったりといった使用用途を区分していくのです。つまり、人が社会生活を営むことのできる街を形成し、住宅を建てることができるのは、本来は都市計画法によって定められた都市計画区域内だけとなります。

 都市計画区域を指定するのは各都道府県の知事ですが、県にまたがって指定される場合には国土交通大臣が指定します。

都市計画区域には3種類ある

都市計画区域内は、さらに市街化区域と市街化調整区域、非線引き区域という3つの区域に分けられます。

市街化区域

市街化を優先的活計画的に進めていく地域です。

この区域はすでに市街地が形成されている場合や、おおむね10年以内に市街地が形成されることが見込まれる場合に指定されます。この市街化区域のなかで、さらに「○○住居地域」「商業地域」「工業地域」というように用途を制限した区分分けが行われます。

都市計画区域のなかで市街化区域を設定している場合には、用途地域を必ず設定しなければなりません。この用途地域ではそれぞれ建ぺい率や容積率の制限範囲が異なります。

建築物に制限をかけることで住宅街に商業施設が出来て騒音トラブルに発展、といった事態を未然に防ぐことが出来るのです。

市街化調整区域

市街化区域とは逆に、市街化することを抑制するべきだと判断されている区域です。

この区域では原則的に下水道や道路の整備を含む開発行為が行われません。
建築物についても同様で、農林漁業を営む人の住宅などの例外を除き、建物を建てることは出来ません。

潤いと憩いのある生活環境を守るため、自然環境を保全することが目的となっているエリアです。

非線引き区域とは

非線引き区域

都市計画区域のなかで市街化区域でも市街化調整区域でもない区域のことを指します。

都市計画区域内では、市街化を促進する市街化区域とそれを抑制する市街化調整区域に分けられます。こういった区域区分は主に大都市や中都市で適用されます。

とりわけ政令指定都市では、市街化区域と市街化調整区域を必ず設定しなければなりません。しかし、大都市や中都市ではない地方の場合、市街化区域を設定していないという地域もあります。なぜなら、地方の小都市は地域内で自然環境と住環境が混在していることが多いので、明確な線引きをすることが困難だからです。

非線引き区域の法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」です。

一般的に非線引き区域と呼ばれていますが、2000年に行われた都市計画法改正以前は「未線引き区域」と呼ばれていました。

非線引き区域は都市計画区域内でありながら区域区分の外にあるため、土地利用に関する規制が緩やかなのが特徴です。用途地域についても、定められている場合もあれば、定められていない場合もあります。

非線引き区域のなかで用途地域が定められていない地域は、「非線引き白地地域」と呼ばれます。

非線引き区域は他の地域に比べて建築物に関する規制が緩いです。
例えば、市街化区域では1,000平方メートル以上の建物を建てようと思えば自治体からの許可を取る必要がありますが非線引き区域では3,000平方メートルまでは許可を取らずに建築することが出来ます。

一方で土地がある地方自治体によっては非線引き区域であっても厳しい規制を設定していることもあるので建物を建てる前にかならず確認しましょう。

また、開発許可の基準は都市計画法第33条の基準に準拠します。ここで求められているのは技術的基準だけであり、市街化調整区域における都市計画法第34条の基準は適用されません。

非線引き区域における開発許可申請の流れ

非線引き区域で大規模な建物を建設する際には、都道府県知事の開発許可が必要になります。そこで、開発許可申請はどのような流れになるのかを説明しましょう。
非線引き区域内での大規模な建設を行うには開発許可が必要

まず、やらなければならないのは、開発事業の適用に関する照会です。開発行為の有無や、その際に都市計画法第29条で定められている許可手続が必要かどうかということ、さらに開発事業基準条例が適用されるかどうかについての判断を求める申請書を提出しなければなりません。

申請書類は市役所などの窓口で入手することができます。申請書のほかに案内図や現況図、土地利用計画図などを添えて提出します。

この照会により審査が必要であると判断された場合には、都市計画法第33条の技術的基準に達しているかどうかが審査されます。この技術的基準の項目としては、「用途制限」に適していることや開発者に開発行為を行うだけの資力や信用があることが挙げられます。

