土地売却のすべてがわかる決定版！注意点・節税対策・パターン別の売却方法を徹底解説

「使わない土地を売却したいが何から始めればいいか分からない」
「相続した土地を売却したいが古い家が建っており売れるか分からない」

そんな風に悩んでいる方も多いのではないでしょうか？

「この土地、本当に売れるの？」という漠然とした不安を解消するためには、まずは土地売却の全体像を把握し、ご自身の状況に合った具体的な行動を知ることが重要です。

この記事では、土地売却の流れやかかる費用、税金や節税対策、注意点などをふまえて、高く売却するコツについてもご紹介していきます。

また、相続した地方の土地がなぜ売れにくいのかも解説していますよ。

土地売却に対する理解を深めて、疑問点を解決していきましょう。
 

土地を売る前にこれだけはチェック

土地の売却活動を始める前にまずはチェックして欲しいポイントがあります。

ここでは、売却前にチェックすべきポイントをご紹介していきますよ。

①名義変更はできているか？

土地の売却を行う前に名義変更ができているかどうかをチェックしましょう。

チェックすべき項目は、登記簿謄本※の所有者が売主の名義に変更されているかどうかです。

買い主からすると、所有者が売主以外の場合、その不動産に対して不安を感じ、購入を躊躇してしまうことも考えられます。

そのため、土地の売却を考えたらまずは、所有者の名義をきちんと確認しておきましょう。

名義変更は自分でもできますが、手続きが複雑なので、司法書士に依頼するのがおすすめです。

司法書士に依頼する場合手数料として5万〜10万円程の費用がかかります。

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【登記簿謄本とは？】
法務局で取得できる登記事項証明書と呼ばれる書面のこと。
不動産の所有者や地番、面積などが記載されている。

②必要な書類は準備できているか？　

必要な書類の準備ができているかも確認しておきましょう。

特に、いつまでには売りたいと期日を考えている場合は、事前に必要な書類を準備しておくことでスムーズに売却活動をスタートできますよ。

最低限、準備すべき書類は以下の3点です。

【※公図とは？】
土地の位置や形状を確定するための法的な地図のこと。
明治時代の初期に行われた地粗改正事業の測量によって作成されたもののため、不正確なものが多い。

③境界は確定しているか？　

土地の売却にあたって、境界が確定しているかも忘れずに確認しておきましょう。

なぜなら、境界が不確かなままだと隣地との間で境界を巡るトラブルになる恐れがあるため、買主から境界が確定していることを条件にされることも多いからです。

また、引き渡し後のトラブルを防ぐためにも、隣地との境界を確定しておくことは重要です。

土地の境界には、官民境界と民民境界の2つがあります。

この2つがどちらも確定している場合のみ「確定測量図」が存在します。

「確定測量図」がない場合は、境界が確定していない可能性が高いので、売却活動前に境界を確定しておきましょう。

境界を確定するにはどうすればいい？　

土地の境界を確定するには、土地家屋調査士に依頼しましょう。

測量士でも境界の測量を行うことはできますが、境界確定後の登記はできないため、土地家屋調査士に依頼する方がスムーズです。

測量方法には、「境界確定測量」と「現況測量」の2種類があります。

費用は
・建物が建っているのか
・土地の広さはどのくらいか？
・土地のある場所は都市部か地方か
・既存の境界標はあるのか

などさまざまな条件によって変動するので、前もっていくらぐらいになるのか、相談してみるのも良いでしょう。

相続した地方の土地は売却が難しい理由　

相続した地方の土地の売却は、都心の土地売却とは異なる特有の難しさがあります。

ここでは、なぜ相続した地方の土地の売却が難しいのかその原因を解説していきます。

また、後ほど地方の土地や相続した土地の売却を成功させるコツについてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

