古家付き土地の売却は「買取」で！おすすめである理由や手順を解説

親から実家を相続したり、誰も住まなくなって長期間放置された古家付きの土地を所有して、「どう処分すればいいのか」と頭を抱える方は少なくありません。
特に遠方に住んでいる場合、管理のためだけに通うだけでも時間と交通費がかさみ、精神的な負担も大きくなっているはずです。

古家付きの土地を売却する方法はいくつかありますが、結論からいうと、最もおすすめなのは「不動産業者による買取」です。
買取を選ぶことで、高額な解体費用を捻出する必要がなく、売却後のトラブルに怯える心配もありません。

この記事では、なぜ古家付きの土地は買取がおすすめなのかや、その理由や手順について解説します。

・古家付きの土地を今すぐにでも売却したい
・買取とはどのような方法なのか知りたい
・古家付きの土地を売却する際に気を付けるべきことを知りたい

という方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは、土地として売り出しているものの、その土地の上に築20～30年が経過した資産価値のない古家が残っている状態の不動産を指します。

本来であれば「中古住宅」として販売される築年数であっても、建物の老朽化が進んでいる場合などは、あえて「土地」として扱うことで売却をスムーズに進める手法がとられます。

ここでは、なぜこのような形態で取引が行われるのか、その定義と背景を整理しておきましょう。

資産価値がほとんどない建物が残っている状態を指す

古家付き土地として扱われる建物の多くは、木造住宅の法定耐用年数（22年）を超えていることが一般的です。
そのため、不動産市場の評価としては、建物自体の価格が「0円」に近い、あるいは「解体費用分を差し引いた評価」となるケースが多く見られます。

買主からすれば、その土地に新しい家を建てるための「取り壊し前提の物件」となります。
そのため、広告などでは「中古住宅」としてではなく、あくまで「土地（現況古家あり）」という形で表記されるのが一般的です。

古家付き土地として売ることで売却しやすくなる

なぜ建物を壊して更地にせず、わざわざ「古家付き」として売るのかというと、それは買い手のつきにくい物件を売却しやすくするための不動産会社の手法の一つだからです。

更地にするには100万円単位の高額な解体費用がかかりますが、売主がその費用をすぐに負担できない場合や、更地にしたからといって確実に売れる保証がない場合に「古家付き」として売り出されます。

しかし、古家付きの物件を求める購入層も存在します。
例えば、以下のようなニーズを持つ方々をターゲットにしています。

・土地を安く購入し、自分の予算やタイミングで解体・新築したい人
・古家をあえて購入し、自分好みにリノベーションしたい人
・建築費用を抑えるために、あえて安価な築古物件を探している人

このように、古家付き土地という見せ方をすることで、通常の住宅市場では敬遠されがちな物件でも、特定の需要を持つ買主の目に留まりやすくなり、結果としてスムーズな売却につながる効果があるのです。

放置は危険！古い家を持ち続ける3つのリスク

「売るのが面倒だから」「いつか使うかもしれないから」と古家を放置し続けることは、実は非常に危険な行為です。
空き家問題が深刻化する昨今、所有者に対する公的な規制や社会的責任は年々厳しくなっています。

そのまま持ち続けることで、具体的にどのようなリスクが発生するのか、代表的な3つのポイントを確認しておきましょう。

固定資産税が最大6倍になる恐れがある

最も身近で深刻なリスクが、税金の増税です。

適切に管理されていない空き家は、「特定空き家」に指定される恐れがあります。

特定空き家に指定され、助言や指導に従わない場合、これまでの土地にかかっていた固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が解除されてしまいます。
その結果、固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍にまで跳ね上がってしまうのです。

「持っているだけで税金が安くなるから放置しておく」という考えは、今の時代では通用しなくなっています。

倒壊や火災による近隣への損害賠償リスクがある

建物が老朽化すると、地震や台風などの自然災害によって外壁が剥がれ落ちたり、屋根材が飛散したりする危険性が高まります。

万が一、倒壊や部材の飛散によって近隣住民に怪我をさせたり、他人の家を損壊させたりした場合、所有者は数千万円から数億円規模の損害賠償責任を負うことになりかねません。

