確かに賃貸中のマンションでも売却は可能です。しかし、いくつか注意点があります。 賃貸中のマンション売却は大きく下記の3つのパターンに分類されます。

マンション売却3つのパターン

1.賃借人はそのままで売りたい

俗にいうオーナーチェンジです。買主は一般的な居住目的ではなく、投資目的で購入します。これは全く問題はありません。賃借人の事は気にする必要はありません。普通に売却してください。

【不動産投資を始めたい人必読!オーナーチェンジ物件ってどう?】

2.賃貸契約終了後に売りたい

賃貸契約には一般借家契約と定期借家契約の2種類があります。

一般借家契約の場合

  1. 賃借人(=借り主)に対して、契約満了の6〜12カ月前までに申し出る事(申し出ることと(借地借家法26条1項)
  2. 退去して欲しい正当な理由(転勤など)を賃借人に伝える事(借地借家法28条)

この2点が必要です。

ちなみに2.の退去して欲しい理由が売却であった場合は厄介です。それは、「正当な理由」とはみなされづらいためです。

この場合トラブルになったり、引越代はもちろんの事それ以上の金額を支払わなければならない事があるため、必ず信頼できる不動産会社に賃借人との交渉は任せてください。

引越代はもちろんの事それ以上の金額を支払わなければならない事があるのに、信頼できる不動産会社に賃借人との交渉は任せなかった場合のトラブル

定期借家契約の場合

この場合は、契約の期限が来れば普通に退去してもらえます。したがって、普通に退去してもらった後で不動産会社に依頼してください。

もし退去がしばらく後だとしても、今の段階で査定をして、すぐに売却ができるように準備しておく事をオススメします。

賃貸契約中に売りたい

賃借人に引っ越してもらうために交渉が必要なため、少し厄介になります。場合によっては裁判沙汰になるのです。

しかし、そういった物件も不動産会社は取り扱いが慣れているため不動産会社に任せれば問題はありません。多少手数料がかかっても必ず不動産会社に相談する事が重要なのです。

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査定方法は賃借人がいる場合といない場合とで異なる

なぜ異なるのでしょうか?それは、賃借人がいる場合といない場合で買主の目的が異なるためです。 

賃借人がいない場合、買主は通常の一般的な居住目的で購入します。一方で賃借人がいる場合、買主は投資目的で購入するのです。

買主は通常の一般的な居住目的で購入する賃借人がいない場合

賃借人がいない場合

取引事例比較法」というい手法が用いられます。 取引事例比較法とは、近隣で同じタイプのマンションの最近の取引事例を比較して査定する方法です。

賃借人がいる場合(=買主の目的が投資の場合)

上記に対して賃貸中の不動産は、取引事例比較法に加えて、収益還元法で査定をする事が多いです。 収益還元法とは、投資用のマンションを取得する際の期待利回りも勘案して価格査定を行う方法です。