「土地を買おうと思ったがよく調べてみると”市街調整区域”と呼ばれる場所らしい。」

「相続した空き家を改築したいが”市街調整区域だから難しい”と言われた。」

「土地を売りたいが”市街調整区域だから買い手がつかない”と断られた。」

このページを御覧の皆様はそんな悩みを抱えているのではないでしょうか?

不動産の専門用語ってなんだか漢字ばっかりで難しいですよね。

今回はそんな”市街化調整地域”とは何か?うまく活用するにはどうすればよいか?などをわかりやすく解説しようと思います。

是非最後まで読んであなたの不動産取引に役立てていただければと思います。

1.市街化調整区域とは?

そもそも”市街化調整区域”って何?と思われている方も多いと思います。

なので市街化調整区域とはズバリ何か、自分の土地はそこに該当するのか。

といった基本的な情報をわかりやすくまとめました。

1-1.市街化調整区域とは

市街化調整区域を簡単に説明すると「都市開発を行わず、建物をむやみに建てたりしてはいけないと定められた地域」となります。

田んぼや畑などの農地、森林などの土地がこれにあたります。

反対に住宅街、ビル、スーパーマーケットなどが立ち並んだ賑やかな土地を市街化区域と呼びます。

過剰な市街化を調整するための区域なので市街化調整区域と呼ばれます。


1-2.市街化調整区域には原則として用途地域を定めない

市街化調整区域は原則として住宅の建設、生活インフラの整備などの開発行為を行いません。

つまり、開発のために土地の用途を細かく指定したルールのある用途地域は原則として定められません。

しかし、昔からの住居を勝手に増改築して景観が損ねられる。といった例外的な事象を防ぐ目的で用途地域が定められる事があります。

関連記事:都市計画法の要:「用途地域」の理解を深めよう


1-3.自分の土地が市街化調整区域かどうか調べるには

市街化調整区域とは何か、ということはご理解いただけたと思います。

となると次に気になってくるのは「自分の土地はどうなんだろう?」ということですよね。

一番お手軽な調べ方は市町村や区が提供しているwebサービスを利用することです。

例えば新宿区などはこのページから市街化調整区域を含めた土地の用途を確認することが出来ます。

その他の地域でも「〇〇(地域名) 市街化区域」などと検索することで自分の土地がどのような場所か知ることが出来ます。

調べてみてもわからなかった、土地のある地域がwebサービスを提供していないといった場合は少々手間ですが市役所や区役所にある「都市計画課」に調べたい住所を伝える事で調べることが出来ます。


1-4.市街化調整区域はいつ解除されるの?

「市街化調整区域?なんだかわかったようなわからないような感じだけど要は土地がその区域にいる限り建物を改築したり新しく建てたりが出来ないんでしょ?それっていつ解除されるの?」という疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。

これについても土地のある地域の都市計画課に聞くと次回の見直し時期などを教えてくれます。

注意していただきたいの見直しが行われたからといって土地が市街化調整区域から外れるかどうかはわからないということです。


2.市街化調整区域を活用したい!

市街化調整区域のイメージ

現在お持ちの土地や建物が市街地調整区域に属していると言われてしまったがなんとかしてうまく活用出来ないだろうか?とお悩みの方、安心してください。

もちろん新築や増築などは市街化地域と比べて厳しい制限がありますが、絶対に禁止されているというわけでは無いため自治体からの許可を貰えばルールの中で行うことが出来ます。

2-1.市街化調整区域で建築や建て替えを行う時のルール

基本的に市街化調整区域に新しく住居を建てるには都道府県知事の許可が必要です。

しかし、林業・漁業・農業を行うのに必要な建物やそこで働く人の住居、駅や公民館といった公共の施設など都市計画法第43条に該当するものは例外的に都道府県知事の許可なしに建築することが出来ます。

また、上記以外でもすでに一定数の家が建っており上下水道が整備されている既存宅地など自治体によっては新しく建物を建てる事ができる場所もあります。

そのためまずは土地がある自治体の担当部署に問い合わせるのがよいでしょう。

建て替えや増築を行う際も同様で基本的に自治体に開発許可を受け、容積率や封ぺい率などの制限を守れば行える事があります。


2-2.市街化調整区域の農地転用について

市街化調整区域にある農地を住宅として活用したい・・・というケースです。

農地を住宅や倉庫など他の用途で使用することを「農地転用」といいこれを行うには都道府県知事の許可が必要になります。

市街化区域では転用届を出すだけで良いのですが、市街化調整区域では転用許可申請表という物を出す必要があります。

増築や建て替えと同じように住宅として土地を活用できるかは各自治体の判断に委ねられます。

関連記事:農地活用の可能性と気をつけておくべきポイント


3.市街化調整区域のメリットとデメリット

建物の建て替えや増築がしにくい、農地転用に自治体の許可が必要などデメリットが目立つ市街化調整区域の土地ですが一方で価格が安い、周りに建物が立ちにくいので静か、といったメリットもあるため人によってはお得な買い物になることもあります。