また、空き家は放火や不法侵入などの犯罪の標的にもなりやすく、自分自身が被害者になるだけでなく、周囲の治安を悪化させる加害者側になってしまうリスクもはらんでいるのです。

老朽化が進むほど買取価格も下がる

不動産は時間が経てば経つほど価値が下がりますが、空き家は人が住んでいる家よりも劣化スピードが圧倒的に早くなります。

湿気がこもることで柱が腐食し、シロアリ被害が拡大すると、建物としての再生が難しくなるだけでなく、土地としての評価額から差し引かれる「解体想定費用」も膨らんでしまいます。

「いつか売ればいい」と先延ばしにしている間に、本来なら数百万円で売れたはずの土地が、手放せない「お荷物」へと変わってしまう可能性があるのです。
早めに決断することが、手元に残る現金を最大化する唯一の方法といえます。

古家付き土地の売却は買取がおすすめな3つの理由

不動産を売却する方法には、「仲介」と「買取」の2つの方法がありますが、古家付きの土地を売却したいと考えている方は、不動産業者に直接買い取ってもらう「買取」がおすすめです。

ここでは、なぜ買取がおすすめなのか、その理由をご紹介します。

売却までに時間がかからない

一つ目の理由は、成約までに圧倒的に時間がかからないということです。

仲介の場合、一般の個人から買主を探すため、内覧の対応や住宅ローンの審査待ちなど、売却までに3ヵ月から半年、条件が悪ければ1年以上かかることも珍しくありません。
特に古家付きの土地は、住宅部分の老朽化が激しく「ボロボロの家が建っている」というだけで敬遠されやすく、成約までに長期化してしまう恐れがあります。

一方で不動産会社に買い取ってもらう場合、買主は不動産会社そのものです。
不動産会社が金額を提示し、あなたが納得すればその場で成約となります。

「とにかく早くスッキリしたい」と考えている方にとって、このスピード感は最大のメリットといえるでしょう。

費用を抑えることができる　

古家付きの土地を仲介で売ろうとすると、そのままではなかなか売れないため、古家を取り壊したり、大規模なリフォームを行ったりする必要も出てきます。

しかし、木造家屋の解体には坪単価3万～5万円程度、30坪の家なら90万円以上の費用が先出しで発生します。

これを支払ったからといって、その分高く売れるという保証はありません。

買取であれば、解体やリフォームなどを行わず、そのままの状態で買い取ってもらえます。

そのため、無駄な費用をかけずに、手元に現金を残せるのが買取の強みです。

放置空き家のリスクを防げる

先ほども紹介した通り、空き家を放置し続けることには多大なリスクが伴います。

買取を選べば数週間で所有権が移転するため、あなたが今後「特定空き家」に指定される心配も、住民からクレームが来るストレスも即座に消滅します。

遠方に住んでいるとなかなか家の管理ができないという方にとっては、金銭以上の価値があるはずです。

成約までに時間がかかり、その間も管理責任を問われ続ける仲介よりも、一刻も早くリスクをプロに渡せる買取のほうが、空き家問題の解決に適しています。

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買取に適しているのはどんな物件？

すべての古家付き土地が同じ条件ではありませんが、中には「仲介ではまず売れないが、買取ならスムーズに進む」という物件があります。

ご自身の所有している物件が以下のような特徴に当てはまる場合、仲介で時間を浪費するよりも、最初から買取を検討することをおすすめします。

再度家を建てるのが難しい土地（再建築不可）

最も買取に適しているのは、家を取り壊した後に再度その場所に建てるのが難しい土地です。（再建築不可物件）

例えば、家が接している道路の幅が4メートル未満であったり、道路に2メートル以上接していなかったりする物件（接道義務違反）などが該当します。
このような土地は住宅ローンが組みにくいため、まず買ってくれません。
また、隣の土地との高低差があったり、がけ条例（※）の制限を受ける土地も買い手がなかなかつかない傾向があります。

