「マイホームが高すぎて手が届かない…」そんな悩みを抱える方に、今注目されているのが空き家の購入です。
近年は建築費や金利の上昇により、新築住宅の価格が高騰しています。
その一方で、全国的に空き家は増加し、2023年時点では約900万戸にまで拡大しました。
こうした背景から、「安く購入して自分好みにリノベーションする」という新しい住まいの選択肢として、空き家が注目されています。
さらに、相続登記の義務化や補助金制度の充実により、以前よりも購入しやすい環境が整ってきています。
本記事では、空き家購入のメリット・デメリットをはじめ、探し方や費用、活用できる補助金制度までわかりやすく解説します。
これから空き家購入を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。
この記事の目次
空き家の購入が2026年に注目されているワケとは？
空き家は、地方だけでなく、都市部でも増えています。
実際、総務省の調査では、2023年時点の空き家数は約900万戸にのぼり、住宅全体の13.8％を占めています。
今後もさらに増えていく見込みです。
その一方で、空き家の購入を考える人も増えています。
ここでは、なぜ空き家の購入が注目されているのか、その理由をご紹介していきます。
新築より費用を抑えられるから
近年は、建築費の上昇や金利の影響によって、「マイホームを購入したいけれど、価格が高すぎて手が届かない」と感じる人も増えています。
実際、新築住宅の購入費用は4,000万〜5,000万円以上が一般的ですが、空き家を活用しリノベーションした場合、1,000万〜2,500万円程度に抑えられるケースも多くあります。
例えば、地方の空き家を購入し、1,500万円ほどかけてフルリノベーションを行えば、新築の半分以下のコストで理想の住まいを実現することも可能です。
このように、元々の建物を活用することで、コストを抑えることができる点が、空き家購入が注目されている大きな理由の一つです。
相続登記義務化で空き家が売買しやすくなったから
2024年4月から、相続などによって不動産を取得した場合、相続人は3年以内に相続登記(名義変更)を行うことが義務化されました。
これまで相続登記は任意だったので、名義変更が行われないまま放置されるケースも多く、所有者が分からない空き家が全国的に増加していました。
しかし義務化によって、相続した不動産の名義が明確になり、売却や活用がしやすくなっています。
実際に、相続登記が済んでいない空き家は売却できないケースも多いので、登記されることが、売買の前提条件といえます。
そのため、これまで市場に出てこなかった空き家が、売却・活用されやすくなり、購入できる物件も増えているのです。
補助金を利用できる可能性が高いから
上記でもご紹介したとおり、近年、空き家は全国的に増えてきています。
その対策として、国や自治体は空き家の活用を促進するための取り組みを強化しているのです。
具体的には、空き家の適切な管理を促す制度や、利活用を後押しする施策、税制面での優遇などが整備されています。
さらに、各自治体では「空き家バンク」の運営や、購入・リフォームに対する補助金制度など、独自の支援策も充実しています。
これらの制度を活用すれば、条件次第で空き家を通常よりもお得に購入できる可能性があります。
こうした背景から、空き家購入への注目は年々高まっているといえるでしょう。
空き家を購入するメリット
空き家は「安く買える」だけでなく、自由な住まいづくりや資産活用など、さまざまな魅力があります。
ここでは、空き家を購入するメリットをわかりやすく解説します。
低コストで購入できる
空き家の最大の魅力は、比較的安く購入できることです。
空き家は築年数が古い物件も多く、建物自体の資産価値が低くなっていることから、購入費用全体を安く抑えやすいのも特徴です。
エリアによっては数百万円程度で購入できる物件もあり、初期費用を大幅に軽減できます。
さらに、住宅ローンを利用せず現金で購入できるケースがある点も、大きなメリットといえます。
自由度の高いリフォーム・リノベーションが可能
