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この記事でわかること
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相続した実家など活用予定のない空き家を所有していると、維持管理や費用の負担を軽減させるため売却を考えることもあるでしょう。
売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼しなくてはなりません。
しかし、はじめて空き家の査定を依頼する方の中には、「どのようにして査定を依頼すればいいのだろう。」「どの不動産会社に依頼すればいいのか。」などと、お悩みの方もいるでしょう。
本記事では、空き家査定の方法や査定を依頼する不動産会社の選び方、高額で査定してもらうためにやるべきポイントについて紹介をしていきます。
空き家を売却するにあたって査定することを検討している方は、これから紹介する内容を理解したうえで依頼しましょう。
この記事の目次
空き家査定の2つの方法
空き家査定とは、所有者の転居や親の死亡がきっかけで空き家となった建物を不動産会社がいくらくらいで売却できるか評価し、推定金額を算出することです。
所有者は、不動産会社に査定を依頼することで、所有している空き家の価値を把握することができます。
空き家に限らず物件を査定する際は、以下の査定方法を用いることが一般的です。
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定
これらがどのような査定方法で、どんなメリットやデメリットがあるのか説明をしていきます。
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）とは、物件を見ないで物件の情報だけをもとにして査定金額を算出する方法のことです。
机上査定をおこなう際、不動産会社は主に以下の情報を参考にします。
- 立地
- 土地や建物の面積
- 築年数
- 間取り
- 似ている条件の物件や周辺物件の過去の成約価格
- 市場の動向 など
不動産会社の担当者が立ち会わずに査定を進めるため、気軽に依頼できるのが特徴です。
しかし、物件の細かい箇所や不具合を見てもらえないため、正確な査定金額を知ることは難しいでしょう。
また、机上査定は不動産会社のホームページや一括査定サービスなど、インターネットから申し込むことが一般的です。
そして、査定も短時間で完了することが多いので、不動産会社によってはその日中に査定金額を出してもらえる場合もあります。
このような特徴から、空き家が遠方にあってすぐに訪問査定を依頼することが難しい方や、とりあえず売却価格が知りたいという方におすすめな査定方法といえます。
また、以下の記事では机上査定の方法や流れをより詳しく説明していますので、机上査定を依頼することを検討している方はこちらも参考にしてみてください。
机上査定（簡易査定）のメリット
机上査定には次のメリットがあります。
- 短時間でおおまかな査定金額を知ることができる
- インターネット上で気軽に申し込みができる
- 不動産会社の担当者と会わずに済む
査定を依頼したいと考えている方の中には、「今すぐ査定金額が知りたい。」と考えている方もいるはずです。
机上査定なら、短時間でおおまかな査定金額を知ることができるので、そのような方にとっては非常に重宝されるでしょう。
また、不動産会社に訪問したり電話をしたりせず、インターネット上で簡単に申し込むことができるので、パソコンやスマートフォンさえあれば完結します。
たとえ、物件が遠方にある場合でもインターネットで申し込んだらあとは査定を待つだけなので、気軽に利用することができます。
さらに、不動産会社の担当者が直接物件に訪れることがないので、会わずに査定が終了します。
訪問査定の場合だと、不動産会社の担当者と話す機会が多いので「しつこく売却することを促されそう。」などと、営業活動されることを気にする方もいるでしょう。
しかし、机上査定ならそのようなことはないので、安心して査定を依頼することができます。
机上査定（簡易査定）のデメリット
机上査定には次のデメリットがあります。
- 正確な査定金額を知ることができない
机上査定は、あくまでも物件の情報だけを参考にして査定する方法です。
そのため、不動産会社の担当者が直接物件をチェックして査定する訪問査定と比較すると、精度が落ちる傾向があります。