しかし、専門の買取業者であれば、隣地を購入して接道義務を解消したり、リフォームして賃貸に出したりするノウハウを持っているため、問題なく買い取ってくれます。

築年数が古く老朽化が激しい家を持つ土地

築年数が極端に古い家は、耐震基準の問題や構造自体の劣化により、一般的な中古住宅としての価値は完全に消失しています。

柱が傾いている、雨漏りがひどい、床が抜けているといった状態の家は、仲介に出しても買い手がつかず、売れ残ってしまうでしょう。
買取業者なら、建物の状態がどれほど悪くても、最初から解体や大規模なリフォームを前提としているため、現状のまま評価してくれます。

ゴミ屋敷や残置物が大量にある家を持つ土地

親が住んでいたままの状態で、家具や家電、大量の生活ゴミが残っている家も買取に向いています。

一般の人に売る場合は、家の中を空っぽにするための遺品整理や不用品回収に数十万円の費用がかかります。
買取業者の多くは、これらの残置物の処分も丸ごと引き受けてくれるため、売主は「鍵を渡すだけ」で売却を完了させることができます。

その他にも、以下のような物件は買取を検討すべきです。

・土壌汚染や道路より低い土地など欠点を抱えている土地
・複数人で共有している土地（共同名義）
・個人が購入しないような広い土地

信頼できる買取業者の選び方

古家付き土地を売却する際、どの業者に依頼するかで「買取価格」や「安心感」は大きく変わります。
最近では多くの業者が買取を行っていますが、中には強引な値引きを迫るような悪質な業者も存在するのが実情です。

納得のいく取引をするために、以下の2つの基準を意識して業者を選びましょう。

古家付き土地の「買取実績」を確認する

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。
新築マンションの販売が得意な会社もあれば、都心のオフィスビルが得意な会社もあります。

古家付き土地を売るなら、必ず「築古物件」や「訳あり物件」の買取実績が豊富な会社を選んでください。
実績が多い会社ほど、古い家を再生して再販する独自のルートを持っているため、他社が断るような物件でも高値で買い取れる可能性が高くなります。

査定額の根拠を明確に説明してくれるか

単に「一番高い査定額を出してくれたから」という理由だけで決めるのは危険です。
中には契約直前になって「やっぱり欠陥が見つかったから100万円下げる」と言い出す業者も存在するからです。

信頼できる業者は、以下のような項目を数値で説明してくれます。

・その土地の相場価格
・予想される解体費用やリフォーム費用
・販売にかかる諸経費と会社の利益

これらを透明性を持って説明してくれる担当者であれば、後から不当な減額をされるリスクを最小限に抑えられます。

【5ステップ】古家付き土地買取の手順とは？

実際に古家付きの土地を買い取ってもらう場合、どのような手順で進んでいくのでしょうか。

仲介に比べて非常にシンプルですが、各ステップで売主が行うべきことを整理しておきましょう。

基本的な流れは以下のとおりです。

1.土地と建物の状況を確認する

まずは、ご自身で売却したい土地と建物の状況を確認しましょう。

特に注意したいのが「所有者」の確認です。
相続などで古家付きの土地を所有している場合、相続手続きが済んでいなく、まだ名義が亡くなった親のままになっていることがあります。