空き家は購入価格が比較的安いため、その分をリフォームやリノベーション費用に充てやすい点が大きな魅力です。
「注文住宅は高額で難しいが、建売住宅では物足りない」という人にとって、空き家を活用した住まいづくりは理想的な選択肢といえます。
既存の空き家を自分好みに改修することで、注文住宅よりもコストを抑えながら、希望の間取りやデザインを実現できます。
また、耐震工事を行い耐震基準適合証明書 を取得できれば、住宅ローン控除を受けられる可能性もあり、資金計画の面でもメリットがあります。
さらに、リフォーム後の住宅は新築同様にきれいな状態となるため、将来的に高値で売却しやすく、賃貸物件としても活用しやすい点が特徴です。
立地条件に優れた物件が多い
空き家は、もともと利便性の高い場所から開発されてきた背景があるため、駅近や人気エリアなど好立地の物件が多い傾向にあります。
さらに、都市部では手が届きにくい広い敷地や庭付き住宅も、空き家であれば比較的手頃な価格で取得できるケースがあります。
そのため、子育て世帯やアウトドア志向の方にとっても魅力的な選択肢といえるでしょう。
収益化や資産活用の幅が広い
空き家は、住むだけでなく収益や資産として活用できる点が大きな魅力です。
シェアハウスや民泊、飲食店などの事業用として活用したり、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得ることも可能です。
比較的購入価格が安いため、初期投資を抑えながら不動産投資を始めやすいのも特徴です。
また、セカンドハウスや別荘として利用するなど、自分のライフスタイルに合わせた使い方もできます。
将来的に賃貸や売却へ切り替えることもできるため、資産活用の選択肢が広がる点もメリットといえるでしょう。
空き家購入のデメリット
空き家にはメリットだけでなく、控除の適用条件が厳しかったり、修繕費が高額になりやすいといった面もあります。
ここでは、購入前に知っておきたいデメリットを紹介します。
リフォーム費用が想定以上にかかる可能性がある
空き家は建物の老朽化が進んでいるケースも多く、活用するためには修繕やリフォームが必要になります。
購入費用を抑えられても、工事費用が想定以上にかかると、結果的に割高になる可能性があるため注意が必要です。
なぜ空き家になったのかを確認する必要がある
空き家は、なぜ空き家になったのか理由を確認しておくことが重要です。
高齢化や相続など一般的な理由もありますが、近隣トラブルや事件・事故などが背景にあるケースもあり、購入後のトラブルにつながる可能性があります。
さらに近年では、管理状態にも注意が必要です。
2023年に施行された「改正空き家対策特別措置法」により、適切に管理されていない物件は「管理不全空き家」に指定される場合があります。
こうした物件は、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税負担が増えるリスクもあるため注意が必要です。
このようなリスクを避けるためにも、事前に所有者や不動産会社へ確認するとともに、必要に応じて周辺住民や自治体から情報を収集しておくことが大切です。
住宅ローン控除が受けにくい
古い空き家の場合、住宅ローン控除を受けるための条件が厳しくなる点に注意が必要です。
原則として1982年以降に建築された物件が対象となるため、それ以前の物件では、保険への加入や耐震基準の証明書取得などといった、追加の手続きや費用が必要になる場合があります。
【必要な手続き】
・既存住宅売買瑕疵保険に加入する
・耐震基準適合証明書を取得する
既存住宅売買瑕疵保険とは？
中古住宅を購入したあとに、雨漏りや構造部分の不具合などの欠陥が見つかった場合、その修繕費用などを補償してくれる保険です。
加入するためには、建物の基本性能について、建築士などの専門家による検査を受け、一定の基準をクリアする必要があります。
保険期間：1年～5年の範囲で選択可能
補償上限額：500万～1,000万円
耐震基準適合証明書とは？
住宅などの建物の耐震性が建築基準法で定められた耐震基準（新耐震基準）に適合していることを証明する書類です。
この耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準と呼ばれるものもあり、以下のような違いがあります。
該当する物件であるか否か（耐震診断の有無など）については、宅建業者から重要事項説明書で説明を受けることになります。
不明点がある場合は、不動産会社へ事前に確認しておきましょう。
住宅ローンが組めない恐れがある
住宅ローンは、購入する不動産を担保として金融機関が融資を行う仕組みです。
そのため、空き家の築年数や土地条件によっては担保評価が低くなり、希望する金額で融資を受けられない、あるいは審査に通らないケースがあります。
たとえば、フラット35では、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしていることを証明する「適合証明書」の取得が必要です。
この証明書は一定の耐震性能などが求められるため、築年数が古い空き家では取得が難しい場合があります。
さらに、価格が安いことで注目される再建築不可物件※についても、担保価値が低いと判断されやすく、多くの場合は住宅ローンの利用が難しい点に注意が必要です。
※再建築不可物件とは？
建築基準法の接道義務を満たしていないなどの理由により、現在は建物が建っていても将来的に建て替えができない土地のこと。
空き家の探し方
空き家を購入したいと思ってもどのようにして探せばいいのか悩む方も多いのではないでしょうか？
ここからは、空き家の探し方をご紹介していきます。
空き家バンクで探す
一つ目は、空き家バンクで探す方法です。
空き家バンクとは、地方自治体や民間の企業が運営している、「空き家を売ったり貸したりしたい所有者」と「購入したり、利用したい希望者」をマッチングする制度のことです。
なお、空き家バンクには、主に以下の2つのサイトがあります。
・LIFULL HOME’S 空き家バンク
・at home 空き家バンク
参考：全国地方公共団体空き家・空き地情報サイトリンク集 ｜ 国土交通省
民間のサイトや不動産会社で探す
「アットホーム」や空き家専門のポータルサイトなど、民間サービスでも多くの空き家情報が公開されています。
空き家バンクと併用することで、より幅広く物件をチェックできるのがメリットです。
これらのポータルサイトに掲載されている物件は、不動産会社が「レインズ」と呼ばれるデータベースをもとに登録しており、基本的にはどの不動産会社でも閲覧できます。
そのため、ポータルサイトで探す手間を省きたい場合は、不動産会社に直接相談するのがおすすめです。
希望条件を伝えておけば、新着物件が出た際に連絡をもらえる可能性があります。
また、不動産会社によっては空き家選びのポイントを教えてくれたり、未公開物件を紹介してくれることもあります。
競売や公売を活用する
競売や公売は、できるだけ安く空き家を購入したい方に適した方法です。
これらは、住宅ローンや税金の滞納によって差し押さえられた物件が売却される仕組みで、主にオークション形式で取引されます。
そのため、一般市場に出ている物件よりも安く購入できるケースもあります。
コストを抑えて空き家を探したい場合は、「不動産競売物件情報サイト」を定期的にチェックしておくとよいでしょう。
参照：公売情報｜国税庁
参照：不動産競売物件情報サイト｜裁判所
空き家ポータルサイトを活用する
全国の空き家をまとめて検索できるポータルサイトは、効率よく物件を探すのに便利です。
エリアや価格、築年数、用途などで条件を絞り、自分に合った物件を見つけられます。
「空家ベース」などの専門サイトでは、格安の投資物件やリノベーション向き物件も豊富に掲載されており、非公開情報を受け取れるサービスもあります。
複数サイトを併用し、気になる物件は早めに問い合わせるなど、スピーディーに動くことがポイントです。
空き家購入の流れ
空き家の購入は、まずは気になる物件を内見し、状態や周辺環境を確認します。
購入したい物件が決まったら、資金計画を立てたうえで購入申込を行い、価格や条件の交渉を進めます。
条件がまとまれば売買契約を締結し、住宅ローンの手続きなど資金準備を進めます。
その後、代金の支払い（決済）と所有権移転を行い、最終的に物件の引渡しを受けます。
