市街化調整区域とは

市街化調整区域とは市街化を抑制する区域の事を言います。
つまり、都道府県が都市計画で市街化区域市街化調整区域との区分を定めることができるということです。

この市街化調整区域は色々と制限があり、購入を考える場合も気をつけなければならないなりません。まず、市街化調整区域とは都市計画法の区域であり、区域指定は都道府県知事がすることになっています。

2つ以上の都道府県にわたる場合は国土交通大臣が指定し、都市計画区域は行政区域(都道府県、市町村)にとらわれず指定できます。区域区分の都市計画の目的とは、無秩序な市街化を防止し計画的な市街化に発展整備させるために行います。これには、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する必要性があります。

都市計画区域

3種類ある区域

都市計画区域には「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引都市計画区域」の3種類があります。どのように違うのでしょうか。

都市計画区域
内容
市街化区域
都市の開発や施設などを優先的に立てていく地域。すでに市街地となっている区域と10年以内に計画的に市街化を進める地域。
市街化調整区域
市街化を抑制すべき地域。農林漁業などの建築物またはこれらの業務を営む方々の居住の用に供する建物など、市街化を目的としない地域。
非線引都市計画区域
市街化や市街化調整に入っていない区域のこと。法律上では「区域区分が定められていない都市計画区域」とされている。

都市計画区域に家を建てる場合、各都道府県に了承を得る必要があります。
もちろん、都市計画区域外であっても1ha以上を建てる場合は開発許可が必要になります。

市街化区域

例えば、第1種・第2種低層住居専用地域では、「原則として10mまたは12mのうち都市計画で定められた建築物の高さの最高限度を超えてはならない」といった規制があります。他にも敷地の面積で最低基準が定められた場合、それ以上の面積にする必要があります。

また、周辺に建てられる建物にも規制がかかり、住居専用地域ではカラオケボックスや自動車修理工場は建てられません。

市街化調整区域

市街化を抑制する区域(禁止ではない)をいいます。

開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われません。公的な施設、土地区画整備事業(土地や道路の整備)、農林水産業に関する施設の整備等は可能となっています。

ただし、主に田園地帯とすることが企図されている区域を指すので、新たに建築物を建てたり増築したりすることは原則としてできない区域となります。規模の大小に関わらず、開発行為を行おうとする者は原則として、都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。

当然、都道府県の許可なく家を建てることはできませんし、増改築をする場合も特定行政庁に申請し、建築確認を受けなければなりません。

市街化調整区域である土地の購入を考える場合

舗装や下水道等の整備が遅れる可能性があり、整備工事も自治体の負担や助成金が受けられない場合があります。そのため、その分の負担金額は自費になるので注意が必要です。歩道整備、河川の整備も遅れがちなので、水害や地盤の確認も必要でしょう。

また、場合によっては居住に適さない場所であることもあり、コンビニなどのサービス業や交通機関が少ないなどもあげられます。農業を行う地域なので騒音は少ないですが、農薬や肥料の臭いなどが気になることもあり、後々売ることがある場合、なかなか買い手が見つからないこともあります。

役所や地図で確認する、可能であれば実際に見て確認するのもいいでしょう。こうしてみるとデメリットばかりのように見えますが、メリットとして市街化区域より安く高層ビルなど高い建物が建築されにくい為静かな環境で過ごせるといったことがあげられます。

市街化区域内で購入を検討する不動産が、市街化区域内のどの用地地域に指定されているか調べることはとても大切です。不動産を購入される前に、市町村役所に直接問い合わせてみることをオススメします。

都市計画

国土交通省によって作られている「都市計画」というのものがあります。
そして、その都市計画の観点から、「都市計画区域」というものを定めています。

都市計画区域とは、国や国民の総合的利益のために、国が開発の舵取りをしている地域です。 国民がより文化的な生活を送るために、日本の経済的発展のために、開発の指示を、ある特定の地域については、開発状況を国がコントロールしているのです。