正確な査定金額が知りたいという方は、はじめから訪問査定をすることをおすすめします。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、直接物件の状態を確認しておこなわれる査定方法のことです。
机上査定では確認できない箇所もチェックするので、より正確な査定金額を知ることができるのが特徴です。
しかし、その分時間がかかってしまうので「すぐに査定金額が知りたい。」と考えている方には向いてないでしょう。
このような特徴から、「時間はかかってもいいから正確な査定金額が知りたい。」という方にはおすすめの査定方法といえるでしょう。
また、本格的に物件の売却を検討しているのであれば、机上査定をせずにいきなり訪問査定を依頼することをおすすめします。
物件を売却する際は、すでに机上査定を実施していたとしても、改めて訪問査定を依頼する必要があるのです。
そのため、机上査定をすることで二度手間となり、売却までの時間が長くなってしまいます。
前向きに売却を考えている方は、依頼する不動産会社をリサーチしたうえで最初から訪問査定を依頼してもよいでしょう。
訪問査定のメリット
訪問査定には次のメリットがあります。
- 正確な査定金額を知ることができる
- 不動産会社の担当者にすぐに相談することができる
訪問査定の最大のメリットとして、正確な査定金額を知れることが挙げられます。
前述した机上査定では、物件の情報だけを参考に査定が進められます。
しかし、訪問査定では不動産会社の担当者が直接赴き、物件の状態や広さ、周辺の状況などを目視します。
細かい箇所まで確認をするため、精度の高い査定をしてくれることが期待できます。
また、これから物件を売却することを前向きに考えている方の中には、不動産会社の担当者に相談したい方もいるでしょう。
訪問査定なら、不動産会社の担当者と対面で話すことができるので、査定についてはもちろんのこと、売却に関する悩みなども気軽に相談することができます。
訪問査定のデメリット
訪問査定には次のデメリットがあります。
- 査定が完了するまで時間がかかる
- 複数の不動産会社に依頼すると手間がかかる
- 物件の場所が遠方だと予定を調整する必要がある
訪問査定では、細かい箇所を確認したうえで査定をするため、机上査定と比較するとどうしても査定が完了するまで時間がかかります。
目安として、1～2週間程かかることを覚悟しておくとよいでしょう。
また、できるだけ納得のいく査定金額を知りたいと思い、複数の不動産会社に査定を依頼する方もいるでしょう。
机上査定であれば、一括査定サービス等を利用することで簡単に査定することができますが、訪問査定の場合はそう簡単にはいきません。
査定を依頼するたびに予定を立て、不動産会社の担当者と物件に赴く必要があるため、複数社に依頼するとなるとかなり手間がかかってしまいます。
さらに、物件が遠方にある場合であっても、査定をする際はその場所に足を運ばなくてはなりません。
そうなると、査定をする時間だけではなく、移動時間なども考慮する必要があるため、場合によっては丸1日予定がつぶれてしまうことも考えられます。
空き家査定を依頼する際に必要な書類
空き家の査定を依頼する際は、書類が必要となる場合があります。
机上査定・訪問査定によって必要となる書類の種類が変わりますので、不動産会社に査定の申し込みをする際は、これから紹介する内容を事前にチェックしましょう。
机上査定（簡易査定）に必要な書類
机上査定は、書類がなくても依頼することが可能です。
しかし、より正確に査定してほしいと考えているのであれば、以下の書類を事前に用意しておくとよいでしょう。
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書類の名称 |
書類の詳細 |
|---|---|
| 登記簿謄本 |
不動産の所有者名や住所が記載された書類。法務局で取得可能。 |
| 公図 |
土地の位置や形状が記載されている図面。法務局で取得可能。 |
| 建物図面 |
建物や土地の形状、面積が記載されている図面。法務局で取得可能。 |
| 所有者の身分証明書 |
運転免許証やマイナンバーカードなど。 |
身分証以外の書類は、すべて法務局に問い合わせすることにより取得が可能ですが、場合によっては不動産会社側で用意してくれることもあります。
不動産会社に依頼する際に尋ねてみるとよいでしょう。
訪問査定に必要な書類
訪問査定を依頼する際は、上記で紹介した机上査定で必要となる書類と合わせて、以下の書類も必要となります。
