土地の売却にあたっては、契約締結や売却費用の計算、不動産売買仲介会社選びなど、さまざまなことに対応する必要があります。そのひとつとして挙げられるのが名義変更です。名義変更手続きを行うことで法的に所有権の所在を明確にできます。土地の売却を行った場合は、忘れずに行うことが大切です。そこで、不動産の名義変更についてお伝えします。

土地売却にあたっては名義変更が必要

不動産の名義変更とは、売買などが行われて所有権が移転した場合に、不動産登記上の所有権についても元の持ち主から新しい持ち主に変更することです。不動産についての所有権は、法務局で管理されている不動産登記簿によって管理されています。そのため、不動産の名義変更を行う場合は法務局への申請が必要です。

不動産の名義変更を行うことになるケースとしては、主に4つあげられます。

1.遺産相続による不動産の名義変更

死亡した被相続人の名義になっている不動産を相続した場合は、相続人への名義変更を行う相続登記が必要です。不動産登記簿の名義変更を行わずにそのままにしておくと、将来売却を行うときにトラブルになる可能性がありますので注意しましょう。

2.生前贈与が行われたことによる名義変更

祖父母など孫に土地を譲り渡す場合、売却の形をとることは孫の経済的な事情により難しいケースも多いでしょう。財産の移転を進めるために生前贈与を活用する人もいます。祖父母から孫への贈与に関する贈与税非課税の特例などを利用することによって、税負担を抑えながら生前贈与ができる環境が整ってきていますので利用者も増加中です。

生前贈与を行う場合も名義変更は欠かせません。

3.財産分与

離婚などで財産分与が行われた場合も名義変更を行うことになります。相続の場合と同様に、名義変更をしておかないと将来売却を行う場合に問題が生じる可能性がある点に注意が必要です。

4.土地などの不動産売買を行った場合

土地の売却を検討している人は、契約を締結するにあたっての注意点や売却費用がどの程度かかるのかなどについて理解しておく必要があります。さらに、名義変更についても登記の仕組みや手続きについて把握しておくようにしましょう。

所有権移転登記の手続き

第三者への主張

土地の売却を行う場合は、所有権移転登記が必要になります。所有権移転登記は義務ではなく任意で行うものです。そのため、登記しなかったとしても罰せられることはなく、登記しなかったからといって土地の売買契約が無効になることもありません。

しかし、登記をすることで第三者に対して所有権に関することを主張できるメリットがあります。登記を行うにあたっては登録免許税がかかりますが、売却によって所有権が売却先に移っていることを第三者に主張できる状態にすることは、トラブルを避ける観点から重要です。

名義変更方法

不動産売買による名義変更の手続きは、まず購入者を確定するために戸籍や住民票などの書類を取得するところから始めます。次に行うのは、不動産の名義変更申請書類の作成です。さらに、売主を確定する目的で登記簿謄本を取得し、売買代金が決済され実際に売買契約が履行されたら法務局で申請を行うというのが流れです。

必要な書類

名義変更を行うにあたっては、さまざまな書類を用意することが必要です。

売主は、登記済権利証印鑑証明書を用意しましょう。登記済権利証は、これを持っている人が真の所有者である証明となる書類です。新たに発行されておらず、12桁の英数字で構成された登記識別情報が権利証に代わって発行されるようになっています。そのため、権利証がない場合は、登記識別情報の用意が必要です。

印鑑証明書は、3カ月以内に取得されたものでないと所有権移転登記の書類として受理されないことになっています。

そのほかの書類としては、固定資産評価証明書や売買契約書、抵当権設定登記申請書などがあげられます。名義変更を行う期限は特に設けられていませんが、登記の種類によっては申請が遅くなると登録免許税が安くなる特例の適用対象外になることがありますので注意しましょう。決済と同日に法務局で手続きを行うのが一般的です。

■主に必要な書類一覧
  • 登記済権利証(もしくは登記識別情報)
  • 印鑑証明書(3カ月以内)
  • 固定資産評価証明書
  • 売買契約書
  • 抵当権設定登記申請書

【不動産売買ではなぜ所有権移転登記を行うことが大切なのか?】

将来の売却に備えて相続登記を確実に行うことも大切

相続により土地を取得した場合は、相続登記を確実に行っておくことが大切です。将来において土地を売却することになった場合、実際の所有者とは違う人が登記上の所有者になっていると、購入者が真の所有者を特定しにくくなり売却に不利になる可能性があります。将来の土地売却をスムーズに行うためには、相続登記は欠かせません。

相続登記の流れや必要書類などについても理解しておきましょう。

相続登記の流れ

1.登記簿謄本を取得

相続登記の流れは、売買の場合の流れとほとんど同じです。まず、所有者確定のために登記簿謄本を取得します。被相続人が所有者になっていることを確認しましょう。この段階で被相続人が所有者になっていない場合は、さかのぼって移転登記を行うなどの手続きが必要になる可能性があります。