ちなみに、国土交通省の定義ですと「都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などから見て、一体の都市として捉える必要がある区域」ということになります。

そして、優先的に街づくりがされていることもあり、日本の全人口のおよそ93%が都市計画区域に集中しているのも特徴です。(平成17年3月末時点)

そして、国が決めた都市計画をより有効に進めるために、各都道府県が都市計画区域を3つの区域に小分類していまます。この分類は都道府県によってされます。そのひとつが市街化区域というわけです。

都市計画税

市街化区域では、建物や家屋を所有すると、「固定資産税評価額×最大0.3%」の都市計画税がかかり、固定資産税とともに各市町村(東京23区は都)に納付することになります。

市街化区域の不動産所有者から徴税された都市計画税は、都市計画に基づいて市街化区域を、よりよい形に市街化するため利用されています。そして、快適な都市環境を維持しつつ市街化を効率的に行うために、市街化区域は12の用途地域に分けられています。

その用途の範囲内であれば、私たちは市街化区域に自由に家を建てることもできます。
※市街化調整区域では、基本的には、一般の住宅は建築することはできません。

12の用途地域

12の用途地域は細かく定められて、主に低層住宅のみ建築が許可されている地域(マンション不可の地域)、商業施設もOKな地域、工場専門の地域など、複数の使用目的が許可されている地域などさまざまです。

12の用途地域
土地利用内容
規制
第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域 小規模なお店や事務所兼住宅(SOHO)や、小中学校などが建てられます。
原則として10mまたは12mのうち都市計画で定められた建築物の高さの最高限度を超えてはならない
住居専用地域ではカラオケボックスや自動車修理工場は建てられない
第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域 第一種低層住居専用地域の用途に加え、小規模(150㎡以内)のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域 病院、大学、500㎡以内のお店などが建てられます。

第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域 第一種中高層住居専用地域の用途に加え、1,500㎡以内であればお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

第一種住居地域
住宅の環境を守るための地域3,000㎡以内であれば、店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。


第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域 店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。


準住居地域
道路の沿道にあり、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境保護を目的とした地域。


近隣商業地域
周りの住民が日用品の買物などをするための地域。 住宅や店舗だけではなく、小規模の工場も建てられます。


商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域 また、住宅や小規模の工場も建てられます。


準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等がある地域 危険性、環境悪化が大きい工場以外は、ほとんど建てられます。


工業地域
どんな工場でも建てられる地域 逆に、学校、病院、ホテルなどは建てられません。住宅やお店は建てられます。


工業専用地域 工場のための地域 どんな工場でも建てられます。工業地域同様、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。また、工業専門地域には住宅を建てることはできません。


農地転用

最後に、市街化区域の農地転用についてです。

農地転用とは、農地を農地以外の目的に転用することです。農地を住宅に転用するのが難しいと聞いたことがあるかもしれませんが、市街化区域では、届出をすれば、農地を住宅に転用できます。

一般住宅用地については500㎡以下、 敷地内に広い作業場等を必要とする農家住宅のについては1,000㎡以下であれば、各市町村役所に、規定の書式で届ければ許可がおります。

ただし、上記サイズ以上の農地転用を希望する場合は、開発許可(都市計画法第29条第1項の許可)が必要となり、開発許可書の添付を求められます。

 詳しくは市町村役場の職員に問い合わせてみてください。 (一方、市街化調整区域を、住宅地に転用するとは原則として許可されていません。)

固定資産税も市街化区域より安くなる

土地が安い分、庭や駐車場などのスペースの確保もできます。また、市街化調整区域が隣接する土地を購入し、静かな環境で過ごすというのも良いと思います。市街化区域と比べて不便な点は多いと思いますが、緑豊かな環境で過ごすにはいいかもしれません。

市街化調整区域の土地を購入を考える際には、周辺の環境や交通機関などに気をつけるのがいいでしょう。
また、不動産業者の話を鵜呑みにせず、役所や地図、現地を実際に見てみてから検討するのをオススメします。