地方の土地特有の需要の低さ　

都心と地方では、土地に対する需要が大きく異なります。

地方では、少子高齢化や人口減少が進み、土地の需要が限定的であるケースが多く見られます。

特に、駅から遠い、インフラが整備されていない、周囲に商業施設が少ないといった土地は、買い手を見つけるのが困難になりがちです。

地価も都心に比べて安価であるため、売却価格が期待通りにならない可能性も考慮する必要があります。

維持費と管理の手間がかかる　

活用予定のない地方の土地は、所有しているだけで「負動産」となるリスクを抱えています。

毎年課される固定資産税や都市計画税は、売却できるまで負担し続けなければなりません。

また、遠隔地であるため、管理のために現地に頻繁に足を運ぶことが難しく、草刈りや清掃、境界の確認といった管理の手間も大きな負担となり得ます。

遠隔地での売却の壁　

仕事や家事、日々の業務で多忙を極めている中で、遠く離れた土地売却に向けて、情報収集、不動産会社とのやり取り、書類の準備などを進めるのは容易ではありません。

特に、遠隔地での手続きには、現地の情報に詳しい専門家のサポートが不可欠となります。

土地売却の流れ

ここからは、土地売却の流れをご紹介していきますよ。

手順が分かれば安心して、土地の売却活動を始めることができますよね。

土地売却の流れは主に下記の通りです。

それぞれの詳しい内容は下記の記事でご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

また、下記の記事では「売主」「買主」別の土地売却の流れについてご紹介しています。合わせて読むと更に詳しい内容を知ることができておすすめです。

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また、土地売却によって売却益が発生した場合は、確定申告を行う必要があります。

確定申告のタイミングは、土地売却をした翌年の2月16日〜3月15日までとなるため、忘れずに行いましょう。

こちらの記事では、土地売却における確定申告の書き方について解説していますので、是非合わせて参考にしてみてくださいね。

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土地売却にかかる費用

土地売却には、どれくらいの費用と税金がかかるのか事前に把握して不安を解消しておきたいですよね。
まずは、土地売却にかかる費用についてご紹介していきます。

※原則として仲介手数料の上限は法律で定められています。

仲介手数料の上限

そのため、取引額が400万円超の場合も上記以上の手数料がかかることはないのでご安心ください。

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土地売却にかかる税金

ここからは、土地の売却にかかる税金についてご紹介していきます。

土地の売却を検討している方は、どんな税金がかかるのかも事前に把握しておくことが大切です。

 こちらの記事では、納税のタイミングや節税方法についても詳しくご紹介しているので、参考にしてしっかり把握しておくと、事前に対策をとることができるでしょう。

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パターン別土地の売却方法

土地を売却するといっても、その土地が相続で得た土地なのかや、土地の種類によって売却方法は異なります。

ここでは、土地の売却方法をパターン別でご紹介していきますよ。

築年数の古い建物が残っている土地　

土地に築年数の古い建物がそのまま残っているというケースもあるのではないでしょうか？

このような土地の場合、一般的に2つの売却方法があります。

①古家付き土地のまま売却
②更地にして売却

①古家付き土地のまま売却　

大きさや家の造りによってその費用は異なりますが、古家の解体は決して安い金額ではありません。

そのため、建物を残したまま売却するのは、売主が解体費用を負担する必要がないので、大きなメリットと言えるでしょう。

さらに、住宅が建っている場合は、減税措置が適用されるため、土地分の固定資産税を抑えたまま売却することも可能です。

一方で、建物自体が古いため、買主側からするとフルリノベーションを行うか解体する必要があり、なかなか買い手がつきにくいというデメリットもあります。

また、長期間売れない場合、管理費だけが無駄にかかることや、建物の経年劣化などによって隣家とトラブルになる恐れもあるので、注意が必要です。

②更地にして売却

更地にして売却する場合、買主側からすると家がすぐに建てられる状態なので、古家付き土地よりもすぐに売れたり、相場価格で売却できる可能性が高まります。

一方で、上記でもご紹介した通り、解体費用は売主側が負担しなければなりません。

また、解体した後にすぐに売れなければ、家が建っている状態より土地の固定資産税が高くなってしまうというデメリットがあります。

解体費用がなく困っている方は、こちらの記事で対処法をご紹介しているので参考にしてみてくださいね。

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古家付き土地を更地にしてから売却するか迷っている方は、以下の記事で具体的な解体費用や注意点についてもご紹介しているので、合わせて参考にしてみてください。