| 書類の名称 | 書類の詳細 |
|---|---|
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固定資産税の課税明細書 |
不動産の一覧が記載されている書類。物件の所在地の役場で取得可能。 |
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所有者の実印・印鑑証明書 |
売却時に必要。印鑑証明書は役場・コンビニで取得可能。 |
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登記識別情報通知 |
不動産の登記人名義であることを確認するための通知。法務局で取得可能。 |
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購入時の売買契約書やパンフレット |
購入時に取得済み。 |
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住宅ローン返済予定表・残高証明書 |
金融機関のHPや郵送で取得可能。 |
これらの書類も査定する時点では、必ずしも必要というわけではありません。
しかし、空き家の売却を本格的に検討しているのであれば、査定をおこなう時点で用意しておくと今後の手続きに余裕が持てるでしょう。
また、購入時に取得済みの売買契約書やパンフレットなども査定の参考資料になることがあるので、依頼する前に探して用意することをおすすめします。
その他のあるとよい書類
上記で紹介した書類以外にも以下の書類を持っているのであれば、準備しておくことをおすすめします。
| 書類の名称 | 書類の詳細 |
|---|---|
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建築確認済証や検査済証 |
建物が建築基準法の基準を満たしているか証明することができる。紛失した場合の再発行等は不可。 |
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住宅性能評価書 |
住宅の性能が記載された書類。住宅の性能評価完了後に発行される。 |
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耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書 |
耐震診断やアスベスト使用調査を受けていることを示す書類。 |
| 土地測量図や境界確認書 |
土地を測量・土地の境界線を確認したことを示す書類。法務局で取得可能。 |
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建築設計図書 |
建物を建てる際の工事内容が記載された書類。 |
これらのほかにも不動産にまつわる書類を持っているのであれば、査定をする際の参考になるでしょう。
また提示することにより、さらに正確な査定金額を出してもらえることが期待できます。
空き家査定を依頼する不動産会社の選び方
空き家の査定を依頼する際は、不動産会社の選び方も非常に重要です。
リサーチをせず適当に不動産会社を選んでしまうと、高い査定金額を出してもらったとしても、契約後に値下げされてしまうなどと損してしまうリスクもあります。
不動産会社を選ぶ際は、必ず次の点を意識して選んでみると良いでしょう。
- サポートが充実している不動産会社を選ぶ
- 空き家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 査定金額の根拠を明確に説明してくれる不動産会社を選ぶ
- 空き家買取専門の不動産会社を選ぶ（買取の場合）
サポートが充実している不動産会社を選ぶ
空き家の査定を依頼する際は、サポートが充実している不動産会社を選ぶことをおすすめします。
例えば、売却したい空き家が遠方にある場合、日ごろから管理するのは難しいでしょう。
空き家を管理せずに放置してしまうと、湿気がたまりカビが生えてしまったり、壁や床にヒビが入ってしまったりして劣化につながります。
劣化してしまうと、その空き家の価値が下がり、売却することが難しくなってしまうリスクがあります。
こういったリスクを避けるためにも、最近では不動産会社側が空き家の管理をしてくれるサポートを展開していることもあります。
空き家の管理以外にも、全国のどこの物件でも査定ができたり、訳あり物件の買取を積極的に行っていたりなど、不動産会社によってさまざまな種類のサポートがあります。