あたらためて市街化調整区域のメリットとデメリットを整理しましょう。

3-1.市街化調整区域のメリット

市街化調整区域の土地のメリットとしてまず挙げられるのがその安さです。

土地そのものの安さに伴って固定資産税も安くなります。

関連記事:不動産にかかる固定資産税とは?売却時の処理方法も知っておこう


また、住宅や商業施設が立ち並ぶ市街化区域では固定資産税に加え都市計画税という税金も徴収されますが市街化調整区域ではそれがありません。

関連記事:都市計画税についてプロが解説!


経済的な面以外にも周りに自然が多く、高い建物も立ちにくいためとても静かな環境で過ごす事ができます。


3-2.市街化調整区域のデメリット

それでは次に市街化調整区域のデメリットを紹介します。

まず第一に冒頭でも述べたように建築や建て替えを行う際に大きな制限があります。

開発が制限されていることからコンビニエンスストアといったサービス業や交通機関が少ない事もあります。

開発が積極的に行われていないということはインフラ整備が行われていないこともあるので最悪の場合は自己負担での整備ということになります。

これらのデメリットはすでにある程度住宅が建設されている既存宅地を選ぶことで回避出来ます。


4.市街化調整区域の土地を売買する上で気をつけたいこと

不動産売買のイメージ画像

4-1.土地を買う時の注意点

市街化調整区域の土地を買うときに一番に気をつけるべきことは買おうとしている土地が「農地ではない」「宅地になっている」の2点です。

なぜなら、農地を農業以外の用途で使う場合は転用手続きをしなくてはなりませんが、市街化調整区域では農地から宅地への転用は原則できないからです。

宅地になっているかどうか確認する理由は既存宅地の場合、上下水道を始めとした生活インフラの整備がおこわれており、道路に接した土地である可能性が高いからです。

この2点を確認した上で、災害に備えて河川からの距離や地盤についても確認する必要があります。


4-2.土地を売る上での注意点

まず大前提として市街化調整区域内での不動産の売買はその他区域と比較して難しくなります。

一軒家やマンションなどはそこに建っている時点で建築に関わるルールをクリアしているため比較的簡単に売買することが出来るのですが土地はそうは行きません。

もし仮にその土地に建築許可が降りなければ売買が成立しなくなるためです。

土地を売りたい場合はその土地が「既存の宅地かどうか」「農地でないか」などの買い手がつく条件を満たしているかを確認しましょう。

市街化調整区域の土地は流通量そのものが少ないため不動産会社にも好まれないのが現状です。中には市街化調整区域専門に取り扱う会社もあるので根気よく探し、相談するのがよいでしょう。


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5.市街化調整区域についてのまとめ

市街地調整区域について解説しましたが疑問や悩みは解消されましたでしょうか?

最後に記事の要点をまとめたので一緒に復習しておきましょう。

5-1.市街化調整区域とは?

市街化調整区域とは「都市開発を行わず、建物をむやみに建てたりしてはいけないと定められた地域」のことです。

この地域で新しく建物を建てたり、既存の建物を増改築するには各自治体の許可が必要となります。


5-2.市街化調整区域の活用

市街化調整区域の土地を住居として活用するためには原則として都道府県知事の許可が必要になりますが、林業・漁業・農業を行うのに必要な建物やそこで働く人の住居、駅や公民館といった公共の施設は許可なく建築することが出来ます。

また、農地を住居に転用するためには転用許可申請表を自治体に提出し、許可を受ける必要があります。


5-3.市街化調整区域のメリット・デメリット

市街化調整区域は土地代や税金が安いという経済的なメリットの他、高い建物が立ちにくかったり自然が豊かといった環境面でのメリットもあります。

一方で生活インフラが整っていなかったり、コンビニなどが周りにないため生活が不便といったデメリットがあります。


5-4.市街化調整区域の土地売買の注意点

市街化調整区域の土地を売る時、買う時の両方に共通して「農地でないか」「既存の宅地かどうか」を確認しましょう。

特に売るときはこの条件を満たしていないと買い手が付く可能性が低くなります。中には市街化調整区域の土地を専門に扱っている不動産会社もあるので根気よく探しましょう。