たとえば、相続した空き家改築しようとしたところ「市街調整区域では難しい」と言われた、土地を売りたいが「市街調整区域だから買い手がつかない」と断られたなど、何かと問題になることが多い、市街化調整区域。

今回は、市街化調整地域とは何か?うまく活用するにはどうすればよいか?などについて解説します。

市街化調整区域とは?

簡単に説明すると

「都市開発を行わず、建物をむやみに建てないと定められた地域」

=田んぼや畑などの農地、森林などの土地がこれにあたります。

市街化調整区域には原則として用途地域を定めない

市街化調整区域は

原則として住宅の建設や生活インフラ整備などの開発行為を行わない

つまり、開発のために土地の用途を細かく指定した、ルールのある用途地域は原則として定められません。

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自身の土地が市街化調整区域かどうか調べるには

自身の土地が、市街化調整区域か調べるには一番手軽な方法として、市町村や区が提供しているwebサービスを利用することです。「〇〇(地域名) 市街化区域」など検索することで、自身の土地がどのような場所か知ることが出来ます。

調べてもわからなかった場合や土地のある地域がwebサービスを提供していない場合は、少々手間がかかるものの、市役所や区役所にある「都市計画課」に調べたい住所を伝える事で、知ることが出来ます。

また、その市街化調整区域の見直し時期が気になる場合も、教えてくれます。ただし、見直しが行われても市街化調整区域から外れるかはわからないため、注意が必要です。

市街化調整区域を活用したい!

市街地調整区域に属している土地や建物を、うまく活用する方法はあるのでしょうか。

たしかに、市街化地域と比べると新築や増築などについての厳しい制限はありますが、絶対に禁止されているというわけではありません。自治体の許可のもと、ルールに沿いながら行うことができます。

市街化調整区域のイメージ

市街化調整区域で建築や建て替えを行う時のルール

例外的に

林業・漁業・農業を行うのに必要な建物
そこで働く人の住居駅や公民館といった公共の施設など

都市計画法第43条に該当するものは、都道府県知事の許可なしに建築することが出来ますが、基本的に市街化調整区域で新しく住居を建てるためには、都道府県知事の許可が必要になります。

すでに一定数の家が建っており、上下水道が整備されている既存宅地などでは、自治体によっては新しく建物を建てられる場所もあります。

建て替えや増築を行う際も同様に、基本的に自治体に開発許可を受け、容積率や封ぺい率などの制限を守ることで行える場合があります。

市街化調整区域の農地転用について

市街化調整区域にある農地を、住宅として活用したい場合にはどうすればいいのでしょうか。

農地を、住宅や倉庫など他の用途で使用することを「農地転用」といい、これを行うにも都道府県知事の許可が必要になります。市街化区域との違いは

市街化区域
市街化調整区域
転用届を出すだけ
転用許可申請表を出す必要がある

です。増築や建て替えと同じように、住宅として土地を活用できるかは各自治体の判断に委ねられます。

関連記事:農地活用の可能性と気をつけておくべきポイント

市街化調整区域のメリット・デメリット

デメリット

市街化調整区域では、先述のように開発が原則認められていないため、生活インフラが整っていなかったり、コンビニなどが周りにないため不便に感じることがあります。ただ、これらの問題は既存宅地を選ぶことで回避出来ます。

何かと、面倒なデメリットが目立つ市街化調整区域の土地ですが、メリットはあるのでしょうか。

メリット

メリットとしてまず挙げられるのは、その土地の安さです。土地そのものが安いため、固定資産税も安くなります。

また、市街化区域では固定資産税に加え都市計画税という税金も徴収されますが、市街化調整区域ではそれがありません。

このような経済的なメリットの他、市街化調整区域では周りに自然が多く高い建物も立ちにくいため、とても静かに過ごすことができるという環境的なメリットもあり、人によってはお得な買い物になります。

関連記事:不動産にかかる固定資産税とは?売却時の処理方法も知っておこう

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不動産売買のイメージ画像

市街化調整区域の土地売買の注意点

建物であれば、建っている時点で建築に関わるルールをクリアしているため、比較的簡単に売買することが出来きますが、土地はそうは行きません。もし仮に、その土地に建築許可が降りなければ、売買は成立しません。

土地の売買時には必ず

「農地でないか」「既存の宅地かどうか」

買手がつく条件を満たしているか、確認しましょう。

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市街化調整地域を売却するために

市街化調整区域内での不動産の売買は、その他区域と比較して難しくなります。資材置き場や、倉庫にするために土地を探している企業などからは、需要がありますが、一般的に買手がつきにくく敬遠されがちです。

そんな市街化調整区域の土地を売却したいのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談する必要があります。

売却にはまず、仲介に入ってくれる不動産会社を探すことからですが、市街化調整区域は流通量そのものが少ないため、不動産会社にも好まれないのが現状です。そんな中、自身の足で一軒一軒回って探すことがどれほど困難であるか、想像に難くないと思います。

そこで、不動産一括査定サイト「イエイ」の活用をおすすめします。

全国の、大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで幅広い企業が、イエイに登録しているので、市街化調整区域の不動産売買に強い会社を見つけやすくなります。しかも、「イエイ」独自の体制で悪徳業者を排除しているので、優良会社ばかりなのもおすすめポイントです。

市街化調整区域について理解を深め、アピールポイントを整理し、市街化調整区域の不動産売買に強い不動産会社を見つけ、賢い売買に臨んでください。