不動産会社を選ぶ基準の一つとして、ぜひサポート面も確認してみましょう。
空き家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
空き家の査定をする際は、必ず空き家の売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
不動産会社は国内にたくさんありますが、全ての不動産会社が空き家の売却を得意としているとは限りません。
例えば、いずれは空き家を売却したいと考えているにも関わらず、新築の販売を中心におこなっている不動産会社に依頼をしても売却できる確証はありません。
もちろん売却できる可能性もありますが、査定時に高額の金額を提示し、契約後に値下げされるなど損してしまうことも起こりかねないです。
しかし、中古物件の販売をしたり、空き家の買取を積極的におこなったりしている不動産会社であれば、細かい箇所までチェックしたうえで適正な査定をしてくれるでしょう。
また、空き家の状態が著しく悪い場合は、訳あり物件の買取に特化している不動産会社などに依頼するなど、空き家の状態によって査定する不動産会社を選択することをおすすめします。
査定金額の根拠を明確に説明してくれる不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際は、必ず査定金額の根拠を明確に説明してくれるか気にしましょう。
査定をすると、不動産会社側からユーザーに「なぜこの金額になり、どんな内訳でこの金額なのか。」などと、査定金額の根拠を説明することが一般的です。
そして根拠を説明したら、不動産会社は勝手な理由で査定金額の値下げをすることができません。
しかし、中には査定金額の根拠をわざと説明しない不動産会社も存在します。
こういった不動産会社は、とにかく契約することを目的としているため、ユーザーが契約しやすいように査定時点では魅力的な金額を提示しているのです。
そして、契約後に値下げをさせやすくするためにあえて根拠を説明しないのです。
こういった悪質な商法をしている不動産会社もいるので、必ず根拠を説明してくれるか見極めましょう。
以下の記事では、不動産仲介業者を見抜くためのポイントについてより詳しく解説してるので、こちらもぜひ確認してみてください。
空き家買取専門の不動産会社を選ぶ（買取の場合）
状態が悪い空き家や築年数が古い空き家は、買取を専門に行っている不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
一部の状態が良かったり築年数が古すぎなかったりする場合であれば、仲介業者で売却できる可能性はあります。
しかし、あまりにも状態が良くなく古すぎる場合は、空き家買取を専門としている不動産会社に依頼したほうが売れる見込みがあります。
また買取の場合は、査定された金額がそのまま売却金額になるので、売却金額が値下げされるというリスクがありません。
そのため、損することなく売却に向けた準備を進めることができるでしょう。
空き家を高額で査定してもらうためにやるべき5つのポイント
空き家の査定では、不動産会社選びも非常に重要ですが、それに加えて適正な金額でかつ高額で査定してもらえるようにすることも大切です。
空き家を高額査定してもらうためには、以下5つのポイントを最低限押さえましょう。
- 査定を依頼する前に相場を調べる
- 1社だけではなく複数の会社に査定を依頼する
- 空き家の状態を事前に詳しく伝える
- 査定する前に掃除をする（訪問査定の場合）
- 査定してもらったら結果を理解する
査定を依頼する前に相場を調べる
査定を依頼する前に空き家の相場を調べることで、所有している空き家にどれくらいの価値があるのか把握することができます。
空き家を査定することを検討している方の中には、自分の空き家の価値がわからない方が多いでしょう。
例えば、所有している空き家が500万円くらいの価値があるのではないかと思い込んでいるとします。
しかし、実際に査定を依頼したところ100万円くらいしか価値がなかった場合、価値が低いと思い、別の不動産会社に依頼し直してしまうでしょう。
そうなってしまうと時間の無駄となり、早く売却したいと考えていても次のステップへなかなか進めなくなってしまいます。
逆に、不動産会社から想定以上に高い金額を査定されるケースも少なくはありません。