2.戸籍や住民票の取得後申請

続いて、相続人確定のための必要となる戸籍や住民票などの書類の取得です。添付すべき書類が揃ったら相続登記申請書に必要事項を記載して相続登記を管轄する法務局へ申請します。

相続登記においてもさまざまな書類が求められますので、確実に準備して申請に臨むことが大切です。書類の不足や不備によって何度も申請に赴くことは避けるようにしましょう。

その他手続き

まず、死亡した被相続人に関する書類として、戸籍謄本や除籍謄本、住民税の除票などを入手します。相続人に関する書類としては、戸籍謄本と住民票を用意することが必要です。さらに、相続登記申請書と、死亡届の写しなどの登記原因証明情報、固定資産評価証明書などを用意します。

相続登記にも期限はありません。しかし、相続した土地を売却するつもりの場合は、できる限り早く相続登記を済ませたほうがよいでしょう。費用については、登記事項証明書代として1物件600円、戸籍や住民票、評価証明書などの費用として数千円程度、固定資産税評価額の1000分の4の登録免許税がかかります。

司法書士に名義変更を依頼する場合のポイント

土地の売却などに伴って名義変更を行う場合は、司法書士に手続きを依頼するという人も多いでしょう。司法書士は、登記などの法律事項を扱う専門家です。所有権移転登記の手続きを売主本人が行うことは可能ですが、不慣れで時間がかかってしまうことも多いでしょう。そういったデメリットが気になる人は司法書士に名義変更手続きを依頼するのが有効です。

司法書士に名義変更を依頼する場合は、主に3つのポイントを理解しておく必要があります。

1.司法書士に依頼した場合の報酬

司法書士の報酬については、司法書士事務所によっても違いますし、不動産の名義変更種類によっても変わってきます。一般的には5万円前後かかることが多いといわれています。名義変更にあたっては、こういった費用についても見積もって資金を用意しておくことが必要です。

2.司法書士事務所探し

インターネットで「司法書士事務所」「名義変更」などと入力して検索するとかなりの数の司法書士事務所がヒットするはずです。多くの候補があると迷ってしまうものですが、絞り込むポイントは過去の実績です。土地売却に伴う名義変更を多数手がけた経験がある事務所を選ぶとよいでしょう。

3.弁護士や税理士と連携して対応してくれるか

土地売却に伴う名義変更を得意としている司法書士事務所であれば、土地売却に強い弁護士や税理士などとも連携して対応してくれる可能性があります。土地売却を行うにあたっては、名義変更だけでなく、売却益に対する税負担をいかに軽減するかもポイントになります。

ほかの士業と連携している司法書士に依頼するメリットは、名義変更手続きから税務相談まで、ワンストップで対応してもらえることです。また、手続きにも慣れているでしょうから、短期間で正確に登記手続きを終えてくれることが期待できます。

名義変更を行わないことによるトラブル

土地売却における名義変更の重要性を理解するためには、名義変更に関するトラブル事例を知っておくことが有効です。トラブルのケースは主に2つあります。

1.不動産を売却できないこと

土地売却にあたっては売買契約の締結を行います。売買契約を行うにあたっては、双方が合意する必要があり、買主は売主が売買対象となっている土地の真の所有者であることを確認することになります。所有権を持っていない人と売買契約を締結しても、最終的に購入した土地を手に入れることができないからです。

真の所有者かどうかを確認する方法としては、土地登記簿上の所有者になっていることに加えて、実際にその土地を利用している人であることや固定資産税の負担をしている人であることなどを確認します。登記簿上の所有者と実際に使用している人が違う場合は、売買契約の締結が見送られ、売主は結果的に土地を売却できなくなる可能性があるでしょう。

売却前には名義変更を完了しておく必要性を理解しておくことが大切です。特に、相続により取得した土地については注意しておきましょう。

2.名義変更ができないトラブル

相続でもめてしまったり、相続人のうちの1人と連絡がとれなかったりする場合、遺産分割協議を完了させることができません。遺産分割が完了しなければ相続分を確定できず、名義変更を行うこともできなくなってしまいます。相続発生前に、相続人の確認や遺産分割の方針などについて身内で話し合っておくことも大切です。

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確実に名義変更してトラブルを避ける

 土地売却にあたっては、名義変更が完了していることが重要です。登記簿上の所有者が売主になっていないと、売買契約の締結を行うことができない可能性が高いということを理解しておきましょう。

名義変更を行う場合は、多くの必要書類が求められます。事前に把握して準備をしておくことで、名義変更手続きを短期間で終えることができます。

また、名義変更は司法書士に依頼することも有効です。煩雑な手続きを自らしなくて済みますし、慣れている専門家であれば短期間で名義変更を完了させてもらえることが期待できます。司法書士事務所を選ぶ場合は、名義変更に慣れている司法書士が在籍している事務所を選ぶことがポイントです。