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相続した土地の売却　

相続した土地を売却する場合は、まずは上記でもご紹介した通り、所有者の名義変更を行いましょう。

2024年4月1日から、相続した土地の相続登記が義務化されました。

これまでは任意でしたが、今後は相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。

相続登記が完了していなければ、法的にその土地の所有者として認められず、売却手続きを進めることはできません。

出典：法務省ウェブサイト

相続手続きには、戸籍謄本や除籍謄本、住民票が必要となるので、合わせて準備しておくことをおすすめします。

その後の売却の流れは、上記でご紹介している土地売却の流れと同じです。

なお、相続した土地を売却した場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用でき、税金を減額できる可能性があります。

詳しい内容は下記でご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

共有名義の土地の売却　

土地を自分一人だけではなく、何名かで共有しているというケースもあると思います。

その場合は自分の「持分割合」※を確認することが必要です。

共有名義の土地の場合、売却方法は下記の3つがあります。

【「持分割合」とは？】
土地の所有権の割合のこと。
法務局で取得できる土地の登記事項証明書に記載されている。

①自分の持分だけ売却する　

自分が所有している土地の分だけを売却することも可能です。

ただし、共有持分の一部分だけを所有しても自由に使いにくいため、なかなか売却できないことも考えられます。

そのため、この場合同じ土地の他の所有者間で売買することが多いです。

②分筆して売却する

分筆とは、一つの土地を持分割合に応じて分けることです。

分筆することで、今まで共有で所有していた土地を自分の持分だけ、それぞれ単独で所有することになるため、売却もスムーズに行えます。

③共有者全員の同意を得て売却する

土地の共有者全員の同意を得て売却するという方法もあります。

この場合、実際に売却が確定し契約する際は全員の同席と実印の押印が必要になるという点に注意が必要です。

売主は共有者全員となり、売却した際の利益は持分割合に応じて受け取ることができます。

山林や農地の売却　

農地の場合、国の政策の一環にあるため勝手に売却はできません。

農地を売却したい場合は、農業委員会に農地の種類を確認後、売却に許可が必要かどうかを確認する必要があります。

また、農地を購入できるのは地域の農業員会によって許可を受けた農家か農業従事者のみとなっています。

山林の売却方法は、一般の不動産売却と同じです。

ただし、山林の場合、需要が少ないため、なかなか売却できないことも考えられます。

山林を売りたい人と買いたい人のマッチングサイトなどもあるので、活用してみるのもおすすめですよ。

山林マッチングサイト
山林売買.net
森林.net

貸している土地の売却　

貸している土地を売却する方法は下記の2つがあります。

①借地人が立ち退いた後に売却する
②借地のまま土地を売却する

賃貸中の土地を売却する際は、入居者を強制的に退去させることはできません。

そのため、借地人が立ち退いた後に売却するか、借地のまま土地を売却する必要があります。

借地のまま土地を売却する方法は、購入と同時に買主に、物件の所有権と賃貸契約、入居者などの引継ぎを行います。

国に不要な土地を買い取ってもらう制度もある　

「土地が管理されずに放置されたままになること」や「将来所有者の分からない土地が発生すること」を防ぐために、「相続土地国庫帰属制度」という制度もあります。

これは、不要な土地を国が買い取る制度です。

国に買い取ってもらう事ができるので、買主を探す手間や費用を抑えられる反面、引き取ってもらえない土地があったり、負担額が大きいといったデメリットもあります。

「相続土地国庫帰属制度」の詳しい内容は下記の記事でご紹介していますので、気になる方は、合わせてチェックしてみてくださいね。
 

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土地売却の注意点

土地売却においてどのようなことに注意しておけば良いのか、事前に把握しておけばしっかりと対策を打つことができますよね。

以下のようなことに気を付けて売却を行いましょう。

・ローン完済有無をチェックしておく
・契約内容に不適合がないか確認する
・余裕を持った売却活動を行う

ローンの完済有無をチェックしておく

ローンが残っている場合でも土地の売却自体は可能になります。

しかし、土地の売却価格よりも住宅ローンの返済金額が上回る場合は完済のために自己の資金から支払いをしなければなりません。

土地の売却価格で住宅ローンの返済が完済できるかしっかりと計画を立てましょう。

契約内容に不適合がないか確認する

土地の売却が完了した後に、契約内容とは異なる点が見つかった場合は契約不適合として責任を問われる可能性があるので注意しましょう。

売買契約後に発生しそうな具体的な例としては

・「売買契約で定めた面積より実際の面積が小さかった」
・「土壌汚染されていることが判明した」
・「心理的瑕疵となる事件や事故があったのに説明を怠った」
・「地中に埋設物があり撤去しなければならなくなった」