その金額のまま売却がおこなわれることもありますが、不動産会社の中には一時的に高い金額を出して、契約後に値下げをおこなう手法を取り入れていることがあります。
そうなると売主が損を抱えてしまい、納得できる金額で売却活動を進めることができなくなります。
こういったリスクを避けるためにも、「所有している空き家の価値はこれくらいだ。」と事前に相場を把握することで、査定された金額が妥当な金額なのか確認しやすくなるのです。
ちなみに空き家の相場は以下のサイトから調べることが可能です。
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ
- 国土交通大臣指定 東日本不動産流通機構 REINS TOWER（REINS Market Information）
- 不動産売買サイト など
また、査定相場を調べる方法については以下の記事でも紹介しているので、こちらもぜひ参考にしてください。
1社だけではなく複数の会社に査定を依頼する
空き家の査定をする際は、必ず1社だけではなく複数の不動産会社に査定の申し込みをして、相見積もりをおこないましょう。
空き家の査定金額は、不動産会社によって大幅に異なることもあります。
そのため、1社だけに依頼するのではなく、3〜5社程の複数の不動産会社に依頼してみることで、査定金額を比較することができます。
以下の記事では、相見積もりをおこなうべき理由や重要さについて紹介しているので、査定を依頼する前はぜひこちらもお読みください。
また、査定金額だけではなく、不動産会社の担当者の人柄や対応、サポート内容も比較することもできます。
売却することを真剣に考えているのであれば、このような部分も比較してみて、信頼できる不動産会社を見つけるようにすることも大切です。
空き家の状態を事前に詳しく伝える
空き家を高額で査定してもらいたいと考えているのであれば、査定する前に不動産会社に空き家の状態を詳しく伝えるようにしましょう。
特に、不動産会社の担当者が直接物件を確認することができない机上査定では、詳しい情報を伝えることで、より正確な査定価格を出してもらえる可能性が高まります。
また、少しでも状態が良い部分があるのであれば、その部分をアピールすることで、高額査定につながることもあるかもしれません。
細かく伝えるのは面倒かもしれませんが、できるだけ精度の高い査定をしてもらうためにも詳しく状態を伝えることをおすすめします。
査定する前に掃除をする（訪問査定の場合）
訪問査定を依頼する際は、査定が実施される前に掃除をすることが大切です。
机上査定では不動産会社が直接空き家を見ることはありませんが、訪問査定では細かい部分まで実際にチェックしたうえで査定がおこなわれます。
具体的には、以下の点を重点的にチェックされることが一般的です。
- 築年数（物件がどれくらい古いか）
- 物件の外装（壁が割れてないか、雑草が生えていないかなど）
- 物件の内装（カビがはえてないか、雨漏りしていないかなど）
- 土地の状態（広さや向き、境界が明確かなど）
- 周辺の状況（交通の便が良いか、学校や病院があるかなど）
築年数や土地の状態、周辺の状況はご自身で解決することはできません。
しかし、外装や内装に関しては、ご自身で掃除をすることで少しでも良い状態を保つことができます。
特に空き家に関しては、放置されている時間が長ければ長いほど、外装や内装の状態が悪くなっている恐れがあります。
そのままの状態で査定を依頼することも可能ですが、査定金額が低く見積もられてしまうほか、不動産会社の担当者に良い印象を与えられなくなるなど弊害が生じます。
不動産会社の担当者に良い印象を与えるためにも、査定を依頼する前に空き家の状態を確認するのを兼ね、少しでも掃除をしておきましょう。
査定してもらったら結果を理解する
査定してもらったら、どんな結果であってもその内容を理解するようにしましょう。
どうしてこの査定金額なのか理解することで、次回別の不動産会社に査定を依頼する際にその結果が役に立つ可能性があるからです。
例えば、A社に査定を依頼した際に「屋根裏にカビが生えていた」という理由で、相場より若干低い金額で査定されたとします。
その理由を参考に、屋根裏のカビを除去してからB社に査定を依頼したところ、A社よりも若干高い金額で査定されることもあり得る話です。
「査定されたので終了」と思うのではなく、その結果から少しでも高額で査定してもらえるためのヒントを得られるかもしれないので、結果を忘れないようにしてくださいね。
空き家査定を依頼する際の注意点
空き家の査定を依頼する際は、以下の点に注意しなくてはなりません。