そのほか、開発に当たっては関係権利者の相当数の同意を得ることが必要です。また、非線引き区域は都市施設が整備されていない場所も多いので、給排水施設が配置されているかどうかもチェックされます。

これらの条件をクリアしている場合には、都道府県知事から許可の通知が出されます。不許可となってしまった場合、不服であるのならば不服申し立てをすることが可能です。その場合には、開発審査会に対して審査請求を行います。

無事に許可が出たら、開発工事に入ります。

着工後に開発事項の変更があった場合には、その都度都道府県知事の許可を得なければなりません。とはいうものの、許可不要な行為や着手予定日の変更といった軽微な変更であれば、事後の届出でもOKです。

非線引き区域のメリットとデメリット

不動産の売却を考えている場合、対象物件が非線引き区域内であることにはメリットとデメリットの両方があります。

メリットとして考えられるのは、開発に関して市街化区域や市街化調整区域よりも制限が緩いということが挙げられるでしょう。そのため、非線引き区域では比較的自由に土地を利用することができます。

ただし、非線引き区域であっても用途地域が指定されていることがあります。その場合は地域の制限に反した建築物は建てることができないので注意が必要です。

一方、建築に際しての制限が緩いということは、周辺の環境が変化しやすいということでもあります。将来的にも現在の環境が続くとは限らないため思いもよらないトラブルが起こるかもしれません。

また、非線引き区域では電気や上下水道、道路のような都市施設が整備されていないことも多くあります。もし住居などを建てるつもりであればライフラインなどは自分で引かなければなりません。

無指定地域とは

物件情報のなかの都市計画や用途地域の項目に、無指定地域と記載されているのを見たことがあるという人がいるかもしれません。無指定地域は多くの場合、非線引き区域や白地地域と同じ意味合いになります。ただし、正確には微妙に意味が異なるので注意が必要です。

非線引き区域は、都市計画区域のなかで市街化区域にも市街化調整区域にも当てはまらない区域のことです。
非線引き区域はさらに、用途が指定されている「用途地域指定区域」・特に定められていない「用途指定無指定区域」の2つに分けることが出来ます。

「用途指定区域」の場合はその区域に建てられる建築物について制限がかかりますので、それを無視する事はできません。一方「用途指定無指定区域」は白地地域と呼ばれ土地の利用に関する制限はありません。

また、非線引き区域のなかでも用途規制がない白地地域のことを無指定地域と呼んでいる場合があります。
ある土地が無指定地域と呼ばれるにはいくつかパターンがあります。

1つめは単に非線引き区域を指す言葉として使われている場合です。
この場合は土地に対して用途地域指定がされているか確認しましょう。

2つ目は非線引き区域の中でも白地地域のことを指しているパターンです。

土地がいずれのパターンに該当するか確認を忘れないようにしましょう。

また、非線引き区域のなかでも用途規制がない白地地域のことを無指定地域と呼んでいる場合があります。

非線引き区域と線引き区域の違いをしっかり把握しておこう!

非線引き区域は政令指定都市のような大都市には存在しませんが、すこし郊外に離れた場所であればその土地が非線引き区域であるということは珍しいことではありません。

非線引き区域であれば、市街化区域や市街化調整区域のように建物の建設に関して用途や形状における厳しい制限を受けることはありません。

とはいうものの、市街化していない区域であるがゆえに利便性の悪さというデメリットがあることも忘れてはならないポイントと言えます。

非線引き区域の不動産を売却する際には、非線引き区域と線引き区域の違いをあらかじめしっかり把握し、わからないことは専門家に相談することも考えましょう。信頼でき、相談しやすい不動産業者などをあらかじめ見つけておくと、後々トラブルなく売却に臨めるはずです。

もしも、不動産業者探しに困っている・売却について不動産業者には聞きにくい・相談しにくいことがあるけど知りたいなどあれば一度、不動産売却査定サイト「イエイ」を利用してみてはいかがでしょうか。「イエイ」は所有不動産の査定額を知る時に便利なサイトですが、それだけではなく査定サイトでは珍しく専任スタッフが常駐しており、売主の相談などにも乗ってくれるサポート体制があるのです。

疑問に思うことや、わからないことを安心して相談できる不動産の専門家を見つけて、賢い不動産売却に臨みましょう。