なお、リフォームや建て替えは引渡し後に行うのが一般的です。
空き家の購入でかかる費用
空き家は物件の購入費はもちろん、それ以外にも修繕費や仲介手数料など、様々な費用がかかります。
ここでは、空き家の購入でかかる費用をご紹介していきます。
物件の購入費
物件の購入費はもちろんですが、それに加えて、以下の費用が発生する場合があります。
・下水道利用のための費用（受益者負担金）
・上水道利用のための費用（給水分担金）
これらは決済時に残代金と合わせて支払うケースが一般的です。
修繕・リフォーム費
空き家の購入で特に大きな負担になりやすいのが修繕費です。
特に耐震補強を行う場合は高額になることもあるので、購入前におおよその見積もりを出してもらい、総額で判断することが重要です。
【修繕費用例】
屋根や外壁の修繕：50～150万円
水回りの交換：20～100万円
耐震補強工事：100万円～300万円
シロアリ駆除・土台補強：10万～50万円
不動産会社の仲介手数料
不動産会社に依頼して購入する場合、仲介手数料がかかります。
金額は売買価格に応じて変動し、目安は「物件価格×3％+ 6万円＋税（400万円超の場合）」で計算されます。
一方で、上記でご紹介した空き家バンクを利用した場合は、不動産会社を介さず売主と直接契約するケースも多く、その場合は仲介手数料は不要です。
ただし、空き家バンクは手数料がかからない一方で、契約手続きや条件の調整などを自分で行う必要がある点には注意が必要です。
不動産・土地売買の仲介手数料はいくらかかる？安く抑える方法も解説
固定資産税などの維持費
購入後は毎年、固定資産税（評価額の約1.4％）がかかります。
加えて、都市計画区域内では都市計画税（最大0.3％）も課税される場合があります。
なお、引渡し時には固定資産税を日割りで精算するのが一般的です。
その他の税金
空き家を購入する際は、物件価格以外にもいくつかの税金が発生します。主なものは次の通りです。
・印紙税：売買契約書を作成する際に必要となる税金
・登録免許税：名義変更（所有権移転登記）時に課される税金
・不動産取得税：不動産を取得したあとに課税される税金
空き家の購入やリフォームで活用できる補助金
空き家を購入したりリフォームしたりする際には、自治体ごとにさまざまな補助制度が用意されています。主な内容は、以下の3つに分類されます。
① 解体（除却）に関する補助
② リフォーム・改修に関する補助
③ 購入（取得）に関する補助
ここでは、それぞれの補助制度について具体例を交えながら分かりやすく解説していきます。
①解体（除却）に関する補助
【埼玉県富士見市 除却工事補助金】
埼玉県富士見市では、空き家の解体（除却）を行う際に、その費用の一部を支援する補助制度が設けられています。
【補助対象となる空き家の条件】
対象となる物件は、以下の条件をすべて満たしている必要があります。
・昭和56年5月31日以前に建てられた建物
・一戸建て住宅であること（併用住宅の場合は、住宅部分が延床面積の2分の1以上）
・おおむね1年以上、居住または利用されていない状態であること
・空家等対策特別措置法第14条第2項に基づく勧告を受けていないこと
・解体について、所有者など関係者全員の同意が得られていること
なお、補助の対象者は、該当する空き家の所有者または相続人であり、市税に未納がない方に限られます。
【補助金額】
・補助の対象となる工事費用の3分の1が支給
・上限30万円
参照：富士見市_空き家に関する補助制度について
② リフォーム・改修に関する補助
【北海道 帯広市】
帯広市では、空き家を購入して自ら居住する方を対象に、改修や解体にかかる費用の一部を補助する制度が用意されています。
【補助対象となる空き家の条件】
改修の場合
以下のいずれかに該当する必要があります。
・空き家バンクに登録されている物件
・築20年以上経過している住宅
・市の空き家対策に基づくマッチング対象物件
解体（除却）の場合
以下のいずれかに該当する必要があります。
・空き家となってから5年以上経過している
・空き家マッチング制度の対象物件
※旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）の住宅は、事前に簡易耐震診断を受ける必要があります。
【補助金額】
・対象工事費の30％を補助
・上限30万円
参照：帯広市_帯広市空家購入等補助金
③購入（取得）に関する補助
【新潟県 阿賀野市】
子育て世帯や多世代世帯の定住促進、地域活性化を目的として、市内で住宅を取得する方に対し補助金が交付される制度です。
【補助対象者】
以下の条件をすべて満たす方が対象です。
・45歳未満の方
・自ら居住するための住宅を取得し、2人以上で居住する方
・過去に同制度の補助を受けていない方
・公共補償による取得ではない方
・市税の滞納がない方
・自己名義（共有の場合は持分2分の1以上）で登記する方
【補助金額】
最大125万円
参照：阿賀野市_虹の架け橋住宅取得支援事業
空き家購入に関するQ＆A
ここからは、空き家の購入に関するよくある質問をまとめました。
自分でDIYする際の注意点や空き家に置いてある家具の使用の有無などについて、気になる方はぜひチェックしてみてくださいね。
Q：リフォーム費用を抑えるためDIYするのはどうでしょうか？
A:一部は有効ですが、内容によっては業者依頼が必要です。
リフォーム費用を抑える方法としてDIYは有効ですが、仕上がりや安全性に差が出る点には注意が必要です。
特に給湯器の設置や外壁塗装などは専門知識が求められるため、無理に自分で行うのはおすすめできません。
費用を抑えるためには、DIYできる部分とプロに任せるべき工事を見極めることが重要です。
Q：空き家に置いてある家具はそのまま使えますか？
A：交渉次第で可能ですが、契約前に内容をしっかり確認することが重要です。
空き家は「現況渡し」で売却されることが多く、家具や家電が残ったまま引き渡されるケースもあります。
希望するものがある場合は、事前に売主と相談すれば残してもらえる可能性があります。
ただし、残置物の内容や状態に認識のズレがないよう、契約時に「付帯設備」の内容を確認しておくことが大切です。
Q:空き家の無償譲渡や100万円以下の物件は購入しても問題ないですか？
A：購入は可能ですが、リスクも理解したうえで慎重に判断する必要があります。
無償譲渡や100万円以下の空き家は、とてもお得に見えますが、築年数の古さや法的な制約、修繕費用の高さなど、価格以外の負担が大きいケースも少なくありません。
無償譲渡のリスク
無償譲渡の場合は、売主が管理や税負担から解放されたいという理由で手放すことが多く、老朽化が進んでいたり、再建築不可・接道義務を満たしていないなどの問題を抱えている可能性があります。
また、契約では「現況渡し」となり、不具合があっても買主負担になる点にも注意が必要です。
100万円以下の物件のリスク
100万円以下の物件は古民家やDIY前提の住宅が多く、リノベーション次第では魅力的な住まいや店舗として活用できる可能性があります。
土地付きで自由度が高い点もメリットです。
ただし、住宅ローンが利用できないケースも多く、購入費用に加えてリフォーム費や維持費も見据えた資金計画が欠かせません。
このように、価格の安さだけで判断するのではなく、「本当に活用できるか」「将来的に売却できるか」など総合的に見極めることが重要です。
リスクを抑えて賢くおトクに「空き家」を活用しよう
空き家購入は、費用を抑えながら理想の住まいをつくれるのが大きな魅力です。
ただし、リフォーム費用や住宅ローン、建物の状態など、事前にチェックしておきたいポイントもいくつかあります。
特に2026年は、相続登記の義務化や補助金制度の充実によって、空き家がより見つけやすくなるタイミングです。
これまで市場に出ていなかった物件も増えてきて、選択肢はどんどん広がっています。
失敗しないコツは、「物件価格の安さだけで決めないこと」です。
購入費だけでなく、リフォームや維持費も含めて、トータルで考えることが大切です。
空き家は、住むだけでなく、賃貸や事業として活用することもできます。
自分に合った使い方をイメージしながら、無理のない計画で進めていきましょう。
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