- 名義が違う場合は必ず変更する
- 物件の不具合等は隠蔽しない
- 査定する前にむやみにリフォームをしない
名義が違う場合は必ず変更する
空き家の名義が違う場合は、必ず変更しましょう。
「現時点で売却の予定はないけど査定だけしておきたい。」などという場合であれば、名義が違っていても問題ありません。
しかし、売却を本格的に検討しているのであれば、査定を依頼する時点で名義を変更することをおすすめします。
理由としては、空き家の名義が売主本人でなければ売却を進めることができないからです。
すでに変更ができているのであれば問題ありませんが、特に相続した空き家の場合は名義が親のままだったということもよくある話です。
仮に空き家の購入希望者が見つかったとしても、名義変更ができていないことが原因で売却手続きが停滞し、その間に購入希望者の気が変わってしまう恐れがあります。
もしも名義が親のままであった場合は、スムーズに売却手続きを進めるようにするためにも、早めに司法書士へ名義の変更を依頼するようにしましょう。
また、以下の記事では不動産の売却時にどうして名義変更が必要なのか、より詳しく解説しているのであわせて参考にしてみてください。
物件の不具合等は隠蔽しない
できるだけ高額で査定してもらうよう空き家の不具合を報告しない方も少なくはありません。
しかし、査定する空き家の不具合を隠蔽してしまうのはNGです。
具体的な不具合として、以下のものが挙げられます。
- 外装・内装の状態が修復できないくらい悪い
- シロアリなど害虫の被害がある
- 雨漏りしている
- 給排水管が壊れている
- 物件内で事件や事故が起きたことがある など
これらの不具合を意図的に隠蔽していたことが発覚すると、損害賠償を請求されるなどトラブルに発展してしまうリスクがあります。
査定を依頼する際は、必ずこれらの不具合も明確に伝えるようにしてください。
査定する前にむやみにリフォームをしない
少しでも空き家の印象を良くしたいと思い、査定前にリフォームを検討する方もいるでしょう。
しかし査定前にリフォームをしてしまうと、逆に売れにくくなってしまうこともあります。
その理由として、そのままの状態や更地にしたほうが売れるケースがあるからです。
空き家の購入希望者の中には、あえて古い物件を購入して、後ほど自分好みにリフォームをしたいと考えている方もいます。
また、空き家が建っていた場所を更地にすることで、新築を建てたいと考えている方がその土地の購入を検討することもあります。
このようなケースの場合、リフォームをすることで空き家が売れにくくなってしまうほか、リフォーム費用などの無駄なコストもかかってしまうのです。
また、リフォームをしたことにより高い査定金額がついたものの、契約をした後に売却金額が高すぎて買主が見つからないことも考えられます。
コストをかけず売れやすくするためにも、リフォームは避けて最低限の掃除のみにとどめるようにしましょう。
空き家査定をした後の流れ
空き家の査定をして納得できる査定金額を出してもらったら、本格的に売却を考える方もいるでしょう。
査定をした後の売却する際の一般的な流れは以下の通りになります。
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を開始する
- 売買契約を結ぶ
- 物件を引き渡す
- 確定申告をする
このような流れで進められるので、売却を考えている方は必ず頭に入れておきましょう。
空き家売却に関する詳しい流れについては、以下の記事で紹介しています。
そのほかにも売却する際の注意点などについても紹介しているので、本格的に売却を考えている方はチェックするようにしましょう。
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空き家の査定をするには、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があることがわかりました。
いずれの査定方法もメリット・デメリットがあるので、それらを踏まえてあなたのニーズに合わせた方法で査定を申し込むようにしましょう。
そして、不動産会社の選び方や事前準備を念入りにおこなうことで、信頼できる不動産会社を見つけ、納得できる査定金額を出してもらうことが実現できます。
ぜひ査定を依頼する際は、本記事で紹介したポイントを押さえてくださいね。
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