などが挙げられます。

契約不適合な点が見つかると、損害賠償や代金減額を請求される恐れもあるため事前にしっかりと確認しておきましょう。

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余裕を持った売却活動を行う

土地の売却活動には平均しておおよそ3ヶ月ほどの期間が必要になると言われています。

焦って売却活動を行い、希望の金額よりも安く売ってしまっては損をしてしまいますよね。

そうならないためにも、余裕を持った売却活動を行うことが大切になります。

しっかりと計画を立てて行動しましょう。

土地売却にかかる税金の節税対策

土地の売却にかかる税金に対して節税の方法があるのなら、なるべく利用して出費を抑えたいですよね。

土地売却における節税対策には、以下のようなものがあります。

3000万円の特別控除

土地売却の際に、住んでいた建物を取り壊した場合に適用できる税制上の特例です。

以下の条件を満たしている場合は、譲渡所得から最高で3000万円が控除されます。

ただし、土地のみの売却の場合は適用されないので注意しましょう。

参考：マイホームを売ったときの特例（国税庁）

10年超所有軽減税率の特例

不動産を売却して得た利益には「譲渡所得税」という税金が発生します。

通常、所有期間が10年を超えている不動産を売却する場合、20.315％の譲渡所得税がかかります。

ですがこの「10年超所有軽減税率の特例」を利用することで、以下のように長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算することが可能となります。

参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）

なお、この特例は上記の「3000万円の特別控除」と併用することが可能です。

この特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

相続空き家の3000万円特別控除

相続した空き家を取り壊してから土地の売却を行う場合は、「相続空き家の3000万円特別控除」が適用できます。

適用の要件を満たしていれば、譲渡所得から最高3000万円が控除されます。

適用要件は、国税庁ホームページを参考にしてみてください。
参考：「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」(国税庁

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続で土地を取得した場合、相続税を支払う必要があります。

さらに、その土地を売却し利益が出ると、相続税に加えて、譲渡所得税も支払わなくてはならず、負担額がとても大きくなってしまいます。

納税者の負担を軽減するために設けられた制度が「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。

相続税を支払った後に土地や建物の財産を譲渡した場合に相続税額のうちの一定の金額を取得費に加算することができるというものです。

取得費に加算することで、通常の譲渡所得の額から一定の額を控除することができます。

特例を受けるための要件は下記の3つです。

・相続や遺贈によって財産を取得した者
・財産を取得した人に相続税が課税されている
・財産を、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

取得費に加算する相続税の計算方法に関しては下記の通りです。

詳しくは国税庁ホームページを参考にしてみてください。
参考：「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」(国税庁)