不動産を売却するには「相続登記（名義変更）」が済んでいることが絶対条件です。
手続きがまだの場合は、早めに済ませましょう。

2.不動産会社に買取査定を依頼する

状況が確認できたら、次は不動産会社に買取査定を依頼しましょう。

査定は1社だけではなく、複数の不動産会社に依頼することがポイントです。

1社だけだと、提示された金額が妥当かどうか判断できないからです。

依頼する不動産会社は、以下の条件を満たす会社がおすすめです。

・物件があるエリアの不動産会社
・古家付き土地の買取実績が豊富な不動産会社

不動産査定と買取査定との違い

一般的に不動産会社の査定には、仲介の査定と、買取の査定の2つがあります。
この2つの大きな違いは、その査定額でそのまま売れるかどうかが異なる点です。

・仲介の査定
「この金額なら売れるかもしれない」という予想価格。実際には値下げ交渉で下がる可能性がある。

・買取の査定
「この金額で、不動産会社が確実に買い取る」という確約価格。金額に合意すれば即契約となる。

即時買取と買取保証とは？

買取には、大きく分けて2つの種類があります。

・即時買取
いったん売りに出してみるわけではなく、最初から不動産会社が直接買い取る方法。最も早い。

・買取保証
一定期間（3ヵ月など）不動産会社が売りに出し、売れなかった場合に、あらかじめ決めていた価格で不動産会社に買い取る方法。
「高く売りたいが、売れ残るのも困る」という方に適している。

3.買い取ってもらう不動産会社を決める

複数の不動産会社から査定を受けたら、実際に買取を依頼する不動産会社を決めます。
金額の高さも大切ですが、担当者の対応の早さや、納得できる説明をしているかどうかも重視しましょう。

もし他社より極端に高額な査定額を出してきた場合は、「後々不用品の回収費用などで高額な手数料を請求されないか」など細かい条件を念入りに確認してください。
なぜこの査定額なのかなど、疑問に思うことは担当者に聞き、納得した上で不動産会社を決めるとよいでしょう。

4.売買契約を締結する

実際に買取を依頼する不動産会社が決まったら、売買契約の締結を行います。

売買契約書は不動産会社が作成しますが、内容をしっかり読み合わせ、特に「いつ代金が支払われるのか」「現状有姿（そのままの状態）」でいいのかといった点を確認しましょう。

また、契約時には買取金額の5〜10％ほどの手付金を受け取ることが一般的です。

5.引き渡しを行う

契約時に決めた引き渡し日に、残金を受け取ります。

それと同時に、鍵の引き渡しと所有権移転登記の手続きも行いましょう。

この移転登記の手続きは司法書士に依頼することも可能です。

移転登記に関する詳しい解説や必要な書類については、下記の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産買取にかかる税金や費用

不動産を売却すると、手放して終わりではなく、税金や諸経費の支払いが発生します。

買取の場合に発生する主な費用を一覧にまとめました。

譲渡所得税を大幅に減らせる「特別控除」

古家を売る際に特に知っておきたいのが、節税につながる「特別控除」です。
これを利用できるかどうかで、手元に残る金額が数百万円変わることもあります。

代表的な特別控除2つの概要をまとめました。

これらの特例が適用されれば、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円が差し引かれるため、ほとんどの古家付き土地売却において譲渡所得税を「0円」に抑えることが可能です。

ただし、期間制限があるため、早めの売却が推奨されます。

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古家付き土地買取の注意点

買取はスムーズで便利な方法ですが、より有利に、そしてトラブルなく進めるために注意すべき点がいくつかあります。

ここでは、後から「失敗した」と思わないように、必ず押さえておきたい注意点をご紹介します。

1.独断でリフォームや解体をしない

良かれと思って、売却前に自費でリフォームをしたり、解体したりするのは避けてください。

買取業者は、買い取った後に「自社のルート」で安く解体や工事を行います。

売主が100万円かけて行ったリフォームが、業者の再販プランに合わなければ、その100万円の価値は査定に上乗せされず、結果として無駄となってしまう可能性が高いです。

また、リフォームや解体が終わるまでは、不動産会社に売却することもできないので、買取までの期間が延びてしまうというデメリットもあります。

事前にリフォームや解体した方がいいのかは、買取業者に相談してから判断することが大切です。

2.税金の控除特例の期間に注意する

先述した「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの特例には、厳格な期限があります。
特に相続した空き家の場合、「相続した日から3年が経過する日の属する年の12月31日まで」という期限を1日でも過ぎると、数百万円の税金が発生する可能性があります。

「まだ大丈夫だろう」と放置している間に期限が迫り、焦って安値で売る羽目にならないよう、余裕を持ったスケジュールで動き出しましょう。

3.契約不適合責任が免責されるか確認する

不動産の売買には「契約不適合責任」という、売却後に不具合が見つかった際に売主が責任を負う仕組みがあります。
しかし、買取はこの責任を「免責」にできるというメリットがあります。