土地の売却で失敗しないコツ

土地を売却するならなるべく高い金額で売りたいですよね。
こちらでは、より高い金額で土地を売却するコツをご紹介していきます。

より良い不動産会社に依頼する

査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

不動産会社によって査定金額は異なります。

そのため、より良い条件で売却を行ってくれる不動産会社を見極めましょう。

判断材料として、自身で相場を調べておくことも重要です。

自分の希望する販売額が相場よりも高いのか安いのか判断しましょう。

また、不動産会社によって得意な分野が異なるため、土地売却が得意な不動産会社を探して依頼をすることも大切です。

売却に有利なタイミングを見計らう

不動産市場は、新生活が始まる少し前の1〜3月に活性化する傾向があります。

なるべく買い手が見つかりやすいタイミングを見計らって売却活動を行うことで、より売却までの期間を短縮し、売れ残りによる値下げのリスクを回避することができます。

また、売却を考えている土地が更地の場合は、物件を建設する期間も含めて売り出し時期を見計らうとなお良いでしょう。

売却したい土地を綺麗に整備しておく

売却活動が始まると購入希望者が見学に訪れることになります。

その際に、雑草やゴミが放置された荒れた環境だと印象を悪くしてしまい売却活動に支障をきたす可能性があります。

もし購入に繋がったとしても、減額交渉をされてしまう場合もあるので、損をしないためにも自分で出来ることはなるべくしておきたいですよね。

売却したい土地は綺麗に整備し、買い手に良い印象を与えられる状態に保っておきましょう。

相続した土地の売却を成功させるコツ　

相続した土地は、通常の売却とは異なり法的・税務的な知識が必要となる場合があります。

そのため、不動産会社選びも大切です。
【不動産会社選びのポイント】

地方にある土地の売却を成功させるコツ　

地方にある土地の場合は、地域密着型の不動産会社に依頼することがおすすめです。

なぜなら、売却したい土地がある地域の不動産会社は、その土地の需要や相場、地域の特性に精通しているからです。

そのため、より具体的なアドバイスや売却戦略を提案してくれる可能性があります。

【見極めるポイント】

土地売却で困った！こんな時どうすればいい？

土地の売却を行うにあたって、こんな時どうすればいいのかといった疑問点が出てくる場合もあると思います。

ここでは、土地の売却で起こりがちな困りごとと、その解決法をご紹介していきますよ。

土地がなかなか売れない何かできる事はある？　

土地がなかなか売れずに困っている場合は、下記の方法を検討してみるのもおすすめです。

①専門の買取業者に相談する
専門の買取業者とは、土地を直接業者に買い取ってもらう方法です。

急いで現金化したい場合や、仲介では売れにくい土地の場合に有効な選択肢となります。

②隣接地の所有者への打診
売却したい土地の隣地の所有者は、最も有力な買い手となり得ます。

そもそも土地を売るべきか迷っている　

不要な土地は売却するだけでなく、いろんな活用方法があります。

それぞれにメリットやデメリットがあるので、土地活用に関しては、不動産会社に相談し適切なアドバイスを受けるようにしましょう。

【土地活用の例】

売却したい土地が遠方でなかなか売却活動ができない

売却したい土地が遠方にあり、なかなか売却活動ができない場合は、現地の不動産会社に依頼することをおすすめします。

近くの不動産会社に依頼することも可能ですが、地元の不動産会社の方がその土地のことをよく知っているため、買主を探しやすいというメリットがあります。

どの不動産会社に依頼すればよいか分からない場合は、ぜひ当社のサイト【イエイ】をご利用ください。

【イエイ】では1,700社の豊富な取引実績を持つ不動産会社と連携しており、高い信頼性と透明性で、安心してご利用いただけます。

納得の査定額と、安心できる不動産会社をきっと見つけることができますよ。

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オンライン手続きに対応している不動産会社もおすすめ　

遠方の場合は、オンラインで手続きを行ってくれる不動産会社に依頼することもおすすめです。

例えば、電話やメールだけでなく、Zoomなどのビデオ通話ツールを利用したオンライン面談や、電子契約に対応している会社であれば、手間を大幅に削減できます。

また、必要書類の郵送対応や、書類のデジタル化を進めている会社であれば、遠方の土地であっても、よりスムーズなやり取りを期待できますよ。

共有名義の土地だが、他の所有者が売却に応じてくれない　

共有名義の土地を売却したいけれど、他の所有者がなかなか売却に応じてくれないこともありますよね？

その場合、共有物分割請求を行うことをおすすめします。

共有物分割請求とは、現在の共有状態を解消するために、以下の3つのうちのいずれかの方法で共有関係を解消する手続きになります。

土地の状況に応じてスムーズに売却しよう

今回は、土地の売却の流れや費用・税金についてご紹介してきました。

また、パターン別の売却方法でもご紹介した通り、相続した土地や共有名義の土地などその土地の状況によっても売却方法は異なります。

まずは売却したい土地の状況を把握し、その土地に合った売却方法を行いましょう。

そのためには、事前に知識を深めておくことで不安を解消しスムーズな売却活動へと繋がります。

また節税対策や注意点についてもしっかりと把握し、後になってトラブルや後悔に繋がらないよう心がけましょう。

スムーズに土地売却が完了すれば、価格を下げなければならないなどのリスクを回避し、自分の希望する売却価格へと近づけることができます。

【次に取るべき行動】

①まずは無料の一括査定を試してみましょう。
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②相続した土地や売却後の税金について不安があれば専門家に相談しましょう。

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安心して土地売却を進められるよう、この情報が少しでもお役に立てれば幸いです。