契約書に「契約不適合責任を負わない」という文言が必ず入っているか、確認しましょう。
買主が買取業者であれば、基本的に免責で契約することが可能です。
これにより、売却後に「雨漏りしていたから修理してほしい」「シロアリ被害が見つかったから契約を解除してほしい」といったトラブルを回避できます。

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4.住宅ローンの残額を確認する

意外と見落としがちなのが、売却しようとしている不動産に住宅ローンが残っていないかという点です。

住宅ローンが残っている不動産には、金融機関によって「抵当権」が設定されています。
不動産を売却して所有権を移転させるためには、この抵当権を抹消しなければなりませんが、それには原則としてローンの完済が必要です。

買取を依頼する前に、以下の事項を必ず確認しておきましょう。

・ローンの残り（残債）はいくらあるのか
・買取価格でローンを完済できるか（アンダーローンかオーバーローンか）
・完済できない場合、不足分を自己資金でまかなうことができるか

もし買取価格がローンの残高を下回ってしまう「オーバーローン」の状態であっても、任意売却などの手法で解決できる場合があります。
まずは金融機関から届く残高証明書などで正確な金額を把握し、買取業者に相談してみるのがよいでしょう。

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古家付き土地の買取でよくある質問

ここからは、古家付き土地の不動産買取に関するよくある質問をご紹介していきます。

古家付き土地の売却は、通常の不動産売買とは異なる部分も多いため、疑問を抱く方も少なくありません。
特に多く寄せられる3つの質問にお答えします。

買取の場合でも確定測量をする必要があるか？

結論からいうと、必ずしも売主側で確定測量を行う必要はありません。

確定測量には約35〜80万円程度の費用と1.5～3ヵ月程度の時間がかかりますが、買取業者の多くは境界が未確定のままの状態でもそのまま買い取ってくれます。
買い取った後に不動産会社側で測量を行うため、売主が金銭的な負担をせずに済むのが大きなメリットです。

測量の手間やコストをかけずに早く手放したい場合は、現状のまま相談してみるのがおすすめです。

古家付き土地を売却した場合消費税はかかるのか？

個人の売主がマイホームや相続した実家を売却する場合、原則として消費税はかかりません。

土地の売却についてはそもそも消費税の対象外ですし、建物についても個人間の取引であれば非課税となるからです。
仮に事業用の建物を売却する場合であっても、古家自体に価値がないと判断されれば、税額が発生することはありません。

そのため、一般的な古家付き土地の売却であれば、消費税の支払いを心配する必要はほとんどありません。

どんなにボロボロの家でも買い取ってもらえるのか？

建物の老朽化がどれほど激しくても買い取りは可能です。

一般的な不動産会社では断られてしまうような物件でも、買取業者であれば建物の状態を問わず価値を見出してくれます。
柱が傷んで住めないような家や、雨漏りが進行した空き家、あるいは法律の制限で建て替えができない土地でも対応できるケースが非常に多いです。
まずは諦めずに、築古物件の扱いに慣れた不動産会社に査定を依頼してみるのが一番の解決策です。

まとめ｜古家付き土地は買取でスピーディーに解決

今回は、古家付き土地の売却方法について解説してきました。

建物自体に価値がない古い家が建っている土地は、仲介で一般の買主を探してもなかなか売れず、その間も固定資産税や維持管理の負担が重くのしかかります。
放置しすぎれば「特定空き家」に指定されたり、近隣トラブルに発展したりするリスクもあります。

買取を選べば、

という、仲介にはない大きなメリットがあります。

古家付き土地を抱え続けるのではなく、プロの力を借りて「資産」として現金化し、新たなスタートを切りましょう。
まずは複数の買取業者に無料査定を依頼し、ご自身の土地が今いくらで売れるのか、どんな条件で引き取ってもらえるのかを確認することから始めてみてください。

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買取を依頼する業者を効率良く見つけることができますので、スピーディーに古家付き土地を手放したい方は、ぜひ一度お試しください。